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正文內(nèi)容

物業(yè)管理知識競賽題庫(編輯修改稿)

2024-07-25 21:40 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 按丙級標(biāo)準(zhǔn)收取管理服務(wù)費。126業(yè)主委員會是否有權(quán)委托會計師事務(wù)所對物業(yè)管理公司進行審計?業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司可以共同委托會計師事務(wù)所對住宅(本體)維修基金和管理服務(wù)費的使用明細(xì)表和收支明細(xì)帳目進行審計。127對物業(yè)公司審計的費用從管理費中支付。128業(yè)主委員委托會計師事務(wù)所會對物業(yè)管理公司進行審計的前提條件是在業(yè)主委員 會與該物業(yè)管理公司之間的委托管理合同依法終止時。;、設(shè)備和公共場所(地)的經(jīng)營收入;;收入。、設(shè)備和公共場所(地)的日常管理、維修和養(yǎng)護費用(包括材料費、公用水電費、設(shè)備損耗費、垃圾清運費、綠化養(yǎng)護費等);、管理處核定人員的津貼工資、福利及辦公、經(jīng)營費用;;施、設(shè)備必要的保險費用和法定稅費;。131管理服務(wù)費不包含業(yè)主與非業(yè)主使用人的人身保險、財產(chǎn)保管保險費用。132收取管理服務(wù)費項目和標(biāo)準(zhǔn)以及每年基本開支的項目和標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主委員會根據(jù)物業(yè)管理公司的資質(zhì)證書等級以及業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的實際需求,參照市物價主管部門和市住宅主管部門的指導(dǎo)收費標(biāo)準(zhǔn)審議確定后,報業(yè)主大會批準(zhǔn)執(zhí)行。133住宅區(qū)管理服務(wù)費的收支帳目由業(yè)主委員會主任和住宅區(qū)管理處主任簽字并加蓋公章后每三個月至少張榜公布一次;年度帳目公布應(yīng)由業(yè)主委員會主任和物業(yè)管理公司法定代表人簽字并加蓋公章后公布。134住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金的所有權(quán)屬住宅區(qū)全體業(yè)主和業(yè)主委員會。135住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金的主管部門市住宅主管部門和區(qū)住宅管理部門。136住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金所說的開發(fā)建設(shè)單位總投資含公用設(shè)施配套費、建造成 本。137住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金所說的重大維修項目的范圍是:區(qū)內(nèi)的非市政道路、路燈、溝、渠、池、井、園林綠化地、地下排水管等;文化娛樂體育場所、停車場、連廊、自行車房(棚)。(不包括產(chǎn)權(quán)不屬于全體業(yè)主共有的物業(yè))。138住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金所說的重大維修項目的標(biāo)準(zhǔn)是:區(qū)內(nèi)道路路面、路基嚴(yán)重?fù)p壞,造成無法通行的;路燈線路需要改造或重新敷設(shè)的;溝、渠、池、井、井壁(面)出現(xiàn)嚴(yán)重斷裂或破損的;園林綠化地樹木、草皮及雕塑、小品等設(shè)施需重新造植或更新改造的;文化娛樂體育場所需改造、改建或因房屋的基礎(chǔ)傾斜造成裂縫或因結(jié)構(gòu)等原因造成柱、梁、板墻、裂縫或嚴(yán)重?fù)p壞的;停車場、連廊、自行車房(棚)需要更新、改造、改建的;地下排水管網(wǎng)大修、更新、改造等。上述范圍之外的由市住宅主管部門確定。139高層住宅區(qū)專用基金的使用比例30%用于本體外公用設(shè)施;其余用于本體共用設(shè) 施的重大維修工程項目。140專用基金不屬于業(yè)主委員會或物業(yè)管理公司的經(jīng)營收入。141專用基金用于住宅區(qū)公用設(shè)施重大維修養(yǎng)護工程項目時,只能使用基金的增值部 分。如增值部分不足,從管理費積累中墊支或由業(yè)主分?jǐn)偂?42物業(yè)管理公司需要使用專用基金時,應(yīng)向業(yè)主委員會提供法定代表人簽字蓋章的 使用申請;該項目有關(guān)圖紙、預(yù)算資料;施工承接單位或人員資質(zhì)資料。143業(yè)主委員會對物業(yè)管理公司使用專用基金的審批程序是:業(yè)主委員會在接到物業(yè)管理公司使用專用基金的申請后14日內(nèi)召集業(yè)主大會審議;同意后,向區(qū)住宅管理部門報送有業(yè)主委員會主任及物業(yè)管理公司法定代表人共同簽字的《住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金使用申請表》;區(qū)住宅管理部門應(yīng)在接到申請表后14日內(nèi)完成審批并將款項撥到物業(yè)管理公司帳戶。144房屋(本體)維修基金屬各類物業(yè)業(yè)主的共有資產(chǎn),以每個單體物業(yè)為單位,由 該單體物業(yè)的所有業(yè)主按各自物業(yè)的建筑面積分擔(dān)和享用。145房屋(本體)維修基金的主管部門是市住宅主管部門;各區(qū)住宅主管部門對轄區(qū) 內(nèi)各類物業(yè)的本體基金的使用和管理指導(dǎo)和監(jiān)督。146業(yè)主繳交房屋(本體)維修基金規(guī)定:業(yè)主自該棟房屋竣工交付使用保修期滿后的第一個月起,按月繳交本體維修基金;業(yè)主發(fā)生變更時原業(yè)主所交的本體基金不予退還。因開發(fā)單位的原因造成空置的房屋,其本體基金由開發(fā)單位繳交。147房屋(本體)維修基金的收取標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行市物業(yè)主管部門頒布的指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)每兩年制訂和發(fā)布一次。各業(yè)主委員會可根據(jù)房屋的使用狀況和本體基金積累狀況,經(jīng)與物業(yè)管理公司協(xié)商后,對本體基金繳交標(biāo)準(zhǔn)作適當(dāng)調(diào)整。148房屋(本體)維修基金的使用原則是:按照取之于民,用之于民的原則,用于房 屋本體共用部位的維修養(yǎng)護。149房屋(本體)維修基金的使用范圍是:共用部位的維修養(yǎng)護由管理處組織實施,其費用從本體基金中支出。共用部位是結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用性質(zhì)的部位、設(shè)施和設(shè)備,包括:房屋的承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、屋蓋、梁、柱、墻體等),抗震結(jié)構(gòu)部位(包括構(gòu)造柱、梁、墻等)、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、公共屋面、本體共用排煙道(管)、電梯、機電設(shè)備、本體消防設(shè)施、公共天線、本體上下水主管道、共用防盜監(jiān)控設(shè)施等。150房屋(本體)維修基金的使用比例:本體基金的30%用于房屋本體共用部位的日常維修和零星小修,其余的70%用于房屋本體共用部位中修以上維護工程(含新增和改造工程,下同);用于中修以上維護工程時,須經(jīng)業(yè)主委員會或該棟50%以上業(yè)主書面同意。151房屋(本體)維修基金維修標(biāo)準(zhǔn):房屋共用部位的大、中、小修標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行國家建 設(shè)部有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。152房屋(本體)維修基金不夠支出時,經(jīng)業(yè)主委員會決定,由全體業(yè)主分?jǐn)偅粏螚澐课荼倔w基金不夠使用時,經(jīng)業(yè)主委員會或該棟50%以上業(yè)主書面同意,由該棟各業(yè)主按規(guī)定分?jǐn)偂?53物業(yè)管理公司之管理處對每年房屋(本體)維修基金的使用應(yīng)于每年12月31日前提出下年度使用本體基金的計劃及預(yù)算,提交業(yè)主委員會審議通過。業(yè)主委員會應(yīng)在收到管理處的計劃及預(yù)算后15日內(nèi)作出答復(fù),逾期視為同意;急修工程應(yīng)在7日內(nèi)答復(fù),逾期視為同意。154如業(yè)主委員會或該棟房屋部分業(yè)主不同意管理處使用本體基金進行中修以上維修工程計劃時,管理處認(rèn)為有充足理由使用,或該項目實施與否涉及國家或特區(qū)城市管理、房屋管理、園林綠化管理等有關(guān)規(guī)定的,可由物業(yè)管理公司申請,經(jīng)區(qū)住宅管理部門核準(zhǔn)后實施。155房屋(本體)維修基金使用之后的手續(xù):日常維護和零星小修由管理處主任簽字,作為本體基金支出記帳憑證;中修以上工程應(yīng)出具“施工項目清單”,由委員會主任或該棟樓長(或20%以上業(yè)主 )、管理處主任簽字,作為本體基金支出記帳憑 證。156房屋(本體)維修基金的帳務(wù)以房屋本體每棟為單位進行專(記)帳管理,并設(shè) 立專用帳號存儲本物業(yè)的本體基金。157房屋(本體)維修基金的監(jiān)督辦法:本體基金的收支項目,由管理處每三個月在各棟房屋的顯著位置公布一次?;饚つ苛忻骰饝?yīng)用的項目、部位、費用支出及證明人、基金余額(單體和全部),并接受有關(guān)部門和業(yè)主的監(jiān)督和質(zhì)詢。158業(yè)主不按規(guī)定繳納基金的,管理處可按法規(guī)政策規(guī)定或委托管理合同、業(yè)主公約 規(guī)定采取相應(yīng)催繳措施。159物業(yè)管理公司及其管理處在使用房屋(本體)維修基金有下列不規(guī)范行為之一的, 市、區(qū)住宅主管部門可依法規(guī)、規(guī)章規(guī)定予以處罰:準(zhǔn);,挪作它用的;目的;。160物業(yè)管理公司及其管理處未按時公布帳目或拒絕查詢的,業(yè)主可以拒繳本體基金。161對房屋(本體)維修基金用于日常小修并超出規(guī)定的本體基金比例的,經(jīng)業(yè)主委員會或所維修養(yǎng)護單棟房屋50%以上業(yè)主同意,日常小修可以超出規(guī)定的本體基 金比例,超出部分可在下年度本體基金的小修費里沖抵,或經(jīng)業(yè)主委員會決定提高本體基金收取標(biāo)準(zhǔn)彌補。162房屋(本體)維修基金征收的具體標(biāo)準(zhǔn)是:本體基金征收標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)物業(yè)的使用年限及新舊程度,維修養(yǎng)護實際需要,并考慮群眾的經(jīng)濟承受能力等因素制定。本體基金可按如下標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主征收(注:房屋保修期內(nèi)不得征收):多層住宅(不帶電梯),高層商住樓、住宅樓(含帶電梯的多層住宅)。其他房屋(含寫字樓、商業(yè)大廈、廠房等)的本體基金標(biāo)準(zhǔn),參照上述規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行,但經(jīng)業(yè)主委員會或多數(shù)業(yè)主同意,征收標(biāo)準(zhǔn)可適當(dāng)上浮,但最高上浮幅度不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的 50%。163房屋(本體)維修基金使用的權(quán)限規(guī)定:動用本體基金,應(yīng)履行規(guī)定的程序和手續(xù),其中:日常維護和零星小修金額在1000元以下的,由物業(yè)管理處負(fù)責(zé)人和本棟房屋樓長共同簽字后支付;用于中修以上維護工程或維修金額1001元以上的,須經(jīng)本棟房屋占60%以上業(yè)主同意后方可使用。 本體基金確實不夠支出時,經(jīng)占60%以上的業(yè)主同意,可由該棟房屋的業(yè)主分?jǐn)偂?64在特區(qū)從事住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)、商住樓、寫字樓等各類物業(yè)及相配套的公用設(shè)施、設(shè)備、公共場地的管理服務(wù)的單位,應(yīng)遵守《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理行業(yè)管理辦法》。165物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)遵守社會化、專業(yè)化、企業(yè)化的原則,保持物業(yè)與城市環(huán)境的整 潔優(yōu)美,保障物業(yè)的安全使用,維護業(yè)主和其他非業(yè)主使用人的合法權(quán)益。166何種物業(yè)可以不采用招標(biāo)的方式確定物業(yè)管理企業(yè) ?物業(yè)由開發(fā)建設(shè)單位自用 的;在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),多層物業(yè)總建筑面積低于五萬平方米的,或高層物業(yè)總建筑面積低于二萬平方米的,或多層、高層混合物業(yè)總建筑面積低于三萬平方米的。前款物業(yè)管理區(qū)域的范圍,由市主管部門會同有關(guān)部門劃定。167物業(yè)管理服務(wù)招標(biāo),可以采取公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)的形式。168物業(yè)管理服務(wù)投標(biāo)書應(yīng)當(dāng)包括:物業(yè)管理處機構(gòu)設(shè)立方案、運作流程及各項管理規(guī)章制度;管理服務(wù)人員配備方案;管理服務(wù)用房及其他物資裝備配置方案;管理服務(wù)費用收支預(yù)算方案;管理服務(wù)分項標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)承諾;社區(qū)文化服務(wù)方案;管理服務(wù)模式設(shè)想等。169物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù),應(yīng)當(dāng)遵循國家有關(guān)的強制性標(biāo)準(zhǔn);沒有國家強制性標(biāo)準(zhǔn)的,應(yīng)當(dāng)符合市主管部門規(guī)定的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。鼓勵物業(yè)管理企業(yè)采用國外先進的管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),提高管理服務(wù)水平。170物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)實施物業(yè)管理的傭金是不得超過物業(yè)管理成本的百分之十。171物業(yè)管理公司派出機構(gòu)物業(yè)管理處下列項目支出列入物業(yè)管理成本,但不得重復(fù)計算:、福利;;;配套設(shè)施日常維修養(yǎng)護費;;折舊及經(jīng)營、辦公費用;;; 調(diào)費。172對物業(yè)管理企業(yè)在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)收取的管理服務(wù)費用及按規(guī)定用于管理服務(wù)的經(jīng)營性收入實行獨立核算。除去管理服務(wù)的成本開支、物業(yè)管理企業(yè)的傭金和依法應(yīng)繳納的稅、費后,有結(jié)余的,應(yīng)轉(zhuǎn)入本物業(yè)管理區(qū)域下年度的管理服務(wù)費用,不得擅自提取或挪作他用。173物業(yè)管理企業(yè)在合理的時間內(nèi)進行的物業(yè)管理活動包括對物業(yè)進行巡視、檢查、或?qū)门涮自O(shè)施、設(shè)備、公共場地和房屋本體共用部位及設(shè)施進行維修養(yǎng)護或改造,或按規(guī)定對物業(yè)的裝修進行監(jiān)管的,業(yè)主或非業(yè)主使用人應(yīng)當(dāng)提供方便并接受監(jiān)管,不得無理拒絕或阻撓。具體巡視、檢查的內(nèi)容和時間、維修養(yǎng)護或改的項目及施工的時間、地點均應(yīng)當(dāng)提前公布。業(yè)主、非業(yè)主使用人與物業(yè)管理企業(yè)對前款維修養(yǎng)護或改造的項目有分歧的,由市、區(qū)主管部門決定執(zhí)行;對維修養(yǎng)護或改造的費用有疑義的,可向物業(yè)管理企業(yè)提出質(zhì)詢,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在收到質(zhì)詢后七日內(nèi)予以答復(fù)。174業(yè)主及其他非業(yè)主使用人對物業(yè)管理企業(yè)公布的收費標(biāo)準(zhǔn)及服務(wù)項目、物業(yè)管理的收支帳目有疑義的,可向市、區(qū)主管部門和價格行政管理部門投訴;市、區(qū)主管部門或市、區(qū)價格行政管理部門應(yīng)在收到投訴后及時予以查處,并將查處結(jié)果書面通知投訴人。175物業(yè)管理公司應(yīng)交納的稅種有:營業(yè)稅、城市建設(shè)維護稅、教育費附加;企業(yè)所 得稅;增值稅;印花稅。176營業(yè)稅、城市建設(shè)維護稅、教育費附加的稅率為:營業(yè)收入的5%。營業(yè)稅的1%。 營業(yè)稅的3%。177收取的中央空調(diào)使用費不算作營業(yè)收入不計征營業(yè)稅。178物業(yè)管理公司代收的水、電費收費項目要交增值稅。179物業(yè)管理費用收支公布的主要項目有:收入部分:管理費,房租,停車場收入, 有償服務(wù)費等;支出部分:管理人員工資、福利,辦公費,經(jīng)營費,差旅費,水電費,機電設(shè)備運轉(zhuǎn)水電費,設(shè)備工具修理費,公共設(shè)施維修、綠化養(yǎng)護費,保安費用,法定稅率、保險費,管理傭金等;本季盈虧,上季結(jié)轉(zhuǎn),累積盈虧。001治安管理主要是:必須通過現(xiàn)行的科學(xué)技術(shù)手段與管理手段,依靠各種先進設(shè)備與工具,防止和終止任何危及或影響物業(yè)管理轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主或非業(yè)主使用人的生命財產(chǎn)與身心健康的行為與因素,比如電線短路、煤氣泄露、電梯關(guān)人、水管破裂、火警、偷盜、滋擾以及噪聲等,還有如自然災(zāi)害、人為事故、流氓活動以及各種破壞活動的預(yù)防與阻止,確保業(yè)主或非業(yè)主使用人人身不受傷害,財物不受損失,工作、生活秩序正常。002治安管理的主要內(nèi)容是:防擾亂秩序、防盜、防破壞、防流氓活動、防災(zāi)害事故。003治安管理的目的是人身不受傷害,財物不受損失,工作、生活秩序正常。004物業(yè)公司的治安管理隊伍可采用委托保安公司實施安保服務(wù)和自建保安隊伍實施 安保服務(wù)。;20歲至28歲;高中以上文化程度;身體健康;思想品德好(當(dāng)?shù)乜h以上公安機關(guān)出具的無犯罪前科的證明材料);符合計劃生育規(guī)定;具備一定的軍訓(xùn)基本功;有深圳戶口的成年人擔(dān)保。退伍軍人、黨員優(yōu)先考慮。006保安人員崗前培訓(xùn)的主要內(nèi)容包括:公司簡介;物業(yè)管理法規(guī)學(xué)習(xí);企業(yè)內(nèi)部的有關(guān)管理制度:員工守則,工作紀(jì)律等;安全防火教育;ISO9002質(zhì)量體系有關(guān)安保方面文件的學(xué)習(xí);普法學(xué)習(xí);職業(yè)道德教育;軍訓(xùn)。007保安人員在崗培訓(xùn)的主要內(nèi)容包括:安保操作規(guī)程;隊列訓(xùn)練、擒拿格斗、體能 訓(xùn)練、消防滅火訓(xùn)練、交通指揮訓(xùn)練等。008保安人員單兵隊列考核標(biāo)準(zhǔn)是:軍人軍姿;停止間轉(zhuǎn)法;齊步走與立定;正步走 與立定;跑步走與立定;敬禮。009保安人員擒拿技術(shù)動作的基本內(nèi)容是:基本功:直打、側(cè)打、勾打;彈踢、側(cè)踹、 勾踢;綜合練習(xí)。擒敵拳等。010保安人員軍事體能測試
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