【正文】 地區(qū) 、 縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處 （ 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府 ） 的指導(dǎo)監(jiān)督下 ， 做好業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)清算工作 。 第五節(jié) 組建業(yè)主委員會(huì) 一 、 業(yè)主委員會(huì)的成立 ?業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，委員可以連選連任 ?報(bào)送物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案 業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì) ?業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu) 組建業(yè)主委員會(huì) 二 、 業(yè)主委員會(huì)委員 （ 一 ） 業(yè)主委員會(huì)委員的人數(shù) 5至 15名組成，具體由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則給定。 （二）業(yè)主委員會(huì)委員的條件 本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主； 遵守國家有關(guān)法律 、 法規(guī)； 組建業(yè)主委員會(huì) 遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則 、 業(yè)主公約 ， 模范履行義務(wù)； 熱心公益事業(yè) ， 責(zé)任心強(qiáng) ， 公正廉潔 ， 有社會(huì)公信力； 具有一定組織能力。 （三）業(yè)主委員會(huì)委員的職責(zé) 詳見第二章的有關(guān)內(nèi)容 組建業(yè)主委員會(huì) （ 四 ） 業(yè)主委員會(huì)委員資格的終止 因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的； 無故缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議連續(xù)三次以上的； 因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的； 有犯罪行為的； 以書面形式向業(yè)主大會(huì)提出辭呈的； 拒不履行業(yè)主義務(wù)的； 其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的。 組建業(yè)主委員會(huì) 三 、 業(yè)主委員會(huì)的組織結(jié)構(gòu) 一般設(shè)主任 、 副主任 、 執(zhí)行秘書 、 委員若干 四 、 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議 （ 一 ） 例會(huì) 由業(yè)主委員會(huì)章程規(guī)定 （ 二 ） 特別會(huì)議 經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會(huì)委員提議或業(yè)主委員會(huì)主任認(rèn)為有必要的 ， 應(yīng)當(dāng)及時(shí)召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議 。 組建業(yè)主委員會(huì) 五 、 業(yè)主委員會(huì)章程 業(yè)主委員會(huì)章程，是關(guān)于業(yè)主委員會(huì)選舉、產(chǎn)生、活動(dòng)和行使權(quán)利、義務(wù)，保證業(yè)主權(quán)益的準(zhǔn)則。 ?業(yè)主委員會(huì)成立的宗旨及目的； ?業(yè)主委員會(huì)成員的選舉方式及任期； 組建業(yè)主委員會(huì) ?業(yè)主委員會(huì)主要職責(zé) 、 權(quán)利和義務(wù)； ?業(yè)主委員會(huì)會(huì)議召開方式； ?業(yè)主委員會(huì)的經(jīng)費(fèi)及辦公用房來源； ?業(yè)主委員會(huì)的成立及解散方式； ?有關(guān)補(bǔ)充說明 。 組建業(yè)主委員會(huì) 六、業(yè)主委員會(huì)的效力 ?業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席 ?作出決定必須經(jīng)全體委員人數(shù)半數(shù)以上同意 ?業(yè)主委員會(huì)的決定對全體業(yè)主及物業(yè)管理企業(yè)具有約束力。 第六節(jié) 物業(yè)的日常綜合管理與經(jīng)營 一 、 房屋及公共設(shè)施設(shè)備管理 （一）房產(chǎn)狀況管理 （二）房屋及其設(shè)備的維護(hù)和修繕 （三）市政公用設(shè)施的維護(hù)與修繕 二 、 環(huán)境衛(wèi)生管理 （ 一 ） 樓宇公共部分部位 （ 二 ） 區(qū)域內(nèi)的公共場地 物業(yè)的綜合管理與經(jīng)營 三 、 綠化管理 （ 一 ） 園林綠地的設(shè)計(jì)和營造 （ 二 ） 已有綠地的日常養(yǎng)護(hù) （三）管理區(qū)域內(nèi)的綠化維護(hù) 物業(yè)的綜合管理與經(jīng)營 四 、 物業(yè)安全管理 （ 一 ） 治安防范 治安防范工作綜述 案件防范、正常的生活、工作、秩序維持 治安防范機(jī)構(gòu)設(shè)置 保安設(shè)施與裝置 治安防范的基本制度 部門內(nèi)部制度、住（用）戶應(yīng)遵守的規(guī)定 物業(yè)的綜合管理與經(jīng)營 物業(yè)管理中的 “ 保安 ” ,應(yīng)該理解為物業(yè)使用創(chuàng)造方便、安全的條件，以及維護(hù)小區(qū)公共秩序的良好與穩(wěn)定，而不是指廣義上社會(huì)安全。保安服務(wù)的范圍是指為維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域的秩序而實(shí)施的防范性安全保衛(wèi)活動(dòng)。物業(yè)管理企業(yè)不承擔(dān)使用人的人身安全保險(xiǎn)責(zé)任。對于業(yè)主使用人的人身、財(cái)產(chǎn)損害賠償責(zé)任，可由物業(yè)管理公司與業(yè)主、使用人在物業(yè)管理服務(wù)合同中特別約定，沒有特別約定的，物業(yè)管理公司不承擔(dān)業(yè)主、使用人的人身、財(cái)產(chǎn)損害賠償責(zé)任。 物業(yè)的綜合管理與經(jīng)營 （ 二 ） 消防管理 隊(duì)伍落實(shí)、制度落實(shí)、器材落實(shí) 消防宣傳教育 建立高素質(zhì)的專群結(jié)合的消防隊(duì)伍（義務(wù)消防隊(duì) 10%） 制定消防規(guī)章 消防設(shè)施、器材的配備與管理 緊急情況下的疏散 物業(yè)的綜合管理與經(jīng)營 （三）車輛道路管理 1 、道路管理：維修、改造及新建 交通管理：處理好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)人、車、路的關(guān)系。 車輛管理：主要是車輛安全管理 物業(yè)的綜合管理與經(jīng)營 停車場管理 （ 1）場內(nèi)車位劃分要明確 （ 2）場內(nèi)行駛標(biāo)志要清楚 （ 3）進(jìn)出停車場管理要嚴(yán)格 （ 4）車輛防盜和防損壞措施要得力 物業(yè)的綜合管理與經(jīng)營 五、物業(yè)綜合經(jīng)營服務(wù) （一）物業(yè)綜合經(jīng)營服務(wù)的原則 有償原則 競爭原則 服務(wù)原則 （二）物業(yè)綜合服務(wù)經(jīng)營思路 承包經(jīng)營思路 開拓經(jīng)營項(xiàng)目和內(nèi)容的經(jīng)營思路 第六章 物業(yè)管理資金管理 ? 物業(yè)管理資金籌措原則 ? 籌措物業(yè)管理資金計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的核算辦法 ? 物業(yè)管理資金的主要籌措渠道 ? 物業(yè)管理資金的使用與管理 物業(yè)管理資金管理 一、物業(yè)管理資金籌措原則 （一） “ 量入為出 ” 原則 （二）收支平衡，保本微利原則 （三）相對穩(wěn)定、適當(dāng)調(diào)整原則 二、籌措物業(yè)管理資金計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的核算辦法 （一）成本法 （二）對比法 （三）經(jīng)驗(yàn)法 （四）綜合法 物業(yè)管理資金管理 三 、 物業(yè)管理資金的主要籌措渠道 （ 一 ） 物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金 （ 二 ） 物業(yè)服務(wù)費(fèi) 物業(yè)服務(wù)費(fèi)是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定 ， 對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修 、 養(yǎng)護(hù) 、 管理 ， 維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序 ， 向業(yè)主所收取的費(fèi)用 。 包干制、酬金制 物業(yè)管理資金管理 包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi) ， 盈余或虧損均由物管企業(yè)承擔(dān) 。 酬金制是指預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或約定數(shù)額提取酬金支付給物管企業(yè) ， 其余或者不足均由業(yè)主享有或承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式 。 物業(yè)管理資金管理 ? 實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。 ? 實(shí)物物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物管企業(yè)的酬金。 物業(yè)管理資金管理 物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分： l、 管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等； 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)； 物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用； 物業(yè)管理資金管理 物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用； 物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用； 辦公費(fèi)用； 物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊； 物業(yè)共用部位 、 共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)； 經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。 物業(yè)管理資金管理 （ 三 ） 物業(yè)管理經(jīng)營性收入 （ 四 ） 國家財(cái)政來源 四 、 物業(yè)管理資金的使用與管理 （ 一 ） 維修基金的使用與管理 一般由售房單位代收 ， 所有權(quán)屬購房者 ， 不隨人走 ， 只有當(dāng)房屋滅失時(shí)才進(jìn)行分割 。 物業(yè)管理資金管理 （ 二 ） 物業(yè)服務(wù)費(fèi)的使用與管理 由物業(yè)管理公司支配 ， 但應(yīng)當(dāng)定期公布有關(guān)收支帳目 ， 接受業(yè)主 、 業(yè)主委員會(huì) 、 業(yè)主大會(huì)監(jiān)督 。 （ 三 ） 其他資金的使用與管理 (經(jīng)營性收入 、利息 、 滯納金 、 賠款等 ) 用于滾存相關(guān)專項(xiàng)維修資金