【文章內容簡介】 按丙級標準收取管理服務費。126業(yè)主委員會是否有權委托會計師事務所對物業(yè)管理公司進行審計？業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司可以共同委托會計師事務所對住宅（本體）維修基金和管理服務費的使用明細表和收支明細帳目進行審計。127對物業(yè)公司審計的費用從管理費中支付。128業(yè)主委員委托會計師事務所會對物業(yè)管理公司進行審計的前提條件是在業(yè)主委員 會與該物業(yè)管理公司之間的委托管理合同依法終止時。；、設備和公共場所（地）的經(jīng)營收入；；收入。、設備和公共場所（地）的日常管理、維修和養(yǎng)護費用（包括材料費、公用水電費、設備損耗費、垃圾清運費、綠化養(yǎng)護費等）；、管理處核定人員的津貼工資、福利及辦公、經(jīng)營費用；；施、設備必要的保險費用和法定稅費；。131管理服務費不包含業(yè)主與非業(yè)主使用人的人身保險、財產(chǎn)保管保險費用。132收取管理服務費項目和標準以及每年基本開支的項目和標準由業(yè)主委員會根據(jù)物業(yè)管理公司的資質證書等級以及業(yè)主對物業(yè)管理服務的實際需求，參照市物價主管部門和市住宅主管部門的指導收費標準審議確定后，報業(yè)主大會批準執(zhí)行。133住宅區(qū)管理服務費的收支帳目由業(yè)主委員會主任和住宅區(qū)管理處主任簽字并加蓋公章后每三個月至少張榜公布一次；年度帳目公布應由業(yè)主委員會主任和物業(yè)管理公司法定代表人簽字并加蓋公章后公布。134住宅區(qū)公用設施專用基金的所有權屬住宅區(qū)全體業(yè)主和業(yè)主委員會。135住宅區(qū)公用設施專用基金的主管部門市住宅主管部門和區(qū)住宅管理部門。136住宅區(qū)公用設施專用基金所說的開發(fā)建設單位總投資含公用設施配套費、建造成 本。137住宅區(qū)公用設施專用基金所說的重大維修項目的范圍是：區(qū)內的非市政道路、路燈、溝、渠、池、井、園林綠化地、地下排水管等；文化娛樂體育場所、停車場、連廊、自行車房（棚）。（不包括產(chǎn)權不屬于全體業(yè)主共有的物業(yè)）。138住宅區(qū)公用設施專用基金所說的重大維修項目的標準是：區(qū)內道路路面、路基嚴重損壞，造成無法通行的；路燈線路需要改造或重新敷設的；溝、渠、池、井、井壁（面）出現(xiàn)嚴重斷裂或破損的；園林綠化地樹木、草皮及雕塑、小品等設施需重新造植或更新改造的；文化娛樂體育場所需改造、改建或因房屋的基礎傾斜造成裂縫或因結構等原因造成柱、梁、板墻、裂縫或嚴重損壞的；停車場、連廊、自行車房（棚）需要更新、改造、改建的；地下排水管網(wǎng)大修、更新、改造等。上述范圍之外的由市住宅主管部門確定。139高層住宅區(qū)專用基金的使用比例30%用于本體外公用設施；其余用于本體共用設 施的重大維修工程項目。140專用基金不屬于業(yè)主委員會或物業(yè)管理公司的經(jīng)營收入。141專用基金用于住宅區(qū)公用設施重大維修養(yǎng)護工程項目時，只能使用基金的增值部 分。如增值部分不足，從管理費積累中墊支或由業(yè)主分攤。142物業(yè)管理公司需要使用專用基金時，應向業(yè)主委員會提供法定代表人簽字蓋章的 使用申請；該項目有關圖紙、預算資料；施工承接單位或人員資質資料。143業(yè)主委員會對物業(yè)管理公司使用專用基金的審批程序是：業(yè)主委員會在接到物業(yè)管理公司使用專用基金的申請后14日內召集業(yè)主大會審議；同意后，向區(qū)住宅管理部門報送有業(yè)主委員會主任及物業(yè)管理公司法定代表人共同簽字的《住宅區(qū)公用設施專用基金使用申請表》；區(qū)住宅管理部門應在接到申請表后14日內完成審批并將款項撥到物業(yè)管理公司帳戶。144房屋（本體）維修基金屬各類物業(yè)業(yè)主的共有資產(chǎn)，以每個單體物業(yè)為單位，由 該單體物業(yè)的所有業(yè)主按各自物業(yè)的建筑面積分擔和享用。145房屋（本體）維修基金的主管部門是市住宅主管部門；各區(qū)住宅主管部門對轄區(qū) 內各類物業(yè)的本體基金的使用和管理指導和監(jiān)督。146業(yè)主繳交房屋（本體）維修基金規(guī)定：業(yè)主自該棟房屋竣工交付使用保修期滿后的第一個月起，按月繳交本體維修基金；業(yè)主發(fā)生變更時原業(yè)主所交的本體基金不予退還。因開發(fā)單位的原因造成空置的房屋，其本體基金由開發(fā)單位繳交。147房屋（本體）維修基金的收取標準執(zhí)行市物業(yè)主管部門頒布的指導標準。指導標準每兩年制訂和發(fā)布一次。各業(yè)主委員會可根據(jù)房屋的使用狀況和本體基金積累狀況，經(jīng)與物業(yè)管理公司協(xié)商后，對本體基金繳交標準作適當調整。148房屋（本體）維修基金的使用原則是：按照取之于民，用之于民的原則，用于房 屋本體共用部位的維修養(yǎng)護。149房屋（本體）維修基金的使用范圍是：共用部位的維修養(yǎng)護由管理處組織實施，其費用從本體基金中支出。共用部位是結構相連或具有共有、共用性質的部位、設施和設備，包括：房屋的承重結構部位（包括基礎、屋蓋、梁、柱、墻體等），抗震結構部位（包括構造柱、梁、墻等）、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、公共屋面、本體共用排煙道（管）、電梯、機電設備、本體消防設施、公共天線、本體上下水主管道、共用防盜監(jiān)控設施等。150房屋（本體）維修基金的使用比例：本體基金的30％用于房屋本體共用部位的日常維修和零星小修，其余的70％用于房屋本體共用部位中修以上維護工程（含新增和改造工程，下同）；用于中修以上維護工程時，須經(jīng)業(yè)主委員會或該棟50%以上業(yè)主書面同意。151房屋（本體）維修基金維修標準：房屋共用部位的大、中、小修標準執(zhí)行國家建 設部有關標準。152房屋（本體）維修基金不夠支出時，經(jīng)業(yè)主委員會決定，由全體業(yè)主分攤；單棟房屋本體基金不夠使用時，經(jīng)業(yè)主委員會或該棟50％以上業(yè)主書面同意，由該棟各業(yè)主按規(guī)定分攤。153物業(yè)管理公司之管理處對每年房屋（本體）維修基金的使用應于每年12月31日前提出下年度使用本體基金的計劃及預算，提交業(yè)主委員會審議通過。業(yè)主委員會應在收到管理處的計劃及預算后15日內作出答復，逾期視為同意；急修工程應在7日內答復，逾期視為同意。154如業(yè)主委員會或該棟房屋部分業(yè)主不同意管理處使用本體基金進行中修以上維修工程計劃時，管理處認為有充足理由使用，或該項目實施與否涉及國家或特區(qū)城市管理、房屋管理、園林綠化管理等有關規(guī)定的，可由物業(yè)管理公司申請，經(jīng)區(qū)住宅管理部門核準后實施。155房屋（本體）維修基金使用之后的手續(xù)：日常維護和零星小修由管理處主任簽字，作為本體基金支出記帳憑證；中修以上工程應出具“施工項目清單”，由委員會主任或該棟樓長（或20％以上業(yè)主 ）、管理處主任簽字，作為本體基金支出記帳憑 證。156房屋（本體）維修基金的帳務以房屋本體每棟為單位進行專（記）帳管理，并設 立專用帳號存儲本物業(yè)的本體基金。157房屋（本體）維修基金的監(jiān)督辦法：本體基金的收支項目，由管理處每三個月在各棟房屋的顯著位置公布一次?；饚つ苛忻骰饝玫捻椖?、部位、費用支出及證明人、基金余額（單體和全部），并接受有關部門和業(yè)主的監(jiān)督和質詢。158業(yè)主不按規(guī)定繳納基金的，管理處可按法規(guī)政策規(guī)定或委托管理合同、業(yè)主公約 規(guī)定采取相應催繳措施。159物業(yè)管理公司及其管理處在使用房屋（本體）維修基金有下列不規(guī)范行為之一的， 市、區(qū)住宅主管部門可依法規(guī)、規(guī)章規(guī)定予以處罰：準；，挪作它用的；目的；。160物業(yè)管理公司及其管理處未按時公布帳目或拒絕查詢的，業(yè)主可以拒繳本體基金。161對房屋（本體）維修基金用于日常小修并超出規(guī)定的本體基金比例的，經(jīng)業(yè)主委員會或所維修養(yǎng)護單棟房屋50％以上業(yè)主同意，日常小修可以超出規(guī)定的本體基 金比例，超出部分可在下年度本體基金的小修費里沖抵，或經(jīng)業(yè)主委員會決定提高本體基金收取標準彌補。162房屋（本體）維修基金征收的具體標準是：本體基金征收標準應根據(jù)物業(yè)的使用年限及新舊程度，維修養(yǎng)護實際需要，并考慮群眾的經(jīng)濟承受能力等因素制定。本體基金可按如下標準向業(yè)主征收（注：房屋保修期內不得征收）：多層住宅（不帶電梯），高層商住樓、住宅樓（含帶電梯的多層住宅）。其他房屋（含寫字樓、商業(yè)大廈、廠房等）的本體基金標準，參照上述規(guī)定標準執(zhí)行，但經(jīng)業(yè)主委員會或多數(shù)業(yè)主同意，征收標準可適當上浮，但最高上浮幅度不得超過上述標準的 50％。163房屋（本體）維修基金使用的權限規(guī)定：動用本體基金，應履行規(guī)定的程序和手續(xù)，其中：日常維護和零星小修金額在1000元以下的，由物業(yè)管理處負責人和本棟房屋樓長共同簽字后支付；用于中修以上維護工程或維修金額1001元以上的，須經(jīng)本棟房屋占60％以上業(yè)主同意后方可使用。 本體基金確實不夠支出時，經(jīng)占60％以上的業(yè)主同意，可由該棟房屋的業(yè)主分攤。164在特區(qū)從事住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)、商住樓、寫字樓等各類物業(yè)及相配套的公用設施、設備、公共場地的管理服務的單位，應遵守《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理行業(yè)管理辦法》。165物業(yè)管理服務應遵守社會化、專業(yè)化、企業(yè)化的原則，保持物業(yè)與城市環(huán)境的整 潔優(yōu)美，保障物業(yè)的安全使用，維護業(yè)主和其他非業(yè)主使用人的合法權益。166何種物業(yè)可以不采用招標的方式確定物業(yè)管理企業(yè) ？物業(yè)由開發(fā)建設單位自用 的；在一個物業(yè)管理區(qū)域內，多層物業(yè)總建筑面積低于五萬平方米的，或高層物業(yè)總建筑面積低于二萬平方米的，或多層、高層混合物業(yè)總建筑面積低于三萬平方米的。前款物業(yè)管理區(qū)域的范圍，由市主管部門會同有關部門劃定。167物業(yè)管理服務招標，可以采取公開招標、邀請招標的形式。168物業(yè)管理服務投標書應當包括：物業(yè)管理處機構設立方案、運作流程及各項管理規(guī)章制度；管理服務人員配備方案；管理服務用房及其他物資裝備配置方案；管理服務費用收支預算方案；管理服務分項標準與服務承諾；社區(qū)文化服務方案；管理服務模式設想等。169物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理服務，應當遵循國家有關的強制性標準；沒有國家強制性標準的，應當符合市主管部門規(guī)定的行業(yè)標準。鼓勵物業(yè)管理企業(yè)采用國外先進的管理服務標準，提高管理服務水平。170物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)實施物業(yè)管理的傭金是不得超過物業(yè)管理成本的百分之十。171物業(yè)管理公司派出機構物業(yè)管理處下列項目支出列入物業(yè)管理成本，但不得重復計算：、福利；；；配套設施日常維修養(yǎng)護費；；折舊及經(jīng)營、辦公費用；；； 調費。172對物業(yè)管理企業(yè)在一個物業(yè)管理區(qū)域內收取的管理服務費用及按規(guī)定用于管理服務的經(jīng)營性收入實行獨立核算。除去管理服務的成本開支、物業(yè)管理企業(yè)的傭金和依法應繳納的稅、費后，有結余的，應轉入本物業(yè)管理區(qū)域下年度的管理服務費用，不得擅自提取或挪作他用。173物業(yè)管理企業(yè)在合理的時間內進行的物業(yè)管理活動包括對物業(yè)進行巡視、檢查、或對公用配套設施、設備、公共場地和房屋本體共用部位及設施進行維修養(yǎng)護或改造，或按規(guī)定對物業(yè)的裝修進行監(jiān)管的，業(yè)主或非業(yè)主使用人應當提供方便并接受監(jiān)管，不得無理拒絕或阻撓。具體巡視、檢查的內容和時間、維修養(yǎng)護或改的項目及施工的時間、地點均應當提前公布。業(yè)主、非業(yè)主使用人與物業(yè)管理企業(yè)對前款維修養(yǎng)護或改造的項目有分歧的，由市、區(qū)主管部門決定執(zhí)行；對維修養(yǎng)護或改造的費用有疑義的，可向物業(yè)管理企業(yè)提出質詢，物業(yè)管理企業(yè)應當在收到質詢后七日內予以答復。174業(yè)主及其他非業(yè)主使用人對物業(yè)管理企業(yè)公布的收費標準及服務項目、物業(yè)管理的收支帳目有疑義的，可向市、區(qū)主管部門和價格行政管理部門投訴；市、區(qū)主管部門或市、區(qū)價格行政管理部門應在收到投訴后及時予以查處，并將查處結果書面通知投訴人。175物業(yè)管理公司應交納的稅種有：營業(yè)稅、城市建設維護稅、教育費附加；企業(yè)所 得稅；增值稅；印花稅。176營業(yè)稅、城市建設維護稅、教育費附加的稅率為：營業(yè)收入的5%。營業(yè)稅的1%。 營業(yè)稅的3%。177收取的中央空調使用費不算作營業(yè)收入不計征營業(yè)稅。178物業(yè)管理公司代收的水、電費收費項目要交增值稅。179物業(yè)管理費用收支公布的主要項目有：收入部分：管理費，房租，停車場收入， 有償服務費等；支出部分：管理人員工資、福利，辦公費，經(jīng)營費，差旅費，水電費，機電設備運轉水電費，設備工具修理費，公共設施維修、綠化養(yǎng)護費，保安費用，法定稅率、保險費，管理傭金等；本季盈虧，上季結轉，累積盈虧。001治安管理主要是:必須通過現(xiàn)行的科學技術手段與管理手段，依靠各種先進設備與工具，防止和終止任何危及或影響物業(yè)管理轄區(qū)內的業(yè)主或非業(yè)主使用人的生命財產(chǎn)與身心健康的行為與因素，比如電線短路、煤氣泄露、電梯關人、水管破裂、火警、偷盜、滋擾以及噪聲等，還有如自然災害、人為事故、流氓活動以及各種破壞活動的預防與阻止，確保業(yè)主或非業(yè)主使用人人身不受傷害，財物不受損失，工作、生活秩序正常。002治安管理的主要內容是：防擾亂秩序、防盜、防破壞、防流氓活動、防災害事故。003治安管理的目的是人身不受傷害，財物不受損失，工作、生活秩序正常。004物業(yè)公司的治安管理隊伍可采用委托保安公司實施安保服務和自建保安隊伍實施 安保服務。；20歲至28歲；高中以上文化程度；身體健康；思想品德好（當?shù)乜h以上公安機關出具的無犯罪前科的證明材料）；符合計劃生育規(guī)定；具備一定的軍訓基本功；有深圳戶口的成年人擔保。退伍軍人、黨員優(yōu)先考慮。006保安人員崗前培訓的主要內容包括：公司簡介；物業(yè)管理法規(guī)學習；企業(yè)內部的有關管理制度：員工守則，工作紀律等；安全防火教育；ISO9002質量體系有關安保方面文件的學習；普法學習；職業(yè)道德教育；軍訓。007保安人員在崗培訓的主要內容包括：安保操作規(guī)程；隊列訓練、擒拿格斗、體能 訓練、消防滅火訓練、交通指揮訓練等。008保安人員單兵隊列考核標準是：軍人軍姿；停止間轉法；齊步走與立定；正步走 與立定；跑步走與立定；敬禮。009保安人員擒拿技術動作的基本內容是：基本功：直打、側打、勾打；彈踢、側踹、 勾踢；綜合練習。擒敵拳等。010保安人員軍事體能測試