響鑼灣項(xiàng)目財(cái)務(wù)測(cè)算(文件)
【正文】 0030,00050,00070,00090,000樂觀 最可能 悲觀方案一 方案二 方案三自有資金投資利潤率0%10%20%30%40%50%60%樂觀 最可能 悲觀方案一 方案二 方案三內(nèi)部收益率0%5%10%15%20%25%30%35%樂觀 最可能 悲觀方案一 方案二 方案三開發(fā)方案評(píng)價(jià) 三方案投資收益比較 — 投資收益指標(biāo) 根據(jù)三個(gè)方案的三個(gè)重要指標(biāo)比較分析可以看出： ?從靜態(tài)指標(biāo)看，方案一的收益能力略高于方案二，并在樂觀和最可能的環(huán)境下遠(yuǎn)高于方案三 ?從動(dòng)態(tài)指標(biāo)看，方案二的盈利能力高于其他兩個(gè)方案，但在市場(chǎng)環(huán)境悲觀的條件下凈現(xiàn)值為負(fù) ?從方差指標(biāo)來看，方案三的方差最小，但是如果三種情況的概率相同，則方案二的加權(quán)平均值最高 綜合以上多個(gè)考慮因素，方案二的投資比較分散，最大資金需求最低，盈利能力最高，為三方案中的最優(yōu)方案 開發(fā)方案評(píng)價(jià) 敏感性分析 1 以下將對(duì)方案二在最可能的市場(chǎng)環(huán)境下做詳細(xì)的投資收益分析，比較各個(gè)物業(yè)的影響力以及各個(gè)影響因素的重要程度，為本項(xiàng)目的執(zhí)行提供參考 分產(chǎn)品靜態(tài)投資收益率13%80%950%420%684%55%020,00040,00060,00080,000100,000120,000140,000銷售型公寓 服務(wù)型公寓 持有型商業(yè) 售賣型商業(yè)大型商業(yè)寫字樓0%200%400%600%800%1000%投資 凈收益 投資收益率分產(chǎn)品動(dòng)態(tài)投資收益率2%42%264%274%155%31%20,00010,00010,00020,00030,00040,00050,00060,00070,000銷售型公寓 服務(wù)型公寓 持有型商業(yè) 售賣型商業(yè)大型商業(yè)寫字樓 100%50%0%50%100%150%200%250%300%投資 凈收益 投資收益率?由以上兩張圖可以看出，商業(yè)物業(yè)的的投資收益能力明顯高于其他產(chǎn)品，從靜態(tài)看 持有型商業(yè) 的稅前投資收益率最高，達(dá) 950%，而在動(dòng)態(tài)指標(biāo)下其投資收益率高達(dá) 264%，略低于售賣型商業(yè)； ?商業(yè)物業(yè)之所以擁有如此高的投資收益率，一方面是由于其投資成本較低，另一方面，隨著市場(chǎng)的成熟，其升值空間高于其他產(chǎn)品。 指標(biāo) N 方案 時(shí)序 樂觀 最可能 悲觀 。產(chǎn)品組合方案 1：穩(wěn)健型開發(fā)方案 產(chǎn)品組合和規(guī)模： 方案策略： 選擇公寓作為主打產(chǎn)品，辦公物業(yè)作為戰(zhàn)略性產(chǎn)品開發(fā)，配以小型商業(yè)和地下商業(yè) 商業(yè)： 包括小型商業(yè)和地下商業(yè) ,小型商業(yè) 4萬平米 ,地下商業(yè) 2萬平米 公寓： 面積 13萬㎡，包括銷售型公寓（取政策上限值 9萬㎡）和服務(wù)型公寓（面積 4萬㎡） 辦公： 風(fēng)險(xiǎn)和收益水平較平均的辦公物業(yè)消化除了公寓和商業(yè)外的面積 7萬㎡ 穩(wěn)健型方案94 420 07銷售型公寓 服務(wù)型公寓 持有型商業(yè) 售賣型商業(yè) 大型商業(yè) 酒店 寫字樓產(chǎn)品組合方案 2：激進(jìn)型開發(fā)方案 產(chǎn)品組合和規(guī)模： 方案策略： 選擇風(fēng)險(xiǎn)較大、收益高的的大型商業(yè)為主打產(chǎn)品，配以公寓以及辦公 商業(yè)： 包括大型商業(yè)和小型商業(yè)，大型商業(yè)面積取經(jīng)驗(yàn)值底線 5萬㎡ (包括地下部分 )，小型商業(yè)取 4萬㎡（其中包括公寓的配套服務(wù)部分，從而增加公寓的指標(biāo)） 公寓： 面積 12萬㎡，包括銷售型公寓（取政策上限值 9萬㎡）和服務(wù)型公寓（面積取經(jīng)驗(yàn)均值 3萬㎡） 酒店或?qū)懽謽牵?剩余的面積 5萬㎡，可以選擇開發(fā)酒店或者寫字樓，兩者對(duì)建筑形態(tài)和內(nèi)部大的結(jié)構(gòu)要求差異不大，其中酒店的風(fēng)險(xiǎn)和收益水平都相對(duì)較高 激進(jìn)型方案932 2505銷售型公寓 服務(wù)型公寓 持有型商業(yè) 售賣型商業(yè)大型商業(yè)酒店寫字樓開發(fā)時(shí)序研究 考慮到響鑼灣綜合環(huán)境的培養(yǎng)期等因素，項(xiàng)目開發(fā)時(shí)序整體策略為在政策允許的條件下盡量推遲受市場(chǎng)環(huán)境影響較大的物業(yè)的開發(fā) 分期方案 : 一期 : 產(chǎn)品選擇條件 : ?受市場(chǎng)成熟度影響不大 ?能夠快速回收投資 ?能夠樹立產(chǎn)品品質(zhì)和形象 二期 : 產(chǎn)品選擇條件 : ?受市場(chǎng)成熟度影響較大 ?長期經(jīng)營性產(chǎn)品 銷售型公寓 產(chǎn)品 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年銷售型公寓服務(wù)型公寓持有型商業(yè)售賣型商業(yè)大型商業(yè)酒店寫字樓產(chǎn)品 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年銷售型公寓服務(wù)型公寓持有型商業(yè)售賣型商業(yè)寫字樓注： 交錯(cuò)式建設(shè)可以使項(xiàng)目盡快完善項(xiàng)目整體形象，并滿足于政府的開發(fā)協(xié)議。 樂觀 最可能 悲觀 方案一 A B 方案二 A B 方案三 A B 方案選擇方法 最小投資法 冒險(xiǎn)法 保守法 折衷法 后悔值法 最高收益率 最優(yōu)方案選擇 開發(fā)方案評(píng)價(jià) 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基本假設(shè) ?財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基本數(shù)據(jù)根據(jù)天津市場(chǎng)現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢(shì)以及物業(yè)特點(diǎn)而定，參考浦東新區(qū)以及天津開發(fā)區(qū)發(fā)展歷程，并做一定的假設(shè) ?基礎(chǔ)數(shù)據(jù)存在一定的偏差，結(jié)論數(shù)據(jù)與現(xiàn)實(shí)可能有一定的差別，但可以用于三個(gè)方案的比較 ?基本稅費(fèi)率等根據(jù)天津市法律法規(guī)，不考慮個(gè)別情況和優(yōu)惠條件 ?由于經(jīng)營變化較大，不計(jì)算每年的所得稅額，所得稅只在計(jì)算最后的總投資利潤率時(shí)考慮，所得稅率按照 15%計(jì)算 ?以 20222022年為計(jì)算期 (包括建設(shè)期 )，自有物業(yè)在十五年期末按照市場(chǎng)價(jià)計(jì)算殘值 ?基準(zhǔn)收益率取行業(yè)平均水平 12％ ?財(cái)務(wù)費(fèi)用假設(shè)：自有資金比例假設(shè)為國家允許的最低值 35％，貸款利率按照中國銀行 1－ 3年期貸款利率 ?每種方案分樂觀、悲觀和最可能三種情況分析，樂觀、悲觀是指區(qū)域市場(chǎng)整體發(fā)展?fàn)顩r，對(duì)不同物業(yè)的影響不同 ?營業(yè)費(fèi)用根據(jù)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，房產(chǎn)稅按照出租收入的 12％收取，房產(chǎn)增值稅按照 3％估算 開發(fā)方案評(píng)價(jià) 投資估算 — 投資造價(jià)基本假設(shè) 項(xiàng)目 價(jià)格 備注 土地成本 9000萬元 客戶提供 前期工程費(fèi)用 3% 占建安成本的比率，主要包括三通一平、勘察設(shè)計(jì)等費(fèi)用 建安成本 根據(jù)天津高層建筑的建安成本核算，根據(jù)天津建筑市場(chǎng)價(jià)格指數(shù)，建安成本每年增長約 1% 公寓 6500元 /㎡ 天津市超高層建筑建筑成本約為 4000元 /平米，高檔裝潢，成本控制在 2500元 /平米 商業(yè) 2500元 /㎡ 主要分布在裙樓、底層和地下，建安成本平均約為 2500元 /平米，不裝潢 酒店 7500元 /㎡ 酒店分布在高層建筑內(nèi)，天津高層建安成本約為 4000元 /平米，高檔裝潢，成本約為 3500元 /平米，合計(jì) 7500元 /平米 辦公 5000元 /㎡ 辦公物業(yè)分布在高層建筑內(nèi)，天津高層建安成本約為 4000元 /平米，一般裝潢
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