【正文】 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)方面有些問題值得重視和研究。按照浦東新區(qū)的功能定位與未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)，今后 3 年，浦東將力爭(zhēng)使服務(wù)業(yè)占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重從現(xiàn)在的 47％提高到 55％。 其二，工業(yè)產(chǎn)值在浦東的地區(qū)生產(chǎn)總值中的比例為 53％。 全區(qū)從業(yè)人員人均月勞動(dòng)報(bào)酬 2052 元 ，天津市全市人均月勞動(dòng)報(bào)酬 1540 元。 （ 2） 濱海新區(qū)“投資為王”，是天津?qū)ν饨?jīng)濟(jì)的窗口和主要載體。 全年濱海新區(qū)完成工業(yè)總產(chǎn)值 億元，增長(zhǎng) %；完成固 定資產(chǎn)投資 億元，增長(zhǎng) %； 天津全年全市工業(yè)完成增加值 10529 億元，增長(zhǎng) %；全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成 億元，增長(zhǎng) % 外貿(mào)出口 億美元，占全市的比重為 %，增長(zhǎng) %； 直接利用外資合同金額 51 億美元，占全市的比重為 %，增長(zhǎng) %； 直接利用外資到位額 億美元，占全市的比重為 %，增長(zhǎng) %； 實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額 億元，增長(zhǎng) %。 濱海新區(qū)與天津市主要經(jīng)濟(jì)及社會(huì)發(fā)展指標(biāo)對(duì)比 1）主要綜合型宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 全年濱海新區(qū)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng) %；人均生產(chǎn)總值達(dá)到 121113 元， 天津全市全年實(shí)現(xiàn)全市生產(chǎn)總值 (GDP) 億元，按可比價(jià)格計(jì)算比上年增長(zhǎng) %。 就目前濱海新區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來看，初步具有“ 現(xiàn)代化的 世界性加工制造基地和物流中心 ” 的雛形，以制造、加工產(chǎn)業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)，同時(shí)擁有第三大石油開采基 地渤海石油以及依托天津港的物流中心。如電子信息、生物醫(yī)藥、光機(jī)電一體化、新材料、新能源和環(huán)保產(chǎn)業(yè)群的形成； 聯(lián)合地產(chǎn) 第 8 頁(yè) 共 63 頁(yè) 第五，外向型經(jīng)濟(jì)特征明顯。支柱產(chǎn)業(yè)比較突出，如：電子通訊、石油開采 及加工、海洋化工、機(jī)械制造、現(xiàn)代冶金、生物制藥、食品加工等產(chǎn)業(yè)都具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力； 第三，物流業(yè)發(fā)展迅速。與 1993 年相比， 2021 年第一產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng) 2 倍，第二產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng) 倍，其中工業(yè)增長(zhǎng) 倍，第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng) 倍。 （ 2）、大量的流動(dòng)人口產(chǎn)生的梯度消費(fèi) 濱海新區(qū)擁有龐大的流動(dòng)從業(yè)人群，隨著產(chǎn)業(yè)的聚集效應(yīng)進(jìn)一步增大，這部分人口的比例還會(huì)進(jìn)一步增加，相應(yīng)的會(huì)產(chǎn)生各種層次的消費(fèi)行為。 4）、 按照目前的人口增長(zhǎng)速度以及人口結(jié)構(gòu) 預(yù)測(cè)未來的人口規(guī)模 （ 1）、 5 年之后的常住人口的增長(zhǎng)總量： 塘沽區(qū)： 110 萬人口；開發(fā)區(qū)： 23 萬；大港區(qū)： 64 萬；漢沽區(qū)： 萬。 3）、濱海新區(qū)人口結(jié)構(gòu)特 點(diǎn) 兩大特點(diǎn)： （ 1）、外來常住人口較多 —— 濱海新區(qū)的外來常住人口（塘沽區(qū)、開發(fā)區(qū)為主）占到區(qū)域總?cè)丝诘?%；濱海新區(qū)的外來常駐聯(lián)合地產(chǎn) 第 7 頁(yè) 共 63 頁(yè) 人口數(shù)占到全市外來常住人口數(shù)的 19%，屬于外來常住人口分布最為密集的地區(qū)。 聯(lián)合地產(chǎn) 第 6 頁(yè) 共 63 頁(yè) 2）、濱海新區(qū)內(nèi)各區(qū)域常住人口比例 濱海新區(qū)各區(qū)域內(nèi)常住人口比例45%8%33%14%塘沽區(qū)開發(fā)區(qū)大港區(qū)漢沽區(qū) “濱海新區(qū)各區(qū)域內(nèi)常住人口比例”這一指標(biāo)可以反映各區(qū)域人口規(guī)模在濱海新區(qū)中的位置，從而從一個(gè)側(cè)面反映各個(gè)區(qū)域?qū)I海新區(qū)的影響力。 聯(lián)合地產(chǎn) 第 5 頁(yè) 共 63 頁(yè) 結(jié)論： 1）、常住人口增長(zhǎng)活躍地區(qū) —— 塘沽區(qū)、開發(fā)區(qū)對(duì)外來人口的吸引力為最，大港區(qū)次之。 大港區(qū)： 截止到 2021 年底，大港區(qū)常住人口 萬人，五年內(nèi)增長(zhǎng) 萬人，年增長(zhǎng)率 %。全年全區(qū)從業(yè)人員勞動(dòng)報(bào)酬 億元，增長(zhǎng) %，其中外商及港澳臺(tái)投資企業(yè) 億元，增長(zhǎng) %。 2021 年末，全區(qū)共有從業(yè)人員 萬人，比上年增加 萬人，增長(zhǎng) %。 開發(fā)區(qū)： 2021 年末，天津開發(fā)區(qū)共有常住人口 萬人。 聯(lián)合地產(chǎn) 第 4 頁(yè) 共 63 頁(yè) 塘沽區(qū)： 2021 年人口抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，塘沽區(qū)常住人口 萬人 ,0— 14 歲人口為 萬 人（ ）， 15— 64 歲人口為 萬人（ %）， 65 歲及以上人口為 萬人（ ）；老齡化社會(huì)問題已經(jīng)顯現(xiàn)。聯(lián)合地產(chǎn) 第 1 頁(yè) 共 63 頁(yè) 濱海新區(qū)中心商務(wù)區(qū)之響螺灣項(xiàng)目市場(chǎng)環(huán)境分析 聯(lián)合地產(chǎn)濱海部 2021524 聯(lián)合地產(chǎn) 第 2 頁(yè) 共 63 頁(yè) 目錄 一、濱海新區(qū)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢(shì)及其與房地產(chǎn)行業(yè)的互動(dòng)關(guān)系研究（現(xiàn)狀篇） ...................................................................................................................... 3 （一）濱海新區(qū)主要經(jīng)濟(jì)及社會(huì)指標(biāo)分析 ................................................................................................................................................................ 3 （二）濱海新區(qū)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展現(xiàn)狀對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響 ......................................................................................................................................11 二、濱海新區(qū)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢(shì)及其與房地產(chǎn)行業(yè)的互動(dòng)關(guān)系研究（未來篇） .................................................................................................................... 13 （一）區(qū)域地位的提升 .......................................................................................................................................................................................... 13 （二）濱海新區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展：政策支持帶來的產(chǎn)業(yè)發(fā)展 ............................................................................................................................................ 14 （三）市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)：大規(guī)模的城市建設(shè)投資 ................................................................................................................................................ 15 （四）區(qū)域發(fā)展：大濱海規(guī)劃帶來的七大功能區(qū) 域劃分 ......................................................................................................................................... 17 （五）濱海新區(qū)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展及其對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響綜合判斷： .................................................................................................................... 21 三、濱海新區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r研究 —— 現(xiàn)階段濱海新區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展所屬階段及未來發(fā)展預(yù)期 .......................................................................... 23 (一 ) 濱海新區(qū) 05 年商品房住宅發(fā)展情況回顧 ........................................................................................................................................................ 23 （二）濱海新區(qū)最新商品房住宅市場(chǎng)信息： 2021 年 14 月份新增上市量項(xiàng)目信息匯總 ........................................................................................... 28 （三）濱海新區(qū)商品房市場(chǎng)分析綜合結(jié)論： .......................................................................................................................................................... 44 （四）濱海新區(qū)二手房市場(chǎng)： ............................................................................................................................................................................... 47 四、濱海新區(qū)中心商務(wù)區(qū)項(xiàng)目開發(fā)的機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn) —— 在現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及產(chǎn)業(yè)環(huán)境下的開發(fā)空間 ............................................................................. 50 （一）響螺灣的現(xiàn)狀及 未來定位 ............................................................................................................................................................................ 50 （二）響螺灣的開發(fā)進(jìn)展情況 ............................................................................................................................................................................... 51 （三）響螺灣區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展整體判斷 ................................................................................................................................................................. 51 五、友聯(lián)大廈項(xiàng)目自身?xiàng)l件分析及面臨的 機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn) ................................................................................................................................................... 54 （一）友聯(lián)大廈開發(fā)的基本條件 ............................................................................................................................................................................ 54 （二）友聯(lián)大廈開發(fā)的機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn) ........................................................................................................................................................................ 54 六、友聯(lián)大廈項(xiàng)目合作方式可行性分析結(jié) 論 ................................................................................................................................................................. 56 聯(lián)合地產(chǎn) 第 3 頁(yè) 共 63 頁(yè) 一、濱海新區(qū)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢(shì)及其與房地產(chǎn)行業(yè)的互動(dòng)關(guān)系研究（現(xiàn)狀篇） （一）濱海新區(qū)主要經(jīng)濟(jì)及社會(huì)指標(biāo)分析 濱海新區(qū)行政區(qū)劃及人口分布 重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)的 350 平方公里，包括： 三個(gè)功能區(qū)：天津港、開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)全部； 三個(gè)行政區(qū)：塘沽區(qū)、漢沽區(qū)、大港區(qū)城區(qū)部分； 海河下游冶金工業(yè)區(qū)：東麗區(qū)無瑕