【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 法享有以下權(quán)利： A 在業(yè)主的授權(quán)下對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容進(jìn)行監(jiān)督 B 在業(yè)主的授權(quán)下對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督 C 主動(dòng)接 受政府有關(guān)部門指導(dǎo) D 積極配合物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展工作 5． 業(yè)主委員會(huì)必須履行以下義務(wù)： 在業(yè)主的授權(quán)下對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督 主動(dòng)接受政府有關(guān)部門指導(dǎo) 積極配合物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展工作 協(xié)調(diào)業(yè)主、租戶及其他物業(yè)使用人與物業(yè)管理企業(yè)之間 關(guān)系 5 6． 政府主管部門依法享有以下權(quán)利： A 制定相關(guān)行政規(guī)章，規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)行為 B 監(jiān)督、指導(dǎo)物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展業(yè)務(wù)活動(dòng) C 處罰物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主違規(guī)行為 D 積極配合物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展工作 五 、 問(wèn)答題 ： 1． 為什么說(shuō) 物業(yè)管理行業(yè) 是 社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的產(chǎn) 物 ？ 物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一個(gè)衍生行業(yè)，相當(dāng)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的售后服務(wù)環(huán)節(jié)。 房地產(chǎn)產(chǎn)品作為價(jià)值昂貴、極其耐用的財(cái)產(chǎn)，在整個(gè)社會(huì)財(cái)富中占據(jù)了十分可觀的比例。其使用年限少則數(shù)十年，多則數(shù)百年，其管理維護(hù)服務(wù)的市場(chǎng) 非常 之大。 但人的消費(fèi)需求，特別是服務(wù)性的消費(fèi)需求需要一定的經(jīng)濟(jì)支付能力 來(lái) 支撐。 只有 當(dāng)人們衣食住行的基本需求得到基本滿足之后，仍有多余消費(fèi)能力，才有可能在已有房屋居住以后，還希望享受到更好的相關(guān)服務(wù)。 因此， 物業(yè)管理行業(yè) 總是先在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國(guó)家和地區(qū)的大城市中得到推廣，然后才會(huì)逐步影響到經(jīng)濟(jì)比較落后的國(guó) 家和地區(qū) 。 ２ .為什么說(shuō) 物業(yè)管理行業(yè) 是 人口集中化、居住立體化的產(chǎn)物 ？ 伴隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展而來(lái)的人口城市化、集中化和居住立體化，使得人們的居住形式發(fā)生了很大變化。為了節(jié)省有限的土地資源，提高土地利用率，在城市人口高度密集的情況下，人們只能為節(jié)省土地資源而向高空發(fā)展，建造越來(lái)越高的公寓、大廈甚至摩天大樓。 于是 就產(chǎn)生了建筑公共區(qū)域、公共部位和共用設(shè)備設(shè)施，這些公共區(qū)域、公共部位、共用設(shè)備設(shè)施無(wú)疑都需要有獨(dú)立的專業(yè)機(jī)構(gòu)來(lái)進(jìn)行維護(hù)管理，否則就會(huì)因?yàn)闊o(wú)人過(guò)問(wèn)而導(dǎo)致?lián)p壞而無(wú)法正常使用。因此，在人們的居住形式因上述原因而發(fā)生 這些變化時(shí)，物業(yè)管理自然也就應(yīng)運(yùn)而生了。 六、簡(jiǎn)答題： 1． 簡(jiǎn)述 我國(guó)物業(yè)管理的基本現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì) 1． 基本現(xiàn)狀 （ 1） 起步雖然較晚，但發(fā)展很快，尤其是在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)迅速的一些 大中型城市和特大型城市中更是如此。 （ 2） 成為提高人們生活質(zhì)量，吸納轉(zhuǎn)崗勞動(dòng)力的主要行業(yè)之一 （ 3） 地區(qū)之間，企業(yè)之間發(fā)展水平參差不齊 6 2． 發(fā)展趨勢(shì) （ 1） 承擔(dān)部分社區(qū)管理和社會(huì)管理功能 （ 2） 服務(wù)內(nèi)容日益深化 （ 3） 管理的物業(yè)門類日益增多，并滲透到幾乎所有物業(yè)領(lǐng)域之中 第二章 不同使用目的物業(yè)的管理內(nèi)容和特點(diǎn)要求 一、 填充題 ： 1．收益性物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理預(yù)算主要分為（ 收入 ）和（ 支出 ）兩大部分。 2．收益性物業(yè)的收入主要來(lái)自（ 出租單元的租金 ），此外還有一些其他的（ 輔助收入 ），如停車費(fèi)、保管費(fèi)、洗衣費(fèi)等。 3．收益性物業(yè)租金收入的數(shù)量與物業(yè)的（ 可租面積 ）、（ 租金價(jià)位 ）、（ 出租率 ）以及（ 租金的收繳率 ）密切相關(guān)。 收益性物業(yè)是指業(yè)主通過(guò)收取長(zhǎng)期、穩(wěn)定的（ 租金收入 ）以回收投資并獲取收益的物業(yè)。 4．收益性物業(yè)管理是指以（ 使用空間 ）的租賃為中心而開(kāi)展的，確保使物業(yè)始終處于最佳運(yùn)作狀態(tài)的一系列工作。 5．收 益型物業(yè)管理是一種（ 經(jīng)營(yíng)性 ）管理。 6．收益型物業(yè)管理的一切經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)，都必須緊緊圍繞如何實(shí)現(xiàn)（ 物業(yè)空間的出租 ）并為業(yè)主獲取相應(yīng)收益這一核心來(lái)展開(kāi)的。 7．收益性物業(yè)的經(jīng)營(yíng)性管理主要包括（ 市場(chǎng)營(yíng)銷 ）和（ 租賃管理 ）這兩方面的工作。 二、 判斷題 ： 在下列各題中， 你認(rèn)為對(duì)的在題號(hào) 右 側(cè)括號(hào)中打 √ （或 T） ，錯(cuò)的打 （ 或 F）。 1． 消費(fèi)型物業(yè)大體是指 用于業(yè)主自己使用、消費(fèi) 的物業(yè)。 （ T） 7 2． 消費(fèi)型物業(yè)一般以提供物業(yè) 公共區(qū)域 和 共用部位 的管理服務(wù)為主，適當(dāng)兼提供一些私用部位所需的特約服務(wù)。 （ T） 3．收益性物業(yè)的可租面積在無(wú)擴(kuò)展或挖潛計(jì)劃的情況下是一個(gè)靜態(tài)的指標(biāo)。 （Ｔ） 4．收益性物業(yè)的租金的收繳率并不主要取決與管理者的努力以及租戶的配合程度。 （Ｆ） 5．收益性物業(yè)的租金價(jià)位和出租率一般不會(huì)因經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和房產(chǎn)租賃市場(chǎng)的興衰而起伏不定。（Ｆ） 6．出租房源的需求量或新增供應(yīng)量的變化都會(huì)對(duì)原有物業(yè)的出租率產(chǎn)生直接影響。 （Ｔ） 7．收益性物業(yè)管理與非收益性物業(yè)管理的主要區(qū)別在于是否具有經(jīng)營(yíng)性。 （Ｔ） 8．公益型物業(yè)是指為了社會(huì)公眾需要、向公眾提供服務(wù)、供社會(huì)公眾共同使用而建造的物業(yè)。（ Ｔ） 9．公益型物業(yè)一般沒(méi)有共用部位與用戶私用部位之分。 （Ｔ） 10．公益型物業(yè)一般沒(méi)有前臺(tái)區(qū)域和后臺(tái)區(qū)域之分。 （ Ｆ ） 11．公益型物業(yè)管理服務(wù)的范圍幾乎涉及整個(gè)物業(yè)的全部區(qū)域和所有設(shè)備。 （Ｔ） 12．公益型物業(yè)的管理者除了提供常規(guī)設(shè)備的運(yùn)行管理服務(wù)之外，還要提供專業(yè)設(shè)備的運(yùn)行管理服務(wù)。 （ Ｆ ） 13． 公益型物業(yè)一般不成立業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)這樣的業(yè)主自治機(jī)構(gòu)。 （Ｔ） 14． 公益型物業(yè)的管理工作量峰谷通常都不明顯。 （ Ｆ ） 15． 公益型物業(yè)所接待的客流大多為一次性的流動(dòng)人群。 （Ｔ） 16． 公益型 物業(yè)具有社會(huì)窗口形象的作用，容易發(fā)生新聞焦點(diǎn)事件。 （Ｔ） 三、 單選題： 8 以下各題 中 只 有 1 個(gè) 答案 是 正確 的 ，將你認(rèn)為正確的答案代碼 （ A、 B、 C、 D） 填入下 表 中 題號(hào)右側(cè) 的空格內(nèi)。 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. （ A）消費(fèi)型物業(yè)的管理一般需提供公共服務(wù)和私人事務(wù)的延伸服務(wù)。 (B)消費(fèi)型物業(yè)的管理一般不需提供公共服務(wù)和私人事務(wù)的延伸服務(wù)。 (C)消費(fèi)型物業(yè)的管理一般以提供公共服務(wù)為主，而基本無(wú)需提供私人事務(wù)的延伸服務(wù)。 (D)消費(fèi)型物 業(yè)的管理一般以提供私人事務(wù)的延伸服務(wù)為主，而基本無(wú)需提供公共服務(wù)。 四 、 多選題： 以下各題 中 至少有 2 個(gè) 或 2 個(gè)以上 正確答案，將你認(rèn)為正確的答案代碼 （ A、 B、 C、 D） 填入下表 中 題號(hào)右側(cè) 的空格內(nèi)。 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 1． 物業(yè) 公共區(qū)域、共用部位的管理服務(wù)，一般包括但不限于以下內(nèi)容： (A) 公共設(shè)備的操作、維修、保養(yǎng) (B) 物業(yè)用戶上門零修 服務(wù) (C) 公共秩序維護(hù) (D) 處理公共關(guān)系 2． 物業(yè) 安全工作 包括： （ A）保安工作 （ B） 開(kāi)荒清潔 （ C）停車管理 (D)裝修管理 3． 物業(yè) 清潔工作 包括： （ A）新落成物業(yè)的墾荒性清潔 (B)物業(yè)的日常保潔工作 (C)定期的徹底清潔 (D)裝修管理 4．收益性物業(yè)的日常運(yùn)作主要包括： （ A） 營(yíng)運(yùn)管理 （ B） 維修服務(wù) （ C） 租賃管理 9 （ D） 市場(chǎng)營(yíng)銷 5．收益型物業(yè)的經(jīng)營(yíng)性管理包含了以下主要職能： （ A） 收益型物業(yè)的經(jīng)營(yíng)性管理 （ B） 收益性物業(yè)的日常運(yùn)作 （ C） 收益性物業(yè)的財(cái)務(wù)控制 （ D） 收益性物業(yè)的綠化服務(wù) 6．收益性物業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷的最基本要求是： （ A） 根據(jù)市場(chǎng)條件為每一個(gè)出租單元確定合理的租賃價(jià)格 （ B） 應(yīng)用最有效的廣告促銷等手段出租物業(yè) （ C） 認(rèn)真做好財(cái)務(wù)控制 （ D） 認(rèn)真做好綠化服務(wù) 7．收益性物業(yè)的管理者的基本職能是： （Ａ）為業(yè)主管理物業(yè) （Ｂ）為業(yè)主創(chuàng)造來(lái)自物業(yè)的收入 （Ｃ）使物業(yè)保值增值 （Ｄ）為業(yè)主創(chuàng)造來(lái)自物業(yè)以外的收入 8．從廣義上講，收益性物業(yè)的專業(yè)化管理包括以下形式： （Ａ）委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行顧問(wèn)管理 （Ｂ）委托專業(yè)機(jī)構(gòu)主持管理工作 （Ｃ）按照專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)管理物業(yè) （Ｄ）業(yè)主自行管理物業(yè) 五、 問(wèn)答題 ： 1． 物業(yè)為什么通常具有保值、增值功能？ 由于作為物業(yè)之根本的土地的稀缺性和不可再生性，物業(yè)也就具有了難以替代性和十分明顯的保值、增值功能。 物業(yè)的保值、增值功能，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，會(huì)尤為明顯。這是因?yàn)?，從某種意義上講，土地資源基本上是一個(gè)恒定的常量。與經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展、人口的急劇膨脹、人均居住用房、辦公用房、商業(yè)用房、生產(chǎn)用房需求的增長(zhǎng)、人均 GDP 增長(zhǎng)而導(dǎo)致的房屋投資、消費(fèi)能力增長(zhǎng)的速度相比，滄海桑田的變化畢竟太過(guò)遙遠(yuǎn)，且不論這種變化的方向還有可能是與我們對(duì)土地的需求背道而馳的；而人工填海造地畢竟要受到財(cái)力和自然條件等各方面因素的限制，相對(duì)于自然形成的土地資源而言，前者在量上完全可以忽略不計(jì)。 2． 怎樣 制定 收益性物業(yè)的 出租計(jì)劃表 ？ 10 1． 通常采取的做法是先調(diào)查本地區(qū)同類或相似可比物業(yè)的租金水平，分析本地區(qū)同類和近似物業(yè)的總體供求情況，通過(guò)與區(qū)域內(nèi)同類物業(yè)的情況分析，比較租約價(jià)值，對(duì)包括面積、地點(diǎn)、設(shè)施設(shè)備和出租結(jié)構(gòu)等在內(nèi)的有關(guān)信息進(jìn)行租賃分析，這樣房屋相對(duì)市場(chǎng)價(jià)格就可以大致確定，然后就可以在此基礎(chǔ)上對(duì)每一類 物業(yè)作適當(dāng)?shù)亩ㄎ?。如果各種房型的單元需求不均，人們對(duì)某一房型的單元比對(duì)其他房型的單元需求量大，物業(yè)經(jīng)理就必須相應(yīng)地調(diào)整基本租金表，提高人們較多關(guān)注的單元的基本租金，降低需求量少的單元的租金。 2． 物業(yè)經(jīng)理要評(píng)估所管物業(yè)的盈利能力。由于出租收入與租金價(jià)位及出租率密切相關(guān)，因此物業(yè)經(jīng)理一定要及時(shí)、詳細(xì)了解相似樓宇的租金水平，并親自感受出租物業(yè)是否感覺(jué)舒適，價(jià)格合理；同時(shí)對(duì)物業(yè)周邊地區(qū)家庭結(jié)構(gòu)變化、人口流動(dòng)情況、潛在租客的收入水平、收入中用于租房開(kāi)支的比例等情況也要及時(shí)了解清楚，并在此基礎(chǔ)上結(jié)合物業(yè)所在地區(qū)的出租 率水平，就可以較為準(zhǔn)確地估算出所管理的公寓的靜態(tài)投資回報(bào)能力。 3． 收益型物業(yè) 的 經(jīng)營(yíng)性管理 特征體現(xiàn)在哪些方面？ 收益性物業(yè)的管理也可以稱為“經(jīng)營(yíng)性物業(yè)管理”或“營(yíng)利性物業(yè)管理”。顧名思義，這種管理活動(dòng)的基本特征是“經(jīng)營(yíng)性”或“營(yíng)利性”。所謂“經(jīng)營(yíng)性”或“營(yíng)利性”可以從 3 個(gè)方面來(lái)理解： １ .收益性物業(yè)必須通過(guò)出租經(jīng)營(yíng)才能產(chǎn)生收益； ２ .收益性物業(yè)的管理機(jī)構(gòu)本身是經(jīng)營(yíng)性機(jī)構(gòu)，必須通過(guò)經(jīng)營(yíng)性的管理活動(dòng)來(lái)獲取管理報(bào)酬； ３ .這項(xiàng)經(jīng)營(yíng)性管理活動(dòng)的報(bào)酬應(yīng)與物業(yè)的經(jīng)營(yíng)收益相聯(lián)系。 六、簡(jiǎn)答題： 1． 簡(jiǎn)述 專業(yè)化管理對(duì)收 益性物業(yè) 的 重要 性 １ .收益性物業(yè)管理的專業(yè)化為物業(yè)投資者提供了極大的方便，良好的物業(yè)管理可以最大限度降低出租空間閑置率和物業(yè)運(yùn)作費(fèi)用，保證物業(yè)投資者獲得較高的收益和投資報(bào)酬，保持正常的物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)，向承租人提供良好的服務(wù)。 ２ .專業(yè)化管理有利于提高整個(gè)社會(huì)的收益性物業(yè)管理水平，使物業(yè)管理形成一門特殊的職業(yè)和專門的代理機(jī)構(gòu)。管理公司和管理專家必須不斷致力于提高自身的管理業(yè)務(wù)水平，否則他們將面臨著業(yè)主委托管理目標(biāo)和同行競(jìng)爭(zhēng)兩方面的壓力。 ３ .專業(yè)化管理有助于形成管理的規(guī)模經(jīng)濟(jì)。它可以最大限度地發(fā)揮現(xiàn)有工作人員和 設(shè)備的生產(chǎn)潛力，為多項(xiàng)物業(yè)業(yè)主管理物業(yè)，從而達(dá)到管理的規(guī)模經(jīng)濟(jì)。這樣既有利于物業(yè)業(yè)主，又利于物業(yè)的承租人，因?yàn)槌杀镜慕档蜑闃I(yè)主帶來(lái)更高的收益率，同時(shí)也為降低租金創(chuàng)造了條件。 ４ .專業(yè)化管理有利形成物業(yè)管理的理論研究領(lǐng)域，形成物業(yè)管理學(xué)科，形成物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)。 第三章 不同高度物業(yè)的管理內(nèi)容和特點(diǎn)要求 11 一、 填充題 ： 1． 物業(yè)從高度的角度進(jìn)行劃分，通?？梢苑譃?（ 平房物業(yè) ）、（ 低層物業(yè) ）、（ 多層物業(yè) ）、（ 高層物業(yè) ），以及（ 超高層物業(yè) ） 。 2． 平房物業(yè)是（ 只有 1 層的建筑 ）、低層物業(yè)是（ 2－ 3 層的建 筑 ）、多層物業(yè)是（ 4 層至高 24米以下（不含 24 米）的建筑 ）、高層物業(yè)是（ 高 24 米至 100 米以下（不含 100 米）的建筑 ），超高層物業(yè)是（ 高 100 米及 100 米以上（含 100 米 ）的建筑）。 3． 高層物業(yè)除結(jié)構(gòu)一般與 多層物業(yè) 不同之外，通常還會(huì) 比多層 物業(yè) 多出 （ 電梯設(shè)施 ）， 容積率通常也 更 （ 高 ）。 遇有緊急情況時(shí)，人員疏散更加 （ 困難 ） 。 4． 高層物業(yè)的 消防通道平時(shí)不能 （ 堵塞 ） ，不能堆放 （ 雜物 ） ；通往 （ 屋頂露臺(tái) ）的門平時(shí)不能上鎖。 5． 高層物業(yè)在管理上除了要做一些與多層物業(yè)相似的工作外， 還要加強(qiáng)電梯的 （ 定期保養(yǎng)和維護(hù) ） 。 6． 高層物業(yè)的供水一般先由 （ 市政水網(wǎng) ） 將水引入大廈的 （ 地下水箱 ） ，