【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 有良好發(fā)展前景與效益的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品定位： 以住宅開(kāi)發(fā)為主區(qū)域定位 ：立足余干、婺源等已有市場(chǎng)，盡快向湖北等目標(biāo)區(qū)域市場(chǎng)拓展業(yè)務(wù)模式定位 ：以產(chǎn)品銷(xiāo)售模式為主— 28 —但系統(tǒng)性不足，缺乏對(duì)內(nèi)外部環(huán)境的充分分析，尤其缺少具體可行的實(shí)施計(jì)劃使命 ：提供城鎮(zhèn)化優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，改善居民生活品質(zhì)愿景 ：成為 “ 中國(guó)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的領(lǐng)跑者 ”海爾房地產(chǎn)當(dāng)前的戰(zhàn)略體系戰(zhàn)略目標(biāo) ：爭(zhēng)取 35年內(nèi)發(fā)展成為上饒乃至江西省有一定實(shí)力和品牌的住宅開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)面積目標(biāo) ： 2023年，開(kāi)發(fā)建筑面積 15萬(wàn)平米；2023年 20萬(wàn)平米； 2023年 30萬(wàn)平米； 2023年 42萬(wàn)平米緊緊抓住中國(guó)城鎮(zhèn)化的大好機(jī)遇，整合人才、技術(shù)和資金等社會(huì)各方資源，以中小城市為重點(diǎn)，開(kāi)發(fā)一系列具有良好發(fā)展前景與效益的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品定位： 以住宅開(kāi)發(fā)為主區(qū)域定位 ：立足余干、婺源等已有市場(chǎng)，盡快向湖北等目標(biāo)區(qū)域市場(chǎng)拓展業(yè)務(wù)模式定位 ：以產(chǎn)品銷(xiāo)售模式為主— 29 —運(yùn)營(yíng)方面，公司在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各價(jià)值鏈上的專(zhuān)業(yè)能力仍然有明顯不足— 30 —公司在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前后端環(huán)節(jié)的職能欠缺較大，而這是今后行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵　物業(yè)管理和　客戶(hù)關(guān)系管理 營(yíng)銷(xiāo)策劃 和銷(xiāo)售 規(guī)劃設(shè)計(jì)土地開(kāi)發(fā)和前期策劃　 目前海爾房地產(chǎn)業(yè)務(wù)鏈上各環(huán)節(jié)能力的強(qiáng)弱呈橄欖型分布，工程管理職能相對(duì)較強(qiáng)，而價(jià)值鏈前后端環(huán)節(jié)的能力欠缺較大，主要依靠外包和高層領(lǐng)導(dǎo)，未來(lái)應(yīng)該重點(diǎn)強(qiáng)化業(yè)務(wù)鏈的兩頭，即強(qiáng)化前期項(xiàng)目策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)和后期營(yíng)銷(xiāo)策劃和售后服務(wù)職能，以充分適應(yīng)市場(chǎng)的變化? 營(yíng)銷(xiāo)策劃主要依靠外包，物業(yè)管理的專(zhuān)業(yè)能力還有明顯不足工程管理工期 成本 質(zhì)量已具備一定能力相對(duì)薄弱 相對(duì)薄弱? 前期策劃和規(guī)劃設(shè)計(jì)主要依靠外包，自己的專(zhuān)業(yè)策劃和技術(shù)人才較為缺乏? 已經(jīng)具備一定能力，但仍有明顯不足，存在質(zhì)量隱患— 31 —在項(xiàng)目前期拓展環(huán)節(jié)，公司專(zhuān)業(yè)人才不足，前期策劃滯后，決策速度也還受集團(tuán)審批影響，拿地?cái)?shù)量、速度、質(zhì)量都有不足2您如何看待公司目前的項(xiàng)目前期拓展？四川藍(lán)光 ?在土地獲取前就完成策劃方案 :請(qǐng)專(zhuān)業(yè)公司對(duì)地塊進(jìn)行市場(chǎng)研究和項(xiàng)目可行性分析，是否拿地，地價(jià)上限，盈利多少，運(yùn)作方案都已經(jīng)成熟，甚至規(guī)劃方案都已經(jīng)做好，一旦競(jìng)拍成功，可馬上開(kāi)始操作金地?認(rèn)真研究市場(chǎng) ：仔細(xì)分析當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)供求、土地資源供應(yīng)、當(dāng)?shù)厥忻竦南M(fèi)水平和消費(fèi)結(jié)構(gòu)，分析拿地與施工過(guò)程中將要遇到的種種問(wèn)題?項(xiàng)目啟動(dòng)前必須完成市場(chǎng)定位 ，做到定位不確定、項(xiàng)目不啟動(dòng)，而根據(jù)市場(chǎng)變化所必須的調(diào)整，則在分期建設(shè)中調(diào)整 q 隨著房地產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)加劇、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)提高，項(xiàng)目拓展成為房地產(chǎn)價(jià)值鏈中最重要的環(huán)節(jié)，投資決策質(zhì)量在很大程度上決定了項(xiàng)目盈利水平、后期操作的難易程度、是否有持續(xù)增長(zhǎng)的動(dòng)力；q 公司目前拿地更多地是機(jī)會(huì)導(dǎo)向和集團(tuán)支持，主動(dòng)的規(guī)劃不足，負(fù)責(zé)前期拓展的專(zhuān)業(yè)人員不足，前期策劃滯后，為后續(xù)開(kāi)發(fā)增加了難度，需要花費(fèi)大量時(shí)間進(jìn)行論證而延長(zhǎng)了開(kāi)發(fā)時(shí)間順馳?“ 以成本換時(shí)間 ” ：在拿到土地之前， 順馳 總是要進(jìn)行長(zhǎng)達(dá)數(shù)月甚至一年的調(diào)查并形成開(kāi)發(fā)方案，大大縮短拿地到報(bào)送方案的時(shí)間?實(shí)例 ： 蘇州湖畔天城項(xiàng)目在獲得土地后的第二天就報(bào)送方案數(shù)據(jù)來(lái)源： 《 員工調(diào)查問(wèn)卷分析報(bào)告 》 、北大縱橫分析q現(xiàn)在就投資總監(jiān)一人做，就是舊城改造項(xiàng)目，還是遲總在跑的 ” 、 “超常規(guī)擴(kuò)張，光靠現(xiàn)在幾個(gè)人不行 ”q現(xiàn)在都是跟在海爾集團(tuán)后面拿的地，很少有自己獨(dú)立拿過(guò)來(lái)的。q流程復(fù)雜，喪失很多機(jī)會(huì)。 …… 遲總只能簽 C類(lèi)合同，其它都要集團(tuán)簽 訪(fǎng)談?wù)?分　析— 32 —公司的研發(fā)職能較弱，對(duì)設(shè)計(jì)院的指導(dǎo)和管理能力還有所不足，不利于把控設(shè)計(jì)質(zhì)量和形成企業(yè)的核心能力2 您如何看待公司目前的規(guī)劃設(shè)計(jì)？ 萬(wàn)科 ?建立了萬(wàn)科建筑研究中心 ，進(jìn)行住區(qū)理論和住宅品質(zhì)提升研究；建立知識(shí)管理體系，總結(jié) /提煉項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，研發(fā)出具有萬(wàn)科特征的產(chǎn)品模式，如城市花園等?設(shè)立產(chǎn)品品類(lèi)部 ，研究客戶(hù)需求，確定產(chǎn)品金地?把產(chǎn)品創(chuàng)新研發(fā)作為獨(dú)立工作和項(xiàng)目設(shè)計(jì)分離?建立知識(shí)管理系統(tǒng) ，歷時(shí)半年對(duì)以往項(xiàng)目進(jìn)行總結(jié)和升華，寫(xiě)成 《 香蜜山方法 》 ；建立了對(duì)人體工學(xué)、環(huán)保建筑等方面的研發(fā)體系?設(shè)計(jì)精益求精 ：對(duì)每個(gè)投資項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，都要反復(fù)琢磨、比較、論證復(fù)地 ?總部設(shè)立產(chǎn)品研發(fā)總工室、在北京還有建筑研究中心，總結(jié)本企業(yè)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)；了解各地市場(chǎng)在建筑、景觀(guān)和人文方面的特點(diǎn)；考察國(guó)內(nèi)外優(yōu)秀企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行創(chuàng)新q知識(shí)積累和研發(fā)能力是房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的來(lái)源，規(guī)劃設(shè)計(jì)質(zhì)量對(duì)最終銷(xiāo)售有極大影響，也決定了6070%以上的建安成本支出q公 司目前對(duì)設(shè)計(jì)院的指導(dǎo)和管理能力還有所不足，不能充分把控設(shè)計(jì)質(zhì)量；缺乏對(duì)已有項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)提煉，也還談不上研發(fā)形成企業(yè)自身的產(chǎn)品模式q 研發(fā)部不是一個(gè)純技術(shù)部門(mén)，應(yīng)該兼?zhèn)浼夹g(shù)和管理能力，基于對(duì)市場(chǎng)的理解，指導(dǎo)和管理設(shè)計(jì)院進(jìn)行設(shè)計(jì)的數(shù)據(jù)來(lái)源： 《 員工調(diào)查問(wèn)卷分析報(bào)告 》 、北大縱橫分析分　析q“設(shè)計(jì)院出來(lái)的，跟搞房地產(chǎn)出身的有所不同，考慮的角度不同，房地產(chǎn)不僅考慮結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，還要考慮成本 ”q“前期曾經(jīng)有段時(shí)間，拖項(xiàng)目后腿。 “外立面、戶(hù)型都可以，但一些細(xì)節(jié)不到位，對(duì)使用輕視，對(duì)觀(guān)感更重視。 ”q“研發(fā)比較弱 ”……訪(fǎng)談?wù)洝?33 —國(guó)內(nèi)優(yōu)秀企業(yè)均在努力形成具有自身特色的產(chǎn)品，以打造核心能力，提升品牌形象，降低成本萬(wàn)科的產(chǎn)品模式 ?用 20% 的精力復(fù)制 80% 的產(chǎn)品 ， 就是用少量的精力將 四季花城 、 金色家園 等成熟項(xiàng)目類(lèi)型大量地在各地克隆，以適應(yīng)快速的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)需求，加速擴(kuò)張和提高效益?用 80% 的精力做 20% 的精品 ，就是用大量的精力進(jìn)行新產(chǎn)品研發(fā)，引領(lǐng)市場(chǎng)潮流，確保萬(wàn)科行業(yè)領(lǐng)頭羊的地位 陽(yáng)光100的模式?陽(yáng)光 100形成了兩大主流產(chǎn)品 ——— 國(guó)際新城系列（即位于中心城市、新興地帶的以居住為主的都市大盤(pán)）和城市廣場(chǎng)系列（即城市中心大型建筑綜合體）?將主流產(chǎn)品在各地復(fù)制： 從 2023年在北京開(kāi)發(fā)了陽(yáng)光 100國(guó)際公寓后，先后進(jìn)入天津、重慶、沈陽(yáng)等 12個(gè)城市進(jìn)行跨區(qū)開(kāi)發(fā)香港瑞安的產(chǎn)品模式?將瑞安在上海的標(biāo)志性產(chǎn)品 “ 新天地 ” 順勢(shì)帶進(jìn)杭州和重慶 ?在杭州西湖開(kāi)發(fā) “ 新天地 ” 項(xiàng)目 ，瑞安負(fù)責(zé)建造、招商等，形式與上海 “ 新天地 ” 相似?在重慶開(kāi)發(fā) “ 重慶天地新城 ” ，是一個(gè)與上海 “新天地 ” 類(lèi)似的綜合性多功能項(xiàng)目華僑城的產(chǎn)品模式?將旅游主題公園與房地產(chǎn)有機(jī)結(jié)合，形成了 “旅游地產(chǎn) ” 模式 ?加速異地復(fù)制： 利用獨(dú)特的旅游主題公園優(yōu)勢(shì)，近兩年來(lái)，繼在北京、上海等一線(xiàn)城市擴(kuò)大品牌影響力的同時(shí)，開(kāi)始把觸角伸向青島、煙臺(tái)、杭州、成都、南京等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、旅游資源豐富的二三線(xiàn)城市 打造產(chǎn)品模式— 34 —工程管理方面，公司目前還尚未建立完善規(guī)范的制度和流程體系，對(duì)施工隊(duì)伍的管理不足，還存在質(zhì)量等隱患2 您如何看待公司目