【導讀】1 螅罿蒁螁袇膄莇螁罿羇芃螀蠆膃腿蝿袁羅薇螈羄芁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅莃袈肂膁莂羀羋蒀蒁蝕肀莆蒀螂芆節(jié)葿羅聿羋蒈肇羈薆蒈螇膇蒂蕆衿羀莈蒆羈膅芄蒅蟻羈膀薄螃膄葿薃裊羆蒞薃肈膂莁薂螇肅芇薁袀芀膃薀肅蒂蕿螞羋莈蚈螄肁芄蚇袆芇膀蚇罿肀蒈蚆螈袂蒄蚅袁膈莀蚄羃羈芆蚃蚃膆膂螞螅罿蒁螁袇膄莇螁罿羇芃螀蠆膃腿蝿袁羅薇螈羄芁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅莃袈肂膁莂羀羋蒀蒁蝕肀莆蒀螂芆節(jié)葿羅聿羋蒈肇羈薆蒈螇膇蒂蕆衿羀莈蒆羈膅芄蒅蟻羈膀薄螃膄葿薃裊羆蒞薃肈膂莁薂螇肅芇薁袀芀膃薀肅蒂蕿螞羋莈蚈螄肁芄蚇袆芇膀蚇罿肀蒈蚆螈袂蒄蚅袁膈莀蚄羃羈芆蚃蚃膆膂螞螅罿蒁螁袇膄莇螁罿羇芃螀蠆膃腿蝿袁羅薇螈羄芁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅莃袈肂膁莂羀羋蒀蒁蝕肀莆蒀螂芆節(jié)葿羅聿羋蒈肇羈薆蒈螇膇蒂蕆衿羀莈蒆羈膅芄蒅蟻羈膀薄螃膄葿薃裊羆蒞薃肈膂莁薂螇肅芇薁袀芀膃薀肅蒂蕿螞羋莈蚈螄肁芄蚇袆芇膀蚇罿肀蒈蚆螈袂蒄蚅袁膈莀蚄羃羈芆蚃蚃膆膂螞螅罿蒁螁袇膄莇螁罿羇芃螀蠆膃腿蝿

　　

【正文】 殺蟲服務方面的要求和頻率要高得多。（Ｔ） 日常管理 、 租務管理 、 產權過戶 與 財務管理 等專業(yè)配套服務。（Ｔ） 、為物業(yè)用戶服務、能給人們提供提供休閑、娛樂、健身、社交等活動的場所。 （Ｔ） 80 年代中期至 90 年代初期在 廣州形成和發(fā)展起來的。 （ F） 19“泛會所”是指其活動場所不受限于室內的封閉空間，而是與社區(qū)大環(huán)境有機結合。 （Ｔ） 19 、容積率、建筑密度、得房率、外觀設計、建材和設備品質、環(huán)境、包括綠化、水景等元素的設計、布局等方面。 （Ｔ） 。 （Ｔ） 22．非會員制的會所一般都實行封閉式經營。 （ F） 。 （Ｔ） 綜合性 辦公樓，因為它的用戶 之間少有相互干擾。 （ F） 25 辦公物業(yè)除了一般的常規(guī)物業(yè)管理服務之外，通常還要為業(yè)主和租戶提供租務管理、商務中心服務，投保物業(yè)保險等服務。 （Ｔ） 物業(yè)外墻清洗工作不必由具有外墻清洗資質的清潔公司和具有高空操作證書的清潔工人來完成。 （ F） 26 大廈設備登記卡是詳細記錄設備的名稱、規(guī)格、功率、使用地點、控制范圍、每月保養(yǎng)記錄、每次更換零件的時間、種類等信息的檔案資料。 （Ｔ） 、電流、溫度等運行狀態(tài)的檔案資料。 （Ｔ） 理和各個樓盤項目分級獨立核算的機制。 （Ｔ） 。 （ F） ，租賃雙方無須根據其中約定的有關內容，另行簽署租賃合同。（ F） 。 （ T） ， 凡是涉及物業(yè)中央系統(tǒng)、公共系統(tǒng)的施工，必須在物業(yè)管理企業(yè)指定的裝修公司范圍之內選擇承包商。 （ T） ，物業(yè)管理管理中心應當與其簽訂裝修工程責任書，并督 20 促裝修公司承擔 起責任書中規(guī)定其應當擔負的責任。 （ F） ，辦公樓的業(yè)主或租戶需交納一定數(shù)額的裝修押金，作為對遵守裝修規(guī)定的擔保。 （ F） 。 （ F） ，有關裝修時間、噪音及氣味的種種控制，物業(yè)管理中心可根據實際情況靈活掌握。 （ T） 37. 在辦公樓裝修過程中： （ 1） 所有施工必須嚴格按照初審圖紙及說明完成。 （ T） （ 2） 裝修戶不準在結構墻、共有隔墻、立柱及地臺上鑿刻和打洞。 （ T） （ 3） 裝修戶如果為敷設通訊電纜而必須在樓層之間開鑿孔洞，則必須將圖紙和方案自行交由結構工程師咨詢和審批。 （ F） （ 4） .裝修戶不得在玻璃幕墻系統(tǒng)上打孔，但可以張貼少量廣告、標志。 （ F） （ 5） .裝修戶若要求連接公共水系統(tǒng)或其他類似設施，需經物業(yè)管理中心批準。 （ T） （ 6） 所有電器的安裝都不得超出該安裝單元內所允許的負荷量，但無需獲得供電局的批準。 （ F） （ 7） 所有電線都必須穿進電線保護套管內，而不得直接嵌入物業(yè)的任何部位。 （ T） （ 8） 裝修戶的入口門和單元范圍內的玻璃門，可以敞開或延伸到某些無關緊要的公共區(qū)域。 （ F） （ 9） 裝修戶的裝修設計應保證其單元內的公共設備、裝置不因被遮擋而不便進行維護保養(yǎng)。 （ T） （ 10） 裝修戶如想拆除單元內的固定裝置及設備，須經業(yè)主和物業(yè)管理中心同意。 （ T） （ 11） 裝修戶如拆除單元內的固定裝置及設備，退租時無需將有關裝置及設備復原。 （ F） （ 12） 裝修戶如損及物業(yè)的任何公共部位、設施，需負責及時修復。 （ T） ： （ 1） 裝修材料必須采用非燃、難燃、阻燃材料，或經防火處理的少量可燃易燃材料。 （ T） （ 2） 裝修計劃在施工前須獲得有關部門的批準， 特別是須獲得消防部門的批準。 （ T） （ 3） 裝修施工時，每 200 平方米應自行配備一個手提滅火筒，以防發(fā)生不測。 （ F） （ 4） 如需進行動用明火作業(yè)，須事先提出書面申請，并填寫相應的表格。 （ T） （ 5） 物業(yè)管理中心可酌情考慮是否派專人到動用明火的現(xiàn)場指導監(jiān)管。 （ F） （ 6） 現(xiàn)場未清理干凈不準動火，火種未徹底熄滅，施工人員不得離場。 （ T） （ 7） 管道內的油污、燃氣等如已基本清除，可以對其進行動用明火作業(yè)。 （ F） （ 8） 不得用鐵柵欄等封死公共走道安全門和單元的窗戶，以防災害發(fā)生時人員無法逃生。 （ T） 21 裝修完畢后，須報消防局、質檢站驗收合格后方能使用。 （ T） ，而且與租戶也發(fā)生合同委托關系。（ F） ，須到商場消防中心辦理動用明火施工許可證（商場工程部自己施工可以例外）。 （ F） 、配電房、蓄電池室、電話機房、電腦房、各類機房、車庫、倉庫內以及樓層天花板等重點、危險部位動火，須經有關部門會審均無異議后方能動火。 （ T） ，須經消防中心向上級保衛(wèi)部門和公安消防監(jiān)督部門申報 ,經同意后方可進行作業(yè)。 （ T） 、衛(wèi)生間保潔和祛除異味、扶手梯電梯以及指示標牌的擦拭等。 （ T） 、方案審核和裝修完工檢查等事項，保安部則負責裝修工人出入管理、裝修秩序管理、裝修材料運輸和裝修垃圾清運等事項。 （ T） 、風格的整體協(xié)調和統(tǒng)一，所有租戶的裝修方案，如鋪位號碼、鋪位名稱的擺放位置及顏色、尺寸等，都必須經過審核批準后方可付諸實施，但大租戶可以例外。 （ F） 租戶需要進出大宗貨 物時，要預約登記貨車的進出時間和貨梯的使用時間。 （ T） ，荷載量應留有余地，不得超載，但可以串載。 （ F） 、貨物、垃圾等使用電梯運輸均應避開客運高峰時間。 （ T） 、裝修垃圾、餐飲垃圾等，應當合理分配時段，并按事先通知放行。 （ T） 三、 多選題： 以下各題 中 至少有 2 個 或 2 個以上 正確答案，將你認為正確的答案代碼 （ A、 B、 C、 D） 填入下表 中 題號右側 的空格內。 22 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. ： （ A）物業(yè)項目是否具有一定規(guī)模； （ B）物業(yè)項目是否具有一定檔次和品位； （ C）物業(yè)用戶是否具有相應的消費能力； （ D）物業(yè)用戶是否具有相應的消費意識。 ： （ A）是否實行會員制 （ B）是否對社會開放 （ C）是否以贏利為目的 （ D）是否安排健身項目 ： （ A） 物業(yè)管理費的收取 （ B） 物業(yè)管理費的支出 （ C） 財務報表的公布和收支 賬目 的審計 （ D） 財務分析 （ E） 租務管 理 ： （ A）代表業(yè)主監(jiān)察所有租戶是否遵守租約，確保物業(yè)不因為租戶的不合理使用而受損； （ B）代表業(yè)主于適當時間發(fā)出通知，向租戶提示租約的失效日期，并為業(yè)主提供最新市場行情； （ C）代表業(yè)主與租戶談判，擬定新的租約。 （ D）代表業(yè)主驅逐拖欠租金的租戶，追討其拖欠的租金。 ，大體可以從以下幾個方面著手： （ A）身份登記 （ B）行為約束 （ C）書面警告 （ D）小額罰款 ： 23 （ A）裝修公司進入和撤離現(xiàn)場時都應當辦理 規(guī)定的手續(xù)。 （ B）裝修公司必須嚴格遵守物業(yè)管理企業(yè)制定的裝修規(guī)則中的各項有關規(guī)定。 （ C）裝修公司應當對其雇員嚴加管束，督促他們文明施工。 （ D）裝修公司應當對管理人員提出的管理要求予以積極的配合。 ： （ A）支付因裝修不當給物業(yè)造成損害的修復費用。 （ B）支付由于以上原因而導致的罰金，以及因此而增加的額外裝修管理開支。 （ C）支付租戶退租時須將所租單元恢復原貌的開支。 （ D）支付物業(yè)管理中心正常的裝修管理開支。 ： （ A）公共保安服務 （ B） 專柜 清潔服務 （ C）公共設備運行服務 （ D） 公共關系服務 四 、 問答題 ： “內緊外松”的原則？ 所謂“內緊外松”是指安保人員在值勤時，內心要時刻保持高度警覺，密切注視周圍各種形跡可疑的人物、事態(tài)，決不可輕易放過任何不安全因素的蛛絲馬跡，但在外部表情上要自然放松，不露聲色，給人以輕松、自然、和緩的感覺，從而營造出一種親切祥和的氛圍。 外松是形式，內緊是實質。二者不可或缺。如果內外皆松，就會給歹徒可乘之機，使物業(yè)用戶的安全受到威脅；反之，如果內外皆緊，對出入物業(yè)的所有人員嚴加盤查， 就會把氣氛搞得十分緊張，并且會給物業(yè)用戶和他們的客戶帶來諸多不便和不愉快，從而導致矛盾、磨擦增多，投訴率上升，進而使物業(yè)租售率下降，租金和資本值下跌，使物業(yè)不能保值增值。因此，對于辦公物業(yè)這類公共建筑，一般都應當采取開放式管理，即如無確實需要和理由（如遇形跡可疑者、不受物業(yè)用戶歡迎的推銷人員、精神病患者、酒醉者等想進入物業(yè)轄區(qū)），一般不必細加盤問，但是應當不露聲色注意他們的形跡，并且利用先進的設備監(jiān)測系統(tǒng)暗中加強防范，層層把關 。 五 、簡答題： 公寓類居住物業(yè)的管理特點與要求 1．設備 大多 比較簡單。 2．私密性較強，其公共部位大多并不追求氣派、奢華，因此，其清潔方面的要求，并非甲級辦 24 公樓、豪華商場等非居住物業(yè)可比。 3．保安工作傾向于封閉式管理，尤其是小規(guī)模的高檔社區(qū)，更 宜采用此類管理模式。 4． 管理服務企業(yè)往往會比非居住物業(yè)接觸更多的小業(yè)主，要與更多的小業(yè)主打交道。 5． 管理費的收取繳率 往往低于 非居住物業(yè)。 6．住戶平時一般大多早出晚歸，而雙休日在家的住戶往往人數(shù)倍增。 大多處于郊區(qū)， 后者 大多處于市區(qū)； 建筑密度和人口密度低， 后者 建 筑密度和人口密度高； 一般只有公共區(qū)域、公共設備設施而無共用部位和設備設施， 后者 既有公共區(qū)域、公共設備設施，又有共用部位和設備設施； 住戶車輛擁有率高， 后者 住戶車輛擁有率相對較低； 占地面積大、綠化率高， 后者 占地面積小、綠化率相對較低； 周邊生活設施配套較少， 后者 周邊生活配套設施相對較為齊全； 業(yè)主總體生活水平、經濟支付能力較高， 后者 業(yè)主總體生活水平、經濟支付能力相對較低。 別墅物業(yè)資產管理服務的 主要 內容 ； ； ； ； ，及時向客戶提示市場風險和不良租戶的違約風險； ，并在取得客戶書面認可的前提下，代為實施預防性維修保養(yǎng)； ； 。 會所經營的 大類 服務項目： 1．一般配套 類項目 2．體育健身類項目 3．休閑保健類項目 4．文化娛樂類項目 5．餐飲 服務 類項目 6．生活服務類項目 25 7．商務服務類項目 專業(yè)會所經營管理企業(yè)在會所經營管理方面相對常規(guī)物業(yè)管理企業(yè)的優(yōu)勢 進行 比較： 比較項目 專業(yè)會所經營管理企業(yè) 常規(guī)物業(yè)管理公司 服務方式 多樣化、有特色 相對簡單、缺乏創(chuàng)新 管理質量 有專業(yè)經營管理經驗， 專業(yè)服務質量較保證 缺乏專業(yè)經營管理經驗， 專業(yè)服務質量缺乏保證 品牌效應 具有品牌積聚效應， 對新老顧客較有吸引力 缺乏品牌積聚效應， 對新老顧客缺乏吸引力 經營資源 經營資源豐富，渠道分布廣，可以產生連鎖規(guī)模效應 經 營資源匱乏，局限性較大，無法產生連鎖規(guī)模效應 管理模式 經營方式靈活多樣，專業(yè)性強，已有成熟的管理模式 經營方式往往單調，專業(yè)性不強，缺乏成熟的專業(yè)管理模式 管理成本 管理成本較高 管理成本很高 經營效益 在封閉經營條件下，如開發(fā)商不提供必要的優(yōu)惠條件和給予適當補貼，可能會虧損 在封閉經營條件下，如開發(fā)商不提供必要的優(yōu)惠條件和給予適當補貼，幾乎必虧損無疑 辦公物業(yè)的管理特點與要求 1. 裝修管理要求嚴格，程序復雜 ； 2. 純辦公樓一般多為開放式管理，綜合性辦公樓視實際情況而定，也有實行半開放管理的。 3. 辦公物業(yè)的管理，工作日較為繁忙，雙休日較為空閑；冬夏兩季中央空調啟用時較忙，春秋兩季中央空調關閉季節(jié)時稍空。 辦公物業(yè)裝修規(guī)則 涉及的主要內容 、工具的運輸、保管與裝修垃圾的清運管理 、時間管理及噪音、氣味等控制 、設備、設施的防損監(jiān)督 26 辦公物業(yè)的裝修圖 紙視改建或增建程度包含或部分包含下列內容： ； ； ； ； ； ； ； 。 裝修過程中 對 物業(yè)結構、設備、設施 進行 防損監(jiān)督 的重要性。 在物業(yè)裝修過程中，物業(yè)的結構、設備、設施的防損監(jiān)督是非常重要的。這一環(huán)節(jié)如果抓的緊、抓的好，就可以有效地防止物業(yè)遭到人為的毀損，并在 所有單元的裝修工程結束以后仍然使其保持完好如初。反之，如果監(jiān)督不嚴，管理失當，致使物業(yè)經歷一場隨心所欲的野蠻裝修以后，勢必會使整個物業(yè)傷筋動骨、暗傷累累，從而使該物業(yè)大傷元氣，縮短使用年限，降低抗震能力，增加日后維修支出，造成一系列的后遺癥。 安全管理制度和防范措施 的主要內容 、防盜報警器等安全防范設備； ，做好其雇員的身份證備檔工作； ，每天安排保安人員對商場進行全方位巡查，并對重要部位進行重 點巡查 ； ，特別要注意監(jiān)控收銀處、各樓梯口、走廊、電梯內等重點部位； ； ，詳細了解、掌握