【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %，對(duì) GDP 增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為 %。三次產(chǎn)業(yè)的比例由 :: 調(diào)整為 ::?，F(xiàn)代服務(wù)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %，占 GDP 的 %。民營(yíng)經(jīng)濟(jì)增加值 億元，增長(zhǎng) %，占 GDP 的 %。 分區(qū)域看，香洲、金灣和斗門(mén)三個(gè)行政區(qū)分別實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元、 億元和 億元，分別增長(zhǎng) %、 %和 %。 固定資產(chǎn)投資 全年完成固定資產(chǎn)投資 ，比上年增長(zhǎng) %。其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，增長(zhǎng) %。分城鄉(xiāng)看，城鎮(zhèn)投資 ，增長(zhǎng) %；農(nóng)村投資 億元，下降 %。分投資主體看，國(guó)有經(jīng)濟(jì)投資 ，增長(zhǎng) %；非國(guó)有經(jīng)濟(jì)投資 ，增長(zhǎng) %；其中民營(yíng)經(jīng)濟(jì)投資 ，增長(zhǎng) %。分產(chǎn)業(yè)看，第二產(chǎn)業(yè)投資 ，增長(zhǎng) %，其中制造業(yè)投資 ，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè) ，增長(zhǎng) %。全年在建項(xiàng)目 684個(gè)，新開(kāi)工項(xiàng)目 337個(gè)，同比分別下降 %和 創(chuàng)新成就卓越 遠(yuǎn)見(jiàn)創(chuàng)造未來(lái) %。 人口情況 截止 2021 年末常住人口 萬(wàn)人，戶(hù)籍人口 萬(wàn)人；戶(hù)籍人口中，全年出生人口 12057 人，出生率 ‰；死亡人口 2348 人，死亡率 ‰；自然增長(zhǎng)率 ‰。 ? 全市常住人口 全市常住人口 [2]為 1560229人，同第五次全國(guó)人口普查 2021年 11月 1日零時(shí)的 1235582人相比，十年共增加 324647人，增長(zhǎng) %。年平均增長(zhǎng)率為 %。 ? 家庭戶(hù)人口 全市常住人口中共有家庭戶(hù) [3] 451396戶(hù)，家庭戶(hù)人口為 1264778人，平均每個(gè)家庭戶(hù)的人口為 ，比 2021年第五次全國(guó)人口普查的 。 ? 性別構(gòu)成 全市常住人口中，男性人口為 812466人，占 %；女性人口為 747763人，占 %?？?cè)丝谛詣e比（以女性為 100，男性對(duì)女性的比例）由 2021年第五次全國(guó)人口普查的 上升為 。 ? 年齡構(gòu)成 全市常住人口 中， 014歲人口為 210694人，占 %； 1564歲人口為 1272590人，占 %； 65歲及以上人口為 76945人，占 %。同 2021年第五次全國(guó)人口普查相比， 014歲人口的比重下降 ， 1564歲人口的比重上升 ， 65歲及以上人口的比重上升 。 ? 各種受教育程度人口 創(chuàng)新成就卓越 遠(yuǎn)見(jiàn)創(chuàng)造未來(lái) 全市常住人口中，具有大學(xué)（指大專(zhuān)以上）程度的人口為 286911人；具有高中（含中專(zhuān)）程度的人口為 383569人；具有初中程度的人口為 519506人；具有小學(xué)程度的人口為 252469人（以上各種受教育程度的人包括各類(lèi)學(xué)校的畢業(yè)生、肄業(yè)生和在校生）。 同 2021年第五次全國(guó)人口普查相比，每 10萬(wàn)人中具有大學(xué)程度的由 7503人上升為 18389人；具有高中程度的由 21402人上升為 24584人；具有初中程度的由 37922人下降為 33297人；具有小學(xué)程度的由 22622人下降為 16182人。 全市常住人口中，文盲人口（ 15歲及以上不識(shí)字的人）為 21864人，同 2021年第五次全國(guó)人口普查相比，文盲人口減少 19197人，文盲率 [1]由 %下降為 %，下降 。 ? 人口 的地理分布：市場(chǎng)產(chǎn)品提供方式 現(xiàn)將珠海市 2021年第六次全國(guó)人口普查分區(qū)常住人口 [2]數(shù)據(jù)公布如下： 區(qū) 人口數(shù)（人） 比重 [3]（ %） 全市合計(jì) 1560229 100 香洲區(qū) 771726 高新區(qū) 109140 橫琴新區(qū) 6913 萬(wàn)山區(qū) 4813 斗門(mén)區(qū) 415854 金灣區(qū) 148565 高欄港區(qū) 103218 創(chuàng)新成就卓越 遠(yuǎn)見(jiàn)創(chuàng)造未來(lái) 收入和消費(fèi) 收入 初步核算， 2021 年，珠海市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 25382 元，比上年增長(zhǎng) 11%，扣除物價(jià)因素，實(shí)際增長(zhǎng) %。城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)為 35%。 2021 年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（ GDP） 億元，比上年增長(zhǎng) %。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %，對(duì) GDP 增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %，對(duì) GDP 增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %，對(duì) GDP 增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為 %。三次產(chǎn)業(yè)的比例由 :: 調(diào)整為 ::?，F(xiàn)代服務(wù)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %，占 GDP 的 %。民營(yíng)經(jīng)濟(jì)增加值 億元，增長(zhǎng) %，占 GDP 的 %。 分區(qū)域看，香洲、金灣和斗門(mén)三個(gè)行政區(qū)分別實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元、 億元和 億元，分別增長(zhǎng) %、 %和 %。 ? 消費(fèi)者的支出模式和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化 初步核算， 2021 年，珠海市城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出 20370 元，增長(zhǎng) %。八大類(lèi)消費(fèi)支出呈現(xiàn) “ 七升一降 ” 的態(tài)勢(shì)，其中人均食品支出 元，增長(zhǎng) %；人均衣著支出 元，增長(zhǎng) %；人均居住支出 元，增長(zhǎng) %；人均家庭設(shè)備用品及服務(wù)支出 元，增長(zhǎng) %；人均醫(yī)療保健支出 元增長(zhǎng) %； 創(chuàng)新成就卓越 遠(yuǎn)見(jiàn)創(chuàng)造未來(lái) 人均交通和通信支出 元，增長(zhǎng) %；人均教育文化娛樂(lè)服務(wù)支出 元，增長(zhǎng) %；人均其他商品和服務(wù)支出下降%。全年城鎮(zhèn)居民住房建筑面積人均 平方米。農(nóng)村居民人均純收入 10187 元，按可比口徑計(jì)算增長(zhǎng) %。 2． 宗地周邊區(qū)域市場(chǎng)研究 A020 地塊 啟動(dòng)時(shí)間較晚， 周邊有 2 個(gè) 住宅小區(qū)，地 塊西側(cè)的 格力廣場(chǎng)目前已竣工的有 2 期且已售罄，目前在售的有格力廣場(chǎng)3 期 。 而地塊對(duì)面有住宅小區(qū)為錦園地產(chǎn) 。 從區(qū)域房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)情況來(lái)看， 該 片區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)多為 中小型開(kāi)發(fā)企業(yè) ，整體開(kāi)發(fā)檔次較 高 ，園區(qū)規(guī)劃、產(chǎn)品品質(zhì)、環(huán)境建設(shè) 較好 （ 1） 格力廣場(chǎng) 3 期將軍山 案名 格力廣場(chǎng)三期將軍山 地址 珠海九洲大道中 2123 號(hào) 占地面積 41315 ㎡ 建筑面積 154626 ㎡ 總戶(hù)數(shù) 893 戶(hù) 容積率 產(chǎn)品 101182 ㎡ 建筑類(lèi)型 板樓、 高層、超 高層 售價(jià) 28000 元 /㎡ 開(kāi)發(fā)商 珠海格力房 產(chǎn)有限公司 創(chuàng)新成就卓越 遠(yuǎn)見(jiàn)創(chuàng)造未來(lái) 項(xiàng)目簡(jiǎn)介： 格力廣場(chǎng)是珠海格力地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的集高檔住宅、商業(yè)街區(qū)、酒店式公寓、學(xué)校于一體的城央大型綜合示范區(qū)，地處珠海中心地段，東起建業(yè)四路、西至建業(yè)五路，南北連通九州大道和石花西路。 格力廣場(chǎng)總占地面積 萬(wàn)平方米，總建筑面積約 60 萬(wàn)平方米，項(xiàng)目分 4 期開(kāi)發(fā)。格力廣場(chǎng) 3 期將軍山位于珠海市香洲區(qū)石花西路。格力廣場(chǎng) 3 期將軍山占地 萬(wàn)平方米，用地范圍內(nèi)共有五棟住宅，其中 19 棟， 20 棟為 32 層住宅； 21 棟、 22 棟為 48 層住宅； 23 棟為 18 層住宅。 項(xiàng)目銷(xiāo)售動(dòng)態(tài)： 項(xiàng)目 1 22 號(hào)樓已經(jīng)售完。現(xiàn)在售 21 號(hào)樓剩余房源，面積 101180 平方米不等 ， 均價(jià) 28000 元 /平方米。 . （ 2） 錦園 案名 錦園 地址 香洲區(qū)吉大九洲大道 占地面積 34000 ㎡ 建筑面積 230000 ㎡ 總戶(hù)數(shù) 1400 戶(hù) 容積率 產(chǎn)品 134264 ㎡ 建筑類(lèi)型 塔樓、高層 、超高層 售價(jià) 20210 元 /㎡ 開(kāi)發(fā)商 :珠海市南福房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 創(chuàng)新成就卓越 遠(yuǎn)見(jiàn)創(chuàng)造未來(lái) 項(xiàng)目簡(jiǎn)介： 錦園地處珠海城市中心吉大區(qū)，為珠海城市生活的幾何中心，距離九洲港客運(yùn)碼頭、拱北口岸、廣珠城際輕軌總站均5 分鐘車(chē)程，距離珠海機(jī)場(chǎng) 50 分鐘車(chē)程，優(yōu)越地理位置自然不言而喻。坐擁 10 平方公里的板樟山森林公園和 30 萬(wàn)平方米的白蓮洞公園，三面依山、一面臨九洲大道。 500 米范圍視野永久無(wú)遮擋，園內(nèi)湖、林、山、石自然景觀與人文景觀層出不窮； 錦園總建筑面積 23 萬(wàn)平方米，由 1 棟 24 層公寓及 6 棟 3132 層高層組成 ,居于此更可以把生活完全正融入這片城市山水，無(wú)論是登高望遠(yuǎn)、還是林中漫步，無(wú)論是碧水獨(dú)釣、還是共樂(lè)天倫，都可以讓人實(shí)現(xiàn)超越鋼筋水泥的靈性回歸。 錦園小區(qū)園林由國(guó)際知名園林設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)加拿大奧雅傾力打造，采用現(xiàn)代東南亞風(fēng)情 園林，包括中央庭院、架空層園林空間，散布在社區(qū)各個(gè)角落，與大樹(shù)相呼應(yīng)的灌木和草坪，甚至水景上的休憩露臺(tái)，多樣化的園林空間形成了一個(gè)綠色網(wǎng)絡(luò)，為居住者提供了優(yōu)美的自然環(huán)境和親切的休閑交流場(chǎng)所。近 3 萬(wàn)平方米的庭院園林以景觀漸進(jìn)的格局，與白蓮洞公園東西呼應(yīng)，最大程度打造生態(tài)人居的稀有珍貴。配有奢華私人會(huì)所， 6 米高架空層視野通透，主力戶(hù)型 128 ㎡ —— 270 ㎡，山景、園景、湖景；著名室內(nèi)設(shè)計(jì)專(zhuān)家打造精裝山水大宅，力邀全國(guó)頂級(jí)豪宅管家金地物業(yè)，提供“英式管家”服務(wù)。 項(xiàng)目銷(xiāo)售動(dòng)態(tài)： 2021 年年末開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，現(xiàn)剩余房源不多 。 在售 214264 ㎡四房樓王毛坯單位，均價(jià) 20210 元 /㎡，購(gòu)房全款 96折，按揭 97 折。 3． 市場(chǎng)分析結(jié)論 ? 近年來(lái) 珠海 市宏觀經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)高速的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較為成熟。 與拱北商業(yè)中心 距離 較近 ，區(qū)位優(yōu)勢(shì)不斷增強(qiáng)。 ? 較低的地價(jià)是 非常明顯的成本優(yōu)勢(shì)。 ? 考慮到房地產(chǎn)業(yè)廣泛的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性、開(kāi)發(fā)商資金情況的普遍惡化，以及地方政府財(cái)政緊張情況，政府不會(huì)讓市場(chǎng)長(zhǎng)期 創(chuàng)新成就卓越 遠(yuǎn)見(jiàn)創(chuàng)造未來(lái) 低迷下去，明年下半年以后，房地產(chǎn)調(diào)控或?qū)⒂兴蓜?dòng)可能。 ? 本案將著力打造高質(zhì)量低價(jià)位的現(xiàn)代宜居住宅，吸引剛需客戶(hù)和改善型客戶(hù)，契合市場(chǎng)需求 。 ? 市場(chǎng)不確定性因素較多。區(qū) 外競(jìng)爭(zhēng)：拱北的新晉樓盤(pán)將威脅到項(xiàng)目的出售。區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)：區(qū)內(nèi)項(xiàng)目的即將推出將直接沖擊本項(xiàng)目。 ? 注重新客戶(hù)開(kāi)發(fā)與舊客戶(hù)宣傳并進(jìn)，擴(kuò)大客戶(hù)源。不定期舉辦宣傳促銷(xiāo)。 ? 采用先進(jìn)、有特色的開(kāi)發(fā)理念和獨(dú)特的生活主張鑄造項(xiàng)目的鮮明形象與核心競(jìng)爭(zhēng)力，形成差異性競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。擴(kuò)展產(chǎn)品線(xiàn)，合理分配各類(lèi)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī) 四、項(xiàng)目定位 4． 項(xiàng)目整體定位 品類(lèi)定位 通過(guò)對(duì) 項(xiàng)目所在區(qū)域及 土地各項(xiàng)屬性、特性分析，該地塊適合建設(shè) ——城市核心高檔綠色高層樓盤(pán) 。 市場(chǎng)定位 根據(jù)該項(xiàng)目的位置及未來(lái)規(guī)劃，項(xiàng)目的市場(chǎng)定位是： “賞山中園林 ， 高檔 品質(zhì)配備， 綠色宜居 住宅 ” 客戶(hù)定位 創(chuàng)新成就卓越 遠(yuǎn)見(jiàn)創(chuàng)造未來(lái) 通過(guò)對(duì)宗地相關(guān)因素及周邊市場(chǎng)的綜合分析，客戶(hù)群是對(duì)社區(qū)品質(zhì)和居住舒適有要求，對(duì)項(xiàng)目物業(yè)人群素質(zhì)更加注重的客戶(hù)。 （ 1）客戶(hù)特征分析 ? 職 業(yè)： 通常為生意人，有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，絕大多數(shù)是改善性置業(yè)，認(rèn)為購(gòu)置房產(chǎn)