新匯鑫園二期房地產(chǎn)項(xiàng)目定價(jià)分析地產(chǎn)價(jià)格(編輯修改稿)
2025-07-04 21:39 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 屋周邊生活配套設(shè)施比較齊全，屬成熟生活社區(qū)等原因。而且，隨著東營(yíng)市和東營(yíng)區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房的建成投產(chǎn)，一大批小戶型的二手房將投入交易市場(chǎng)，滿足人們較高層次大戶型要求的二手房將顯得更為珍貴，勢(shì)必 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 刺激市場(chǎng)房?jī)r(jià)的進(jìn)一步上漲。 （四）匯鑫園一期相關(guān)因素分析 匯鑫園一期共兩棟樓， 27 戶，有單層和復(fù)式兩種設(shè)計(jì)風(fēng)格，在 2002 年底推出時(shí)，我公司創(chuàng)造了東營(yíng)普通住宅房?jī)r(jià)第一高和開盤當(dāng)日銷 售率 80%的奇跡，喜悅之余，剩余 7 套五層住宅銷售了 6 個(gè)月之久，與開盤當(dāng)日的旺銷場(chǎng)面形成了鮮明的對(duì)比，綜合起來有以下幾點(diǎn)影響因素： 位置差價(jià)較為合理，對(duì)靠山墻住宅和中間的住宅制定了兩個(gè)不同的價(jià)位，價(jià)差為 50 元 /平方米。 對(duì)目標(biāo)客戶的把握比較到位。從制定方案的最初，該項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群就定位在油田中高收入群體、外來的在東營(yíng)長(zhǎng)期經(jīng)商的客戶、有意投資房產(chǎn)的客戶。通過實(shí)際的操作，我們可以發(fā)現(xiàn)，購買者有一半以上是經(jīng)商人士，說明了這類人群對(duì)地段和投資前景的要求比較高。 樓層價(jià)差較為平均： 50 元 /平方米，沒有突出 1~4 層于 4~5 層的區(qū)別來，通過本次的樓盤調(diào)查，樓層價(jià)差出現(xiàn)了兩極分化，越往上與越往下的價(jià)差都較大，真正顯現(xiàn)了“最佳位置高價(jià)位、較次位置低價(jià)位”的思想，達(dá)到了利潤(rùn)最大化和回籠資金較快兩種目的。而匯鑫園一期 5 層的最終銷售價(jià)格與四層相差了 200~300 元 /平方米之間，在回收同等資金的情況下，喪失了回收資金的最佳時(shí)機(jī)。 銷控措施沒有貫徹始終。開盤當(dāng)天，將 1~4 層的所有住宅銷售一空，給后來選房的客戶造成尾盤銷售，選擇余地較小的感覺，最終通過降價(jià)進(jìn)行促銷。 匯鑫園一期可以成為一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的住宅小區(qū)，其中的配套 設(shè)施較為 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 完善。 三、價(jià)格定位 （一）項(xiàng)目面積概況 該項(xiàng)目共兩棟多層住宅，五層加閣樓設(shè)計(jì)，總戶數(shù)為 40 戶，總建筑面積7700 平方米，基底面積 平方米，建筑高度為 米。 （二）基準(zhǔn)價(jià)格定位 定價(jià)方式：考慮到該項(xiàng)目與其他項(xiàng)目相比，地段優(yōu)勢(shì)較為明顯，設(shè)計(jì)和物業(yè)管理等因素是制約價(jià)格的關(guān)鍵，該項(xiàng)目對(duì)投資型客戶的吸引力將有所降低，為了盡量規(guī)避市場(chǎng)中不可預(yù)見的因素，建議本次采用 高開低走 的高價(jià)銷售方式，通過高的銷售價(jià)格確保利潤(rùn)最大化的目的。 注：這種形式就是確定一個(gè)市場(chǎng)最高價(jià)格，利用這個(gè)銷售價(jià)格試探客戶的承 受力，如果準(zhǔn)客戶感到這個(gè)價(jià)格非常高，而不去購買，那么我們可以采用開盤時(shí)優(yōu)惠的形式降低銷售價(jià)格，這樣的變相降價(jià)不會(huì)給公司形象造成不良影響。 目標(biāo)客戶群分析： 沿襲匯鑫園一期的定位，即東營(yíng)的高收入階層： （ 1）收入位于全市較高層次，小康生活水平，這其中包括成功商人和從事高智力、高收入工作的油田認(rèn)識(shí)。 （ 2）知識(shí)結(jié)構(gòu)較高，受過良好的教育，有較好的文化教養(yǎng)。 （ 3）年齡結(jié)構(gòu)有兩種情況：一是 40— 50 歲之間，有相當(dāng)?shù)姆e蓄和較好的社會(huì)地位。二是 30 歲左右，積蓄不多但收入較高而穩(wěn)定，能承受按揭貸款的壓力。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。
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