【正文】 錄本次所花費(fèi)的金額，業(yè)主便可隨時(shí)抽身離去。至于帳目，計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)會(huì)自動(dòng)每月進(jìn)行一次結(jié)算，并以書(shū)面通知的形式告知業(yè)主 ，而業(yè)主只需按時(shí)交付款項(xiàng)即可，若業(yè)主對(duì)款項(xiàng)存在疑問(wèn)可前往物業(yè)管理處進(jìn)行查詢。會(huì)所消費(fèi)服務(wù)流程：娛樂(lè)消遣利用卡、讀卡機(jī)進(jìn)入會(huì)所消費(fèi)結(jié)束讀卡輸入信息消費(fèi)付帳168。與物業(yè)管理收費(fèi)結(jié)合IC卡具多方面功能，可以根據(jù)業(yè)主的意愿或要求，限制或停止某一方面功能的使用，如業(yè)主不愿到會(huì)所消費(fèi)或不使用停車(chē)場(chǎng)的，管理處可以限制或停止該卡在會(huì)所消費(fèi)或停車(chē)場(chǎng)使用方面的功能，因?yàn)檫@些功能的保留可能會(huì)多收一些管理費(fèi)用?！耙豢ㄍā钡氖褂眠€會(huì)與物業(yè)管理收費(fèi)結(jié)合起來(lái)。物業(yè)管理費(fèi)用的收取一直來(lái)都較為棘手，兩者相結(jié)合，將有利于敦促業(yè)主繳交管理費(fèi)用。物業(yè)管理收費(fèi)基本上是由銀行托收，每月一清，若業(yè)主無(wú)故欠費(fèi)，且不能按時(shí)補(bǔ)交的，物業(yè)管理處有權(quán)也有能力對(duì)該類業(yè)主所持的IC卡的功能予以限制使用或停止使用，直到繳清有關(guān)費(fèi)用為止。這對(duì)物業(yè)管理處的收費(fèi)工作起到一定的促進(jìn)作用。第四單元 財(cái)務(wù)收支預(yù)算分析第一節(jié) 擬定管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)多層（6，960平方米） 月。小高層（21，020平方米） 月。高層（21,020平方米） 月。商鋪 （1135平方米） 月。第二節(jié) 財(cái)務(wù)預(yù)算分析一、 籌辦期投入預(yù)算序號(hào)項(xiàng) 目 名 稱計(jì) 算 方 法金額（元/年）備 注1籌辦期人員工資（含福利費(fèi)、保險(xiǎn)、雙薪）1人5000元/人月+1人4000元/人月6個(gè)月+5人3000元/人月3個(gè)月+2人2800元/人月+12人600元/人月1個(gè)月111,8002聘用人員培訓(xùn)、辦證費(fèi)100元/人21人2,100平均數(shù)3公共管理制度手冊(cè)a50元/戶336戶18,4804人員服裝費(fèi)1）護(hù)管員1000元/人12人12,0002）其他人員1200元/人9人10,8005辦公設(shè)備1）辦公固定資產(chǎn)64,4002）開(kāi)辦文具1,0456通訊器材24,4007停車(chē)場(chǎng)費(fèi)用1）批文30元/位276個(gè)8,2802）執(zhí)照1,5008維修工具25,4009小 計(jì)1+2+3+4+5+6+7+8280,20510不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用（9）10%28,020合 計(jì)9+10308,225二、 經(jīng)營(yíng)費(fèi)用預(yù)算序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)算方法金額（元/年）備注一行政費(fèi)用人員工資（含保險(xiǎn)、福利、雙薪）66，600元/月12月/年799,200辦公費(fèi)用1）手機(jī)費(fèi)450元/月12月/年5,4002）電話費(fèi)150元/ 臺(tái)月4臺(tái)12月/年7,2003）辦公用品消耗人均月25元15人12月/年4,500員工培訓(xùn)費(fèi)用300元/年3人900日常社區(qū)文化活動(dòng)費(fèi)用50元/戶年336戶16,800市內(nèi)交通費(fèi)200元/人年5人1,000交際應(yīng)酬費(fèi)年收入2‰=1,942,4852‰3,884平均數(shù)小 計(jì)838,884二清潔綠化費(fèi)垃圾清運(yùn)費(fèi)190元/桶次月1站4桶/站2次12月/年18,240清潔綠化（清潔外包）21000元/月12月年252,000小 計(jì)270,240三公共電費(fèi)管理處及會(huì)所用電29,843小區(qū)道路照明1）路燈2個(gè)/盞10小時(shí)/天40盞365天/年22,4842）射燈6盞2個(gè)/盞3小時(shí)/天365天/年1,5633）圍墻燈30盞10小時(shí)/天365天/年3,066電梯用電12KW/臺(tái)14臺(tái)365天/年171,696小區(qū)樓道照明用電(12戶3人4戶)次/天24盞365天/年+(288戶3人4戶) 365天/年（多層平均每樓道12戶每戶3人每人每天使用4次電燈，經(jīng)過(guò)層數(shù)取平均數(shù)1/2。小高層及高層每戶3人每人每天使用4次電燈，經(jīng)過(guò)電梯到達(dá)自家樓層。）2,649地下車(chē)庫(kù)照明用電0．04kw/盞10小時(shí)50盞365天/年5,其他設(shè)施用電5盞365天/年1,小計(jì)237,496四公共水費(fèi)綠化用水200噸/月12月/年6,480管理處用水50噸/月12月/年1,6208,100五電梯保險(xiǎn)費(fèi)16臺(tái)1,000元/年16,000六維修養(yǎng)護(hù)電梯維護(hù)1,000元/月臺(tái)16臺(tái)12月/年192,000房屋維護(hù)50元/戶年336戶16,800電氣維護(hù)（含智能系統(tǒng)）30元/戶年336戶10,080給排水維護(hù)（含消防水）10元/戶年336戶3,360小計(jì)222,240調(diào)整小計(jì)房屋本體維修基金的30%從第二年起可用于沖減零星維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)：138,64830%=41,594（首年保修期按30%計(jì)算為：222,43830%=66,731）180,844七攤銷固定資產(chǎn)折舊按5年提折舊，保留10%殘值64,40090%247。5年11,592見(jiàn)籌辦期投入預(yù)算開(kāi)辦費(fèi)攤銷(308,225－64,400)元247。5年48,765小計(jì)60,357八自有固定資產(chǎn)維修或更新年按10%計(jì),即64,40010%6,440九泳池維護(hù)費(fèi)4,000元/月12月48,000十（一）+（二）+（三）+（四）+（五）+（六）+（七）+（八）+（九）1,666,361首年：1,552,248十一其它不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用占以上費(fèi)用2%,即(十)2%33,327首年：31,044十二小計(jì)(十)＋(十一)1,699,688首年：1,583,292十三管理者酬金年收入10%=1,942,48510%（平均值）194,248首年：194,248合計(jì)(十二)＋(十三)1,893,936首年：1,777,540三、 經(jīng)營(yíng)收入預(yù)算住宅管理費(fèi)收入根據(jù)市住宅局[1996]124號(hào)文件規(guī)定，空置房屋的管理費(fèi)按收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)第一年支付50%，第二年支付75%，第三年以后按100%，由發(fā)展商招商地產(chǎn)支付。1）、按100%入伙率計(jì)住宅管理費(fèi)收入：即：住宅面積收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（取平均面積計(jì)算）① 多層6，960平方米月12月/年=100，224② 小高層 21，020平方米月12月/年=655,824 ③高層 21,020平方米月12月/年=706,272 小計(jì)：1,462，3202）、預(yù)測(cè)住宅管理費(fèi)收入年份入伙率（%）空置率（%）管理費(fèi)空置費(fèi)合計(jì)備注第一年7030%1,023,624219,3481,242,972取平均值計(jì)算第二年8020%1,169,856219,3481,389,204第三年955%1,389,20473,1161,462,320合計(jì)3,582,684511,8124,094,496商鋪管理費(fèi)收入●?！裆啼伿杖?12月=61,328元年份出租率（%）空置率（%）管理費(fèi)空置費(fèi)合計(jì)第一年80%20%49，0636，13355，169第二年90%10%55，1954，60059，795第三年100%——61，328——61，328合計(jì)165，58610，700176，319停車(chē)場(chǎng)收入1）、停車(chē)場(chǎng)車(chē)位及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)● 雍華府停車(chē)位276個(gè)● 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為200元/位月● 停車(chē)費(fèi)收入為：276個(gè)200元12月=662，400單位：元/年年份使用率空置率停車(chē)費(fèi)第一年60%40%397，440第二年85%15%563，040第三年90%10%596，160合計(jì)1，556，640預(yù)測(cè)經(jīng)營(yíng)收入年份住宅管理費(fèi)商鋪管理費(fèi)停車(chē)場(chǎng)合計(jì)第一年1,242,97255，196397,4401,695,608第二年1,389,20459，795563,0402,012,039第三年1,462,32061，328596,1602,119,808合計(jì)4,094,496176，3191,556,6405,827,455四：財(cái)務(wù)分析 財(cái)務(wù)收支狀況年份經(jīng)營(yíng)收入經(jīng)營(yíng)支出經(jīng)營(yíng)節(jié)余稅金（5．2%）經(jīng)營(yíng)費(fèi)用第一年1,695,60888,1711,777,540—170,103第二年2,012,039104,6261,893,93613,477第三年2,119,808110,2301,893,936115,642合計(jì)5,827,455303,0275,565,412—40,984財(cái)務(wù)收支狀況圖 金額（萬(wàn)） 綜合分析1） 經(jīng)營(yíng)收入分析 經(jīng)營(yíng)收入情況表 單位：萬(wàn)元項(xiàng)目第一年第二年第三年經(jīng)營(yíng)收入較第一年增減——%%從上表可看出,%；，%，主要原因是：(1)由于第一年入伙率70%，直接影響經(jīng)營(yíng)收入。并且，空置費(fèi)第一年只按50%，也間接影響經(jīng)營(yíng)收入。第二年入伙率上升為80%，%。到第三年達(dá)95%，%，都是增加收入的重要因素。(2)，%；，%。(3)，%；，%。2)經(jīng)營(yíng)成本分析 經(jīng)營(yíng)成本情況表 單位:元項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本其中工資及福利其中清潔綠化其中電費(fèi)其中維護(hù)費(fèi)其中管理者酬金其中其他金額占比重100%%%%%%%預(yù)測(cè)的經(jīng)營(yíng)成本三年來(lái)基本控制在同一費(fèi)用范圍內(nèi)，成本構(gòu)成分別為：%，所占比重合理；%，比公司現(xiàn)狀偏高，主要是雍華府每棟樓大堂、走道都采用大理石地面，清潔保養(yǎng)費(fèi)用比普通地面相對(duì)較高；%，比一般小區(qū)電費(fèi)耗用多，主要是電梯、會(huì)所設(shè)施耗電，泳池循環(huán)水系統(tǒng)耗電及噴泉水系統(tǒng)耗電等；因比普通小區(qū)配套設(shè)施多，%，屬合理開(kāi)支；%，同按成本計(jì)算相當(dāng)，屬合理提?。?，比較低，主要是我司規(guī)模效應(yīng)的結(jié)果，就近小區(qū)的各種管理資源合理調(diào)配，有效控制了不必要費(fèi)用的發(fā)生。3） 收支節(jié)余分析項(xiàng)目第一年第二年第三年累計(jì)經(jīng)營(yíng)收入經(jīng)營(yíng)成本稅金收支節(jié)余——較上年增減——%%—— 第一年收支節(jié)余為—,出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)虧損；，開(kāi)始盈利,%；，進(jìn)一步盈利，%，主要原因是：（1）入伙率不斷提高，由第一年的70%上升到第二年的80%，第三年的95%，相應(yīng)管理費(fèi)用收入增加。（2）停車(chē)位使用率由第一年的60%上升到第二年的85%，第三年的90%，相應(yīng)停車(chē)費(fèi)收入增加。（3）經(jīng)營(yíng)成本三年基本持平，控制成本方面公司規(guī)模效應(yīng)起到重要作用。 雍華府三年的物業(yè)管理財(cái)務(wù)收支狀況，總體勢(shì)頭良好，第一年出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)虧損，從第二年開(kāi)始盈利，有了經(jīng)濟(jì)效益確保小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量不斷提高，最終肯定雍華府管理服務(wù)的社會(huì)效益。第五單元 與發(fā)展商的配套服務(wù)物業(yè)管理伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而萌生，是房地產(chǎn)業(yè)的延伸性服務(wù)，她提供的管理和服務(wù)作為房地產(chǎn)中開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一項(xiàng)有效的補(bǔ)充，與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有著一種承前啟后的內(nèi)在聯(lián)系，并能促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的良性循環(huán)。因而，地產(chǎn)商也成了物業(yè)管理者的服務(wù)對(duì)象，確切地說(shuō)，物業(yè)管理是發(fā)展商的配套服務(wù)。第一節(jié) 物業(yè)管理的前期介入雍華府是招商地產(chǎn)的一個(gè)精品杰作，祥融物業(yè)將充分運(yùn)用在招商海月花園的物業(yè)管理前期介入經(jīng)驗(yàn)，圍繞“大地產(chǎn)戰(zhàn)略”，在雍華府的前期管理中，為開(kāi)發(fā)商、業(yè)主提供全方位的物業(yè)管理服務(wù)，達(dá)到發(fā)展商、業(yè)主、物業(yè)公司“三贏”的目標(biāo)。雍華府的物業(yè)管理前期介入將在規(guī)范的程序中進(jìn)行，在獲得雍華府的物業(yè)管理權(quán)后，我們將提前與發(fā)展商簽定物業(yè)管理合同書(shū)，同時(shí)在發(fā)展商售樓過(guò)程中，我們或?qū)⑽邪l(fā)展商與每一位前來(lái)購(gòu)房的準(zhǔn)業(yè)主簽定《前期物業(yè)管理協(xié)議》。代發(fā)展商業(yè) 主物業(yè)公司簽定前期物業(yè)管理協(xié)議雍華府物業(yè)管理前期介入的主要工作:發(fā)展商、業(yè)主、物業(yè)公司“三贏”業(yè)主聯(lián)誼會(huì)物業(yè)管理知識(shí)咨詢工程的跟進(jìn)樓房的驗(yàn)收反饋跟蹤意見(jiàn)或建議施工現(xiàn)場(chǎng)管理售樓處服務(wù)提前培訓(xùn)高素質(zhì)人才一、 業(yè)務(wù)工作的前期介入l 售樓處的服務(wù)：售樓處是地產(chǎn)公司為雍華府對(duì)外宣傳、展現(xiàn)實(shí)力的窗口，祥融物業(yè)定將精心、細(xì)致地以星級(jí)灑店的標(biāo)準(zhǔn)做好售樓處的服務(wù)工作：充分展示大地產(chǎn)下的“祥融”品牌，增強(qiáng)樓盤(pán)的吸引力；由