如何操作房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算培訓(xùn)教程地產(chǎn)培訓(xùn)(完整版)
【正文】 面積為根據(jù)初步設(shè)計(jì)建筑平面圖計(jì)算之結(jié)果，僅供經(jīng)濟(jì)測(cè)算參考。 ?修正后售價(jià)通過(guò)算術(shù)平均法并取中間值最終求得本項(xiàng)目預(yù)期售價(jià)為： 24356元 /平方米 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 18 本項(xiàng)目的波士頓矩陣分析 ?對(duì)策建議： ?部分沿街商業(yè)產(chǎn)品租售結(jié)合，向現(xiàn)金牛產(chǎn)品轉(zhuǎn)化； ?餐飲娛樂(lè)商業(yè)向明星產(chǎn)品轉(zhuǎn)化。 19 項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)策略 開(kāi)發(fā)時(shí)序 第一階段 第二階段 第三階段 第四階段 開(kāi)發(fā)內(nèi)容 住宅、沿街商業(yè) 寫(xiě)字樓、 百貨商業(yè) 酒店、 餐飲娛樂(lè)商業(yè) 區(qū)域商業(yè) 目 的 現(xiàn)金牛 現(xiàn)金牛、明星 明星、價(jià)值標(biāo)桿 問(wèn)題產(chǎn)品 開(kāi)發(fā)時(shí)序 第一階段 第二階段 第三階段 第四階段 開(kāi)發(fā)內(nèi)容 寫(xiě)字樓、 百貨商業(yè) 酒店、 餐飲娛樂(lè)商業(yè) 住宅、 沿街商業(yè) 區(qū)域商業(yè) 目 的 現(xiàn)金牛、明星 明星、價(jià)值標(biāo)桿 現(xiàn)金牛 問(wèn)題產(chǎn)品 策略一： 策略二： 策略三： 開(kāi)發(fā)時(shí)序 第一階段 第二階段 第三階段 第四階段 開(kāi)發(fā)內(nèi)容 酒店、 餐飲娛樂(lè)商業(yè) 寫(xiě)字樓、 百貨商業(yè) 住宅、 社區(qū)商業(yè) 區(qū)域商業(yè) 目 的 明星、價(jià)值標(biāo)桿 現(xiàn)金牛、明星 現(xiàn)金牛 問(wèn)題產(chǎn)品 自有資金投入少，風(fēng)險(xiǎn)較低，綜合體效應(yīng)不明顯，整體收益降低。 15 不同物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)比較 投資成本 投資收益 投資回收期 投資風(fēng)險(xiǎn) 商業(yè) 3 4 2 3 酒店 4 2 0 +2 寫(xiě)字樓 2 4 4 6 住宅 1 4 4 7 投資風(fēng)險(xiǎn)的主要構(gòu)成因素： ? 投資成本； ? 投資收益； ? 投資回收周期。 10 酒店租金的確定 2020年累計(jì) 同比增長(zhǎng) 四星級(jí)酒店出租率 % 四星級(jí)酒店平均房?jī)r(jià) /套 % 數(shù)據(jù)來(lái)源：上海市旅游事業(yè)管理委員會(huì) 注：影響修正系數(shù)的主要因素是區(qū)域位置、新舊程度，周邊環(huán)境、繁華程度、交通便捷度等等 修正系數(shù) 出租率、房?jī)r(jià) 本項(xiàng)目出租率 % 本項(xiàng)目酒店平均房?jī)r(jià) /套 2020年四星酒店出租率與平均房?jī)r(jià) 本項(xiàng)目租金與出租率的確定 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 6 開(kāi)發(fā)成本的設(shè)定 工程類(lèi)別 工程描述 建筑面積 樓面地價(jià) （元 /M2） 項(xiàng)目造價(jià)取值（元/M2） 其它各項(xiàng)費(fèi)用 （元 /M2） 單位面積開(kāi)發(fā)成本合計(jì) （元 /M2） 總開(kāi)發(fā)成本 （萬(wàn)元/M2） 綜合商業(yè) 上有塔樓，地下兩層，地上四層 145000 （含70000地下面積） 10500（地下商業(yè)不
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