【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 90 平方米以下和 90120 平方米戶型占全 市總銷(xiāo)量套數(shù)的%，商品住房按價(jià)格段統(tǒng)計(jì)，中低價(jià)位商品住房銷(xiāo)售量較大，價(jià)位在 5000元 /平方米以下的商品住房占全市總銷(xiāo)售套數(shù)的 %。 2022 年三季度，商品房綜合平均價(jià)格為 ，環(huán)比上漲 %，同比上漲 %，商品房?jī)r(jià)格指數(shù)為 點(diǎn)。 商品住房平均價(jià)格為 元 /平方米，環(huán)比上漲 %，同比上漲 %，其中，多層均價(jià)為 元 /平方米，小高層均價(jià)為 元 /平方米，高層均價(jià)為 ，商品住房 價(jià)格指數(shù)為 點(diǎn)。 價(jià)格分析 8 ， 七 千元以上中高價(jià)格段占比增加顯著 。 ，年末緩漲趨穩(wěn)： 2022 年武漢市住宅成交均價(jià)為 6851元 /㎡，較 2022 年上漲 %。受市場(chǎng)旺盛的需求、土地市場(chǎng)地王頻出等因素的推動(dòng)，自 2022 年 9 月開(kāi)始，武漢市住宅成交均價(jià)連續(xù)上漲 13 月；年末，由于受到“漢七條”等政策收緊的影響，房?jī)r(jià)開(kāi)始停漲并出現(xiàn)微調(diào)?？傮w來(lái)看，基本實(shí)現(xiàn)了政府年初制定的“房?jī)r(jià)漲幅不高于人均收入漲幅”的限價(jià)目標(biāo)。 元 /平米以上中高價(jià)格段 成交占比同比漲幅明顯。從 2022 年武漢市分價(jià)格段成交套數(shù)占比來(lái)看，成交占比最大的價(jià)格段為 800010000 元 /㎡，達(dá)22%，同比增加約 5 個(gè)百分點(diǎn)； 10000 元 /㎡以上高價(jià)格段成交占比也較 12 年增加約 4 個(gè)百分點(diǎn)；低價(jià)段中 4000 元 /㎡價(jià)格段成交占比降幅最大，同比減少約 9個(gè)百分點(diǎn)； 8000 元 /㎡以下各價(jià)格段成交占比基本相當(dāng)，均在 13%15%之間。 銷(xiāo)售旺季促進(jìn)了市場(chǎng)成交 由于市民購(gòu)房心態(tài)原因，三季度處于市場(chǎng)傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季，市民購(gòu)房熱情較高，前期積累的剛性需求有所釋放，開(kāi)發(fā)企業(yè)抓住銷(xiāo)售旺季的時(shí)機(jī)加 大促銷(xiāo)力度，市場(chǎng)供應(yīng)量增加，市民可供選擇的房源充足，促進(jìn)了市場(chǎng)成交。此外，受價(jià)格向上預(yù)期影響，投資性購(gòu)房需求增加，也促進(jìn)了市場(chǎng)銷(xiāo)售。 供應(yīng) ，市場(chǎng)供應(yīng)充足。 ，市場(chǎng)供應(yīng)充足。 2022 年武漢商品住房累計(jì)新增供應(yīng) 1610 萬(wàn)平方米，較去年同期增長(zhǎng) %。近幾年，武漢市大規(guī)模進(jìn)行城中村改造，市場(chǎng)土地供應(yīng)量及待開(kāi)發(fā)量均處于較高水平。近五年住宅市場(chǎng)新增供應(yīng)量持續(xù)創(chuàng)新高，但增速放緩。具體來(lái)看，二季度和四季度為供應(yīng)旺季，月均供應(yīng)量分別達(dá)到 158 萬(wàn)㎡和 187 萬(wàn) ㎡。 成交 全年成交量創(chuàng)歷史新高。 90140 ㎡面積段成交占比明顯提高。具體來(lái)看， 2022 年武漢市商品住宅成交結(jié)構(gòu)同比去年變化不大。 120 ㎡以下面積段仍然是武漢市主力需求面積段，合計(jì)占總銷(xiāo)量的 81%。 90 ㎡以下小戶型和 140 ㎡以上面積段大戶型成交占比較去年分別下降約 3 個(gè)百分點(diǎn)和 2 個(gè)百分點(diǎn)。 2022 年限購(gòu)以來(lái)，更多的購(gòu)房者趨向于購(gòu)房一次到位，同時(shí)市場(chǎng)上戶型設(shè)計(jì)越來(lái)越合理，其中 90100 ㎡小三房因面積小、功能性強(qiáng)，總價(jià)低，深受購(gòu)房者喜愛(ài)。 13 年同比增長(zhǎng)約 4 個(gè)百分點(diǎn)，此外， 120140 ㎡面積段成交占比也較去年增加約 2 個(gè)百分點(diǎn)。 除東湖風(fēng)景區(qū)外，所有區(qū)域成交均價(jià)同比上漲。 2022 年各區(qū)域均價(jià)與 2022年相比，僅東湖風(fēng)景區(qū)均價(jià)出現(xiàn)下降（因東湖風(fēng)景區(qū) 12 年以別墅銷(xiāo)售為主，而 9 13 年主力銷(xiāo)售小戶型均價(jià)較低），其他價(jià)格上漲的區(qū)域中硚口區(qū)和青山區(qū)均價(jià)漲幅較大，分別為 34%和 84%，主要是因保障房成交量減少。此外，遠(yuǎn)城區(qū)除黃陂區(qū)和新洲區(qū)外，均價(jià)漲幅均在 10%20%之間。 按戶型來(lái)看，三房戶型成交占比顯著提升。具體來(lái)看， 2022 年武漢市商品住宅仍然以兩房和三房為主力戶型，其中兩房戶型 占比最大，為 52%；三房成交占比顯著提升，較去年增加約 7 個(gè)百分點(diǎn)，說(shuō)明改善性需求開(kāi)始釋放；而一房小戶型成交占比下降約 4 個(gè)百分點(diǎn)；四房及以上戶型占比與去年基本相當(dāng)。 供需對(duì)比 總體供需持平，出清周期明顯下降。 供需兩旺，供需差值進(jìn)一步縮小，銷(xiāo)供比為 。 2022 年，武漢新增供應(yīng)和新增成交雙雙創(chuàng)新高，供需均較為旺盛，供需差值為 萬(wàn)㎡，銷(xiāo)供比為，供需基本持平。 區(qū)域環(huán)境研究結(jié)論 東湖新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)是武漢市經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的地區(qū)之一，主要產(chǎn)業(yè)是以光電子產(chǎn)品為主，屬 于技術(shù)含量比較高的行業(yè)。東湖新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)許多企業(yè)在全國(guó)范圍內(nèi)都聞名遐邇，企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益非常不錯(cuò)，人均收入在武漢市來(lái)講，也算是比較高的。而且，東湖新技術(shù) 開(kāi)發(fā)區(qū) 區(qū)基本上是武漢市大專(zhuān)院校最多的地區(qū)，高校教職員工的待遇普通高于武漢市的人均收入。高校的教學(xué)體制相對(duì)比較活躍，在便利的環(huán)境下，為教職員工們創(chuàng)造了更多的收入來(lái)源。并且，東湖新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)一帶更聚集了大量國(guó)家級(jí)的科研院所，國(guó)家大量的科研經(jīng)費(fèi)直接投入到科研院所，以及相關(guān)科研項(xiàng)目之中，為東湖新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入了強(qiáng)大的活力。與此同時(shí)，在與市場(chǎng)接軌的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中， 由于科研院所掌握著先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)，有著靈活的企業(yè)機(jī)制，單位效益自然不在話下，人均收入更是可想而知。東湖新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)正是因?yàn)橛辛松鲜鋈N主要消費(fèi)群體的并存，并結(jié)合到社會(huì)其它較高消費(fèi)群體的幾何，房地產(chǎn)市場(chǎng)才得以長(zhǎng)足發(fā)展，購(gòu)銷(xiāo)持續(xù)兩旺，光谷地區(qū)才能在武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)這個(gè)大盤(pán)中，獨(dú)占鰲頭，占據(jù)極其重要的一環(huán)。 四 、 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件分析 項(xiàng)目基本情況與用地現(xiàn)狀評(píng)述 項(xiàng)目基本情況 地塊編號(hào)： GZ[2022]009 號(hào)－ K19 地塊 。 10 出讓單位： 武漢 國(guó)土資源局 。 地理位置： 東湖新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)關(guān) 山村 。 基礎(chǔ)指標(biāo) ： 居住用地 ； ：住宅； ： 98028 平方米； ： ； ： 不大于 421400 平方米； ： 控制在 30%以內(nèi) ； ： 30%。 項(xiàng)目周邊環(huán)境與基礎(chǔ)設(shè)施狀況分析 周邊環(huán)境 ，地塊處于武漢市東湖新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)關(guān)山村 ， 東臨關(guān)山大道，南臨南湖大道，西臨民族大道，北臨雄楚大道 ，交通便利。 ，無(wú)噪音污染，環(huán)境條件一般。 周邊 超市、學(xué)校、醫(yī)院等配套設(shè)施齊全成熟。 ，由于凈用地面積比較大，在突出城市便利生活價(jià)值之余，可規(guī)劃相當(dāng)?shù)母邫n 小區(qū)住宅 ，充分體現(xiàn)其 作為居住用地的 價(jià)值 。 基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境 該區(qū)域供水屬武昌區(qū)供水系統(tǒng)武昌供水系統(tǒng)，估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域供水主管徑為 米，城市給水網(wǎng)絡(luò)以環(huán)狀為主，輔以支網(wǎng)，用水保證率為 100%。 排水：排水絕大部分管道是雨污合流，排水通暢。 供電：該區(qū)域供電與市政電網(wǎng)相連，電源來(lái)自 110 千伏堤角變電站，供電能力約 10 萬(wàn)千瓦， 供電保證率 99%。 通訊：區(qū)域內(nèi)通訊與市政通訊網(wǎng)相聯(lián)，通訊線路以地下管道為主，市話普及率 90%以上，通訊線路暢通。 項(xiàng)目的外部聯(lián)系、交通組織分析 外部聯(lián)系 該區(qū)域是武漢中心城區(qū)的東部臨遠(yuǎn)郊區(qū)位置，臨近三環(huán)線，被譽(yù)為武漢科技新城，是武漢的新興發(fā)展區(qū)域。高校所在地，是武漢市的教育中心區(qū)域。 交通組織 11 公交便捷度：位于交通主干路線，公交便利。 道路通達(dá)度：東臨關(guān)山大道，南臨南湖大道，西臨民族大道，北臨雄楚大道。 項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)的優(yōu)劣勢(shì)分析 通過(guò)找出本項(xiàng)目客觀存在的主要內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)（ strengths）、劣勢(shì)因素（ weaknesses）以及外部市場(chǎng)環(huán)境中的機(jī)會(huì)因素（ opportunities）、威脅因素（ threats），運(yùn)用 SWTO 分析法，以及相對(duì)適合于此市場(chǎng)定位的產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)方法、手段。具體如下： 優(yōu)勢(shì)： （ 1） 本項(xiàng)目由 某某 公司開(kāi)發(fā)，發(fā)展商實(shí)力雄厚，能給買(mǎi)家充足的信心。 （ 2） 位于武昌城市中軸線，發(fā)展?jié)摿薮蟆? （ 3） 良好的交通體系； （ 4） 生活配套齊全。 （ 5） 周?chē)h(huán)境較好； 劣勢(shì)： （ 1）該房地產(chǎn) 配套設(shè)施仍然未成熟，發(fā)展尚 須時(shí)日。 （ 2）所處地段市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)比較激烈。 （ 3） 項(xiàng)目三面被樓宇包圍，景觀被遮擋了一大部分。 （ 4） 外來(lái)人員多，治安問(wèn)題多，影響買(mǎi)家心理 。 機(jī)會(huì)： （ 1） 武漢城市及經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的帶動(dòng)效應(yīng) （ 2） 光谷的燈會(huì)帶來(lái)的利好商機(jī) （ 3） 目前區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)量較少 （ 4） 區(qū)域內(nèi)消費(fèi)群體的購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng) 威脅： （ 1） 房地產(chǎn)及金融政策的規(guī)范和抑制 （ 2） 地塊已開(kāi)通，貫穿武漢三鎮(zhèn) （ 3） 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期帶來(lái)的一系列的連帶性問(wèn)題 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件研究的結(jié)論 此項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)明顯，區(qū)位優(yōu)越，交通便利，環(huán)境良好，潛力巨大，項(xiàng) 目的劣勢(shì)相對(duì)而言較為微小，隨著發(fā)展會(huì)逐漸減弱消除。因此項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)條件較為成熟，升值潛力充足，相信隨著項(xiàng)目的建設(shè)銷(xiāo)售，一定會(huì)帶來(lái)不小的收益。 在項(xiàng)目形象定位上應(yīng)揚(yáng)長(zhǎng)避短，抓住市民向住環(huán)境好的綠化小區(qū)的心態(tài)，帶給客戶一種“既享有成熟小區(qū)環(huán)境，又座擁未來(lái)新城中心”的雙重“抵買(mǎi)”價(jià)值。 12 初步提供以下項(xiàng)目形象定位供貴司參考： 保利地產(chǎn) 精品公寓典范 —— 一 保利華都3 期精品。通過(guò)上述的形象定位，給本案賦予現(xiàn)代高質(zhì)素生活的實(shí)質(zhì)內(nèi)涵，使項(xiàng)目從低沉的環(huán)境氣氛中擺脫出來(lái)，從而體現(xiàn)項(xiàng)目?jī)?nèi)外環(huán)境的優(yōu)越。 經(jīng)過(guò)分析，我們的樓盤(pán)在 價(jià)格上 和地域以及 環(huán)境上占有一定的優(yōu)勢(shì)。 五、 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況 經(jīng)篩選 找出基本具備可比性的下列樓盤(pán)： 世界城， 紫菘楓林上城 ， 巴黎豪庭 。（各競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的具體調(diào)研信息見(jiàn)下表） 樓盤(pán) 開(kāi)發(fā)商 優(yōu)點(diǎn) 缺點(diǎn) 綜合分析 世界城 利嘉置業(yè) 光谷中心商圈，購(gòu)物娛樂(lè)方便，設(shè)施齊全，開(kāi)盤(pán)價(jià)格尚可 太過(guò)喧囂，而且可能同許多小公司成為鄰居，節(jié)假日堵車(chē)嚴(yán)重，流動(dòng)人員多 所謂中心商圈勢(shì)必為一繁華喧囂之地，居住于此，自然不必費(fèi)心日常消費(fèi)的地方太少，一出門(mén)就能欣賞到世界城的人山人海，至于居住，還是要看就進(jìn)喜 歡燈紅酒綠還是溫馨寧?kù)o了 紫菘楓林上城 紫菘地產(chǎn) 距離光谷中心僅兩站路，成熟生活社區(qū) 價(jià)格居高不下，容積率高，也有人認(rèn)為那幾棟大高層的外立面極容易產(chǎn)生審美疲勞 地理位置不錯(cuò)，周邊生活配套都很齊全，要是價(jià)格也能低一檔次估計(jì)售樓部很快就可以解散了 巴黎豪庭 南益置業(yè) 成熟生活社區(qū)，有人說(shuō)是光谷質(zhì)量最好的 價(jià)格太貴，每一期都有大量房源囤積，性價(jià)比不高 有人說(shuō)多花幾十萬(wàn)就是買(mǎi)門(mén)前那幾只馬，而且還是共有的，是否真的有巴黎的浪漫勒，可以想象，和中心城區(qū)差不多，但不是中心城區(qū) 4PS 分析情況 世界城 位于武漢市光谷 ，是 武漢 市 光谷世界城的住宅小區(qū) ，小區(qū)周?chē)煌ňW(wǎng)四通八達(dá)。樓體形式多樣，由多層、小高層、高層組成，純板式設(shè)計(jì)，一層帶花園，布局通透，且采光明快，布局方正，設(shè)計(jì)新穎，多種戶型供您選擇。小區(qū)內(nèi)還設(shè)有健身休閑廣場(chǎng)，噴泉廣場(chǎng)，幼兒園，兒童游樂(lè)場(chǎng)等眾多運(yùn)動(dòng)設(shè)施，倡導(dǎo)健康生活的設(shè)計(jì)理念。 紫菘楓林上城 位于 關(guān)山口 ，周邊生活配套設(shè)施方便齊全，交通便利，相關(guān)配套設(shè)施應(yīng)有盡有， 適宜的 樓間距超寬樓間距更是提高了生活的質(zhì)量。 13 巴黎豪庭 臨近 光谷一路 ，超大型業(yè)主優(yōu)享地下停 車(chē)場(chǎng)和小區(qū)環(huán)形商業(yè)組成，周?chē)涮自O(shè)施有張家口新一中，交通便利，小區(qū)內(nèi)有多層，小高層，高層樓房可供選擇。 是 成熟生活社區(qū)，有人說(shuō)是光谷質(zhì)量最好的 。 （ 單位價(jià)格） 世界城 項(xiàng)目的最高價(jià)為 7500 元，最低價(jià)為 7300 元，均價(jià)為 7900 元。 紫菘楓林上城 項(xiàng)目的最高價(jià)為 8800 元，最低價(jià)為 7600 元，均價(jià)為 8200 元。 巴黎豪庭 項(xiàng)目的最低價(jià)為 6800 元，均價(jià) 8400 元。 世界城 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)渠道為網(wǎng)絡(luò)，售樓處及報(bào)刊等。其通過(guò)在網(wǎng)絡(luò)頁(yè)面上做相關(guān)廣告進(jìn)行樓盤(pán)的宣傳，售樓處有 專(zhuān)業(yè)營(yíng)銷(xiāo)人員負(fù)責(zé)銷(xiāo)售并發(fā)放企業(yè)宣傳冊(cè)和 DM單進(jìn)行宣傳，報(bào)刊上刊登樓盤(pán)銷(xiāo)售的相關(guān)信息。 紫菘楓林上城 項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)渠道為售樓處。其通過(guò)在售樓處營(yíng)銷(xiāo)人員進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)和海報(bào)條幅，宣傳冊(cè)進(jìn)行輔助宣傳作用。 巴黎豪庭 項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)渠道為售樓處，紙媒和網(wǎng)絡(luò)。其通過(guò)售樓處營(yíng)銷(xiāo)并輔助網(wǎng)絡(luò)和紙媒宣傳渠道進(jìn)行樓盤(pán)的宣傳。 世界城 項(xiàng)目一次性付款 99 折。 紫菘楓林上城 項(xiàng)目一次性付款 98 折。 巴黎豪庭 項(xiàng)目 首付百分之十即可購(gòu)房 。 市場(chǎng)調(diào)查分析小結(jié) 況良好，項(xiàng)目周邊新建項(xiàng)目較多，整體市場(chǎng)熱度較為良好，直接競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目銷(xiāo)售已經(jīng)進(jìn)入后期，對(duì)項(xiàng)目銷(xiāo)售不會(huì)構(gòu)成最