【文章內(nèi)容簡介】 烈的項目特色，采用藝術(shù)內(nèi)涵的文化韻味，圖案設(shè)計以項目整體形象為主題，同時要體現(xiàn)項目的 VI 要素和廣告語。 ? 廣告塔 —— 項目地塊周邊樹立戶外廣告塔，配合項目整體銷售工作，充分展示項目魅力，給受眾以強烈視覺沖擊。 ? 綠化 —— 工地現(xiàn)場是一個樓盤及開發(fā)商形象的體現(xiàn)，相應(yīng)的綠化會使工地顯得干凈、整潔、完善，使購房者在踏入工地現(xiàn)場看盤的同時深深感受到、想象出未來居家 /休閑的場景。建議利用土 堆鋪種草坯或在適宜播種的季節(jié)撒上草籽，做綠化，適量種植或擺放觀賞性較強的盆景。 ? 指示 —— 在項目工地入口設(shè)置形象指示牌，提高項目品質(zhì)。 B、現(xiàn)場及人員管理 細節(jié)決定成敗，隨著競爭的日益加劇，地產(chǎn)營銷過程中的任何細小環(huán)節(jié)都會影響項目產(chǎn)品在消費者心中的素質(zhì)，施工現(xiàn)場營銷在整體營銷中的作用也越來越大，與售樓部營銷不同，施工現(xiàn)場是最直接體現(xiàn)項目素質(zhì)和質(zhì)量的地方。因此，做好現(xiàn)場管理時不可待，滄州青縣“盤古新城”項目營銷推廣方案 內(nèi)部資料 注意保密 28 對于項目來說，主要做到以下幾點： ◆施工隊伍正規(guī)，施工人員裝束齊整，服飾力求整體劃一，至少要保持整潔（最好佩戴有項目標志） ◆現(xiàn)場 物料擺放整齊有序，設(shè)備運作安全流暢 ◆現(xiàn)場車輛、施工車輛往來秩序井然 ◆現(xiàn)場所有人員要做到言語文明 滄州青縣“盤古新城”項目營銷推廣方案 內(nèi)部資料 注意保密 29 C、指示牌語言 分 類 名 稱 位 置 停車導(dǎo)視 入口停車指示牌 項目入口臨時停車處 安全提示 工程重地，注意安全 工地入口及工程現(xiàn)場 低矮處，留神頭頂 工程現(xiàn)場 方向指引 洗手間 —— 溫馨提示 芳草有情，踩踏何忍？ 草坪 小心地滑 門前及施工現(xiàn)場 來也匆匆、去請沖沖 各洗手間 給點吃的吧！（請勿亂扔雜物） 垃圾桶上 滄州青縣“盤古新城”項目營銷推廣方案 內(nèi)部資料 注意保密 30 創(chuàng)新體系的設(shè)計及實施要點 規(guī)劃創(chuàng)新體系 規(guī)劃理念 —— 中國北方的“中央公園” 好園林是住戶思想和靈性的守護者，它賦予園林景點人文內(nèi)蘊。 在景觀規(guī)劃中，注入中西合璧的文化元素，創(chuàng)造出符合中國人居住習(xí)慣的中國北方“中央公園”。 從人的觸覺、視覺、嗅覺等出發(fā)，突出景觀設(shè)計、設(shè)施設(shè)計和色彩設(shè)計。和通常的環(huán)境設(shè)計相比，重點突出環(huán)境可使用的重要設(shè)計理念。住宅的環(huán)境不僅是可以觀賞的，而且是可以參與的，可以引發(fā)人的審美思考。充分利用自然要素如陽光、樹木、水、綠地等組成小型主題公園，完美連接整座社區(qū)的人文景觀與生態(tài)景觀，形成本案園區(qū)的超級美景。 規(guī)劃創(chuàng) 新 1：坡地綠化 規(guī)劃創(chuàng)新 2：引水入園 —— 盈動淺溪 規(guī)劃創(chuàng)新 3：撒野廣場 —— 七色彩虹 規(guī)劃創(chuàng)新 4：傳媒展閱廣場 —— 朝花夕拾 規(guī)劃創(chuàng)新 5：奇石園 滄州青縣“盤古新城”項目營銷推廣方案 內(nèi)部資料 注意保密 31 說明：以下根據(jù)小區(qū)建設(shè)情況和開發(fā)成本情況，可采用以下景觀設(shè)計構(gòu)想，以下規(guī)劃創(chuàng)新只為建議。 規(guī)劃創(chuàng)新 1：坡地綠化 說明：將樓座之間的綠化空間建成坡地綠化，營造出豐富的、戲劇性的空間景觀，以此增強園林整體的層次感，同時也表現(xiàn)出文化環(huán)境的另一種美，“站高賞風(fēng)景”也是人們所向往的，也只有被人參與了的景觀才可以稱之為成功的社區(qū)景觀。 滄州青縣“盤古新城”項目營銷推廣方案 內(nèi)部資料 注意保密 32 規(guī)劃創(chuàng)新 2：引水入園 —— 盈動淺溪 水，是園林靈魂所在。靈動的水系是優(yōu)雅的象征，是富足的表現(xiàn)，它能將整個社區(qū)的氛圍帶動起來，增加園林意境。 ? 在社區(qū)內(nèi)點綴水景，讓門前盈動的淺溪成為社區(qū)生活不可或缺的一部分。 ? 在社區(qū)內(nèi)布水。 ? 各樓座前均有淺水系或旱河床環(huán)繞，每個單元入口設(shè)計跨橋，由跨橋進入單元。 示意圖片： 滄州青縣“盤古新城”項目營銷推廣方案 內(nèi)部資料 注意保密 33 規(guī)劃創(chuàng)新 3：撒野廣場 —— 七色彩虹 說明： 可愛的雕塑小品、巧妙設(shè)計的座椅，以及各種游樂設(shè)施，打造出一個兒童樂園。讓孩子們在園林中盡情撒野，盡情歡笑，在滿足孩子們的樂趣同 時使社區(qū)功能完整、統(tǒng)一。 撒野廣場中還要專門開辟出“小小苗圃”。專門讓社區(qū)的孩子在這里種植，在體驗辛勤勞作的同時，觀察小苗成長的每一過程，從小培養(yǎng)孩子對自然、科學(xué)的熱愛。 示意圖片： 滄州青縣“盤古新城”項目營銷推廣方案 內(nèi)部資料 注意保密 34 規(guī)劃創(chuàng)新 4：傳媒展閱廣場 —— 朝花夕拾 說明： 如果說休閑藝術(shù)公園與七色彩虹是年輕人和兒童的天地的話，那么這里便成了老人們消遣的場地。打太極、練劍、下棋、看報、散步，十足的一個休養(yǎng)之地，豐富老年人的生活。 廣場中央設(shè)計的是黑白分明的太極圖，周邊則刻滿代表歷史文明的甲骨文，到處散發(fā)著濃厚的文化氣息。 示意圖片： 滄州青縣“盤古新城”項目營銷推廣方案 內(nèi)部資料 注意保密 35 規(guī)劃創(chuàng)新 5：奇石園 發(fā)現(xiàn)?原生景觀：直線、幾何、自然 —— 自然材料?原生?鄉(xiāng)土。 園林中多采用原生材料作為小品裝飾，如形狀奇特的鵝卵石、沙石等，同時可利用石板作為休憩座椅，不僅節(jié)約建設(shè)成本，還能美化園林，充滿強烈的時代氣息！ 滄州青縣“盤古新城”項目營銷推廣方案 內(nèi)部資料 注意保密 36 其它建議：統(tǒng)一安裝太陽能熱水器、社區(qū)廣播系統(tǒng)等。 道路鋪裝 說明：運用自然的元素裝飾步行小徑，如第二行左上圖是運用彩色水磨石地面鋪裝，這是用彩色水泥石子漿罩面，再經(jīng)過磨光處理而成的裝飾性路面；還有借用圓木風(fēng)格的，有曲徑通幽之 感；另外還有直接運用石材及板磚，選材簡單、實用，在鋪裝中不妨借用大量的卵石裝飾、點綴。 滄州青縣“盤古新城”項目營銷推廣方案 內(nèi)部資料 注意保密 37 服務(wù)、管理創(chuàng)新體系建議 VIP 會員金卡： 與項目周邊的縣城各大商場、超市達成協(xié)議，凡是本案的 VIP 金卡會員均可享受購物優(yōu)惠用優(yōu)先服務(wù)。 客戶服務(wù)年： 組織置業(yè)顧問團對業(yè)主購房、入住進行全方位跟蹤服務(wù)，保證業(yè)主在置業(yè)過程中享受尊貴服務(wù)。 家庭教育研討會： 圍繞幫助業(yè)主子女全面發(fā)展和成長，組織開展多方面的活動，并成立“家庭教育研討會”，聘請知名的教育 專家及學(xué)者為“家庭教育顧問”，定期或不定期來為家長作輔導(dǎo) 講座，并進行現(xiàn)場交流。 營銷策略創(chuàng)新建議 ? 推廣概念創(chuàng)新： 以文化概念為根，深入挖掘項目賣點，將中國傳統(tǒng)文化與項目緊密結(jié)合，從而凝煉出一種獨具文化內(nèi)涵的生活方式。 （盤古文化、運河文化等） ? 推廣手段創(chuàng)新： 通過事件新聞炒作、戶外、道旗、娛樂活動等結(jié)合多種宣傳媒介進行全方位立體攻勢。 ? 推廣創(chuàng)意： 以文化、品質(zhì)、環(huán)境、服務(wù)打動消費者，突顯產(chǎn)品創(chuàng)新的價值感和收獲感，從而使買家獲得身份感。 項目風(fēng)險回避 ? 在市場竟爭中，項目的創(chuàng)新建造了項目競爭優(yōu)勢，從而較同類產(chǎn)品更有競爭力，市場風(fēng)險就相應(yīng)降低、減少。 ? 增加具 有說服力的銷售道具，如 高檔沙盤及售樓中心，很大程度上消除購房者的疑惑心理，規(guī)避客戶流失。 滄州青縣“盤古新城”項目營銷推廣方案 內(nèi)部資料 注意保密 38 ? 嚴把建筑質(zhì)量關(guān)，密切的把銷售進度與施工進度結(jié)合起來，避免后期交房時間的麻煩。 ? 嚴格把握市場、科學(xué)劃分銷售周期，謹密執(zhí)行營銷策略，保證項目運作順暢。 第 五部分 項目開發(fā)與營銷面臨的重大問題的說明及對策 本項目的制勝關(guān)鍵 充分利用項目的顯性優(yōu)勢和隱性優(yōu)勢，在控制成本的基礎(chǔ)上，提高項目素質(zhì)。在開發(fā)、經(jīng)營上確立項目的主題引導(dǎo)潛在客戶購買。同時憑借本項目最被消費者關(guān)注的有利賣點，可以在周邊的競爭樓盤中異軍突起，打造縣城 樣板生活區(qū)的品牌先驅(qū)。 項目物業(yè)管理 本項目屬高尚住宅區(qū)，很有必要強化項目的物業(yè)管理和服務(wù)，引入優(yōu)秀、知名的物業(yè)管理公司，提高項目檔次，增強客戶購買信心，促進銷售。 ? 建議一：河北知名品牌物業(yè)托管 ? 建議二 : 聘請知名物業(yè)而由下屬物業(yè)公司管理 營銷主題的實施要點 滄州青縣“盤古新城”項目營銷推廣方案 內(nèi)部資料 注意保密 39 ? 系列性宣傳項目優(yōu)勢賣點，配合新聞炒作 ? 事件、活動營銷突出項目主題 ? 售樓部裝修與項目品質(zhì)相符 營銷費用控制 ? 營銷費用嚴格控制在銷售額的 %以下。 ? 營銷周期為四個周期，即籌備期（入市期、內(nèi)購期），開盤期，強銷期和持續(xù)期。 ? 籌備期及開 盤期占總費用的 50%。 ? 強銷期占 35%左右。 ? 持續(xù)期和尾盤廣告費為 15%。 銷售指導(dǎo)思想 根據(jù)銷售的總體目標制定銷售計劃，選擇目標客戶習(xí)慣的媒體加以宣傳，結(jié)合各銷售階段的經(jīng)營目標制定有效的經(jīng)營策略。由于銷售周期較長，銷售力量應(yīng)分成多個階段進行，穩(wěn)定的消化客戶。 滄州青縣“盤古新城”項目營銷推廣方案 內(nèi)部資料 注意保密 40 第 六部分 項目營銷執(zhí)行方案 『文化營銷』 +『現(xiàn)場營銷』 + 『事件營銷』 操作說明： 文化營銷，通過推廣自然生態(tài)的人文生活場景，從精神層面向目標客戶群展示項目未來美好生活，讓客戶切身體會到社區(qū)文化的獨特品位。 現(xiàn)場營銷，通過售樓部、 工地現(xiàn) 場 、圍擋 等多方向包裝讓客戶真正體會到入住后建筑、空間、場景的真實性，獲得心理認同。 事件營銷，配合項目內(nèi)部認購、開盤、封頂?shù)炔煌A段進行不同主題的宣傳。 價格策略 “低開高走”的銷售控制 價格策略采用“低開高走”，應(yīng)分時間段制定出不斷上升的價格走勢，價格控制的原則為“逐步走高，并留有升值空間”，這樣既能吸引投資，又能吸引消費。同時樓層差價的變化也是根據(jù)客戶需求曲線呈不規(guī)則變化。以時間為基礎(chǔ)，根據(jù)不同時間段，如依據(jù)工滄州青縣“盤古新城”項目營銷推廣方案