西安市郭杜工業(yè)園abc三地塊整體規(guī)劃及營(yíng)銷策略(doc)-營(yíng)銷策劃(編輯修改稿)
2024-09-18 06:45 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 紙 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 企業(yè)總部作為辦公用地 它需要什么特點(diǎn)？ 它的客戶群體又在哪里？ 它是否有可行性？ 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 企業(yè)總部對(duì)地方財(cái)政稅收的影響 ? 以低價(jià)位或以零價(jià)位吸引有實(shí)力的企業(yè)將總部辦公設(shè)在兩地塊，自然企業(yè)總部的關(guān)系也將遷入園區(qū)，勢(shì)必增加園區(qū)的稅收。 ? 企業(yè)總部辦公用地與工業(yè)生產(chǎn)用地相比較小，以 C地塊的規(guī)模來(lái)說(shuō)，也只能溶納六、七家中型工業(yè)生產(chǎn)企業(yè)；如果吸引企業(yè)總部辦公，至少溶納二十家以上的中型企業(yè)。從稅收和園區(qū)財(cái)政收入上來(lái)看，總部要比工業(yè)生產(chǎn)企業(yè)的財(cái)政收入高出很多。 企業(yè)總部，能為地方財(cái)政帶來(lái)高收入！ 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 從地塊特征，來(lái)看發(fā)展?jié)摿?…… ? 交通： A地塊三面臨路 ,C地塊臨西灃路，交通便利。 ? 周邊： 緊鄰長(zhǎng)安科技產(chǎn)業(yè)園，周邊是大量的工業(yè)用地，易于形成規(guī)模效應(yīng)。 ? 政策： 郭杜工業(yè)園優(yōu)惠的招商政策對(duì)企業(yè)總部有吸引力。 ? 配套 ： 田園都市的建成，大學(xué)城的投入使用，三地塊周邊的配套將逐步完善。 ? 企業(yè)壹號(hào)公園 ： 企業(yè)壹號(hào)公園提出了辦公別墅的概念，同時(shí)也將此概念炒作起來(lái)。 A、 C地塊臨近企業(yè)壹號(hào)公園，與企業(yè)壹號(hào)公園形成競(jìng)爭(zhēng)和互動(dòng)關(guān)系。 ? 地塊大?。?兩地塊的大小分別為 200多畝和 300多畝，若將其劃分為不同的小塊進(jìn)行招商，可溶納 50－ 100家企業(yè)，這個(gè)數(shù)量對(duì)企業(yè)總部的開(kāi)發(fā)是比較合適的。 地塊特征，適合于企業(yè)總部的開(kāi)發(fā)！ 中國(guó)管理資訊網(wǎng) ? 城區(qū)： 城區(qū)內(nèi)寫字樓市場(chǎng)的形成，與其傳統(tǒng)的商業(yè)氛圍、便捷的交通是分不開(kāi)的。由于土地成本較高，這一區(qū)域內(nèi)的寫字樓只能以中高檔為主。 ? 高新區(qū) ： 2020年，西高新在建寫字樓總面積為 536493平方米，新開(kāi)發(fā)寫字樓總面積為 780742平方米，總面積達(dá)到 1317235平方米，據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，如果按靜態(tài)的計(jì)算， 2020年的供應(yīng)量最早也需在 2020年才能釋放完畢。 ? 南二環(huán)： 南二環(huán)的寫字樓尤其集中在朱雀路口到西二環(huán)以東，相對(duì)便利的交通使南二環(huán)的寫字樓備受市場(chǎng)的關(guān)注，并且奠定了其高昂的市場(chǎng)價(jià)位。 西安寫字樓發(fā)展概況 從西安寫字樓的分布來(lái)看除了火炬大廈周邊高新路一帶寫字樓比較集中，西安還沒(méi)有形成寫字樓集體，規(guī)模效應(yīng)不足。 中國(guó)管理資訊網(wǎng) ? 西安的寫字樓市場(chǎng)開(kāi)發(fā)量龐大。 ? 開(kāi)發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)重點(diǎn)仍然是服務(wù)、位置和產(chǎn)品。 ? 適度性價(jià)比也成為寫字樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的利器。 ? 寫字樓的地段優(yōu)勢(shì)及地價(jià)的升高，使項(xiàng)目已很少提到升值的概念。 ? 項(xiàng)目?jī)?nèi)部的相關(guān)配套設(shè)計(jì)成為開(kāi)發(fā)商的一大賣點(diǎn)。 ? 從規(guī)模和定位來(lái)看，規(guī)模都不斷擴(kuò)大，中高檔次的寫字樓項(xiàng)目日益增多。 ? 從價(jià)位上看，從 50006000元每平方米至上萬(wàn)元每平方米的占絕大多數(shù)。 ? 企業(yè)別墅式辦公空間 ——“企業(yè)壹號(hào)公園 ” 已經(jīng)出現(xiàn)。 雖然，開(kāi)發(fā)商在服務(wù)、相關(guān)配套和物業(yè)管理等方面下功夫，滿足入駐企業(yè)發(fā)展和創(chuàng)業(yè)的條件。但面對(duì)眾多寫字樓的同時(shí)開(kāi)發(fā)，市場(chǎng)供求矛盾已成為開(kāi)發(fā)商無(wú)法承受的傷痛。 西安寫字樓的開(kāi)發(fā)特點(diǎn) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) ? 隨著社會(huì)的發(fā)展，需求的多樣性愈加明顯，寫字樓開(kāi)發(fā)也面向不同消費(fèi)階層提供高、中、低端的產(chǎn)品。 ? 由于目前很多企業(yè)在不斷發(fā)展，原來(lái)一些小企業(yè)、小公司在發(fā)展壯大后，會(huì)按市場(chǎng)規(guī)律改善其辦公環(huán)境，樹(shù)立企業(yè)自身形象，完成升級(jí)換代，勢(shì)必要向高端的寫字樓入駐。 ? 市場(chǎng)上出現(xiàn)的很多高檔寫字樓，從安全性、辦公環(huán)境和服務(wù)等方面都做的很好，但太高的價(jià)位使得市場(chǎng)上供過(guò)于求。但這并不能代表高檔寫字樓沒(méi)有發(fā)展空間了。 寫字樓的發(fā)展前景 如果有低價(jià)位的高檔寫字樓，誰(shuí)會(huì)不想要！ 中國(guó)管理資訊網(wǎng) ? 從前期的分析中我們看到，從地方財(cái)政稅收方面，從 C地塊的地塊特征方面，從西安寫字樓市場(chǎng)來(lái)看，企業(yè)總部的開(kāi)發(fā)都有其可行的一面。 ? 所以，結(jié)合兩地塊的具體情況，面對(duì)市場(chǎng)的需求，將兩地塊打造成為長(zhǎng)安園區(qū)的 “ 企業(yè)總部 ” 也有其充分的市場(chǎng)可行性 ? 功能定位： “ 新企業(yè)總部 ” ? 形象定位： 新長(zhǎng)安的財(cái)智中心 A、 C地塊定位 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 租用 自建或自購(gòu) 高檔 低檔 1 2 3 從西安寫字樓市場(chǎng)來(lái)看， 3消費(fèi)群都是兩地塊的目標(biāo)對(duì)象。 消費(fèi)群 1： 目前計(jì)劃購(gòu)買或自建高檔寫字樓的企業(yè)，他們是我們的主要目標(biāo)對(duì)象。 消費(fèi)群 2： 目前租用著高檔寫字樓，年租金在 60萬(wàn)元以上，他們是第二目標(biāo)對(duì)象。 消費(fèi)群 3： 目前已有自已的高檔寫字樓，希望能有更好環(huán)境的企業(yè)，是第三目標(biāo)對(duì)象。 A、 C地塊的客戶來(lái)源 中國(guó)管理資訊網(wǎng) “新企業(yè)總部 ” 的業(yè)主必須符合 “ 新 ” 的要求，既其所從事的行業(yè)或者領(lǐng)域，必須是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中的新增長(zhǎng)點(diǎn)。 （ 1）外埠企業(yè)在西安的分支機(jī)構(gòu) （ 2）大專院校的科研基地 （ 3）國(guó)內(nèi)企業(yè)進(jìn)軍西部的根據(jù)地 （ 4）本地大型文化傳播公司 （ 5）本地專業(yè)的商務(wù)服務(wù)公司 （ 6）本地的大型生物研究公司 （ 7）本地大中型信息咨詢公司 （ 8） IT業(yè)發(fā)展公司 招商目標(biāo)群體 兩地塊，是在跟高檔寫字樓市場(chǎng)搶客戶！ 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 目標(biāo)客戶，看重什么？ 他們是一群正在發(fā)展的企業(yè)，也是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新增長(zhǎng)點(diǎn)，他們對(duì)企業(yè)的辦公環(huán)境要求很高，他們不但要面子還要經(jīng)濟(jì)同時(shí)更要發(fā)展，所以他們會(huì)考慮： ? 辦公場(chǎng)所是否能為企業(yè)的整體形象加分 ? 辦公場(chǎng)所的所在地是否有經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿? ? 辦公場(chǎng)所的周邊配套是否對(duì)企業(yè)有利 ? 辦公場(chǎng)所的性價(jià)比是不是市場(chǎng)上最好的 ? 辦公所在地的政策支持如何 ? 對(duì)辦公場(chǎng)所的投資是否有升值潛力 中國(guó)管理資訊網(wǎng) ?辦公場(chǎng)所是否能為企業(yè)的整體形象加分 ? 辦公場(chǎng)所的所在地是否有經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿? ? 辦公
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