【文章內容簡介】 法享有以下權利： A 在業(yè)主的授權下對物業(yè)管理企業(yè)的服務內容進行監(jiān)督 B 在業(yè)主的授權下對物業(yè)管理企業(yè)的服務質量進行監(jiān)督 C 主動接 受政府有關部門指導 D 積極配合物業(yè)管理企業(yè)開展工作 5． 業(yè)主委員會必須履行以下義務： 在業(yè)主的授權下對物業(yè)管理企業(yè)的服務內容和服務質量進行監(jiān)督 主動接受政府有關部門指導 積極配合物業(yè)管理企業(yè)開展工作 協(xié)調業(yè)主、租戶及其他物業(yè)使用人與物業(yè)管理企業(yè)之間 關系 5 6． 政府主管部門依法享有以下權利： A 制定相關行政規(guī)章，規(guī)范物業(yè)管理市場行為 B 監(jiān)督、指導物業(yè)管理企業(yè)開展業(yè)務活動 C 處罰物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主違規(guī)行為 D 積極配合物業(yè)管理企業(yè)開展工作 五 、 問答題 ： 1． 為什么說 物業(yè)管理行業(yè) 是 社會經濟發(fā)展到一定階段的產 物 ？ 物業(yè)管理作為房地產開發(fā)的一個衍生行業(yè)，相當于房地產開發(fā)的售后服務環(huán)節(jié)。 房地產產品作為價值昂貴、極其耐用的財產，在整個社會財富中占據了十分可觀的比例。其使用年限少則數十年，多則數百年，其管理維護服務的市場 非常 之大。 但人的消費需求，特別是服務性的消費需求需要一定的經濟支付能力 來 支撐。 只有 當人們衣食住行的基本需求得到基本滿足之后，仍有多余消費能力，才有可能在已有房屋居住以后，還希望享受到更好的相關服務。 因此， 物業(yè)管理行業(yè) 總是先在經濟發(fā)達的國家和地區(qū)的大城市中得到推廣，然后才會逐步影響到經濟比較落后的國 家和地區(qū) 。 ２ .為什么說 物業(yè)管理行業(yè) 是 人口集中化、居住立體化的產物 ？ 伴隨著經濟發(fā)展而來的人口城市化、集中化和居住立體化，使得人們的居住形式發(fā)生了很大變化。為了節(jié)省有限的土地資源，提高土地利用率，在城市人口高度密集的情況下，人們只能為節(jié)省土地資源而向高空發(fā)展，建造越來越高的公寓、大廈甚至摩天大樓。 于是 就產生了建筑公共區(qū)域、公共部位和共用設備設施，這些公共區(qū)域、公共部位、共用設備設施無疑都需要有獨立的專業(yè)機構來進行維護管理，否則就會因為無人過問而導致損壞而無法正常使用。因此，在人們的居住形式因上述原因而發(fā)生 這些變化時，物業(yè)管理自然也就應運而生了。 六、簡答題： 1． 簡述 我國物業(yè)管理的基本現狀和發(fā)展趨勢 1． 基本現狀 （ 1） 起步雖然較晚，但發(fā)展很快，尤其是在經濟增長迅速的一些 大中型城市和特大型城市中更是如此。 （ 2） 成為提高人們生活質量，吸納轉崗勞動力的主要行業(yè)之一 （ 3） 地區(qū)之間，企業(yè)之間發(fā)展水平參差不齊 6 2． 發(fā)展趨勢 （ 1） 承擔部分社區(qū)管理和社會管理功能 （ 2） 服務內容日益深化 （ 3） 管理的物業(yè)門類日益增多，并滲透到幾乎所有物業(yè)領域之中 第二章 不同使用目的物業(yè)的管理內容和特點要求 一、 填充題 ： 1．收益性物業(yè)的經營管理預算主要分為（ 收入 ）和（ 支出 ）兩大部分。 2．收益性物業(yè)的收入主要來自（ 出租單元的租金 ），此外還有一些其他的（ 輔助收入 ），如停車費、保管費、洗衣費等。 3．收益性物業(yè)租金收入的數量與物業(yè)的（ 可租面積 ）、（ 租金價位 ）、（ 出租率 ）以及（ 租金的收繳率 ）密切相關。 收益性物業(yè)是指業(yè)主通過收取長期、穩(wěn)定的（ 租金收入 ）以回收投資并獲取收益的物業(yè)。 4．收益性物業(yè)管理是指以（ 使用空間 ）的租賃為中心而開展的，確保使物業(yè)始終處于最佳運作狀態(tài)的一系列工作。 5．收 益型物業(yè)管理是一種（ 經營性 ）管理。 6．收益型物業(yè)管理的一切經營管理活動，都必須緊緊圍繞如何實現（ 物業(yè)空間的出租 ）并為業(yè)主獲取相應收益這一核心來展開的。 7．收益性物業(yè)的經營性管理主要包括（ 市場營銷 ）和（ 租賃管理 ）這兩方面的工作。 二、 判斷題 ： 在下列各題中， 你認為對的在題號 右 側括號中打 √ （或 T） ，錯的打 （ 或 F）。 1． 消費型物業(yè)大體是指 用于業(yè)主自己使用、消費 的物業(yè)。 （ T） 7 2． 消費型物業(yè)一般以提供物業(yè) 公共區(qū)域 和 共用部位 的管理服務為主，適當兼提供一些私用部位所需的特約服務。 （ T） 3．收益性物業(yè)的可租面積在無擴展或挖潛計劃的情況下是一個靜態(tài)的指標。 （Ｔ） 4．收益性物業(yè)的租金的收繳率并不主要取決與管理者的努力以及租戶的配合程度。 （Ｆ） 5．收益性物業(yè)的租金價位和出租率一般不會因經濟形勢和房產租賃市場的興衰而起伏不定。（Ｆ） 6．出租房源的需求量或新增供應量的變化都會對原有物業(yè)的出租率產生直接影響。 （Ｔ） 7．收益性物業(yè)管理與非收益性物業(yè)管理的主要區(qū)別在于是否具有經營性。 （Ｔ） 8．公益型物業(yè)是指為了社會公眾需要、向公眾提供服務、供社會公眾共同使用而建造的物業(yè)。（ Ｔ） 9．公益型物業(yè)一般沒有共用部位與用戶私用部位之分。 （Ｔ） 10．公益型物業(yè)一般沒有前臺區(qū)域和后臺區(qū)域之分。 （ Ｆ ） 11．公益型物業(yè)管理服務的范圍幾乎涉及整個物業(yè)的全部區(qū)域和所有設備。 （Ｔ） 12．公益型物業(yè)的管理者除了提供常規(guī)設備的運行管理服務之外，還要提供專業(yè)設備的運行管理服務。 （ Ｆ ） 13． 公益型物業(yè)一般不成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會這樣的業(yè)主自治機構。 （Ｔ） 14． 公益型物業(yè)的管理工作量峰谷通常都不明顯。 （ Ｆ ） 15． 公益型物業(yè)所接待的客流大多為一次性的流動人群。 （Ｔ） 16． 公益型 物業(yè)具有社會窗口形象的作用，容易發(fā)生新聞焦點事件。 （Ｔ） 三、 單選題： 8 以下各題 中 只 有 1 個 答案 是 正確 的 ，將你認為正確的答案代碼 （ A、 B、 C、 D） 填入下 表 中 題號右側 的空格內。 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. （ A）消費型物業(yè)的管理一般需提供公共服務和私人事務的延伸服務。 (B)消費型物業(yè)的管理一般不需提供公共服務和私人事務的延伸服務。 (C)消費型物業(yè)的管理一般以提供公共服務為主，而基本無需提供私人事務的延伸服務。 (D)消費型物 業(yè)的管理一般以提供私人事務的延伸服務為主，而基本無需提供公共服務。 四 、 多選題： 以下各題 中 至少有 2 個 或 2 個以上 正確答案，將你認為正確的答案代碼 （ A、 B、 C、 D） 填入下表 中 題號右側 的空格內。 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 1． 物業(yè) 公共區(qū)域、共用部位的管理服務，一般包括但不限于以下內容： (A) 公共設備的操作、維修、保養(yǎng) (B) 物業(yè)用戶上門零修 服務 (C) 公共秩序維護 (D) 處理公共關系 2． 物業(yè) 安全工作 包括： （ A）保安工作 （ B） 開荒清潔 （ C）停車管理 (D)裝修管理 3． 物業(yè) 清潔工作 包括： （ A）新落成物業(yè)的墾荒性清潔 (B)物業(yè)的日常保潔工作 (C)定期的徹底清潔 (D)裝修管理 4．收益性物業(yè)的日常運作主要包括： （ A） 營運管理 （ B） 維修服務 （ C） 租賃管理 9 （ D） 市場營銷 5．收益型物業(yè)的經營性管理包含了以下主要職能： （ A） 收益型物業(yè)的經營性管理 （ B） 收益性物業(yè)的日常運作 （ C） 收益性物業(yè)的財務控制 （ D） 收益性物業(yè)的綠化服務 6．收益性物業(yè)的市場營銷的最基本要求是： （ A） 根據市場條件為每一個出租單元確定合理的租賃價格 （ B） 應用最有效的廣告促銷等手段出租物業(yè) （ C） 認真做好財務控制 （ D） 認真做好綠化服務 7．收益性物業(yè)的管理者的基本職能是： （Ａ）為業(yè)主管理物業(yè) （Ｂ）為業(yè)主創(chuàng)造來自物業(yè)的收入 （Ｃ）使物業(yè)保值增值 （Ｄ）為業(yè)主創(chuàng)造來自物業(yè)以外的收入 8．從廣義上講，收益性物業(yè)的專業(yè)化管理包括以下形式： （Ａ）委托專業(yè)機構進行顧問管理 （Ｂ）委托專業(yè)機構主持管理工作 （Ｃ）按照專業(yè)標準來管理物業(yè) （Ｄ）業(yè)主自行管理物業(yè) 五、 問答題 ： 1． 物業(yè)為什么通常具有保值、增值功能？ 由于作為物業(yè)之根本的土地的稀缺性和不可再生性，物業(yè)也就具有了難以替代性和十分明顯的保值、增值功能。 物業(yè)的保值、增值功能，從長遠看，會尤為明顯。這是因為，從某種意義上講，土地資源基本上是一個恒定的常量。與經濟的迅速發(fā)展、人口的急劇膨脹、人均居住用房、辦公用房、商業(yè)用房、生產用房需求的增長、人均 GDP 增長而導致的房屋投資、消費能力增長的速度相比，滄海桑田的變化畢竟太過遙遠，且不論這種變化的方向還有可能是與我們對土地的需求背道而馳的；而人工填海造地畢竟要受到財力和自然條件等各方面因素的限制，相對于自然形成的土地資源而言，前者在量上完全可以忽略不計。 2． 怎樣 制定 收益性物業(yè)的 出租計劃表 ？ 10 1． 通常采取的做法是先調查本地區(qū)同類或相似可比物業(yè)的租金水平，分析本地區(qū)同類和近似物業(yè)的總體供求情況，通過與區(qū)域內同類物業(yè)的情況分析，比較租約價值，對包括面積、地點、設施設備和出租結構等在內的有關信息進行租賃分析，這樣房屋相對市場價格就可以大致確定，然后就可以在此基礎上對每一類 物業(yè)作適當的定位。如果各種房型的單元需求不均，人們對某一房型的單元比對其他房型的單元需求量大，物業(yè)經理就必須相應地調整基本租金表，提高人們較多關注的單元的基本租金，降低需求量少的單元的租金。 2． 物業(yè)經理要評估所管物業(yè)的盈利能力。由于出租收入與租金價位及出租率密切相關，因此物業(yè)經理一定要及時、詳細了解相似樓宇的租金水平，并親自感受出租物業(yè)是否感覺舒適，價格合理；同時對物業(yè)周邊地區(qū)家庭結構變化、人口流動情況、潛在租客的收入水平、收入中用于租房開支的比例等情況也要及時了解清楚，并在此基礎上結合物業(yè)所在地區(qū)的出租 率水平，就可以較為準確地估算出所管理的公寓的靜態(tài)投資回報能力。 3． 收益型物業(yè) 的 經營性管理 特征體現在哪些方面？ 收益性物業(yè)的管理也可以稱為“經營性物業(yè)管理”或“營利性物業(yè)管理”。顧名思義，這種管理活動的基本特征是“經營性”或“營利性”。所謂“經營性”或“營利性”可以從 3 個方面來理解： １ .收益性物業(yè)必須通過出租經營才能產生收益； ２ .收益性物業(yè)的管理機構本身是經營性機構，必須通過經營性的管理活動來獲取管理報酬； ３ .這項經營性管理活動的報酬應與物業(yè)的經營收益相聯系。 六、簡答題： 1． 簡述 專業(yè)化管理對收 益性物業(yè) 的 重要 性 １ .收益性物業(yè)管理的專業(yè)化為物業(yè)投資者提供了極大的方便，良好的物業(yè)管理可以最大限度降低出租空間閑置率和物業(yè)運作費用，保證物業(yè)投資者獲得較高的收益和投資報酬，保持正常的物業(yè)維護保養(yǎng)，向承租人提供良好的服務。 ２ .專業(yè)化管理有利于提高整個社會的收益性物業(yè)管理水平，使物業(yè)管理形成一門特殊的職業(yè)和專門的代理機構。管理公司和管理專家必須不斷致力于提高自身的管理業(yè)務水平，否則他們將面臨著業(yè)主委托管理目標和同行競爭兩方面的壓力。 ３ .專業(yè)化管理有助于形成管理的規(guī)模經濟。它可以最大限度地發(fā)揮現有工作人員和 設備的生產潛力，為多項物業(yè)業(yè)主管理物業(yè)，從而達到管理的規(guī)模經濟。這樣既有利于物業(yè)業(yè)主，又利于物業(yè)的承租人，因為成本的降低為業(yè)主帶來更高的收益率，同時也為降低租金創(chuàng)造了條件。 ４ .專業(yè)化管理有利形成物業(yè)管理的理論研究領域，形成物業(yè)管理學科，形成物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會。 第三章 不同高度物業(yè)的管理內容和特點要求 11 一、 填充題 ： 1． 物業(yè)從高度的角度進行劃分，通常可以分為 （ 平房物業(yè) ）、（ 低層物業(yè) ）、（ 多層物業(yè) ）、（ 高層物業(yè) ），以及（ 超高層物業(yè) ） 。 2． 平房物業(yè)是（ 只有 1 層的建筑 ）、低層物業(yè)是（ 2－ 3 層的建 筑 ）、多層物業(yè)是（ 4 層至高 24米以下（不含 24 米）的建筑 ）、高層物業(yè)是（ 高 24 米至 100 米以下（不含 100 米）的建筑 ），超高層物業(yè)是（ 高 100 米及 100 米以上（含 100 米 ）的建筑）。 3． 高層物業(yè)除結構一般與 多層物業(yè) 不同之外，通常還會 比多層 物業(yè) 多出 （ 電梯設施 ）， 容積率通常也 更 （ 高 ）。 遇有緊急情況時，人員疏散更加 （ 困難 ） 。 4． 高層物業(yè)的 消防通道平時不能 （ 堵塞 ） ，不能堆放 （ 雜物 ） ；通往 （ 屋頂露臺 ）的門平時不能上鎖。 5． 高層物業(yè)在管理上除了要做一些與多層物業(yè)相似的工作外， 還要加強電梯的 （ 定期保養(yǎng)和維護 ） 。 6． 高層物業(yè)的供水一般先由 （ 市政水網 ） 將水引入大廈的 （ 地下水箱 ） ，