【文章內(nèi)容簡介】 有良好發(fā)展前景與效益的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)項目產(chǎn)品定位： 以住宅開發(fā)為主區(qū)域定位 ：立足余干、婺源等已有市場，盡快向湖北等目標區(qū)域市場拓展業(yè)務模式定位 ：以產(chǎn)品銷售模式為主— 28 —但系統(tǒng)性不足，缺乏對內(nèi)外部環(huán)境的充分分析，尤其缺少具體可行的實施計劃使命 ：提供城鎮(zhèn)化優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，改善居民生活品質(zhì)愿景 ：成為 “ 中國城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的領(lǐng)跑者 ”海爾房地產(chǎn)當前的戰(zhàn)略體系戰(zhàn)略目標 ：爭取 35年內(nèi)發(fā)展成為上饒乃至江西省有一定實力和品牌的住宅開發(fā)企業(yè)開發(fā)面積目標 ： 2023年，開發(fā)建筑面積 15萬平米；2023年 20萬平米； 2023年 30萬平米； 2023年 42萬平米緊緊抓住中國城鎮(zhèn)化的大好機遇，整合人才、技術(shù)和資金等社會各方資源，以中小城市為重點，開發(fā)一系列具有良好發(fā)展前景與效益的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)項目產(chǎn)品定位： 以住宅開發(fā)為主區(qū)域定位 ：立足余干、婺源等已有市場，盡快向湖北等目標區(qū)域市場拓展業(yè)務模式定位 ：以產(chǎn)品銷售模式為主— 29 —運營方面，公司在房地產(chǎn)開發(fā)各價值鏈上的專業(yè)能力仍然有明顯不足— 30 —公司在房地產(chǎn)開發(fā)前后端環(huán)節(jié)的職能欠缺較大，而這是今后行業(yè)競爭的關(guān)鍵　物業(yè)管理和　客戶關(guān)系管理 營銷策劃 和銷售 規(guī)劃設(shè)計土地開發(fā)和前期策劃　 目前海爾房地產(chǎn)業(yè)務鏈上各環(huán)節(jié)能力的強弱呈橄欖型分布，工程管理職能相對較強，而價值鏈前后端環(huán)節(jié)的能力欠缺較大，主要依靠外包和高層領(lǐng)導，未來應該重點強化業(yè)務鏈的兩頭，即強化前期項目策劃、規(guī)劃設(shè)計和后期營銷策劃和售后服務職能，以充分適應市場的變化? 營銷策劃主要依靠外包，物業(yè)管理的專業(yè)能力還有明顯不足工程管理工期 成本 質(zhì)量已具備一定能力相對薄弱 相對薄弱? 前期策劃和規(guī)劃設(shè)計主要依靠外包，自己的專業(yè)策劃和技術(shù)人才較為缺乏? 已經(jīng)具備一定能力，但仍有明顯不足，存在質(zhì)量隱患— 31 —在項目前期拓展環(huán)節(jié)，公司專業(yè)人才不足，前期策劃滯后，決策速度也還受集團審批影響，拿地數(shù)量、速度、質(zhì)量都有不足2您如何看待公司目前的項目前期拓展？四川藍光 ?在土地獲取前就完成策劃方案 :請專業(yè)公司對地塊進行市場研究和項目可行性分析，是否拿地，地價上限，盈利多少，運作方案都已經(jīng)成熟，甚至規(guī)劃方案都已經(jīng)做好，一旦競拍成功，可馬上開始操作金地?認真研究市場 ：仔細分析當?shù)厥袌龉┣?、土地資源供應、當?shù)厥忻竦南M水平和消費結(jié)構(gòu)，分析拿地與施工過程中將要遇到的種種問題?項目啟動前必須完成市場定位 ，做到定位不確定、項目不啟動，而根據(jù)市場變化所必須的調(diào)整，則在分期建設(shè)中調(diào)整 q 隨著房地產(chǎn)業(yè)的競爭加劇、項目風險提高，項目拓展成為房地產(chǎn)價值鏈中最重要的環(huán)節(jié)，投資決策質(zhì)量在很大程度上決定了項目盈利水平、后期操作的難易程度、是否有持續(xù)增長的動力；q 公司目前拿地更多地是機會導向和集團支持，主動的規(guī)劃不足，負責前期拓展的專業(yè)人員不足，前期策劃滯后，為后續(xù)開發(fā)增加了難度，需要花費大量時間進行論證而延長了開發(fā)時間順馳?“ 以成本換時間 ” ：在拿到土地之前， 順馳 總是要進行長達數(shù)月甚至一年的調(diào)查并形成開發(fā)方案，大大縮短拿地到報送方案的時間?實例 ： 蘇州湖畔天城項目在獲得土地后的第二天就報送方案數(shù)據(jù)來源： 《 員工調(diào)查問卷分析報告 》 、北大縱橫分析q現(xiàn)在就投資總監(jiān)一人做，就是舊城改造項目，還是遲總在跑的 ” 、 “超常規(guī)擴張，光靠現(xiàn)在幾個人不行 ”q現(xiàn)在都是跟在海爾集團后面拿的地，很少有自己獨立拿過來的。q流程復雜，喪失很多機會。 …… 遲總只能簽 C類合同，其它都要集團簽 訪談摘錄 分　析— 32 —公司的研發(fā)職能較弱，對設(shè)計院的指導和管理能力還有所不足，不利于把控設(shè)計質(zhì)量和形成企業(yè)的核心能力2 您如何看待公司目前的規(guī)劃設(shè)計？ 萬科 ?建立了萬科建筑研究中心 ，進行住區(qū)理論和住宅品質(zhì)提升研究；建立知識管理體系，總結(jié) /提煉項目經(jīng)驗，研發(fā)出具有萬科特征的產(chǎn)品模式，如城市花園等?設(shè)立產(chǎn)品品類部 ，研究客戶需求，確定產(chǎn)品金地?把產(chǎn)品創(chuàng)新研發(fā)作為獨立工作和項目設(shè)計分離?建立知識管理系統(tǒng) ，歷時半年對以往項目進行總結(jié)和升華，寫成 《 香蜜山方法 》 ；建立了對人體工學、環(huán)保建筑等方面的研發(fā)體系?設(shè)計精益求精 ：對每個投資項目的規(guī)劃設(shè)計方案，都要反復琢磨、比較、論證復地 ?總部設(shè)立產(chǎn)品研發(fā)總工室、在北京還有建筑研究中心，總結(jié)本企業(yè)產(chǎn)品開發(fā)經(jīng)驗；了解各地市場在建筑、景觀和人文方面的特點；考察國內(nèi)外優(yōu)秀企業(yè)的經(jīng)驗，并在此基礎(chǔ)上進行創(chuàng)新q知識積累和研發(fā)能力是房地產(chǎn)企業(yè)長期競爭優(yōu)勢的來源，規(guī)劃設(shè)計質(zhì)量對最終銷售有極大影響，也決定了6070%以上的建安成本支出q公 司目前對設(shè)計院的指導和管理能力還有所不足，不能充分把控設(shè)計質(zhì)量；缺乏對已有項目經(jīng)驗的總結(jié)提煉，也還談不上研發(fā)形成企業(yè)自身的產(chǎn)品模式q 研發(fā)部不是一個純技術(shù)部門，應該兼?zhèn)浼夹g(shù)和管理能力，基于對市場的理解，指導和管理設(shè)計院進行設(shè)計的數(shù)據(jù)來源： 《 員工調(diào)查問卷分析報告 》 、北大縱橫分析分　析q“設(shè)計院出來的，跟搞房地產(chǎn)出身的有所不同，考慮的角度不同，房地產(chǎn)不僅考慮結(jié)構(gòu)設(shè)計，還要考慮成本 ”q“前期曾經(jīng)有段時間，拖項目后腿。 “外立面、戶型都可以，但一些細節(jié)不到位，對使用輕視，對觀感更重視。 ”q“研發(fā)比較弱 ”……訪談摘錄— 33 —國內(nèi)優(yōu)秀企業(yè)均在努力形成具有自身特色的產(chǎn)品，以打造核心能力，提升品牌形象，降低成本萬科的產(chǎn)品模式 ?用 20% 的精力復制 80% 的產(chǎn)品 ， 就是用少量的精力將 四季花城 、 金色家園 等成熟項目類型大量地在各地克隆，以適應快速的項目開發(fā)需求，加速擴張和提高效益?用 80% 的精力做 20% 的精品 ，就是用大量的精力進行新產(chǎn)品研發(fā)，引領(lǐng)市場潮流，確保萬科行業(yè)領(lǐng)頭羊的地位 陽光100的模式?陽光 100形成了兩大主流產(chǎn)品 ——— 國際新城系列（即位于中心城市、新興地帶的以居住為主的都市大盤）和城市廣場系列（即城市中心大型建筑綜合體）?將主流產(chǎn)品在各地復制： 從 2023年在北京開發(fā)了陽光 100國際公寓后，先后進入天津、重慶、沈陽等 12個城市進行跨區(qū)開發(fā)香港瑞安的產(chǎn)品模式?將瑞安在上海的標志性產(chǎn)品 “ 新天地 ” 順勢帶進杭州和重慶 ?在杭州西湖開發(fā) “ 新天地 ” 項目 ，瑞安負責建造、招商等，形式與上海 “ 新天地 ” 相似?在重慶開發(fā) “ 重慶天地新城 ” ，是一個與上海 “新天地 ” 類似的綜合性多功能項目華僑城的產(chǎn)品模式?將旅游主題公園與房地產(chǎn)有機結(jié)合，形成了 “旅游地產(chǎn) ” 模式 ?加速異地復制： 利用獨特的旅游主題公園優(yōu)勢，近兩年來，繼在北京、上海等一線城市擴大品牌影響力的同時，開始把觸角伸向青島、煙臺、杭州、成都、南京等經(jīng)濟發(fā)達、旅游資源豐富的二三線城市 打造產(chǎn)品模式— 34 —工程管理方面，公司目前還尚未建立完善規(guī)范的制度和流程體系，對施工隊伍的管理不足，還存在質(zhì)量等隱患2 您如何看待公司目