【正文】 會(huì)議 。 成立業(yè)主大會(huì) 出席業(yè)主大會(huì)的資格 (1) 產(chǎn)權(quán)人擁有出席大會(huì)和作為會(huì)議代表的各種權(quán)利 (2) 使用人可以出席大會(huì) ， 但其權(quán)利應(yīng)有一定限制 (3) 開發(fā)企業(yè) 、 建設(shè)單位可以出席大會(huì) ， 同樣權(quán)利應(yīng)有一定限制 成立業(yè)主大會(huì) 業(yè)主投票權(quán)數(shù)的確定 住宅產(chǎn)權(quán)人 ， 一般以戶為單位 ， 表決時(shí)每戶一票；非住宅產(chǎn)權(quán)人可按建筑面積為計(jì)票依據(jù) ， 也可按房間數(shù)為計(jì)票依據(jù) 。 （四）了解用戶的基本情況 住戶基本情況調(diào)查表 備注 通訊地址 產(chǎn)權(quán)性質(zhì) 產(chǎn)權(quán)單位 (人 ) 所住房屋的產(chǎn)權(quán)情況 文化程度 工作單位 職業(yè) 與戶主關(guān)系 姓名 其他家庭成員基本情況 單位電話 文化程度 職務(wù) 通訊地址 工作單位 電話 居住地址 出生年月 性別 戶主姓名 用戶基本情況調(diào)查表 單位名稱 法人代表 單位地址 電話 單位業(yè)務(wù)范圍 單位人數(shù) 安全員姓名 擁有車輛 是否需要存放 房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì) 產(chǎn)權(quán)單位 (人 ) 產(chǎn)權(quán)單位 (人 )電話 產(chǎn)權(quán)單位 (人 )地址 需要保險(xiǎn)的財(cái)產(chǎn) 物業(yè)的接管 （五）建立資料檔案 物業(yè)管理方案 物業(yè)開發(fā)建設(shè)時(shí)的有關(guān)圖紙、報(bào)表及其他資料 物業(yè)管理投招標(biāo)的有關(guān)資料 歷年物業(yè)管理工作報(bào)告和財(cái)務(wù)報(bào)告 物業(yè)住 (用 )戶的有關(guān)資料 第三節(jié) 用戶入伙 一 、 宣傳工作 （ 一 ） 宣傳目的 使用戶了解物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定 ， 有利于今后的管理 。分為五大模塊的要求：質(zhì)量管理體系、管理職責(zé)、資源管理、產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)、測(cè)量分析和改進(jìn)。 參與物業(yè)管理的各個(gè)機(jī)構(gòu) 及其權(quán)利和義務(wù) 五 、 物業(yè)管理企業(yè)及專業(yè)服務(wù)公司 （ 一 ） 物業(yè)管理企業(yè) 物業(yè)管理企業(yè)是指按合法程序并具備相應(yīng)資質(zhì)條件的經(jīng)營(yíng)物業(yè)管理業(yè)務(wù)的企業(yè)性經(jīng)濟(jì)實(shí)體。物業(yè)管理概論 主要內(nèi)容 ? 緒論 ? 物業(yè)管理的基本結(jié)構(gòu) ? 物業(yè)管理企業(yè) ? 物業(yè)管理主要運(yùn)作環(huán)節(jié) ? 物業(yè)管理資金管理 第一章 緒論 ? 物業(yè)管理的概念 ? 物業(yè)管理的特點(diǎn)與原則 ? 物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展 第一節(jié) 物業(yè)管理的概念 一、物業(yè)與物業(yè)管理 （ 一 ） 物業(yè)的概念 概念 所謂物業(yè)管理中的物業(yè)是指已建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地。 物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利： （ 1） 根據(jù)有關(guān)法規(guī)并結(jié)合實(shí)際情況制定管理辦法； 參與物業(yè)管理的各個(gè)機(jī)構(gòu) 及其權(quán)利和義務(wù) （ 2）依照物業(yè)服務(wù)合同和管理辦法對(duì)物業(yè)實(shí)施管理； （ 3） 依照合同及有關(guān)法律法規(guī)收取物業(yè)管理費(fèi)； （ 4） 制止違反規(guī)章制度的行為 ； （ 5） 要求業(yè)主委員會(huì)協(xié)助物業(yè)管理工作； （ 6） 選聘專業(yè)性服務(wù)公司承擔(dān)專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)； （ 7）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。 物業(yè)管理企業(yè) （三）推行 ISO9000的作用 實(shí)施 ISO9000是物業(yè)管理市場(chǎng)化、推行競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的必然。 （二）宣傳方法 發(fā)放用戶須知 發(fā)放用戶手冊(cè) 放錄像片 辦學(xué)習(xí)班 用戶入伙 二 、 簽訂業(yè)主公約 業(yè)主公約是一份由業(yè)主承諾，并對(duì)全體業(yè)主均有約束力的有關(guān)物業(yè)管理、使用、維修、保養(yǎng)等方面的權(quán)利與義務(wù)的行為準(zhǔn)則。 成立業(yè)主大會(huì) 業(yè)主大會(huì)議程 (1) 聽取物業(yè)管理前期工作報(bào)告； (2) 選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)； (3) 審議會(huì)議有關(guān)文件 (業(yè)主公約 、 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則等 )； (4) 其他有關(guān)物業(yè)管理的事項(xiàng) 。 組建業(yè)主委員會(huì) 五 、 業(yè)主委員會(huì)章程 業(yè)主委員會(huì)章程，是關(guān)于業(yè)主委員會(huì)選舉、產(chǎn)生、活動(dòng)和行使權(quán)利、義務(wù)，保證業(yè)主權(quán)益的準(zhǔn)則。 （ 三 ） 其他資金的使用與管理 (經(jīng)營(yíng)性收入 、利息 、 滯納金 、 賠款等 ) 用于滾存相關(guān)專項(xiàng)維修資金 。 組建業(yè)主委員會(huì) 六、業(yè)主委員會(huì)的效力 ?業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)委員出席 ?作出決定必須經(jīng)全體委員人數(shù)半數(shù)以上同意 ?業(yè)主委員會(huì)的決定對(duì)全體業(yè)主及物業(yè)管理企業(yè)具有約束力。 成立業(yè)主大會(huì) 業(yè)主大會(huì)會(huì)議的效力 業(yè)主大會(huì)的決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力 。 用戶入伙 三、用戶裝修 (一 )物業(yè)裝修特點(diǎn) 物業(yè)裝修多為二次裝修，是在竣工驗(yàn)收合格基礎(chǔ)上進(jìn)行的二次精裝。 實(shí)施 ISO9000是提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的重要保證。 參與物業(yè)管理的各個(gè)機(jī)構(gòu) 及其權(quán)利和義務(wù) （ 二 ） 專業(yè)服務(wù)公司 專業(yè)服務(wù)公司是為物業(yè)管理工作配套服務(wù)的專門機(jī)構(gòu) 。 物業(yè)管理的概念 ? 物業(yè)管理的工作對(duì)象 ： –管理對(duì)象：各類物業(yè) –服務(wù)對(duì)象：物業(yè)所有權(quán)人 （ 業(yè)主 ） 和使用人 物業(yè)管理的概念 ?物業(yè)管理的目標(biāo)： –使物業(yè)發(fā)揮正常使用功能和保持應(yīng)有的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。 參與物業(yè)管理的各個(gè)機(jī)構(gòu) 及其權(quán)利和義務(wù) （ 一 ） 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中 ， 享有下列權(quán)利： 按照物業(yè)服務(wù)合同的約定 ， 接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)； 提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議； 提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議； 參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)； 參與物業(yè)管理的各個(gè)機(jī)構(gòu) 及其權(quán)利和義務(wù) 選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)； 監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作； 監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同； 對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)； 監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金（以下簡(jiǎn)稱專項(xiàng)維修資金）的管理和使用； 法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。 物業(yè)管理企業(yè) 1994版 ISO9000標(biāo)準(zhǔn)已被采用多年，其中，如下三個(gè)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)之一通常被用來(lái)作為外部認(rèn)證之用： ISO9001： 1994《 質(zhì)量體系 設(shè)計(jì)、開發(fā)、生產(chǎn)、安裝和服務(wù)的質(zhì)量保證模式 》 ，用于自身具有產(chǎn)品開發(fā)、設(shè)計(jì)功能的組織； 物業(yè)管理企業(yè) ISO9002： 1994《 質(zhì)量體系 生產(chǎn)、安裝和服務(wù)的質(zhì)量保證模式 》 ，用于自身不具有產(chǎn)品開發(fā)、設(shè)計(jì)功能的組織； ISO9003： 1994《 質(zhì)量體系 最終檢驗(yàn)和試驗(yàn)的質(zhì)量保證模式 》 ，用于對(duì)質(zhì)量保證能力要求相對(duì)較低的組織。 物業(yè)的接管 四 、 物業(yè)接管的步驟和內(nèi)容 （ 一 ） 收集資料 所搜集資料的內(nèi)容： 產(chǎn)權(quán)資料和有關(guān)技術(shù)資料 有關(guān)資料的來(lái)源： 開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主委員會(huì)、產(chǎn)權(quán)管理部門 物業(yè)的接管 （ 二 ） 現(xiàn)場(chǎng)檢查驗(yàn)收 接管驗(yàn)收依據(jù)： 1991年 7月 1日頒布的《 房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) 》 檢查驗(yàn)收的主要內(nèi)容： 主體結(jié)構(gòu) 、 外墻 、 屋面 、 樓地面裝修 、電氣 、 水衛(wèi)消防 、 采暖 、 附屬工程及其它等九項(xiàng) 物業(yè)的接管 交接雙方的責(zé)任 （ 1） 雙方應(yīng)按 《 房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) 》 進(jìn)行檢查驗(yàn)收 （ 2） 新建建筑物應(yīng)執(zhí)行建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定 （ 3） 交付使用后如發(fā)生隱蔽性質(zhì)量事故 ， 應(yīng)會(huì)同有關(guān)部門進(jìn)行分析確定責(zé)任人 物業(yè)的接管 其他注意事項(xiàng) 物業(yè)管理企業(yè)接受的只是對(duì)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)以及政府賦予的有關(guān)其它權(quán)利 物業(yè)的接管 （ 三 ） 核實(shí)原始資料 在現(xiàn)場(chǎng)檢查的同時(shí) ， 要核實(shí)原始資