【文章內(nèi)容簡介】 任意一個模式對本項目而言都存在一定不足，我們從未來客源需求市場、未來業(yè)主公司戰(zhàn)略發(fā)展目標、未來城市開發(fā)等諸多因素及綜合規(guī)劃考慮，建議本項目定位必須跳出傳統(tǒng)模 式思維，創(chuàng)造屬于針對本項目的開發(fā)模式： 基于本項目相關各方對酒店的訴求： ? 達到國家五星級酒店標準； ? 酒店客房不少于 220間，床位不低于 400張，并按五星級酒店要求配備餐飲、商務、會議、公共娛樂、安全等相關服務設施； 第 五 章 酒店整體定位策劃 商務會 議中心模式 “商務 +會議 ” 休閑健康 中心模式 “休閑 +保健 ” 休閑商 業(yè)模式 “休閑 +商業(yè) ” 休閑娛 樂模式 “休閑 +娛樂 ” 餐飲宴 請模式 “中西餐 +宴會 ” 特色景 觀模式 “特色休閑 +景觀 ” 商務休閑酒店 六大經(jīng)營模式 ****國際大酒店可行性研究報告 河南省 ****集團 14 / 37 ? 地標性建筑酒店； ? 城市中心酒店； 因此，我們認為本項目： 是 **壹座地標性酒店建筑，是城市名片的卓越代表！ 是 ****市、 **商務、會議、休閑旅游高端接待中心 是標準五星級商務 +會議 + 休閑酒店綜合體！ 關于功能，可以概括為四大類： 客房、餐飲、（會議）、康體娛樂；且收入 比重基本相當（康體娛樂可能略?。?； 關于客源市場，客房市場可以概括為： 商務客戶 —— 50%（其中：公司 40%；政府 50%；其他 10%） 會議客戶 —— 30% 休閑客戶 —— 15% 旅游家庭 —— 5% 定位依據(jù)： 1) 高檔次的 商務 + 會議 + 休閑 酒店在 **市場有一定的空間，用高星酒店的多功能組合擴大其市場客源兼容性； 2) 本項目地理條件、交通條件、環(huán)境資源條件等從現(xiàn)狀看都不具備五星酒店的市場承載力，但以發(fā)展的眼光看，隨著 **社會經(jīng)濟成長、旅游休閑的興起，也適宜商務會議休閑酒店的組合定位； 3) 檔次和 影響力高的會議能提高酒店品牌知名度與美譽度，成功的會議接待不僅能使他們成為酒店的忠誠客戶，而且也會像其他顧客傳播酒店良好的口碑，帶來了酒店無形資產(chǎn)的增值； 4) 高品質(zhì)的酒店一般接待來自不同國家、地區(qū)和本地域的高消費者，他們的綜合消費力都比較高，且酒店經(jīng)營面較廣能增加客源供給； 5) 酒店接待重要會議，必然會成為新聞媒體關注的焦點，媒體在報道會議的同時也間接的宣傳了酒店，從而極大地提高了酒店的知名度； 6) 休閑旅游結(jié)合會議能更好的平衡休閑商業(yè)酒店中的淡旺季問題，而單純的會議型酒店或單純的休閑度假酒店都會面 臨節(jié)假日的飽滿，和周一至周四冷清的經(jīng)營問題； 7) 批量型的會議客源和商務散客更容易成為酒店客房的主力貢獻者。 、 酒店及商務形象定位 ****國際大酒店可行性研究報告 河南省 ****集團 15 / 37 ? 標準五星級酒店定位，在當前 **酒店發(fā)展市場形象方面具備一定高度，五星級酒店本身就是服務城市，從景觀上就是一道城市風景線，五星級酒店可以為整體開發(fā)項目和商業(yè)配套公寓住宅增加一定的 “形象價值 ”，是和整體開發(fā)項目不可分割的，從而提升整體項目的市場推廣和銷售能力。 ? 擬建酒店爭取引入一家具有品牌影響力的酒店管理公司進行管理，品牌的形象符合投資商企業(yè)形象要求，也能提升 政府提升 **的投資環(huán)境和城市形象。 ? 配套 商業(yè)建議定位為精品休閑商業(yè)，以休閑娛樂、餐飲宴請為主的市場化精品商業(yè)。針對城市發(fā)展和當?shù)叵M習慣的改變，創(chuàng)造全新的高檔休閑活動場所，引入放松的參與性項目和高端消費商業(yè)形式，打造城市高端 “ 精品休閑商業(yè) ”綜合休閑主題形象。 、 標準五星客房體量定位 ? 標準五星定位模式：根據(jù)相關訴求，建議客房定位 220間客房左右，結(jié)合 1 套總統(tǒng)套房、 1 套總 理 套房、行政套房 30間，完全滿足區(qū)域內(nèi) “中小型會議 ” +“商務散客”客源的住宿接待功能，不過經(jīng)營的初期幾年可能會出現(xiàn)“吃 不飽”的情況； ? 220間客房的酒店在客源市場中的選擇性會削弱，會依賴一些較低收益的客源市場（如：旅游業(yè)團體市場），進而影響項目酒店的平均房價； ? 對于希望引進管理公司管理而言，如果客房數(shù)量不足 200間套，則通常難以實現(xiàn)高效運營，同時，絕大多數(shù)酒店管理公司都要求其接管的酒店客房套數(shù)最少不得少于 200 間套，換言之，管理公司對于中等規(guī)模酒店才會考慮接管。 商務休閑酒店 六大經(jīng)營模式 ****國際大酒店可行性研究報告 河南省 ****集團 16 / 37 客房服務功能定位策劃 客房面積定位： 客房產(chǎn)品是消費者停留最久的地方，客房面積的大小直接決定酒店檔次，在吸引商務休閑認識方面，客房最重要的特征是空間大，床品質(zhì)量和舒適度、無噪音、功能完備的浴室。為進一步增強產(chǎn)品競爭力，達到品牌管理公司的客房標準，使客房空間更為寬敞，更為舒適。 第 六 章 酒店服務功能定位策劃 客房舒適度取決于哪些設施設備 65% % % % % % % % % % % 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 房間面積大小 窗外景觀 床的尺寸及配置 裝修 洗手間的大小 電腦 寬帶 床頭 /寫字臺光源 衛(wèi)星電視 寫字臺的尺寸 其它設施 ****國際大酒店可行性研究報告 河南省 ****集團 17 / 37 客房的房型定位： 根據(jù)對一些長期在外商旅的消費客戶的訪談中獲知，雙人房的需求比例較高，考慮到 商務會議為本項目的主要客源群體，因此，建議本項目的雙人房型的比例占到 65%以上，套房是五星級必不可缺的產(chǎn)品，評五星需要套房比例不少于 10%，因此套房數(shù)量控制在總套數(shù) 10%左右，建造時在開間和格局上可以靈活布置。 景觀房： 盡可能多設置景觀房，提高整體客房的品質(zhì)。景觀房的觀景陽臺考慮設置水壓浴消費者對客房的需求情況 80 68 34 20 8 7 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 雙標 單標 商務房 套房 行政套 其他 0 5 10 15 20 25 30 35 40 您在酒店消費時，感興趣且使用較多的設施有 122 108 75 59 48 39 38 37 % % % % % % 17% % 0 20 40 60 80 100 120 140 標準客房 湘菜廳 自助餐廳 中小型會議室 健身中心 多功能廳 露天咖啡廳 食街 頻率 % % % % % % % 百分比 ****國際大酒店可行性研究報告 河南省 ****集團 18 / 37 缸，供客人一邊放松、一邊觀景。 您入住客房時希望房間配備的設備0 10 20 30 40 50 60 70 80萬能充電器電熱水壺電腦寬帶VOD 視頻點播系統(tǒng)麻將境外衛(wèi)星電視電子保險箱 寫字臺 咖啡壺 微波爐燙衣板 建議客房戶型配比 建議客房用戶型配比 數(shù)量（間） 總客房比例 套內(nèi)面積（平方米） 標準間 176 80% 大約 42 行政客房 20 % 大約 42 套房 11 5% 大約 80 行政套房 11 5% 大約 80 總統(tǒng)套房 1 大約 300 總理套房 1 大約 200 總計 220 100% 大約 10700 ****國際大酒店可行性研究報告 河南省 ****集團 19 / 37 餐飲服務功能定位策劃 您最喜歡的預訂方式%%%% %電話預定酒店網(wǎng)站訂房系統(tǒng)旅游中間商代訂前臺付現(xiàn)其他 ****國際大酒店可行性研究報告 河南省 ****集團 20 / 37 餐飲分為四部分： 1) 會議餐：考慮餐飲客源多為會議客源，對組團用餐的需求量大，建議用中餐大廳解決，中餐大廳面積為 500平米，可以滿足 200300 人的會議用餐。 2) 高檔商務餐：兼顧少量高端客源消費講究秘密性 ，設置少量包房，此類包房全部利用層包房設施，不再追加額外投資，大小包房應不少于 20 間。 3) 宴會餐：考慮到宴會宴請客源，區(qū)域型消費宴會宴請需求同時與酒店中餐大廳的接待能力將得到合理利用，保障中餐大廳的運營。 4) 休閑餐：休閑餐飲將與酒店進行功能分區(qū)，在休閑商業(yè)區(qū)設立休閑餐飲區(qū)，根據(jù)項目休閑商業(yè)經(jīng)營面積及狀況，休閑餐飲區(qū)域可設置在酒店配套商業(yè)區(qū)頂層，并設置相應私密性較高的大眾包間，包間數(shù)量不超過 10 間。 餐飲的功能 應包括如下幾部分： 中餐廳 1 間 風味餐廳（中式或中西混搭） 1 間 西餐廳 1 間 酒吧 1 間 大堂吧 1 處 選擇中餐廳的主要影響因素 % % % % % 菜的口味 菜的分量 服務質(zhì)量 配套設施 其他 ****國際大酒店可行性研究報告 河南省 ****集團 21 / 37 建議餐飲配套設施 餐位 每餐位面積（平方米） 總建筑面積（平方米） 西餐廳 120 300 西餐廳廚房 — — 240 中餐廳 300 2 600 中餐廳 包間 20個【 240人】 840 中餐廚房 350 風味餐廳 70 2 140 風味餐廳廚房 80 演藝酒吧 60 240 大堂吧 60 180 行政酒廊 270 總計 3240 ? 西餐廳的餐位數(shù)主要考慮到酒店在早餐高峰期餐位需求。我們假定 50%的入住率，平均入住人數(shù)為 ，那么在翻臺率達到 的情況下需要 120個餐位。 ? 為滿足政府和業(yè)主方在宴請方面的需求，我們建議中餐廳配備 20個包廂（ 240個餐位）以及面向散客的含 300人坐席的大廳。 ****國際大酒店可行性研究報告 河南省 ****集團 22 / 37 康體服務功能定位策劃 康體娛樂服務功能規(guī)劃設施包括 :游泳池、健身房、 SPA 洗浴、量販式 KTV、游戲機、乒乓球、桌球、壁球