【文章內(nèi)容簡介】 貸：開發(fā)成本 90 000 000 (2) 2022年 12月 31日，以公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益： 借：投資性房地產(chǎn) — 公允價值變動（寫字樓） 2 000 000 貸：公允價值變動損益 2 000 000 企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更 。 當(dāng) 存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的、且能滿足采用公允價值模式條件的情況下，才允許企業(yè)對投資性房地產(chǎn)從 成本模式 變更為 公允價值模式 計量。 以成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會計政策變更 處理。將計量模式變更時公允價值與賬面價值的 差額 ， 調(diào)整 留存收益。 三、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更 成本模式 公允價值模式 會計政策變更 不得轉(zhuǎn)換 已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得 從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。 【 例 86】 2022年，甲公司將一棟寫字樓對外出租，采用成本模式進行后續(xù)計量。 2022年1月 1日，假設(shè)甲公司持有的投資性房地產(chǎn)滿足公允價值模式計量的條件，公司決定對該項投資性房地產(chǎn)從 成本模式 轉(zhuǎn)換為 公允價值模式 計量。 該寫字樓的原價為 9 000萬元， 已計提折舊 270萬元 ，賬面價值為 8 730萬元 。 2022年 1月 1日，該寫字樓的公允價值為 9 500萬元 。假設(shè)甲公司按凈利潤的 10%計提盈余公積。 甲公司的賬務(wù)處理如下： 借：投資性房地產(chǎn) — 成本（ 寫字樓 ） 95 000 000 投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷） 2 700 000 貸：投資性房地產(chǎn) — 寫字樓 90 000 000 利潤分配 — 未分配利潤 6 930 000 盈余公積 770 000 第三節(jié) 投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置 (一 )投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換形式和轉(zhuǎn)換日 1．房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換形式 房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換，實質(zhì)上是因房地產(chǎn) 用途發(fā)生改變 而對房地產(chǎn)進行的 重新分類 。 企業(yè) 有確鑿證據(jù) 表明房地產(chǎn) 用途發(fā)生改變 ，才能將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)或者將非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。 一、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換 ? 投資性房地產(chǎn)開始自用。 ? 房地產(chǎn)企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)改為出租。 ? 自用建筑物或土地使用權(quán)停止自用改為出租。 ? 自用土地使用權(quán)停止自用，用于資本增值。 ? 房地產(chǎn)企業(yè)將出租的投資性房地產(chǎn)改為對外 銷售。 投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換形式： 2． 投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換日的確定 轉(zhuǎn)換日 ：是指房地產(chǎn)的用途發(fā)生改變、狀態(tài)相應(yīng)發(fā)生改變的日期。 (1) 投資性房地產(chǎn)開始自用， 轉(zhuǎn)換日 是指房地產(chǎn)達到自用狀態(tài)，企業(yè)開始將房地產(chǎn)用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的日期。 (2) 作為存貨的房地產(chǎn)改為出租，或者自用建筑物或土地使用權(quán)停止自用改為出租， 轉(zhuǎn)換日 應(yīng)當(dāng)為租賃期開始日。 (3) 自用土地使用權(quán)停止自用改用于資本增值， 轉(zhuǎn)換日 為自用土地使用權(quán)停止自用后，確定用于資本增值的日期。 自用房地產(chǎn) 投資性房地產(chǎn) 按賬面價值轉(zhuǎn)換 投資性房地產(chǎn)采用成本模式計量的轉(zhuǎn)換圖示： (二 ) 投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會計處理 （ 1） 采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn) 企業(yè)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按該項投資性房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的 賬面余額 、累計折舊 或攤銷、 減值準(zhǔn)備 等，分別轉(zhuǎn)入 “ 固定資產(chǎn) ” 、 “ 累計折舊 ” 、 “ 固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 ” 等科目。 【 例 87】 2022年 8月 1日，甲企業(yè)將出租在外的廠房收回，開始用于本企業(yè)生產(chǎn)商品。該項房地產(chǎn)賬面價值為 3 765萬元，其中，原價 5 000萬元，累計已提折舊 1 235萬元。假設(shè)甲企業(yè)采用成本計量模式。 甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下： 借：固定資產(chǎn) 50 000 000 投資性房地產(chǎn)累計折舊 (攤銷 ) 12 350 000 貸：投資性房地產(chǎn) — 廠房 50 000 000 累計折舊 12 350 000 (2) 作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn) 企業(yè)將作為 存貨 的房地產(chǎn) 轉(zhuǎn)換 為采用成本模式計量的 投資性房地產(chǎn) ，應(yīng)當(dāng) 按 該項 存貨 在轉(zhuǎn)換日的 賬面價值 ，借記“ 投資性房地產(chǎn) ”科目，貸記“ 開發(fā)產(chǎn)品 ”等科目。原已計提跌價準(zhǔn)備的，還應(yīng)同時結(jié)轉(zhuǎn)存貨跌價準(zhǔn)備。 【 例 88】 甲企業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)， 2022年 3月 10日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其開發(fā)的一棟寫字樓出租給乙企業(yè)使用，租賃期開始日為 2022年 4月 15日。 2022年 4月15日，該寫字樓的賬面余額 4 500萬元，未計提存貨跌價準(zhǔn)備，轉(zhuǎn)換后采用成本模式計量。 甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下： 借：投資性房地產(chǎn) — 寫字樓 45 000 000 貸：開發(fā)產(chǎn)品 45 000 000 (3)自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn) 企業(yè)將自用 土地使用權(quán) 或建筑物 轉(zhuǎn)換 為以成本模式計量的 投資性房地產(chǎn) 時，應(yīng)當(dāng)按該項 土地使用權(quán) 或建筑物在 轉(zhuǎn)換日的原價 、 累計折舊 、減值準(zhǔn)備 等，分別轉(zhuǎn)入“ 投資性房地產(chǎn) ”、“ 投資性房地產(chǎn)累計折舊 (攤銷 )” 、“ 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 ”等科目。 【 例 89】 甲企業(yè)擁有一棟辦公樓，用于本企業(yè)總部辦公。 2022年 3月 10日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了經(jīng)營租賃協(xié)議，將這棟辦公樓整體出租給乙企業(yè)使用，租賃期開始日為 2022年 4月 15日，為期 5年。2022年 4月 15日，這棟辦公樓的賬面余額 45 000萬元 ，已計提折舊 300萬元 。假設(shè)甲企業(yè)采用成本計量模式。 甲企業(yè) 2022年 4月 15日的賬務(wù)處理如下： 借： 投資性房地產(chǎn) — 寫字樓 450 000 000 累計折舊