【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 600平米 本項(xiàng)目規(guī)劃居住人口 3940戶(hù) /人 1202213000平米 小區(qū)居住人數(shù)： 3940戶(hù) /戶(hù) =13790人 如果僅僅是滿(mǎn)足小區(qū)內(nèi)的商業(yè)配套，商業(yè)配套 13000平米的面積已經(jīng)足夠。 考慮項(xiàng)目區(qū)域未來(lái)的發(fā)展，已經(jīng)項(xiàng)目目前周邊的小區(qū)內(nèi)的人口，本項(xiàng)目的商業(yè)將是一個(gè)偏外向型的社區(qū)性商業(yè)。 綜上所述，整個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)面積建議約為 16500平米，根據(jù)項(xiàng)目的平均分配，其中第一期商業(yè)建議約為 8700平米。 第 37 頁(yè) 北京華遠(yuǎn)經(jīng)紀(jì) /長(zhǎng)沙 /新興都市森林項(xiàng)目 產(chǎn)品定位 商業(yè)定位 業(yè)態(tài)初步定位 功能定位 偏外向型的社區(qū)型商業(yè) 檔次定位 中檔次 業(yè)態(tài)定位 中小型超市，基本生活配套、餐飲休閑等 第 38 頁(yè) 北京華遠(yuǎn)經(jīng)紀(jì) /長(zhǎng)沙 /新興都市森林項(xiàng)目 產(chǎn)品定位 商業(yè)定位 商業(yè)銷(xiāo)售模式定位 銷(xiāo)售方式 特征 優(yōu)劣勢(shì) 適用性 直接銷(xiāo)售 將商鋪銷(xiāo)售給業(yè)主，讓業(yè)主自主經(jīng)營(yíng)。 優(yōu)勢(shì)：發(fā)展商后顧之憂(yōu)；沒(méi)有 但對(duì)于有租有售的商業(yè)來(lái)說(shuō)將會(huì)影響整體的經(jīng)營(yíng)和形象 適用于成熟商業(yè)區(qū)域的街鋪銷(xiāo)售 帶租約銷(xiāo)售 (先招商，后銷(xiāo)售） 開(kāi)發(fā)商引進(jìn)主力商家在一定年限內(nèi)享有經(jīng)營(yíng)權(quán)和收益權(quán)。 有利于實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)，但會(huì)在租約期滿(mǎn)后產(chǎn)生一些后續(xù)問(wèn)題。 對(duì)于商業(yè)未成熟區(qū)域街鋪。 第 39 頁(yè) 北京華遠(yuǎn)經(jīng)紀(jì) /長(zhǎng)沙 /新興都市森林項(xiàng)目 產(chǎn)品定位 商業(yè)定位 商業(yè)銷(xiāo)售模式定位 ?開(kāi)發(fā)商要求快速回籠資金，并實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最的最大化。 ?項(xiàng)目商業(yè)體量比較大。 ?商業(yè)操作的風(fēng)險(xiǎn)角度。 以直接銷(xiāo)售為主 +部分先招商后銷(xiāo)售的綜合銷(xiāo)售模式 第 40 頁(yè) 北京華遠(yuǎn)經(jīng)紀(jì) /長(zhǎng)沙 /新興都市森林項(xiàng)目 價(jià)格定位 價(jià)格定位原則 ? 環(huán)比競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)原則 ? 市場(chǎng)類(lèi)比原則 ? 未來(lái)銷(xiāo)售預(yù)測(cè)原則 第 41 頁(yè) 北京華遠(yuǎn)經(jīng)紀(jì) /長(zhǎng)沙 /新興都市森林項(xiàng)目 價(jià)格定位 洋房 項(xiàng)目名稱(chēng) 均價(jià) 交通 配套 景觀 規(guī)模 戶(hù)型 品牌 分值 蔚藍(lán)海岸 6000 3 3 3 5 3 4 21 蘇迪亞諾 5500 1 3 4 4 4 4 20 西山匯景 6000 4 4 5 3 3 3 22 本案 3 3 3 5 5 2 21 權(quán)重 25% 20% 20% 5% 20% 10% 100% 均價(jià) 目前建議均價(jià)： 5600元 /平米 注：每個(gè)因素最高分值為 5分 Pi’= （ Qx/Qi） *Pi （ Pi為銷(xiāo)售均價(jià)） 蔚藍(lán)海岸： P1=（ Qx/Q1） *6000=6000 蘇迪亞諾 ： P2=（ Qx/Q2） *5500=5775 西山匯景： P4=（ Qx/Q4） *6000=5720 第 42 頁(yè) 北京華遠(yuǎn)經(jīng)紀(jì) /長(zhǎng)沙 /新興都市森林項(xiàng)目 價(jià)格定位 洋房 各相關(guān)樓盤(pán)權(quán)重取值 Wi（考慮本項(xiàng)目的產(chǎn)品類(lèi)似性及影響） W1=40% W2=30% W3=30% PX=∑ PiWi = P1W1+ P2W2+ P3W3 =6000x40%+5775x30%+5720x30% =2400+1730+1710 =5600 根據(jù)市場(chǎng)目前的狀況，項(xiàng)目預(yù)計(jì) 明年入市時(shí)價(jià)格在 58006000元 /平米 第 43 頁(yè) 北京華遠(yuǎn)經(jīng)紀(jì) /長(zhǎng)沙 /新興都市森林項(xiàng)目 價(jià)格定位 高層 項(xiàng)目名稱(chēng) 均價(jià) 交通 配套 景觀 規(guī)模 戶(hù)型 品牌 分值 御院 4800 5 5 3 3 3 3 22 長(zhǎng)沙玫瑰園 3900 2 3 4 5 3 4 21 蔚藍(lán)海岸 3900 3 4 4 4 4 4 23 萊茵城 3350 2 3 3 4 3 2 17 本案 3 4 5 4 5 3 24 權(quán)重 25% 20% 20% 5% 20% 10% 100% 均價(jià) 目前建議均價(jià)： 4200元 /平米 注：每個(gè)因素最高分值為 5分 Pi’= （ Qx/Qi） *Pi （ Pi為銷(xiāo)售均價(jià)） 御院： P1=（ Qx/Q1） *4800=5230 長(zhǎng)沙玫瑰園 ： P2=（ Qx/Q2） *3900=4457 蔚藍(lán)海岸： P3=（ Qx/Q3） *3900=4060 萊茵城 ： P4=（ Qx/Q4） *3350=4729 第 44 頁(yè) 北京華遠(yuǎn)經(jīng)紀(jì) /長(zhǎng)沙 /新興都市森林項(xiàng)目 價(jià)格定位 高層 各相關(guān)樓盤(pán)權(quán)重取值 Wi（考慮本項(xiàng)目的產(chǎn)品類(lèi)似性及影響） W1=20% W2=20% W3=40% W4=20% PX=∑ PiWi = P1W1+ P2W2+ P3W3+P4W4 =5230x20%+4457x20%+4060x40%+4729x20% =900+890+1500+900 =4200 根據(jù)市場(chǎng)目前的狀況，項(xiàng)目預(yù)計(jì) 明年入市時(shí)價(jià)格在 43004400元 /平米 第 45 頁(yè) 北京華遠(yuǎn)經(jīng)紀(jì) /長(zhǎng)沙 /新興都市森林項(xiàng)目 客戶(hù)定位推導(dǎo)模型 物業(yè)的總價(jià) 目標(biāo)客群家庭年收入 目標(biāo) 客戶(hù) 鎖定 目標(biāo)客戶(hù)描述 價(jià)格 區(qū)域分布及比例 產(chǎn)品面積 第 46 頁(yè) 北京華遠(yuǎn)經(jīng)紀(jì) /長(zhǎng)沙 /新興都市森林項(xiàng)目 客戶(hù)定位 洋房產(chǎn)品 預(yù)測(cè)基準(zhǔn)家庭年收入 單價(jià)均價(jià)： 5900 元 /m2 面積： 120m2 總價(jià)： 72萬(wàn)元 按揭貸款 15年（元） 20年（元） 月還款 4280 3779 家庭月收入（ 40%為安全比例） 10700 9447 家庭年收入 128400 113364 洋房產(chǎn)品的客戶(hù)基準(zhǔn)家庭年收入：約 11萬(wàn)元以上 第 47 頁(yè) 北京華遠(yuǎn)經(jīng)紀(jì) /長(zhǎng)沙 /新興都市森林項(xiàng)目 客戶(hù)定位 洋房產(chǎn)品 主要特征 ?以企業(yè)中高管及私營(yíng)業(yè)主，高校中級(jí)教授，醫(yī)生等 ?年齡在 35— 50歲 ?工作區(qū)域：長(zhǎng)沙、株洲 ?地段需求：希望物業(yè)與市中心距離適當(dāng)，一般車(chē)程在 30分鐘內(nèi)；但路況要好。既可以便捷到達(dá)市中心，也可以享受物業(yè)帶來(lái)的休閑和愉悅 ?家庭結(jié)構(gòu)： 3口之家 +父母，孩子在就學(xué) ?對(duì)項(xiàng)目的關(guān)注點(diǎn)：產(chǎn)品性?xún)r(jià)比，周邊環(huán)境及居住氛圍，產(chǎn)品的升值潛力，開(kāi)發(fā)商品牌，物業(yè)管理 第 48 頁(yè) 北京華遠(yuǎn)經(jīng)紀(jì) /長(zhǎng)沙 /新興都市森林項(xiàng)目 客戶(hù)定位 洋房產(chǎn)品 來(lái)源預(yù)測(cè) 長(zhǎng)沙市區(qū) 河西區(qū)域 株洲市區(qū) 外省市 洋房產(chǎn)品 吸附 吸附 吸附 吸附 區(qū)域 預(yù)計(jì)比例 河西 40% 長(zhǎng)沙市區(qū) 25% 株洲市區(qū) 10% 外省市 （含其他地市級(jí)） 25% 第 49 頁(yè) 北京華遠(yuǎn)經(jīng)紀(jì) /長(zhǎng)沙 /新興都市森林項(xiàng)目 客戶(hù)定位 高層產(chǎn)品 預(yù)測(cè)基準(zhǔn)家庭年收入 單價(jià)均價(jià)： 4350 元 /m2 面積： 110m2 總價(jià)： 51萬(wàn)元 按揭貸款 15年（元） 20年（元） 月還款 2846 2512 家庭月收入（ 40%為安全比例） 7115 6280 家庭年收入 85380 75360 高層產(chǎn)品的客戶(hù)基準(zhǔn)家庭年收入：約 75360元以上 第 50 頁(yè) 北京華遠(yuǎn)經(jīng)紀(jì) /長(zhǎng)沙 /新興都市森林項(xiàng)目 客戶(hù)定位 高層產(chǎn)品 主要特征 ?以河西和長(zhǎng)沙市區(qū)的人為主，以企業(yè)中高管居多，年齡在 30— 50歲 ?工作區(qū)域：長(zhǎng)沙 ?地段需求：希望物業(yè)與市中心距離適當(dāng)，一般車(chē)程在 30分鐘內(nèi)；但路況要好。既可以便捷到達(dá)市中心，也可以享受物業(yè)帶來(lái)的休閑和愉悅 ?家庭結(jié)構(gòu)： 3口之家，孩子在就學(xué) ?對(duì)項(xiàng)目的關(guān)注點(diǎn)：產(chǎn)品性?xún)r(jià)比，周邊環(huán)境及居住氛圍，產(chǎn)品的升值潛力，開(kāi)發(fā)商品牌，物業(yè)管理 第 51 頁(yè) 北京華遠(yuǎn)經(jīng)紀(jì) /長(zhǎng)沙 /新興都市森林項(xiàng)目 客戶(hù)定位 高層產(chǎn)品 來(lái)源預(yù)測(cè) 長(zhǎng)沙市區(qū) 河西區(qū)域 株洲市區(qū) 外省市 高層產(chǎn)品 吸附 吸附 吸附 吸附 區(qū)域 預(yù)計(jì)比例 河西 60% 長(zhǎng)沙市區(qū) 30% 株洲市區(qū) 5% 外省市 （含其他地市級(jí)） 5% 第 52 頁(yè) 北京華遠(yuǎn)經(jīng)紀(jì) /長(zhǎng)沙 /新興都市森林項(xiàng)目 一 問(wèn)題界定 二 市場(chǎng)研究 四 項(xiàng)目定位 五 建筑規(guī)劃 六 營(yíng)銷(xiāo)推廣 三 項(xiàng)目分析 第 53 頁(yè) 北京華遠(yuǎn)經(jīng)紀(jì) /長(zhǎng)沙 /新興都市森林項(xiàng)目 坡地價(jià)值分析