【文章內(nèi)容簡介】 在評估基準(zhǔn)日的經(jīng)濟(jì)環(huán)境與市場狀況以及其他評估師所依據(jù)的 評估前提和假設(shè)條件沒有重大變化的情況下，為滿足評估目的而提出的價值估算成果，不 能理解為對評估對象價值實現(xiàn)的保證或承諾。 五、評估基準(zhǔn)日 委托方確定以 20xx年 7月 31日作為本次評估基準(zhǔn)日。本次評估的作價標(biāo)準(zhǔn)均為評估 基準(zhǔn)日正在執(zhí)行或有效的價格標(biāo)準(zhǔn)。 六、評估依據(jù) 本次評估工作中所遵循的具體行為依據(jù)、法律依據(jù)、產(chǎn)權(quán)依據(jù)和取價依據(jù)為： （一）行為依據(jù) 瑞豐陽光公司與天健興業(yè)簽訂的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書。 （二）法律法規(guī) 國務(wù)院 1991年 91號令《國有資產(chǎn)評估管理辦法》； 原國家國有資產(chǎn)管理局國資辦發(fā)【 1992】 36號《國有資產(chǎn)評估管理辦法實施細(xì)則》； 《中華人民共和國公司法》； 其他有關(guān)的法律法規(guī)。 （三）評估準(zhǔn)則依據(jù) 資產(chǎn)評估準(zhǔn)則 — 基本準(zhǔn)則、資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則 — 基本準(zhǔn)則； 資產(chǎn)評估準(zhǔn)則 — 評估報告、資產(chǎn)評估準(zhǔn)則 — 評估程序； 資產(chǎn)評估準(zhǔn)則 — 工作底稿、資產(chǎn)評估準(zhǔn)則 — 業(yè)務(wù)約定書； 資產(chǎn)評估準(zhǔn)則 — 機(jī)器設(shè)備、資產(chǎn)評估準(zhǔn)則 — 不動產(chǎn)； 投資性房地產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（試行）； 北京瑞豐陽光投資有限公司擬收購天津津北陽光新生活購物廣場有限公司股權(quán)項目資產(chǎn)評估報告 第 9頁 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司 注冊資產(chǎn)評估師關(guān)注評估對象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見； 資產(chǎn)評估價值類型指導(dǎo)意見； 企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南； 資產(chǎn)評估準(zhǔn)則 —— 企業(yè)價值。 （四）產(chǎn)權(quán)依據(jù) 房地產(chǎn)權(quán)證； 財務(wù)報表、會計憑證等財務(wù)資料； 股東合作協(xié)議及新股東協(xié)議。 （五）取價依據(jù) 商業(yè)物業(yè)出租合同及企業(yè) 提供的未來收入成本費用預(yù)測； 審計報告，相關(guān)資產(chǎn)負(fù)債的取得憑證資料等； 天津市的建筑造價文件； 天津市土地交易管理部門公布的土地交易信息； 評估人員現(xiàn)場勘查和市場調(diào)查取得的價格信息及其他相關(guān)資料等。 七、評估方法 企業(yè)整體資產(chǎn)的評估方法包括資產(chǎn)基礎(chǔ)法、市場法和收益法。資產(chǎn)基礎(chǔ)法是指在合理 評估企業(yè)各項資產(chǎn)價值和負(fù)債的基礎(chǔ)上確定評估對象價值的評估思路。市場法是指將評估 對象與參考企業(yè)、在市場上已有交易案例的企業(yè)、股東權(quán)益、證券等權(quán)益性資產(chǎn)進(jìn)行比較 以確定評估對象價值的評估思路。收益 法是指通過將被評估企業(yè)預(yù)期收益資本化或折現(xiàn)以 確定評估對象價值的評估思路。 津北陽光公司目前主要通過持有并出租商業(yè)物業(yè)獲得收益。考慮到評估目的和資產(chǎn)特 點，我們對津北陽光公司的股東權(quán)益價值同時采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法和收益法進(jìn)行評估，最終以 資產(chǎn)基礎(chǔ)法確定評估結(jié)果。 （一）在資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估思路下，各科目評估方法如下： 關(guān)于流動資產(chǎn)的評估： 津北陽光公司的流動資產(chǎn)包括貨幣資金、預(yù)付賬款及其他應(yīng)收款。 (1)貨幣資金：包括現(xiàn)金和銀行存款，對于現(xiàn)金，我們進(jìn)行現(xiàn)場盤點，根據(jù)企業(yè)現(xiàn)金日 記賬倒推至評估基準(zhǔn)日，以經(jīng) 核實后的賬面值作為評估值；對于銀行存款，主要核對銀行 對賬單、余額調(diào)節(jié)表等，并對銀行發(fā)函詢證，核對無誤后，以經(jīng)核實后的賬面值作為評估 北京瑞豐陽光投資有限公司擬收購天津津北陽光新生活購物廣場有限公司股權(quán)項目資產(chǎn)評估報告 第 10頁 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司 值。 (2)預(yù)付賬款：主要為 20xx年保險費及管理費等。評估人員查看了相關(guān)合同、預(yù)付賬 款憑證等資料，在核實業(yè)務(wù)發(fā)生情況及債權(quán)的合理性、真實性基礎(chǔ)上，按預(yù)付賬款經(jīng)核實 后的按賬面價值作為評估值。 (3)其它應(yīng)收款：主要是對大股東天津光明新麗商貿(mào)有限公司等關(guān)聯(lián)單位的往來款項。 評估人員查閱了記賬憑證、并對大額款項發(fā)函詢證，賬面值無誤，評估人員未發(fā)現(xiàn)無法收 回的證據(jù)，以經(jīng)核實后的賬面值作為評估值。 關(guān)于非流動資產(chǎn)的評估： 津北陽光公司的非流動資產(chǎn)包括投資性房地產(chǎn)和固定資產(chǎn)。 （ 1）投資性房地產(chǎn)：列入本次評估范圍的投資性房地產(chǎn)是北辰陽光物業(yè)，該物業(yè)位于 天津北辰區(qū)京津公路西，系多棟建筑，于 1999年 2月開業(yè)，主要用于商業(yè)租賃經(jīng)營，主要 承租方為華潤萬家超市。房屋所 有權(quán)證記載的建筑面積為 27,，詳見下表列 示： 房（地）產(chǎn)權(quán)證編號 物業(yè)名稱 建筑面積（平方米） 房地證 津 字第 113030905127 號 原家得寶家居超市 12, 房地證 津 字第 113030905069 號 華潤萬家超市 11, 房地證 津 字第 113030905069 號 華潤萬家辦公區(qū) 房地證 津 字第 113030905068 號 鍋爐房 房地證 津 字第 113030905068 號 消防控制室及電站 房地證 津 字第 113030905068 號 制冷站 房地證 津 字第 113030905068 號 辦公樓 1, 房地證 津 字第 113030905068 號 消防泵站 房產(chǎn)所坐落的土地使用權(quán)面積 44,，有房地證津字第 113030905127號、 房地證津字第 113030905069號、房地證津字第 113030905068號三個土地使用權(quán)證，土地 使用權(quán)的終止日期為 2042年 1月 14日。 因為商業(yè)物業(yè)的主要價值在于其土地， 現(xiàn)在的商業(yè)用地主要通過土地交易中心掛牌交 易，價格透明，交投活躍，采用市場法評估比較能體現(xiàn)其現(xiàn)時價值，故我們對于津北陽光 公司所屬的商業(yè)物業(yè)，采用房地分估方式評估。 對于土地使用權(quán)采用市場比較法進(jìn)行評估，主要通過天津土地交易中心公布的土地成 交案例選取三至五個可比案例，并對可比案例進(jìn)行交易時點修正、交易情況修正、區(qū)域因 素修正、個別因素修正、年期因素修正、容積率因素修正等，求出可比案例的比準(zhǔn)價格， 并通過選取權(quán)重系數(shù)得出待估土地的樓面地價。 對于地上建筑物和配套設(shè)施設(shè)備主要采用重置成本法評估，重置成本法 是指以現(xiàn)時條 北京瑞豐陽光投資有限公司擬收購天津津北陽光新生活購物廣場有限公司股權(quán)項目資產(chǎn)評估報告 第 11頁 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司 件下被評估資產(chǎn)全新狀態(tài)的重置成本減去該項資產(chǎn)的實體性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值估算所需評 估的資產(chǎn)價值的方法。 計算公式為：評估值 =重置全價 綜合成新率 重置全價 =建筑安裝工程綜合造價 +前期費用及其他費用 +資金成本 +開發(fā)利潤 建筑安裝工程綜合造價：對于建 (構(gòu) )筑物采用預(yù)決算調(diào)整法確定其建安造 價，即以待估 建 (構(gòu) )筑物決算中的工程量為基礎(chǔ)，按基準(zhǔn)日工程預(yù)算價格、費率，將其調(diào)整為按基準(zhǔn)日價 格標(biāo)準(zhǔn)計算的建安綜合造價。 前期費用及其他費用：指工程建設(shè)應(yīng)發(fā)生的，支付給工程承包商以外的單位或政府部 門的其他費用。包括建設(shè)單位管理費、勘察設(shè)計費、建設(shè)工程監(jiān)理費等。 資金成本：根據(jù)委估房屋建筑物的建筑規(guī)模，評估人員核定其合理建設(shè)工期，選取評 估基準(zhǔn)日有效的相應(yīng)期限貸款利率，并假設(shè)投資建設(shè)資金均勻投入，計算其資金成本。 開發(fā)利潤：經(jīng)過 WIND咨詢查得 20xx年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本利潤率。 開發(fā)利潤 =（ 建筑安裝工程造價 +前期費用及其他費用 +資金成本） 成本利潤率 綜合成新率的確定：建筑物的成新率采用完損等級打分法的現(xiàn)場勘察成新率和理論成 新率組成的綜合成新率，其計算公式如下： 綜合成新率 =現(xiàn)場勘察成新率 60%+ 理論成新率 40% 理論成新率 =(耐用年限 已使用年限 )/耐用年限 100% 現(xiàn)場勘察成新率依據(jù)房屋建筑物成新率的評分標(biāo)準(zhǔn)，對被評估房屋建筑物的不同構(gòu)成 部分進(jìn)行勘查、對比、打分，匯總得出其的現(xiàn)場勘查成新率。 （ 2）固定資產(chǎn) 固定資產(chǎn)為少量電子設(shè)備，本次設(shè)備類資產(chǎn)評估主要采用重置成本法 進(jìn)行評估，即以 重置成本作為設(shè)備的重置全價乘以綜合成新率得出設(shè)備評估價值。 其中，重置全價主要參照國內(nèi)市場同類型設(shè)備的現(xiàn)時市價。取價標(biāo)準(zhǔn)均為基準(zhǔn)日有效 的價格標(biāo)準(zhǔn)。 成新率主要先采用年限法確定理論成新率，并在理論成新率的基礎(chǔ)上，再以設(shè)備的維 護(hù)保養(yǎng)情況、現(xiàn)場勘察評價等進(jìn)行調(diào)整。 理論成新率 =（經(jīng)濟(jì)使用年限 已使用年限） /經(jīng)濟(jì)使用年限 100% 。 （ 3）遞延所得稅資產(chǎn) 所得稅形成的遞延所得稅資產(chǎn)，評估人員查看了形成原因、計算過程等資料，在核實 業(yè)務(wù)發(fā)生情況及合理性、真實性基礎(chǔ)上，以經(jīng)核實后的按賬面價 值作為評估值。 北京瑞豐陽光投資有限公司擬收購天津津北陽光新生活購物廣場有限公司股權(quán)項目資產(chǎn)評估報告 第 12頁 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司 關(guān)于流動負(fù)債的評估 流動負(fù)債包括應(yīng)交稅費、其他應(yīng)付款和一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債。評估人員通過抽查 記賬憑證等方式核實，最終以經(jīng)核實的企業(yè)實際應(yīng)承擔(dān)的負(fù)債或義務(wù)作為該等負(fù)債的評估 值。 關(guān)于非流動負(fù)債的評估 非流動負(fù)債為長期應(yīng)付款。長期借款為公司應(yīng)付小股東未來固定利潤分配的 折現(xiàn)值， 評估人員核對了原控股股東家世界連鎖商業(yè)集團(tuán)有限公司和小股權(quán)天津市宏鵬實業(yè)有限公 司簽定的合作協(xié)議及天津光明新麗商貿(mào)有限公司和天津市宏鵬實業(yè)有限公司新股東協(xié)議， 并復(fù)核了過去幾年的支付情況，以及折現(xiàn)過程，抽查了記賬憑證，以經(jīng)核實后的賬面值作 為該等負(fù)債的評估值。 （二）收益法評估思路 津北陽光公司從事商業(yè)物業(yè)租賃，在對津北陽光公司采用收益法評估時，我們采用收 益法的企業(yè)自有現(xiàn)金流模