【正文】 地區(qū) 、 縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處 （ 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府 ） 的指導監(jiān)督下 ， 做好業(yè)主共同財產清算工作 。 第五節(jié) 組建業(yè)主委員會 一 、 業(yè)主委員會的成立 ?業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產生，委員可以連選連任 ?報送物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門備案 業(yè)主委員會的性質 ?業(yè)主大會的執(zhí)行機構 組建業(yè)主委員會 二 、 業(yè)主委員會委員 （ 一 ） 業(yè)主委員會委員的人數(shù) 5至 15名組成，具體由業(yè)主大會議事規(guī)則給定。 （二）業(yè)主委員會委員的條件 本物業(yè)管理區(qū)域內具有完全民事行為能力的業(yè)主； 遵守國家有關法律 、 法規(guī)； 組建業(yè)主委員會 遵守業(yè)主大會議事規(guī)則 、 業(yè)主公約 ， 模范履行義務； 熱心公益事業(yè) ， 責任心強 ， 公正廉潔 ， 有社會公信力； 具有一定組織能力。 （三）業(yè)主委員會委員的職責 詳見第二章的有關內容 組建業(yè)主委員會 （ 四 ） 業(yè)主委員會委員資格的終止 因物業(yè)轉讓、滅失等原因不再是業(yè)主的； 無故缺席業(yè)主委員會會議連續(xù)三次以上的； 因疾病等原因喪失履行職責能力的； 有犯罪行為的； 以書面形式向業(yè)主大會提出辭呈的； 拒不履行業(yè)主義務的； 其他原因不宜擔任業(yè)主委員會委員的。 組建業(yè)主委員會 三 、 業(yè)主委員會的組織結構 一般設主任 、 副主任 、 執(zhí)行秘書 、 委員若干 四 、 業(yè)主委員會會議 （ 一 ） 例會 由業(yè)主委員會章程規(guī)定 （ 二 ） 特別會議 經三分之一以上業(yè)主委員會委員提議或業(yè)主委員會主任認為有必要的 ， 應當及時召開業(yè)主委員會會議 。 組建業(yè)主委員會 五 、 業(yè)主委員會章程 業(yè)主委員會章程，是關于業(yè)主委員會選舉、產生、活動和行使權利、義務，保證業(yè)主權益的準則。 ?業(yè)主委員會成立的宗旨及目的； ?業(yè)主委員會成員的選舉方式及任期； 組建業(yè)主委員會 ?業(yè)主委員會主要職責 、 權利和義務； ?業(yè)主委員會會議召開方式； ?業(yè)主委員會的經費及辦公用房來源； ?業(yè)主委員會的成立及解散方式； ?有關補充說明 。 組建業(yè)主委員會 六、業(yè)主委員會的效力 ?業(yè)主委員會會議應當有過半數(shù)委員出席 ?作出決定必須經全體委員人數(shù)半數(shù)以上同意 ?業(yè)主委員會的決定對全體業(yè)主及物業(yè)管理企業(yè)具有約束力。 第六節(jié) 物業(yè)的日常綜合管理與經營 一 、 房屋及公共設施設備管理 （一）房產狀況管理 （二）房屋及其設備的維護和修繕 （三）市政公用設施的維護與修繕 二 、 環(huán)境衛(wèi)生管理 （ 一 ） 樓宇公共部分部位 （ 二 ） 區(qū)域內的公共場地 物業(yè)的綜合管理與經營 三 、 綠化管理 （ 一 ） 園林綠地的設計和營造 （ 二 ） 已有綠地的日常養(yǎng)護 （三）管理區(qū)域內的綠化維護 物業(yè)的綜合管理與經營 四 、 物業(yè)安全管理 （ 一 ） 治安防范 治安防范工作綜述 案件防范、正常的生活、工作、秩序維持 治安防范機構設置 保安設施與裝置 治安防范的基本制度 部門內部制度、?。ㄓ茫魬袷氐囊?guī)定 物業(yè)的綜合管理與經營 物業(yè)管理中的 “ 保安 ” ,應該理解為物業(yè)使用創(chuàng)造方便、安全的條件，以及維護小區(qū)公共秩序的良好與穩(wěn)定，而不是指廣義上社會安全。保安服務的范圍是指為維護物業(yè)管理區(qū)域的秩序而實施的防范性安全保衛(wèi)活動。物業(yè)管理企業(yè)不承擔使用人的人身安全保險責任。對于業(yè)主使用人的人身、財產損害賠償責任，可由物業(yè)管理公司與業(yè)主、使用人在物業(yè)管理服務合同中特別約定，沒有特別約定的，物業(yè)管理公司不承擔業(yè)主、使用人的人身、財產損害賠償責任。 物業(yè)的綜合管理與經營 （ 二 ） 消防管理 隊伍落實、制度落實、器材落實 消防宣傳教育 建立高素質的專群結合的消防隊伍（義務消防隊 10%） 制定消防規(guī)章 消防設施、器材的配備與管理 緊急情況下的疏散 物業(yè)的綜合管理與經營 （三）車輛道路管理 1 、道路管理：維修、改造及新建 交通管理：處理好物業(yè)管理區(qū)域內人、車、路的關系。 車輛管理：主要是車輛安全管理 物業(yè)的綜合管理與經營 停車場管理 （ 1）場內車位劃分要明確 （ 2）場內行駛標志要清楚 （ 3）進出停車場管理要嚴格 （ 4）車輛防盜和防損壞措施要得力 物業(yè)的綜合管理與經營 五、物業(yè)綜合經營服務 （一）物業(yè)綜合經營服務的原則 有償原則 競爭原則 服務原則 （二）物業(yè)綜合服務經營思路 承包經營思路 開拓經營項目和內容的經營思路 第六章 物業(yè)管理資金管理 ? 物業(yè)管理資金籌措原則 ? 籌措物業(yè)管理資金計費標準的核算辦法 ? 物業(yè)管理資金的主要籌措渠道 ? 物業(yè)管理資金的使用與管理 物業(yè)管理資金管理 一、物業(yè)管理資金籌措原則 （一） “ 量入為出 ” 原則 （二）收支平衡，保本微利原則 （三）相對穩(wěn)定、適當調整原則 二、籌措物業(yè)管理資金計費標準的核算辦法 （一）成本法 （二）對比法 （三）經驗法 （四）綜合法 物業(yè)管理資金管理 三 、 物業(yè)管理資金的主要籌措渠道 （ 一 ） 物業(yè)共用部位共用設施設備維修基金 （ 二 ） 物業(yè)服務費 物業(yè)服務費是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定 ， 對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修 、 養(yǎng)護 、 管理 ， 維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序 ， 向業(yè)主所收取的費用 。 包干制、酬金制 物業(yè)管理資金管理 包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務費 ， 盈余或虧損均由物管企業(yè)承擔 。 酬金制是指預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或約定數(shù)額提取酬金支付給物管企業(yè) ， 其余或者不足均由業(yè)主享有或承擔的物業(yè)服務計費方式 。 物業(yè)管理資金管理 ? 實行物業(yè)服務費用包干制的，物業(yè)服務費用的構成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。 ? 實物物業(yè)服務費用酬金制的，預收的物業(yè)服務資金包括物業(yè)服務支出和物管企業(yè)的酬金。 物業(yè)管理資金管理 物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構成一般包括以下部分： l、 管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等； 物業(yè)共用部位、共用設施設備日常運行、維護費； 物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用； 物業(yè)管理資金管理 物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用； 物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用； 辦公費用； 物業(yè)管理企業(yè)固定資產折舊； 物業(yè)共用部位 、 共用設施設備及公眾責任保險費； 經業(yè)主同意的其它費用。 物業(yè)管理資金管理 （ 三 ） 物業(yè)管理經營性收入 （ 四 ） 國家財政來源 四 、 物業(yè)管理資金的使用與管理 （ 一 ） 維修基金的使用與管理 一般由售房單位代收 ， 所有權屬購房者 ， 不隨人走 ， 只有當房屋滅失時才進行分割 。 物業(yè)管理資金管理 （ 二 ） 物業(yè)服務費的使用與管理 由物業(yè)管理公司支配 ， 但應當定期公布有關收支帳目 ， 接受業(yè)主 、 業(yè)主委員會 、 業(yè)主大會監(jiān)督 。 （ 三 ） 其他資金的使用與管理 (經營性收入 、利息 、 滯納金 、 賠款等 ) 用于滾存相關專項維修資金