【文章內(nèi)容簡介】 維護計入經(jīng)營成本。 3. 主體建筑建設(shè)成本： 15 萬平方米，合 4000 套 ； 管理及配套用房約10000 平方米；造價合每平方米 3500 元（均按五星級標準建造） ，約 5. 6 億元。 4. 道路及輔助設(shè)施建設(shè)約 1000 萬元 。 1 12 5. 環(huán)境打造：含規(guī)劃、設(shè)計維護費用約 3000 萬元 。 6. 設(shè)備投入約 8000 萬元 （含冷暖設(shè)備、醫(yī)療 保健 設(shè)備 、 監(jiān)控 設(shè)備 、低音廣播 設(shè)備、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備、通訊 設(shè)備、 軟件系統(tǒng)、交通及生活設(shè)備 、 健身娛樂設(shè)備 等）； 7. 人事培訓； 500 萬 元 ； 8. 流動資金： 1000 萬元 ； 9. 項目推廣： 800 萬元 ； 10. 合計： 73480 億元 （ 2） .收入分析： 1. 項目建成后共有 4000 套客房，其中單人房間 2020 套，雙人房間2020 套，最大可接待客戶人數(shù)為 6000 人 。 收費標準： A：單人房 每人 5 萬元 /年 （含衣食住行 等所有費用） ； B： 雙人房每人 萬元 /年（含衣食住行等所有費用） ，主營 業(yè)務(wù)、 生態(tài)農(nóng)業(yè) 及其他 收入合計：每 年約有 30000 萬 元。 2. 綜合成本每年約 22500 萬 元 (含房屋及設(shè)備折舊費 4300 萬 )。 3. 稅費合計 (含公司所得稅 )3200 萬元。 4. 稅后約 4300 萬元，平均利潤約 %。 （ 3） . 投資回收： 該項目 靜態(tài) 投資回收期約 10 年 。 十一、 項目結(jié)論與建議： 1 13 老年問題是一個社會問題，直接關(guān)系到家庭的穩(wěn)定和社會的和諧 ，繼而制約著到整個社會經(jīng)濟的發(fā)展和精神文明建設(shè)， 因此，該項目的實施 需要三個條件： 1． 政府的支持：主要是在項目立項、規(guī)劃、優(yōu)先審批 和土地征用等方面予以政策性扶持 ，真正實現(xiàn)以 社會化、產(chǎn)業(yè)化的 方式綜合 解決 老年社會問題 。 2． 社會的參與：該項目是一個系統(tǒng)工程，涉及到社會的多個行業(yè)，如醫(yī)療、 保險、銀行、郵政、電信、旅游、等， 需要各界的積 極 參與、配合以期實現(xiàn)較 好的社會效益 。 5. 企業(yè)化運作：用規(guī)范的企業(yè) 行為 來運作，有利于提升該項目的經(jīng)營水平和開拓老年產(chǎn)業(yè)的 市場。 綜上所述，在“國家統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革實驗區(qū) ”的大政策背 景下，如能得到政府的支持和社會的參與，我們 積極看好該項目。同時，我們也 希望 該項目 通 過五星級標準 的規(guī)劃 建造 ， 摸索出 一 個高品質(zhì) 、規(guī)范化的經(jīng)營模式 和行業(yè)標準，努力 把這 個 利國利民的 項目做好，以創(chuàng)新的經(jīng)營理念尋求 解決老年問題的新思想、新模式，為我市的經(jīng)濟建設(shè)和社會發(fā)展做出 貢獻。 1 14 中 昌機構(gòu) “金色陽光”項目（籌備組） 1 15 五星級老年頤養(yǎng)中心 （ 頂級老年群體全方位生活解決方案 ） ——— 夕陽工程、朝陽產(chǎn)業(yè) 之可行性研究報告 前言 提起“老年住宅產(chǎn)品”，人們或許會直觀地認為就是老年人集中居住的老年公寓。事實上，“老年住宅產(chǎn)品”在國際上有一個通行定義，即是“專供老人集中居住的、采用居家養(yǎng)老、全方位醫(yī)療保健與社區(qū)服務(wù)相結(jié)合模式的住宅。與敬老院、福利院不同，它不是社會福利設(shè)施，而是由社會投資并按市場化運作的商品住宅。在國內(nèi)由于國內(nèi)的 保障體系及消費理念的制約，老年住宅產(chǎn)品發(fā)展非常滯后。而 隨著家庭的小型化， 人口的老齡化，老年人的居住生活模式和居住問題越發(fā)成為大家所關(guān)心的問題。隨著國力及民力的不斷提高， 越來越多的老年人自身有條件或在子女的幫助下有條件過上更為完美的老年生活。而整個房地產(chǎn)市場中老年住宅產(chǎn)品仍存在供應(yīng)不足或供應(yīng)無效的特點。在這種情況下，對老年住宅產(chǎn)品細分市場的研究就尤為重要。 。 1 16 一、國外的 老年居住模式與國內(nèi)現(xiàn)狀之比較 美國模式 在美國，老年社區(qū)或公寓十分普遍，它們分為贏利性和非贏利性兩類，前者大多為私人公司所辦，后者主要由教 會興辦，美國政府則給予部分津貼。在美國環(huán)境好、規(guī)模大的老年社區(qū)一般都坐落于大城市的郊外，大多為私人投資并進行商業(yè)化運作，社區(qū)中包括各種專門為老年人服務(wù)的配套設(shè)施，形成老年產(chǎn)業(yè)的發(fā)展基地。 美國老年住宅模式呈多樣化： ? 健康老年人住宅：專供身體健康、生活自理的老年人居住，同時提供最簡單的家務(wù)服務(wù)。 ? 多戶老年人住宅：由政府出資建設(shè)的住宅，同時為老年人提供必要的家務(wù)與護理服務(wù)。 ? 有醫(yī)療設(shè)施的老年人住宅：一種專供身體略為衰弱的老年人居住的住宅。 新加坡模式 新加坡也是一個人口老化較快的亞洲國家，目前每 14 個人中，就有 1人是 60 歲以上的老人， 1998 年 3 月，新加坡建屋發(fā)展局開始推出了樂齡公寓（老年公寓）， 55 歲以上的新加坡公民均可申請入住。這種樂齡公寓興建在成熟的社區(qū)內(nèi)，為高 12 層到 14 層的板式高層，整幢樓只有樂齡單元，而沒有其他戶型。樂齡公寓戶型一般分為 35 平方米和 45 平方米兩種，為一位或兩位樂齡人（老年人）提供生活空間，既舒適又容易整理。這種公寓已進行了全裝修，老年人只需把自己的行李搬入新居就能生活，社會福利團體在公寓內(nèi)經(jīng)營社區(qū)服務(wù)站，服務(wù)站內(nèi)配置了娛樂、健 身、護理等配套設(shè)施，為老年人提供社交服務(wù)，讓老年人保持著愉快的生活方式。 日本模式 日本也非常重視老年住宅建設(shè)。近年來推行較廣的是新型的“銀發(fā)住宅”?！般y發(fā)住宅”每套面積約 40— 60 平方米，分一室戶和兩室戶兩種。遷入的條件是 60 歲以上的老年夫婦或單身老人。費用按居住 16 年計，簽約時一次付清，如提前死亡，可按年退還費用?！般y發(fā)住宅”的居室，都配有廚房和浴室，一切電器設(shè)備均從安全考慮，房間還設(shè)有生活節(jié)奏傳感器，如屋 1 17 內(nèi)一定時間沒動靜，生活節(jié)奏傳感器即可發(fā)報警，服務(wù)人員會及時趕到，觀察情況。考慮到老人和鄰居間的交流 和健康管理，“銀發(fā)住宅”的公共場所配有健身器、多用途大廳、溫水游泳池、娛樂室、食堂等；在膳食方面，食堂提供營養(yǎng)菜單，老人也可以自己做飯，在健康管理上，每晚都有護士或助手值班，醫(yī)院每周一次派醫(yī)生上門服務(wù)，也可由老人根據(jù)情況自行決定。 國內(nèi)常見模式 ? 合居模式： 老人與子女同住一套住房。合居家庭模式的存在有諸多因素：如子女住房困難、父母年邁有病、第三代需要老人看護、傳統(tǒng)家庭觀念的影響等。這種居住模式對社會、家庭和老人有很多優(yōu)越性，并仍將延續(xù)。但是，現(xiàn)代社會生活的多樣性、代際之間的不同生活習慣以及家庭人際關(guān)系的錯綜 復雜，都是影響這種家庭生活模式存在的主要因素。 ? 獨居模式： 老人獨立居住。現(xiàn)代都市生活方式的影響和城市住房的日趨寬松，越來越多的老年夫婦開始選擇和已婚子女分居的方式，純老人家庭不斷增