【文章內容簡介】 網址 : 35 片區(qū)地位 寫字樓類型 寫字樓 檔次 周邊 配套 入住企業(yè) 建筑面積 (單位：萬㎡ ) 租金 (元 /㎡ /天 ) 濼源大街片區(qū) 絕對的中央商務區(qū) 名企云集 專業(yè)寫字樓，酒店式寫字樓、銀行式寫字樓 最高 最完善 大中型企業(yè)較為集中 ,金融企業(yè)比較集中 5 山大路 片區(qū) 科技氛圍濃 小戶型寫字樓集中地 商住兩用 較高 較完善 科技企業(yè)企業(yè)較多 東外環(huán) 片區(qū) 新老城的銜接帶 寫字樓集中在主干道 專業(yè)寫字樓 商住兩用 較高 較差 中小企業(yè)為主 14 北園大街片區(qū) 交通干線升級 北跨提升物業(yè)價值 酒店式公寓、商住兩用 中低 差 以建材、家俱企業(yè)為主 6 12 火車站 片區(qū) 口岸經濟；基礎設施差，輻射力有限 酒店式公寓 高 差 —— 9 —— 經十路 片區(qū) 貫通東西大動脈 專業(yè)寫字樓 較高 較完善 —— 4 高新區(qū) 片區(qū) 正在崛起的商務中心 —— 中低 差 小型、高新企業(yè)為主 13 寫字樓市場基本格局 濟南信立怡高物業(yè)顧問有限公司 地址 :濟南市山大路 201號創(chuàng)展中心 5樓 516號 網址 : 36 寫字樓市場基本格局 整體市場供大于求， 空置率較高 。 濟南信立怡高物業(yè)顧問有限公司 地址 :濟南市山大路 201號創(chuàng)展中心 5樓 516號 網址 : 37 七大商圈 濟南信立怡高物業(yè)顧問有限公司 地址 :濟南市山大路 201號創(chuàng)展中心 5樓 516號 網址 : 38 商圈 商業(yè)區(qū)地位 核心商業(yè) 租金 (元 /m2/天 ) 消費群來源 泉城路商圈 老城商圈 零售業(yè)絕對領頭羊 購物中心、大型超市 品牌店 1025 全市市民、外地游客 客戶群范圍廣泛 西市場商圈 老城商圈 西部區(qū)域商業(yè)中心 購物中心、大型超市 大型小商品批發(fā)市場 37 西部槐蔭區(qū)、天橋區(qū)居民 消費者購買力相對較低 經四路商圈 老城商圈 傳統(tǒng)中央商業(yè)區(qū) 百貨、地下商場 48 主要來自天橋區(qū)和市中區(qū)；追求時尚，對價格又較為敏感的青年和對價格較敏感的中年人 花園路商圈 東部商業(yè)中心 批發(fā)市場、大型超市 專業(yè)店、品牌店 37 歷城、歷下區(qū)居民 北園大街商圈 北部商品市場商貿片區(qū)， 專業(yè)市場聚集地 家居、建材類專業(yè)市場 ―― 整個市區(qū)和周邊地市 英雄山商圈 英雄山商貿區(qū)，新老結 合，正在崛起的商圈 文化用品、體育用品 家居、服飾 主要南部山區(qū)消費者 輻射濟南整個城區(qū)、周邊省市 老東門商圈 明湖片區(qū)商業(yè)中心 小商品城、服裝城 歷城、歷下區(qū)居民 七大商圈比較分析 濟南信立怡高物業(yè)顧問有限公司 地址 :濟南市山大路 201號創(chuàng)展中心 5樓 516號 網址 : 39 在售、在租項目分析 市場總供應量 ㎡，中部的售價最高，為 /㎡ ；西部的售價最低為 /㎡ 。 濟南信立怡高物業(yè)顧問有限公司 地址 :濟南市山大路 201號創(chuàng)展中心 5樓 516號 網址 : 40 三大物業(yè)分析小結： 住宅市場：區(qū)域特征明顯，銷售普遍良好，最具成長性。 商業(yè)地產：操作難度大，成功率低。 寫字樓市場：供大于求，空置率高。 濟南信立怡高物業(yè)顧問有限公司 地址 :濟南市山大路 201號創(chuàng)展中心 5樓 516號 網址 : 41 濟南市民的購房習慣 濟南信立怡高物業(yè)顧問有限公司 地址 :濟南市山大路 201號創(chuàng)展中心 5樓 516號 網址 : 42 濟南市民的購房習慣 一年以內,2%一至兩年,%三至五年,%不準備購房, 7 6 %購房需求旺盛，準備購房的占到家庭總量的 24%。 購房時間 濟南信立怡高物業(yè)顧問有限公司 地址 :濟南市山大路 201號創(chuàng)展中心 5樓 516號 網址 : 43 濟南市民的購房習慣 (%) (%) (%) (%) (%) (%) (%) (%) (%) “ 住東不住西 ” ，“ 住南不住北 ” 的觀念根深蒂固。 區(qū)域選擇 濟南信立怡高物業(yè)顧問有限公司 地址 :濟南市山大路 201號創(chuàng)展中心 5樓 516號 網址 : 44 34%%%%55%0%10%20%30%40%50%60%結婚買房 改善居住環(huán)境 養(yǎng)老 投資升值/出租 其他濟南市民的購房習慣 投資型客戶較少，以結婚買房和改善居住環(huán)境的自主型購房者為主。 購房目的 濟南信立怡高物業(yè)顧問有限公司 地址 :濟南市山大路 201號創(chuàng)展中心 5樓 516號 網址 : 45 濟南市民的購房習慣 住宅類型偏好 44%%% 8%%0%10%20%30%40%50%小高層 多層 高層 花園洋房 別墅小高層和高層接受度高 。高層接受度低。 濟南信立怡高物業(yè)顧問有限公司 地址 :濟南市山大路 201號創(chuàng)展中心 5樓 516號 網址 : 46 濟南市民的購房習慣 承受總價 %%%%0%10%20%30%40%50%60%3 0 萬以下 3050萬 5080萬 8 0 萬以上承受 總價在 3050萬元住房的中端客戶居多 濟南信立怡高物業(yè)顧問有限公司 地址 :濟南市山大路 201號創(chuàng)展中心 5樓 516號 網址 : 47 濟南市民的購房習慣 建筑風格 %34%22%5%%0%10%20%30%40%現代 中式 歐陸 北美 日式選擇現代 風格的最多，其次為中式。 濟南信立怡高物業(yè)顧問有限公司 地址 :濟南市山大路 201號創(chuàng)展中心 5樓 516號 網址 : 48 濟南市民的購房習慣 園林景觀 %%%%%0%10%20%30%40%50%植被 水景 山景 特色雕塑 其他首選綠化植被，其次水景。 濟南信立怡高物業(yè)顧問有限公司 地址 :濟南市山大路 201號創(chuàng)展中心 5樓 516號 網址 : 49 濟南市民的購房習慣 置業(yè)關心因素 %%%%%%%%%%%%%0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35%其他建筑風格、外觀形象風水升值空間開發(fā)商品牌、實力和信譽物業(yè)管理及服務戶型結構工程質量周邊人文環(huán)境交通條件周邊自然環(huán)境地理位置價格消費者最關心的因素，排在前三位的分別是：價格、地理位置、周邊自然環(huán)境。 濟南信立怡高物業(yè)顧問有限公司 地址 :濟南市山大路 201號創(chuàng)展中心 5樓 516號 網址 : 50 濟南市民的購房習慣 項目周邊配套 %%%%%%0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40%電信郵局休閑娛樂場所銀行醫(yī)療機構商業(yè)設施、超市等幼兒園、中小學消費者最關心教育配套，其次為商業(yè)配套。 濟南信立怡高物業(yè)顧問有限公司 地址 :濟南市山大路 201號創(chuàng)展中心 5樓 516號 網址 : 51 濟南市民的購房習慣 項目內部配套 %%%%%%%%%%%0% 5% 10% 15% 20% 25% 30%其他網球場籃球場會所配套泳池智能化配套廣場幼兒園診所/藥店室外小型健身設施小型超市/便利店對項目內部配套需要較多的是小型超市 /便利店和室外小型建設設施。 濟南信立怡高物業(yè)顧問有限公司 地址 :濟南市山大路 201號創(chuàng)展中心 5樓 516號 網址 : 52 濟南市民的購房習慣小結： ?住宅市場需求旺盛； ?自住型客戶為主； ?購房的區(qū)域選擇特征明顯； ?偏好小高層、高層； ?喜好水景；偏愛現代和中式風格； 濟南信立怡高物業(yè)顧問有限公司 地址 :濟南市山大路 201號創(chuàng)展中心 5樓 516號 網址 : 53 本章總結： 濟南城市化進程進入郊區(qū)化時代； 城市發(fā)展的積聚與擴散效應并存； 濟南住宅市場供需兩旺。 濟南信立怡高物業(yè)顧問有限公司 地址 :濟南市山大路 201號創(chuàng)展中心 5樓 516號 網址 : 54 啟示： 住宅市場應為海爾進入濟南市場的切入點； 海爾進入濟南住宅市場應與濟南城市化的發(fā)展軌跡相匹配； 海爾進入濟南住宅市場的戰(zhàn)略定位意義重大，應在城市化進程與海爾自身之間尋找結合點。 濟南信立怡高物業(yè)顧問有限公司 地址 :濟南市山大路 201號創(chuàng)展中心 5樓 516號 網址 : 55 濟南住宅市場的機會點 五大機會點 舊城改造的機會 郊區(qū)化的機會 五大片區(qū)的機會 地價偏低的機會 需求旺盛的機會 濟南信立怡高物業(yè)顧問有限公司 地址 :濟南市山大路 201號創(chuàng)展中心 5樓 516號 網址 : 56 海爾進軍濟南市場行動策略建議 濟南信立怡高物業(yè)顧問有限公司