【文章內(nèi)容簡介】 引了大量的中高收入購房群體，而當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)品中不乏仁恒翠竹園、花神美境、寧南秀林苑等一大批優(yōu)質(zhì)樓盤。寧南新城的優(yōu)勢雖然在目前沒有被充分的發(fā)掘，但目前其４ ０００元左右的價格，良好的居住環(huán)境正在吸引越來越多的購房者，隨著進(jìn)駐人口的增加，原來困擾寧南地區(qū)的配套和交通問題會迅速得到改善，預(yù)計(jì)在１－２年后，寧南會成為南京地區(qū)優(yōu)秀住宅地區(qū)的代名詞。 初步統(tǒng)計(jì)在將來的兩年中寧南地區(qū)將會推出將近 200 萬平方米的樓盤。 ? 江寧板塊 沿大明路向南 5 公里，會有數(shù)十個價格在 2600 元 /平米 ――3200 元 /平米之間的項(xiàng)目虎視眈眈。其中也不乏像市政天元城、萊茵東郡、明月港灣這樣從定位、推廣、產(chǎn)品、景觀、知名度都很到位的項(xiàng)目，也有像武夷綠洲這樣的百萬平米以上的超級大盤，這是真正的生 活質(zhì)量和生命成本的較量。但不管如何，江寧區(qū)每年占南京市房地產(chǎn)銷售總面積三分之一的數(shù)據(jù)說明，江寧 3500 元左右的房價，在南京市場上占有絕對的競爭優(yōu)勢。 初步統(tǒng)計(jì)在將來的兩年中江寧地區(qū)將會推出將近 400 萬平方米的樓盤。 ? 城北板塊 城北地區(qū)是南京最差的地區(qū)，地區(qū)環(huán)境和人文環(huán)境都比較差，房地產(chǎn)的開發(fā)行是一支不容樂觀。在河西大規(guī)模開發(fā)的輻射下，也逐漸受到廣泛關(guān)注，沿江發(fā)展的口號和濱江概念的提出，世貿(mào)濱江入住下關(guān)打造高品質(zhì)樓盤，將不容置疑地帶動整個地區(qū)的開發(fā)水平，進(jìn)而提高市場份額。初步統(tǒng)計(jì)城北地區(qū)在將來的兩年 中將會推出 100 萬平方米以上的樓盤。 ? 仙林板塊 近幾年來，仙林板塊圍繞大學(xué)城做足了文章。 15 萬高校師生以及高校相關(guān)產(chǎn)業(yè)帶來了強(qiáng)大的地產(chǎn)需求；總投資近 20 億元的大學(xué)城中心區(qū)建設(shè)全面啟動，包括大型商場、金融網(wǎng)點(diǎn)、附屬醫(yī)院、國際學(xué)術(shù)交流區(qū)中心等建設(shè)項(xiàng)目大幅拉動地產(chǎn)市場，大學(xué)城的人文優(yōu)勢和文化氛圍極大地帶動了仙林板塊地產(chǎn)的開發(fā)。 在原有的教育資源基礎(chǔ)上，生態(tài)是仙林板塊打出的又一王牌。在南京的遠(yuǎn)景城市規(guī)劃中，仙林地區(qū)是三大新市區(qū)之一，是集中體現(xiàn)現(xiàn)代城市文明和綠色生態(tài)環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展的新市區(qū)。目前仙林已有聽泉山莊 、詠梅山莊、沁蘭雅筑等諸多樓盤，預(yù)期將有 30 萬平方米左右的新項(xiàng)目面世。 馬群和麒麟鎮(zhèn) 錦繡花園紫桂園開盤兩天售出 20余套；陽光之旅二期開盤引起火爆搶購 …… 種種跡象表明，麒麟鎮(zhèn)板塊正大受追捧。據(jù)悉，除錦繡花園、陽光之旅，駐足麒麟鎮(zhèn)的還有麒麟山莊、常錦等 6 個項(xiàng)目，開發(fā)總量達(dá) 50 萬平方米。 業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，土地出讓底價低由此帶來的低房價是麒麟鎮(zhèn)板塊受追捧的主要原因之一。目前麒麟鎮(zhèn)樓盤定位大都是普通住宅，開盤均價在 3000 元左右，除江北以外價格最低，可以說是南京房價的第二盆地。比起河西 5000元左右、江寧 3200 元左右的均價，麒麟鎮(zhèn)的房價顯然更具誘惑力。此外，北靠紫金山的地緣優(yōu)勢、相鄰滬寧高速和地鐵二號線的交通優(yōu)勢，加上周邊有諸多高校，也讓麒麟鎮(zhèn)板塊在新東郊區(qū)域內(nèi)極為搶眼。 寧杭公路改造已完成，地鐵二號線出口在馬群，交通瓶頸狀況的好轉(zhuǎn)將使馬群樓市大受其益，類似的情況已從河西、寧南等板塊升溫中得到驗(yàn)證。南京主城綠地系統(tǒng)規(guī)劃至馬群，科技園區(qū)在馬群的興建等一個個利好消息正在沖擊當(dāng)?shù)貥鞘?，馬群板塊在交通、配套等方面劣勢將得到彌補(bǔ)。隨著市區(qū)規(guī)劃的延展，臨近環(huán)陵路富人區(qū)，周邊群山環(huán)繞的環(huán)境優(yōu)勢也將得以凸現(xiàn)，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為， 馬群地區(qū)將有望成為低密度、低價位住宅的熱點(diǎn)區(qū)域。 ? 江北板塊 2020 年的江北地產(chǎn)可謂是一炮而紅，南京 “都市另一半 ”的地位舉足輕重。預(yù)計(jì) 2020 年上半年還將有更多的新盤接踵而上，目前已知的就有明發(fā)濱江新城、石林麗都嘉園、?；鶉H花園、浦口大華新城、華橋城（二期）、碧云山莊（二期）、旭日華庭（二期）、金泉泰來苑（二期）、威尼斯水城。 由于地區(qū)政府的利益原因驅(qū)動，江北地區(qū)的土地投放和開發(fā)建設(shè)處在一個高度無序的狀態(tài)，從全國知名的地產(chǎn)航母開發(fā)的幾千畝的大盤，到私營業(yè)主開發(fā)的幾十畝的項(xiàng)目，密密麻麻的排列在浦珠路沿 線，在進(jìn)來的兩年中，江北的房地產(chǎn)市場將是一個巨大的戰(zhàn)場。 初步統(tǒng)計(jì)城北地區(qū)在將來的兩年中將會推出 300 萬平方米以上的樓盤。 二、河西地區(qū)房地產(chǎn)概述 在河西新城規(guī)劃的 ，主要分為北、中、南三段。北段主要職能仍然以居住為主，通過整合已建區(qū)域，完善服務(wù)配套，形成 2個地區(qū)中心及 3個鄰里中心；中段結(jié)合近期即將啟動的體育中心，建設(shè)城市副中心，并帶動片區(qū)的整體建設(shè)，南段主要安排高檔住宅用地，是河西地區(qū)未來發(fā)展的主要方向。 河西新城區(qū)的建設(shè)，將按照 “一 體兩翼 ”的工作思路，以中部地區(qū)開發(fā)建設(shè)為重點(diǎn)，以北部地區(qū)環(huán)境綜合整治和南部地區(qū)分區(qū)規(guī)劃為基礎(chǔ)，全面實(shí)施新城區(qū)的開發(fā)建設(shè)。理想的話，未來的新城區(qū)中心商務(wù)區(qū)將建成花園式商務(wù)社區(qū)。寬 45 米、長 ，大面積的公共綠地，四季繁茂的花草和成陰的綠樹將營造出舒適的生態(tài)環(huán)境； 11 幢高層建筑氣勢雄偉、各具特色、錯落有致。中心商務(wù)區(qū)的開工，將迅速帶動河西新城區(qū) 5平方公里核心區(qū)的建設(shè)。 在南京市委市政府 “一疏散、三集中 ”和 “一城三區(qū) ”的戰(zhàn)略指導(dǎo)下。以第十運(yùn)動會為契機(jī)，河西新區(qū)已成為未來 5－ 10 年主城建設(shè)的重點(diǎn)。河 西新城區(qū)位于南京主城的西部，面臨長江，與江心洲隔江相望，北依秦淮河，定位為以商務(wù)、體育、文化等為主的新城區(qū)中心；居住與就業(yè)兼顧的中高檔居住區(qū)；以濱江風(fēng)貌為特色的主城西部休閑游覽地。 河西新城區(qū)作為南京老城的延伸，未來將成為南京政治、教育、文化的中心。所以帶給樓盤的契機(jī)也是不可多得的。奧體板塊心理價位已突破 5000 元，面對中高端市場，金馬酈城的熱銷，在給周邊開發(fā)企業(yè)帶來壓力的同時，無疑也增強(qiáng)了他們的信心。 “五大板塊 ”建設(shè)目標(biāo) ? 奧體中心板塊。配合省奧體場館建設(shè)，完善周邊環(huán)境和設(shè)施，保 證總建筑面積 40 萬平方米和十運(yùn)會主場館如期建成運(yùn)行。 ? 商務(wù)中心板塊。十運(yùn)會前十大標(biāo)志性建筑基本建成，超高層建筑豎起塔樓， 100 米左右的建筑力爭完成外立面裝修，少數(shù)商業(yè)設(shè)施實(shí)現(xiàn)營運(yùn)。 ? 居住區(qū)板塊。重點(diǎn)建設(shè)緯七路以南包括奧體新城、金馬酈城、世紀(jì)星園等現(xiàn)代化中高檔居住區(qū)，為十運(yùn)會提供服務(wù)，實(shí)現(xiàn)部分老城人口向新區(qū)轉(zhuǎn)移。 ? 公共配套板塊。中部地區(qū)建成約 100 公里的道路；完成 6個泵站的改擴(kuò)建及 12 條河道的整治；重點(diǎn)建設(shè)金陵中學(xué)河西分校、奧體新城中小學(xué)等學(xué)校；建設(shè) 2所區(qū)級醫(yī)院 1所大型老年公寓、 4個社區(qū)鄰里中心； 建成奧體新城郵政中心支局；基本建成藝蘭齋美術(shù)館等。 ? 濱江風(fēng)貌區(qū)板塊。高標(biāo)準(zhǔn)建成緯七路至馬東廣場約 5公里濱江大道示范段及 1平方公里濱江公園建設(shè)，完成商務(wù)中心綠軸及道路兩側(cè)綠化建設(shè)，集中展現(xiàn)濱江景觀特色。 ? 一是有高標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃藍(lán)圖，根據(jù)南京市城市總體規(guī)劃，未來的南京市是由主城 ——仙西、江北、江寧三個新市區(qū) ——若干個外圍新城組成的都市發(fā)展地區(qū)。主城由明城墻圍合的老城和城北、城南、城東及河西五個規(guī)劃單元組成。在此框架下，南京市委常委會在去年底正式通過了河西新城區(qū)建設(shè)計(jì)劃，將 用 5到 10 年時間，把新秦淮河以北、外秦淮河和鳳臺南路以西、長江以東的 平方公里范圍，建成一個現(xiàn)代文明和濱江特色交相輝映的現(xiàn)代化新城區(qū)。河西新城區(qū)不僅是以文化、體育、商務(wù)功能為主的城市副中心，還是居住與就業(yè)兼顧的中高檔居住區(qū)，以濱江風(fēng)貌為特色的城市休閑游覽區(qū)。 ? 二是有十運(yùn)會的強(qiáng)力促進(jìn)：國務(wù)院決定 2020 年在南京召開第十屆全國運(yùn)動會，江蘇省及南京市將投巨資在河西建設(shè)現(xiàn)代化的體育場館。體育盛會的舉辦與運(yùn)動場館建設(shè)對河西房地產(chǎn)有著不可估量的影響。單就政府大量的基礎(chǔ)設(shè)施及場館建設(shè)就使河西房地產(chǎn)升值有了充足的 理由?？梢哉f十運(yùn)會使河西的規(guī)劃遠(yuǎn)景有了階段保障，促進(jìn)河西規(guī)劃藍(lán)圖提前實(shí)現(xiàn)。 ? 三是有優(yōu)越的位置交通優(yōu)勢：與亞東、江寧相比，河西離以新街口為中心的老城區(qū)距離近了不少，并且有多條公路交通干線連接，將來還有三條地鐵線進(jìn)入。離中心城區(qū)較近的位置優(yōu)勢和將來便捷的交通優(yōu)勢使得河西新區(qū)完全能夠發(fā)揮城市副中心的功能，成為現(xiàn)代化新南京的標(biāo)志區(qū)。 CBD 市場概述 CBD 市場特征 ? 按照現(xiàn)有規(guī)劃，在未來兩年內(nèi)，奧體板塊純住宅用地的量將會達(dá)到 370 萬方米，粗略計(jì)算，今后兩年將有 450 萬平方 的住宅進(jìn)入市場，也就是說，在未來的 5年內(nèi)，將有近十萬人口進(jìn)駐，按照市政府相關(guān)的規(guī)劃，河西通過 510 年的開發(fā)，將建成一個可以容納 56 萬人員的現(xiàn)代化新南京的標(biāo)志區(qū)。河西將成為新型的中央生活圈，在這個區(qū)域內(nèi)要提供 50 多萬人口的工作、生活、娛樂、休閑的需求，必將帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)，這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，引發(fā)對商務(wù)樓的需求，同時， “十運(yùn)會 ”的召開，將帶動體育經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，這些大大促進(jìn)河西 CBD 的發(fā)展。 ” ? 從南京整個環(huán)境來看，目前南京公認(rèn)的 CBD 區(qū)是新街口商務(wù)圈，在方圓不到一公里的范圍內(nèi)，云集了眾多商場、寫字樓，總的商業(yè)面 積超過了 70 萬平方米。隨著城市的發(fā)展，南京作為長三角中心城市的地位將吸引越來越多的內(nèi)資、外資，相應(yīng)對中央商務(wù)區(qū)的發(fā)展提出了更高的要求，新街口地區(qū)由于現(xiàn)有條件及規(guī)劃的限制，很難再有更大的發(fā)展。同時，新街口地區(qū)擁擠的交通更是成為 CBD 發(fā)展的瓶頸。為控制、緩解中心區(qū)過分集中的狀態(tài)，同時從 “經(jīng)營城市 ”理念來出發(fā)，河西新城區(qū)要迅速聚集人氣，在這樣外因的驅(qū)動下，市政府提出建設(shè)河西中 CBD 新區(qū)也是順應(yīng)了城市發(fā)展的要求。 ” ? 對于日前南京大力打造河西 CBD，可以說河西新城的發(fā)展、城市副中心的建立與完善都關(guān)系到 CBD 的成敗 。當(dāng)然，這絕不是一家或幾家開發(fā)公司的個體或群體行為所能達(dá)到的，在這其中必須得到政府的大力支持，政策上的傾斜與氛圍的營造。 ? CBD 地區(qū)集聚了現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的精華，客觀上需要強(qiáng)大的現(xiàn)代制造業(yè)、服務(wù)業(yè)以及一定的經(jīng)濟(jì)腹地作支撐。因此，要從區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化的高度來認(rèn)識 CBD 建設(shè)的意義，并為其準(zhǔn)確定位。河西CBD 的建設(shè)，立足南京，直接面向長三角，目標(biāo)不僅是為南京的現(xiàn)代建設(shè)服務(wù)，更是為長三角服務(wù)。在經(jīng)濟(jì)全球化的背景下， CBD 建設(shè)必須與時俱進(jìn)，拓展新功能，探索新模式。 ? 目前河西奧 體板塊 ,缺乏傳統(tǒng)的商務(wù)氛圍又沒有足夠的人氣，周圍居民都是近 3年入住。完全是奧體概念在支撐，政府在引導(dǎo)。盡管商務(wù)板塊的 “十大建筑 ”基本開工，但到 2020 年，這些項(xiàng)目并不能全部真正營運(yùn)。在 2020 年的建設(shè)目標(biāo)表上，該板塊的商務(wù)樓只要求超高層建筑豎起塔樓， 100 米左右的建筑力爭完成外立面裝修，少數(shù)商業(yè)設(shè)施營運(yùn)。那么，河西商務(wù)區(qū)會不會是在行政指揮棒下操作？十運(yùn)會之后河西商務(wù)區(qū)又有怎樣的發(fā)展？沒有足夠的實(shí)力和眼光，是不可能在哪里取得投資回報(bào)的。從 10 大標(biāo)志性建筑規(guī)劃為辦公、居住、商業(yè)綜合體察覺開發(fā)商希望通過發(fā)展多 種業(yè)態(tài)，來分散風(fēng)險(xiǎn) ,對河西中心商務(wù)區(qū)長期發(fā)展并不看好。 ? 目前 ,高檔寫字樓已經(jīng)飽和，大用戶、著名企業(yè)已有落腳點(diǎn) ,客戶的競爭將集中在中小型公司，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，政府鼓勵，和南京傳統(tǒng)的輻射力，外地及本地私營企業(yè)將越涌越多。但是目前的市場需求不足以對應(yīng)南京超過 220 萬寫字樓的供應(yīng)量，供大于求成定局。 ? 現(xiàn)在南京寫字樓集中在新街口、洪武路、大行宮、珠江路、廣州路等地，還有相當(dāng)部分租用了民宅，如果交通改善，會有人從民宅走向河西寫字樓的，而且已有很多上班族就住在河西。地鐵 1號線一期工程南起奧體中心，北至邁皋橋，設(shè)新街 口站、珠江路站和南京站站 ,2020 年 9 月全線正式建成試運(yùn)營。南京地鐵二號線一期工程起于南湖路、雨潤路交叉口的中和村站，終點(diǎn)為馬群，設(shè)有圓通站、向興路站， 2020 年十運(yùn)會后展開全面建設(shè)，預(yù)計(jì)于 2020 年全線建成通車試運(yùn)行。公交也在立項(xiàng)開通多路或延長現(xiàn)有線路，交通不是問題了。 ? 應(yīng)該說 ,十運(yùn)會是開發(fā)河西中心商務(wù)區(qū)絕佳的機(jī)會 ,政府投入也很大，但政府只能做到基礎(chǔ)設(shè)施和規(guī)劃概念的完成，后期市場的運(yùn)作，則依靠開發(fā)商的努力和市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境的發(fā)展，當(dāng)然 ,政府如果出臺象上海政府當(dāng)年的規(guī)定 (來上海投資的外資銀行必須在浦東 設(shè)點(diǎn) )極大的刺激寫字樓市場，為河西的 CBD 建設(shè)創(chuàng)造了很好的條件。 CBD 群基本概況 ? 標(biāo)志性建筑之一：紫鑫中華廣場 南京建瑞房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)，項(xiàng)目總投資 15 億元，總建筑面積約 47 萬平方米，已經(jīng)開工建設(shè)。該廣場最高達(dá) 30 層，集商業(yè)、辦公、居住為一體，環(huán)境優(yōu)美、配套完善、具有國內(nèi)一流水平的高檔綜合社區(qū)、著力創(chuàng)造現(xiàn)代的、時尚的、人文的鄰里生活方式。 ? 標(biāo)志性建筑之二：南京歐洲城 由江蘇信達(dá)置業(yè)有限公司投資建設(shè)，位于河西中央商務(wù)區(qū)，建筑面積 32 萬平方米。歐洲城的定 位是綜合性的大型商務(wù)生活區(qū)，規(guī)劃種包括 10 萬多平方的商業(yè)區(qū)、 8萬多平方的商務(wù)公寓和 9萬多平方的中高檔住宅以及 56萬平方的地下層。其中商業(yè)部分包括有精品、名品室內(nèi)外步行街、 4萬多平方的跨國超市、環(huán)球影視和休閑娛樂中心等。 2225 層的商務(wù)公寓共有 5幢，包括 3幢商務(wù)公寓和 2幢辦公樓，歐洲城計(jì)劃在 2020 年整體交付。 ? 標(biāo)志性建筑之三：朗瑪國際廣場 朗瑪國際廣場是由江蘇雨潤集團(tuán)作為投資商、南京棲霞建設(shè)集團(tuán)作為開發(fā)商建設(shè)的一個現(xiàn)代化大型商貿(mào)綜合項(xiàng)目。位于南京奧體中心正對面、地鐵中心站出口處，總建筑面積逾 16 萬平方米，雙 L 型塔樓高 100 米，建成后將成為南京河西新城區(qū)的標(biāo)志性城市建筑。已經(jīng)開工建設(shè)，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)于 2