常熟古里20xxb-013地塊前期營銷策劃建議報告(編輯修改稿)
2025-02-01 07:58 本頁面
【文章內容簡介】 ，對本案的高價銷售產(chǎn)生一定抗性。 優(yōu)勢 劣勢 機會 風險 本案若要搶占市場 ,需從 常熟整體房地產(chǎn)市場角度，尋求項目發(fā)展的價值點和機會點 Ⅳ 項目定位 一、目標客戶定位 本項目房產(chǎn)客戶細分 ?產(chǎn)品最終是要面對客戶 ,客戶的需求是決定產(chǎn)品的唯一標準 。 ?綜合對本區(qū)域同檔次樓盤住宅客群的梳理 ,加之源動力旗下多個在售樓盤的購房群體分析 ,并根據(jù)對常熟房產(chǎn)市場消費主流群體的多年觀察 ,我們認為本項目在未來推出時 : 購房主體 ： 古里外還有 3大市場、建材市場、汽車市場、汽配市場，未來還有東南食品城、農(nóng)貿批發(fā)市場，都在附近，還有市區(qū)內需要買別墅的高端客戶 一、目標客戶定位 客戶分類 客戶細分 特征 需求 需求程度 A 大型企業(yè)老板及公司高管 古里本地人 經(jīng)濟實力強 ,家庭人口多 ,要大戶型 ,對環(huán)境有一定的要求 .對價格不敏感 . 3房、 4房 ★★★★★ 新古里人 求安家穩(wěn)定 ,離上班地點近 ,對未來家庭成員增加有一定預期，對價格不太敏感 . 大 2房、 3房 ★★★ B 政府 公務員 對品質要求高 ,離上班地點近 ,有補貼及隱性收入 ,對價格不太敏感 . 3房、 4房 ★★★ C 其他高端 客戶 建材市場、汽車市場、汽配市場的業(yè)主 經(jīng)濟實力豐厚，有進一步改善居住條件的需求，渴望利用住房彰顯自己的身份和地位。 大 3房、 3房 ★★★★ 東南食品城、農(nóng)貿批發(fā)市場業(yè)主 隨著小區(qū)形象提升和知名度擴大，這些業(yè)主也將成為項目的未來潛在消費群體 2房、小 3房 ★★ D 投資客（含常熟市區(qū)） 積蓄多 ,相信隨著周邊城市設施的不斷完善和區(qū)域帶動 ,投資升值 . 3房、 4房、復式 ★★★ E 工薪階層 經(jīng)濟能力有限 ,對價格較為敏感 . 2房、 3房 ★★★★ 一、目標客戶定位 客戶群總量劃分 60%25%10%5%核心客戶群重點客戶群游離客戶群偶得客戶群本項目住宅目標客戶 對項目目標客戶群體進行大致描述： A:核心客戶群 —— 工薪階層 (60%— 70%) B:重點客戶群 —— 本地人群、政府公務員、私營業(yè)主 (15%— 25%) C:游離客戶群 —— 投資客 (10%— 20%) D:偶得客戶群 —— 其他人群 (5%— 10%) 目標客戶定位： ?本項目產(chǎn)品涵蓋別墅不普通住宅兩類產(chǎn)品。兩者之間癿目標客群存在較大差異。以下針對丌同產(chǎn)品迚行客群分析： 別墅產(chǎn)品： 參數(shù) 說明 年齡 主力販買群體在 4060歲之間 匙域 古里鎮(zhèn)為主、三大市場次之、常熟市再次之、周邊村鎮(zhèn) 職業(yè) 個體工商大戶、企業(yè)高管、私營業(yè)主、政界人士等 家?guī)榻Y構 絕大部分三至五口之家戒三代同堂 販房勱機 居住體驗升級、收藏把玩、投資收益 目標客戶定位： 公寓產(chǎn)品： 參數(shù) 說明 年齡 主力販買群體在 2540歲之間 匙域 古里鎮(zhèn)為主、三大市場次之、常熟市再次之、周邊村鎮(zhèn) 職業(yè) 個體經(jīng)營戶、普通職工、企事業(yè)單位職員、公務員等 家?guī)榻Y構 擬婚家?guī)?、父母同住、三代同? 販房勱機 首次置業(yè)、首改置業(yè)、再改置業(yè)、投資收益 一、目標客戶定位 源動力觀點： 項目的客戶主要定位為在古里熟區(qū)域內客戶，包含古里本地人和在古里經(jīng)商、工作的外地客戶，推廣重點為打造品牌，和快速去化，實現(xiàn)資金回籠，隨著項目品牌效益的顯現(xiàn)，后續(xù)產(chǎn)品的陸續(xù)投放，客群組成將會發(fā)生一定的改變，客群范圍將由古里擴大到周邊鎮(zhèn)區(qū)。 二、產(chǎn)品定位 想突圍？ 沒有亮點 , 就必然陷入與競爭樓盤肉搏的泥潭 , 本案必須在 “ 差異化賣點 ” 上作突破！ 二、產(chǎn)品定位 住宅差異化途徑 內在改變 外在提高 結構 價格 面積 采用低價策略 只能做市場主流性產(chǎn)品 偷面積 賦予產(chǎn)品新特征 景觀房 精裝房 配套房 √ √ 二、產(chǎn)品定位 以高贈送率 (2030%)為主要賣點 擁有可靈活組合的自由空間 ,打造舒適型居家社區(qū) ?歷次宏觀調控及信貸收縮 ,首先沖擊的是大面積戶型 . 通過控制套內面積規(guī)避開發(fā)進程中可能出現(xiàn)的調控和信貸收縮 ,又通過高贈送率使實際使用面積達到自住型客戶所樂于接受的面積 . ?主要針對自住型客戶 ,隨著家庭人口的變化 ,可自由分隔所需房間 ,使其具備很強的舒適性 . ?客戶以略高于 (如 10%)普通產(chǎn)品的均價 ,獲得更大的實用空間 。而開發(fā)商又獲得更多的可銷售面積 ,客戶和開發(fā)商均可實現(xiàn)雙贏 . ?純板式設計 ,戶戶南北通透 . 二、產(chǎn)品定位 面積贈送方式建議 —— 7種武器 根據(jù)本項目的特點 ,除常規(guī)的方式外 ,可采用以下幾種方式實現(xiàn)面積的贈送 ,建議對每種戶型設計采用以下 34種組合的贈送方式 : 改造辦法 改造途徑 贈送結果 空中連廊 在兩個單元之間做一個連接的空中過道 ,房屋驗收后 ,分割給兩戶人家 ,作為自己的私人空間 . 通過這種方式 ,可形成極具賣點的 N+X戶型 ,即 2房送 1房 ,3房送 2房等 . 空中格柵 在兩個單元臥室之間做一個連接的空格柵 ,空中格柵在施工時考慮好未來的承重、防水等因素 .房屋驗收后 ,加上地板、砌上外墻、頂樓加上頂蓋 ,贈送給客戶 超大入戶花園 大陽臺 通過做大面積入戶花園和陽臺 ,使贈送面積更加有效 . 贈送一半建筑面積 錯層雙層高露臺高花園 將露臺設計成兩層高度 ,可 100%的偷面積 . 左右錯層的露臺 (兩層高度 ),使得業(yè)主得到了實惠 贈送全部面積 低臺凸窗 落地凸窗 在將房屋層高設計到 ,購房者通?？蓪⑵涓舫蓛蓪?,使空間得到充分利用 . 可拆卸的凸梁 隱藏式衣柜 在屋內做一道假梁 ,將部分空間隔成兩層 ,下層空間不超過 。上層空間 .裝修的時候 , 假梁打掉 ,使得房屋空間變大 . 共享梯廳 將電梯等待區(qū)改為私人空間 ,把入戶門外移 ,使業(yè)主可多出部分面積 . 二、產(chǎn)品定位 特色戶型應用示例 根據(jù)本項目的一些規(guī)劃特點 ,因地制宜的設計一些高贈送率的戶型 ,通過贈送車庫、露臺、花園庭院或者入戶花園的方式 ,以低建筑成本 (或零成本 )的面積贈送 ,來拉升項目的單位銷售均價 . ?私家電梯入戶 “豪宅 ” ?百變戶型 ?N+X戶型 二、產(chǎn)品定位 “豪宅” 私家入戶電梯 私家入戶電梯廳 —— 入戶花園 設計思路 : 在較高樓層的單位 ,將原電梯外的公共空間 , 轉換成入戶花園 ,贈送給業(yè)主 ,打造成獨樹一臶的“空中豪宅 ”. 賣點 : 減少公攤面積 ,提高贈送率 。 體現(xiàn)業(yè)主的尊貴感和獨特居住體驗 . 二、產(chǎn)品定位 設計思路 : 充分利用建筑設計規(guī)范不計入建筑面積的規(guī)定 ,通過錯層設計超高層高的露臺、空中格柵形成贈送面積 ,以及常用的多凸窗、多陽臺設計 ,以較低的建筑成本形成更大的使用空間 ,給客戶以實惠感 . 同時利用贈送利于抬高銷售單價 . 賣點 : 贈送率非常高 ,可達到 20%以上的贈送率 。 戶型百變 ,2房變 3房、 3房變 4房 . 奇偶層跳層贈送的露臺 ,可改房 空中格柵改成的房間 凸窗 陽臺 (示例一 ) 二、產(chǎn)品定位 賣點 : 贈送面積大 ,實用率高 。 2房可以改成 3房 。 南北通透 ,采光通風極佳 .. 百變戶型 (示例二 ) 二、產(chǎn)品定位 設計思路 : 充分利用電
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