資產(chǎn)評(píng)估學(xué)原理周友梅胡曉明主編第二章資產(chǎn)評(píng)估的目的、假設(shè)與價(jià)值類型覃永盛(編輯修改稿)
2025-02-03 00:11 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 產(chǎn)有限公司成立于 1999年，注冊(cè)資金 1000萬元，登記注冊(cè)類型為有限責(zé)任公司 ,位于濱江大道 555號(hào) ,主要經(jīng)營(yíng)范圍是：房地產(chǎn)開發(fā)及銷售、水電安裝等，該公司2022年開發(fā)項(xiàng)目是 家園，建筑面積 5萬平方米， 2022年峻工后銷售情況良好， 2022年 12月市稽查局進(jìn)入該公司，對(duì) 家園的稅收進(jìn)行了清算，當(dāng)期應(yīng)征稅款已全額入庫。 2022年該公司開發(fā)的商住樓及門面已處在掃尾階段，銷售額驟減， 2022年帳面銷售額，繳納地方各稅 。 ?2022年 2季度，按照市局工作安排對(duì)各類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)包括建筑安裝等關(guān)聯(lián)企業(yè)開展專項(xiàng)納稅評(píng)估工作，根據(jù)相關(guān)資料及稅收管理員日常所掌握的信息，經(jīng)過評(píng)估小組的認(rèn)真分析、篩選，最后確定 XX市某房地產(chǎn)公司為本期專項(xiàng)納稅評(píng)估對(duì)象。該公司 2022年度申報(bào)繳納的地方各稅 30萬元 ,稅收收入有逐月下降的趨勢(shì)，繳納的稅收從 2022年平均每月近 30萬元，下降到 2022年的每月 。針對(duì)案頭分析疑點(diǎn)，評(píng)估人員初步判斷該公司繳納的稅費(fèi)可能存在異常。 Page 25 ? 鑒于對(duì) XX市某房地產(chǎn)公司年度財(cái)務(wù)指標(biāo)異常情況，經(jīng)批準(zhǔn)，將 XX市某房地產(chǎn)公司確定為評(píng)估對(duì)象，并同時(shí)決定進(jìn)一步對(duì)該公司 2022年申報(bào)的相關(guān)資料以及從 《 江西地稅信息管理系統(tǒng) 》獲取的信息數(shù)據(jù)進(jìn)行了細(xì)致的審核分析和數(shù)據(jù)對(duì)比。最后確定疑點(diǎn)為 :該公司繳納的銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅可能未繳足，因此有必要進(jìn)一步核實(shí)該公司是否有漏繳稅款的行為。 Page 26 國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)令第 12號(hào) 第六條 企業(yè)有下列行為之一的，應(yīng)當(dāng)對(duì)相關(guān)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估： （一）整體或者部分改建為有限責(zé)任公司或者股份有限公司； （二）以非貨幣資產(chǎn)對(duì)外投資； （三）合并、分立、破產(chǎn)、解散； （四）非上市公司國有股東股權(quán)比例變動(dòng)； （五）產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓； （六）資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、臵換； （七）整體資產(chǎn)或者部分資產(chǎn)租賃給非國有單位； （八）以非貨幣資產(chǎn)償還債務(wù)； （九）資產(chǎn)涉訟； （十）收購非國有單位的資產(chǎn)； （十一）接受非國有單位以非貨幣資產(chǎn)出資； （十二）接受非國有單位以非貨幣資產(chǎn)抵債； （十三）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他需要進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估的事項(xiàng)。 Page 28 第二節(jié) 資產(chǎn)的價(jià)值類型 一、資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型：概念與作用 價(jià)值類型：資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的質(zhì)的規(guī)定性，每一項(xiàng)評(píng)估價(jià)值的具體價(jià)值尺度。 資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的價(jià)值屬性及其表現(xiàn)形式。 根據(jù)國際資產(chǎn)評(píng)估委員會(huì)的觀點(diǎn)： 市場(chǎng)價(jià)值（ market value basis of valuation） 非市場(chǎng)價(jià)值（ valuation basis other than market value） Page 29 價(jià)值、價(jià)格和成本 價(jià)格 —— 為取得一項(xiàng)資產(chǎn)所花費(fèi)的實(shí)際貨幣量 成本 —— 為創(chuàng)建一項(xiàng)資產(chǎn)所必需的生產(chǎn)要素的貨幣價(jià)值 價(jià)格 成本 不一定與價(jià)值相等 Page 30 某市有一座新修大橋，三名市民 參觀的時(shí)候分別說了什么？ ?甲說： “ 這座橋價(jià)值 1000萬元，因?yàn)槲覅⑴c建造過這座橋，它整整花了 1000萬！ ” ? 理財(cái)師乙說： “ 從理財(cái)觀點(diǎn)來看 ,如果這個(gè)橋以后收取過橋費(fèi)的話，那么 20年收益現(xiàn)值至少1200萬！ ” ? 市民丙說： “ 呸！再值錢我也不買，對(duì)我來說就是一文不值 ” ? 三個(gè)人誰的評(píng)估值最合適？ 確定價(jià)值類型對(duì)資產(chǎn) 評(píng)估 的作用 ?１、 價(jià)值 類型是影響和決定資產(chǎn)評(píng)估的重要因素 ?２、制約 資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇 ?３、明確價(jià)值類型，可更清楚地表達(dá)評(píng)估結(jié)果，避免評(píng)估報(bào)告的誤讀 32 關(guān)于資產(chǎn)評(píng)估中的市場(chǎng)價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值 市場(chǎng)價(jià)值 是指資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日公開市
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