【文章內(nèi)容簡介】 在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀 2021年，成都市 14個郊區(qū) (市 )縣累計成交商品房 方米，同比增長 %，其中住宅成交 、51275套，分別同比大幅增長 %和 %。所有郊區(qū)成交的商品房中，住宅成交總面積占比高達(dá) %，郊區(qū)住宅市場份額更加突出。郊區(qū)房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展，供應(yīng)和需求呈高速增長態(tài)勢，且需求增長更加明顯，因此郊區(qū)商品房供應(yīng)持續(xù)增加才會保持良好的市場供求關(guān)系。 2021年上半年在溫江亮相的樓盤規(guī)模達(dá)到 120萬平方米，其中光華大道將是溫江板塊的主戰(zhàn)場。由于土地成本和建筑品質(zhì)的差異， 2021年溫江樓市的房價也被拉開差距，價格區(qū)間將從每平方米3000～ 5000元不等。溫江的居住價值隨著新一輪的開發(fā)熱潮而被重新發(fā)現(xiàn)。 2021年溫江，無疑是成都樓市的最大亮點。 項目周邊競爭性樓盤調(diào)查 項目地塊臨近光華大道，且該地區(qū)樓市發(fā)展迅猛，目前有多家大盤在售或即將開盤，現(xiàn)將部分樓盤（亦作為假想敵進(jìn)行參考）： 1）項目 依云鎮(zhèn)（成都中能置業(yè)有限公司），仁和春天大道（成都江安春置業(yè)投資有限公司），錦繡森鄰（成都華新國際城市發(fā)展有限公司），萊因河谷（成都宇森實業(yè)集團(tuán)有限公司），塞納河畔（成都大華實業(yè)有限公司），海峽新城 4期 西岸（成都金強(qiáng)實業(yè)有限公司），紅泰翰城（四川紅泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）。 2） 各項目詳情 依云鎮(zhèn)， 140180㎡ 為主，房屋類型為洋房 /別墅 /公寓，售價 4000元 /㎡ ；仁和春天大道，房屋類型為高層 /小高層 /聯(lián)拼別墅 /雙拼別墅，共 3600戶；錦繡森鄰，房屋類型為小高層 /多層，售價 4500元 /㎡ ，物管費(fèi)用 /㎡ 月；萊因河谷，房屋類型為小高層 /多層，售價 3500元 /㎡ ，約 1000多戶；塞納河畔，80160㎡ 為主，房屋類型為多層，售價 2460元 /㎡ ，物業(yè)公司是香港戴德梁行物業(yè)管理公司；海峽新城 4期 西岸，售價 3000元 /㎡ ；紅泰翰城，房屋類型為高層 /多層，售價 2680元 /㎡ ，共 804戶。 3） 各項目賣點 依云鎮(zhèn)： ? 為高尚居者舶來原版法式純靜生活，尊貴與品位無限彰顯；下?lián)礅橥ピ?，與家人其樂融融；上抱觀景花庭，采星摘綠收藏風(fēng)景。信仰之間， ? 天地 ? 納入生活，以聯(lián)排的居家沉醉別墅的醇靜生活。 ? 仁和春天大道： ? 城市原灘，世界級理想居住地；原木成林，原石成景；三位一體，新城市主義高層印象。 ? 錦繡森鄰： ? 開放式退臺花園洋房，板式獨(dú)棟小高層 ? 萊茵河谷：暫無 塞納河畔：周邊環(huán)境、景觀設(shè)計，物業(yè)管理，微坡地形及開闊綠地設(shè)計，樓間距。 海峽新城 4期 西岸： ? 50萬平方米的綠色水景花園中，以濃厚的人文環(huán)境為根基的海峽路邊，海峽新城配有配套齊全的教育設(shè)施，住戶的子女們在每個求學(xué)階段都將有良師相伴。 ? 紅泰翰城： ? 社區(qū)活動空間、鄰里活動空間、交往活動空間、家庭生活空間，旨在營造一座鄰里新睦、和諧自由的人文住區(qū)。規(guī)劃師將傳統(tǒng)的行列布局、圍合布局加以整合，形成了獨(dú)具特色的 ? 圍合 +半圍合 ? 的總規(guī)思路；建筑朝向以南偏東 15度和正南北為絕對主導(dǎo)，達(dá)到采光、通風(fēng)的效果；樓間距 125米， 80%以上的戶型前后開窗見景（組團(tuán)花園）。 ? 結(jié)論 通過以上不是十分清晰的分析，可以看到，在海科名城項目地塊區(qū)域內(nèi)及區(qū)域周邊，存在大量有極強(qiáng)競爭力的項目，對于海科名城項目未來的發(fā)展前景即可提供經(jīng)驗教訓(xùn)，也會增加競爭壓力。?？泼琼椖靠梢越梃b以上諸多樓盤的很多亮點，進(jìn)行綜合后為自身服務(wù)。 二 項目主賣點薈萃及物業(yè)強(qiáng)勢、弱勢分析與對策 項目主賣點薈萃 由于我方并未獲得項目規(guī)劃圖，所以僅能從外部環(huán)境中尋找賣點： 1）大學(xué)城，一個隨時隨地可以提供知識，散發(fā)出文化氣息的地方； 2）?？浦醒肷虅?wù)中心，未來?？茍@，乃至溫江區(qū)的商業(yè)中心； 3）國色天鄉(xiāng)園，初一亮相，就吸引了溫江，乃至整個大成都地區(qū)的眼球。 項目強(qiáng)勢、弱勢分析與對策 1）項目的優(yōu)勢 A 大樓盤項目受青睞 隨著人民物質(zhì)生活水平的日益提高，人們對居住條件的要求日漸趨向?qū)挸ê褪孢m。隨著成都附近衛(wèi)星城的開發(fā)，市外清新的環(huán)境已深受市內(nèi)居民的青睞，以將環(huán)境作為賣點的大盤相繼成功推出。在溫江，如 ? 仁和 春天大道 ? 、? 錦繡森鄰 ? 、 ? 萊因河谷 ? 、 ? 依云鎮(zhèn) ? ? 海峽新城 ? 等等，大樓盤項目所獨(dú)有的寬敞的居住空間、觸目可及的田園風(fēng)光，清新怡人的空氣，非常適合城市居民休閑度假及本地成功人士居家置業(yè)，因此這種類型的樓盤，它的崛起與開發(fā)絕對不會是偶然和例外 B 交通便利 本項目位于海科園和大學(xué)城交匯處，往成都僅 15多分鐘車程，往雙流國際機(jī)場僅 20KM，往溫江城區(qū)購物交通非常便利。早已竣工的光華大道，及未來規(guī)劃中的成都地鐵 2號線工程，將大大加強(qiáng)溫江和成都的聯(lián)系，本項目所處地理位置極為優(yōu)越。 C 可居性 海科名城近旁是早就規(guī)劃出來的大學(xué)城例如西南財大 ,成都中醫(yī)藥大學(xué)以及一所具有 50年辦學(xué)歷史的成都市示范性高中溫江二中，其旁的?？?CBD項目，也為未來商務(wù)人士的理財帶來了便捷。將于 4月 14日開園的置信 國色天鄉(xiāng)樂園，與本項目只有 5分分鐘左右的車程，無疑為將來入住海科的戶主又提供了一個極佳的休閑娛樂場所。 D 發(fā)展商實力雄厚 ?？仆顿Y有限公司實力雄厚。一個大型項目的開發(fā)，僅僅依靠經(jīng)驗豐富的開發(fā)商是不足夠的。?？仆顿Y有限公司其本身所具有的優(yōu)勢是作為項目最堅實的后盾，再加之政府的鼎力支持，在日趨成熟的成都房地產(chǎn)面前，將堅定購買者的信心。強(qiáng)有力的發(fā)展商 +經(jīng)驗豐富的開發(fā)商，也是成功的一個重要因素 . E 發(fā)展商內(nèi)在的購買潛力 本項目規(guī)劃和設(shè)計的初期，海科投資已經(jīng)擬訂了部分有資格能在?？泼沁M(jìn)行置業(yè)的企業(yè)名單。由于覆蓋并非全面，且劃分條件較嚴(yán)謹(jǐn)，仍有很大一部分有置業(yè)需求的?？茍@企業(yè)法人和高層管理人士尚在尋找適合的房產(chǎn)。因此，適時的抓住這一部分群體，吸引其購買力，將在海科原有的高品位基礎(chǔ)上，更增添這方面的優(yōu)勢，也在潛意識上完成了 ? 將?？聘邔颖M收囊中 ? 的設(shè)想。 2）項目的劣勢 A 區(qū)域競爭激烈 ? 仁和 春天大道 ? 、 ? 錦繡森鄰 ? 、 ? 萊因河谷 ? 、 ? 依云鎮(zhèn) ? 等等一系列樓盤項目，幾乎全部擁擠在光華大道溫江段的入口，加之其在宣傳上啟動早，投入大，早已使光華大道溫江段入口處成為耳熟能詳?shù)臏亟瓨潜P標(biāo)志。相較于本案，它們的特色實在太多，而本項目又可能會在某些方面過于雷同，再加上地段問題，可能會受到不小沖擊。 B 臨近景致極差 由于臨近地塊幾乎尚未開發(fā)，且規(guī)劃中的 CBD最后成型階段時間過于靠后。另外，規(guī)劃中的?？茍@新工業(yè)區(qū)距離本項目實際距離不足 1KM，也有可能會影響到購房者的心情。預(yù)計，未來 23年項目周邊景觀仍將無大的改善。 C 配套設(shè)施不完善 由于本項目所處地段屬于規(guī)劃區(qū)域，實際建設(shè)滯后。無論是生活配套還是市政設(shè)施，在 500m范圍內(nèi)都難覓蹤跡，無疑為未來購房者的生活帶來不便，進(jìn)而影響到之后的 23期的開發(fā)，銷售。 D 市民長期以來購房熱情高，但由于 ? 國六條 ? 的出臺，已經(jīng)在政策層面上影響到購房者的態(tài)度，短期內(nèi)可能對樓市造成一定不利影響。 E 地塊規(guī)模不大不小，用地條件不夠好而且不易規(guī)劃。 F ? 北部新城 ? 的出現(xiàn)，可能會對原光華大道線樓市及項目造成影響。 3）對策 對劣勢部分，我們將采取 ? 點對點 ? 策略，即根據(jù)實際問題，提出相應(yīng)的處理辦法： A 在選取賣點時，規(guī)避雷同點，避免出現(xiàn) ? 人云亦云 ? 的現(xiàn)象； B 在財力可控范圍內(nèi)，并取得區(qū)政府政策支持后，由發(fā)展商進(jìn)行統(tǒng)一綠化； C 可在項目實際規(guī)劃完成后，另行追加部分所需的基礎(chǔ)生活設(shè)施； D 通過廣泛的廣告投入，加大宣傳力度； E 在保證相關(guān)數(shù)值達(dá)標(biāo)的基礎(chǔ)上，并在追加部分的規(guī)劃中，不再另行設(shè)計。 F 借由 ? 北部新城 ? 的影響，進(jìn)而發(fā)揮出項目自身的優(yōu)勢。 三 目標(biāo)客戶群定位分析 項目所在地分析 項目地塊所在的溫江區(qū)人口 ； 2021年溫江，增長 %，人均 GDP突破 3萬； 2021年溫江已有 96％的社區(qū)實現(xiàn)充分就業(yè)，已建的 10個農(nóng)民集中居住區(qū)就業(yè)率分別達(dá)到了 94％以上。全區(qū)就業(yè)率平均在 92%以上，? 4050? 等就業(yè)困難人員就業(yè)率在 80%以上，動態(tài)消除了? 零就業(yè)家庭 ? ，提前一年建成充分就業(yè)區(qū)；溫江區(qū)及相應(yīng)的大城西區(qū)域內(nèi)家庭結(jié)構(gòu)主要以 3口之家為主，家庭收入狀況較為復(fù)雜，實際收入跨度較大，但大多數(shù)人對居住現(xiàn)狀不滿，對住房有更換要求。 項目客戶群分析 1）工作為主者 企業(yè)法人高管 特點：事業(yè)已經(jīng)達(dá)到頂峰或希望遠(yuǎn)離城市的喧囂， 2年內(nèi)有購房需求，對于現(xiàn)房更加追捧 ,渴望在平靜和安寧的居室 ,對環(huán)境的要求放在第一位，價格其次，兼顧考慮娛樂、出行、就醫(yī)、購物等方面。 2）家庭住戶 特