響鑼灣項目財務測算-展示頁
2025-01-17 18:08本頁面
【正文】 穩(wěn)健型延遲方案產品 建筑面積 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年銷售型公寓 9 60% 40%服務型公寓 3 50% 50%持有型商業(yè) 2 30% 70%售賣型商業(yè) 2 20% 80%大型商業(yè) 5 20% 80%酒店 0寫字樓 5 50% 50%激進型延遲方案方案一： 方案二： 方案三： 方案評價方法 戰(zhàn)略需求和偏好 財務假設 基本假設 分產品假設 投資假設 經(jīng)營假設 收益假設 財務模型 方案一 方案二 方案三 悲觀 樂觀 最可能 悲觀 樂觀 最可能 悲觀 樂觀 最可能 指標一 。產品組合方案 1：穩(wěn)健型開發(fā)方案 產品組合和規(guī)模： 方案策略： 選擇公寓作為主打產品，辦公物業(yè)作為戰(zhàn)略性產品開發(fā)，配以小型商業(yè)和地下商業(yè) 商業(yè)： 包括小型商業(yè)和地下商業(yè) ,小型商業(yè) 4萬平米 ,地下商業(yè) 2萬平米 公寓： 面積 13萬㎡，包括銷售型公寓（取政策上限值 9萬㎡）和服務型公寓（面積 4萬㎡） 辦公： 風險和收益水平較平均的辦公物業(yè)消化除了公寓和商業(yè)外的面積 7萬㎡ 穩(wěn)健型方案94 420 07銷售型公寓 服務型公寓 持有型商業(yè) 售賣型商業(yè) 大型商業(yè) 酒店 寫字樓產品組合方案 2：激進型開發(fā)方案 產品組合和規(guī)模： 方案策略： 選擇風險較大、收益高的的大型商業(yè)為主打產品，配以公寓以及辦公 商業(yè)： 包括大型商業(yè)和小型商業(yè)，大型商業(yè)面積取經(jīng)驗值底線 5萬㎡ (包括地下部分 )，小型商業(yè)取 4萬㎡（其中包括公寓的配套服務部分，從而增加公寓的指標） 公寓： 面積 12萬㎡，包括銷售型公寓（取政策上限值 9萬㎡）和服務型公寓（面積取經(jīng)驗均值 3萬㎡） 酒店或寫字樓： 剩余的面積 5萬㎡，可以選擇開發(fā)酒店或者寫字樓，兩者對建筑形態(tài)和內部大的結構要求差異不大，其中酒店的風險和收益水平都相對較高 激進型方案932 2505銷售型公寓 服務型公寓 持有型商業(yè) 售賣型商業(yè)大型商業(yè)酒店寫字樓開發(fā)時序研究 考慮到響鑼灣綜合環(huán)境的培養(yǎng)期等因素，項目開發(fā)時序整體策略為在政策允許的條件下盡量推遲受市場環(huán)境影響較大的物業(yè)的開發(fā) 分期方案 : 一期 : 產品選擇條件 : ?受市場成熟度影響不大 ?能夠快速回收投資 ?能夠樹立產品品質和形象 二期 : 產品選擇條件 : ?受市場成熟度影響較大 ?長期經(jīng)營性產品 銷售型公寓 產品 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年銷售型公寓服務型公寓持有型商業(yè)售賣型商業(yè)大型商業(yè)酒店寫字樓產品 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年銷售型公寓服務型公寓持有型商業(yè)售賣型商業(yè)寫字樓注： 交錯式建設可以使項目盡快完善項目整體形象，并滿足于政府的開發(fā)協(xié)議。避免因延遲開發(fā)影響地價返還 . 注： 考慮到響鑼灣綜合環(huán)境的培養(yǎng)期等因素，項目開發(fā)分為兩個階段，其中 2022年后進行延遲性建設。 指標 N 方案 時序 樂觀 最可能 悲觀 。天津標桿性“高檔生態(tài)住宅區(qū)” 外籍人士云集的國際社區(qū) 90年代后期 濱海新區(qū)經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 截止目前已建成涉外居民社區(qū) 6個 ？ ? 歐美跨國企業(yè)大舉進入金橋和張江 ? 浦東國際機場的投入使用 ? 陸家嘴金融貿易區(qū)的成熟 ? 歐美跨國企業(yè)投資力度加大 ? 響螺灣中央商務商業(yè)區(qū)建成 ? 濱海新區(qū)金融中心逐步形成 ? 浦東新區(qū)的全面開發(fā)帶動區(qū)域內高檔住宅建設，歐美企業(yè)的大規(guī)模進入促使歐美外籍人士東遷至工作地附近社區(qū)居住 ? 考察上海國際社區(qū)的發(fā)展軌跡預計，隨著濱海新區(qū)外商投資力度的加大和商務商業(yè)環(huán)境的成熟，天津外籍人士也將逐漸由市區(qū)東遷至濱海新區(qū) ?濱海新區(qū)產業(yè)發(fā)展將帶來大批新的機構客戶，本項目可針對性開發(fā)高品質住宅產品以迎接市場發(fā)展所創(chuàng)造的巨大機遇 ?本項目的區(qū)位具有得天獨厚的優(yōu)勢，其品質相當于陸家嘴地塊內的早期開盤的 仁恒河濱城，當時售價10000元 /平米，現(xiàn)在約 46萬元 /平米。日 2022 2022 年度 浦東小陸家嘴地塊內的商業(yè)物業(yè)主要集中在正大廣場 ,其商業(yè)環(huán)境的培養(yǎng)用了近四年的時間才步入正軌 : 商鋪出租率 60% 2022 2022 98% 年度 40% ?1996年開工建設， 2022年竣工， 2022年開業(yè)；占地 ，建筑面積 ，單層面積 ；集商業(yè)、餐飲、娛樂、停車為一體的 shoppingmall ?開業(yè)以來空置率一直很高，一度高達約 40％， 6樓以上商鋪長時間空置；較好的業(yè)態(tài)是超市和餐飲，百貨的養(yǎng)商期較長 ?百貨 2022年重新定位為 國際知名但價格適中的時尚品牌，單店需求面積較大 ,約在 1500平米 ,取得較好的經(jīng)濟效益 項目中商業(yè)物業(yè)經(jīng)營假設 附 :浦東陸家嘴金融貿易區(qū)各種物業(yè)發(fā)展歷程借鑒 寫字樓 寫字樓租金及出租率假設 020224000600080001000012022140001600018000202202022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022樂觀售價 最可能售價 悲觀售價寫字樓售價假設 0501001502002502022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 202201樂觀租金 最可能租金 悲觀租金樂觀出租率 最可能出租率 悲觀出租率浦東新區(qū)寫字樓市場價格和入住率走勢圖00 . 20 . 40 . 60 . 811997 1998 1999 2022 2022 2022 2022 2022 2022 20220%20%40%60%80%100%租金 出租率浦東陸家嘴寫字樓總面積變化圖266688117134162 162 1671892002800501001502002503001996199719981999200020012002200320042005200620072008單位：萬平米?浦東寫字樓的供應是逐年分批提供的，在供應總量穩(wěn)步上升
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