【正文】 津北陽(yáng)光新生活購(gòu)物廣場(chǎng)有限公司股權(quán)項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 第 13頁(yè) 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 通過(guò)與企業(yè)人員了解物業(yè)對(duì)外出租的價(jià)格，物業(yè)每年可能的空置情況，以及周邊類(lèi)似 商業(yè)物業(yè)的調(diào)查了解，確定物業(yè)對(duì)外出租單價(jià)及物業(yè)的出租率，以每年可出租面積與預(yù)計(jì) 出租單價(jià)及可能的出租率的乘積確定物業(yè)的年出租收入。長(zhǎng)期借款為公司應(yīng)付小股東未來(lái)固定利潤(rùn)分配的 折現(xiàn)值， 評(píng)估人員核對(duì)了原控股股東家世界連鎖商業(yè)集團(tuán)有限公司和小股權(quán)天津市宏鵬實(shí)業(yè)有限公 司簽定的合作協(xié)議及天津光明新麗商貿(mào)有限公司和天津市宏鵬實(shí)業(yè)有限公司新股東協(xié)議， 并復(fù)核了過(guò)去幾年的支付情況，以及折現(xiàn)過(guò)程，抽查了記賬憑證，以經(jīng)核實(shí)后的賬面值作 為該等負(fù)債的評(píng)估值。 （ 3）遞延所得稅資產(chǎn) 所得稅形成的遞延所得稅資產(chǎn)，評(píng)估人員查看了形成原因、計(jì)算過(guò)程等資料，在核實(shí) 業(yè)務(wù)發(fā)生情況及合理性、真實(shí)性基礎(chǔ)上，以經(jīng)核實(shí)后的按賬面價(jià) 值作為評(píng)估值。 其中，重置全價(jià)主要參照國(guó)內(nèi)市場(chǎng)同類(lèi)型設(shè)備的現(xiàn)時(shí)市價(jià)。 資金成本：根據(jù)委估房屋建筑物的建筑規(guī)模，評(píng)估人員核定其合理建設(shè)工期，選取評(píng) 估基準(zhǔn)日有效的相應(yīng)期限貸款利率，并假設(shè)投資建設(shè)資金均勻投入，計(jì)算其資金成本。 對(duì)于地上建筑物和配套設(shè)施設(shè)備主要采用重置成本法評(píng)估，重置成本法 是指以現(xiàn)時(shí)條 北京瑞豐陽(yáng)光投資有限公司擬收購(gòu)天津津北陽(yáng)光新生活購(gòu)物廣場(chǎng)有限公司股權(quán)項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 第 11頁(yè) 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 件下被評(píng)估資產(chǎn)全新?tīng)顟B(tài)的重置成本減去該項(xiàng)資產(chǎn)的實(shí)體性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值估算所需評(píng) 估的資產(chǎn)價(jià)值的方法。 （ 1）投資性房地產(chǎn)：列入本次評(píng)估范圍的投資性房地產(chǎn)是北辰陽(yáng)光物業(yè)，該物業(yè)位于 天津北辰區(qū)京津公路西，系多棟建筑，于 1999年 2月開(kāi)業(yè)，主要用于商業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)，主要 承租方為華潤(rùn)萬(wàn)家超市。評(píng)估人員查看了相關(guān)合同、預(yù)付賬 款憑證等資料，在核實(shí)業(yè)務(wù)發(fā)生情況及債權(quán)的合理性、真實(shí)性基礎(chǔ)上，按預(yù)付賬款經(jīng)核實(shí) 后的按賬面價(jià)值作為評(píng)估值?？紤]到評(píng)估目的和資產(chǎn)特 點(diǎn)，我們對(duì)津北陽(yáng)光公司的股東權(quán)益價(jià)值同時(shí)采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法和收益法進(jìn)行評(píng)估，最終以 資產(chǎn)基礎(chǔ)法確定評(píng)估結(jié)果。資產(chǎn)基礎(chǔ)法是指在合理 評(píng)估企業(yè)各項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值和負(fù)債的基礎(chǔ)上確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估思路。 （三）評(píng)估準(zhǔn)則依據(jù) 資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則 — 基本準(zhǔn)則、資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則 — 基本準(zhǔn)則； 資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則 — 評(píng)估報(bào)告、資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則 — 評(píng)估程序； 資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則 — 工作底稿、資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則 — 業(yè)務(wù)約定書(shū)； 資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則 — 機(jī)器設(shè)備、資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則 — 不動(dòng)產(chǎn)； 投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）； 北京瑞豐陽(yáng)光投資有限公司擬收購(gòu)天津津北陽(yáng)光新生活購(gòu)物廣場(chǎng)有限公司股權(quán)項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 第 9頁(yè) 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師關(guān)注評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見(jiàn)； 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類(lèi)型指導(dǎo)意見(jiàn)； 企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告指南； 資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則 —— 企業(yè)價(jià)值。 五、評(píng)估基準(zhǔn)日 委托方確定以 20xx年 7月 31日作為本次評(píng)估基準(zhǔn)日。 評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍與經(jīng)濟(jì)行為所涉及的評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍一致。 委估資產(chǎn)類(lèi)型包括流動(dòng)資產(chǎn)、非流 動(dòng)資產(chǎn)、流動(dòng)負(fù)債和非流動(dòng)負(fù)債。 （四）評(píng)估報(bào)告使用者 本報(bào)告使用者為委托方。 （三）被評(píng)估單位概況 公司概況 公司名稱(chēng)：天津津北陽(yáng)光新生活購(gòu)物廣場(chǎng)有限公司 法定代表人：李鷹 注冊(cè)資本：捌仟萬(wàn)元人民幣 公司類(lèi)型：有限責(zé)任公司 注冊(cè)地址：北辰經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) 經(jīng)營(yíng)范圍：日用雜品（煙花爆竹除外）、針錦織品、服裝、鞋帽、文化體育用品、化工 產(chǎn)品（危險(xiǎn)化學(xué)品、易制毒品除外）、電訊器材配件、鐘表眼鏡、儀器儀表、辦公用品、汽 車(chē)配件、摩托車(chē)配件批發(fā)兼零售；市內(nèi)裝飾；倉(cāng)儲(chǔ)（危險(xiǎn)化學(xué)品除外）；勞務(wù)服務(wù)；利用自 有媒介（商場(chǎng)）設(shè)計(jì)、制做、發(fā)布招牌、燈箱、櫥窗霓虹燈廣告 ；柜臺(tái)租賃；自有房屋租 賃。 （二）產(chǎn)權(quán)持有者 產(chǎn)權(quán)持有者是天津津北陽(yáng)光新生活購(gòu)物廣場(chǎng)有限公司的大股東天津光明新麗商貿(mào)有限 公司和小股東天津市宏鵬實(shí)業(yè)有限公司。 現(xiàn)將資產(chǎn)評(píng)估情況及資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果報(bào)告如下： 一、委托方、產(chǎn)權(quán)持有者、被評(píng)估單位概況和評(píng)估報(bào)告使用者 （一）委托方 公司名稱(chēng)：北京瑞豐陽(yáng)光投資有限公司 法定代表人：唐軍 注冊(cè)資本： 1000萬(wàn)元 公司類(lèi)型：有限責(zé)任公司（法人獨(dú)資） 注冊(cè)地址：北京市懷柔區(qū)迎賓中路 1號(hào) 502室 經(jīng)營(yíng)范圍：投資管理；投資咨詢(xún)、經(jīng)濟(jì)信息咨詢(xún)；技術(shù)開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓?zhuān)环康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)（不 含土地成片開(kāi)發(fā)；高檔賓館、別墅、高檔寫(xiě)字樓和國(guó)際會(huì)議中心的建設(shè)、經(jīng)營(yíng)；大型主題 公園的建設(shè)、經(jīng)營(yíng)。 根據(jù)委托協(xié)議的約定，本報(bào)告及其結(jié)論僅用于本報(bào)告所設(shè)定的目的而不能用 于其他目的。 資產(chǎn)基礎(chǔ)法反映了評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)點(diǎn)企業(yè)購(gòu)置各項(xiàng)資產(chǎn)的重置價(jià)值，由于物業(yè) 自身增值尤其是土地成交價(jià)格逐年增高，帶動(dòng)國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的交易價(jià)格高，而與 此同時(shí)商業(yè)地產(chǎn)普遍存在供應(yīng)量大、受電商沖擊大，所以租售比特別低的情況， 故通過(guò)收益法評(píng)估后的結(jié)果明顯低于市場(chǎng)法。 北京瑞豐陽(yáng)光投資有限公司擬收購(gòu)天津津北陽(yáng)光新生活購(gòu)物廣場(chǎng)有限公司股權(quán)項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 第 3頁(yè) 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 （一）資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估結(jié)果 在持續(xù)經(jīng)營(yíng)的假設(shè)前提下 ，經(jīng)資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估后津北陽(yáng)光公司的資產(chǎn)、負(fù)債 評(píng)估結(jié)果匯總?cè)缦卤恚? 經(jīng)資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估，在基準(zhǔn)日 20xx年 7月 31日，津北陽(yáng)光公司總資產(chǎn)賬面 價(jià)值為 11,，評(píng)估價(jià)值為 18,，增值額為 6,，增 值率為 %；總負(fù)債賬面價(jià)值為 5,，評(píng)估價(jià)值為 5,，無(wú) 增減值變化；凈資產(chǎn)賬面價(jià)值為 6,，評(píng)估價(jià)值為 12,，增值 額為 6,，增值率為 %。 六、評(píng)估方法：資產(chǎn)基礎(chǔ)法和收益法。 二、評(píng)估對(duì)象：津北陽(yáng)光公司股權(quán)全部權(quán)益價(jià)值。 四、我們已對(duì)評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象及其涉及資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查；我們已對(duì) 評(píng)估對(duì)象及其涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，對(duì)評(píng)估對(duì)象及其涉及資 產(chǎn)法律權(quán)屬資料進(jìn)行查驗(yàn)，并對(duì)已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行了如實(shí)披露，且已提請(qǐng)委托 方及相關(guān)當(dāng)事方完善產(chǎn)權(quán)以滿(mǎn)足出具評(píng)估報(bào)告的要求。 北京瑞豐陽(yáng)光投資有限公司擬收購(gòu) 天津津北陽(yáng)光新生活購(gòu)物廣場(chǎng)有限公司股權(quán)項(xiàng)目 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 天興評(píng)報(bào)字（ 20xx）第 78704號(hào) （第一冊(cè)，共一冊(cè)） 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 二〇一三年十二月十七日 北京瑞豐陽(yáng)光投資有限公司擬收購(gòu)天津津北陽(yáng)光新生活購(gòu)物廣場(chǎng)有限公司股權(quán)項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 第 1頁(yè) 北 京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 北京瑞豐陽(yáng)光投資有限公司擬收購(gòu) 天津津北陽(yáng)光新生活購(gòu)物廣場(chǎng)有限公司股權(quán)項(xiàng)目 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 天興評(píng)報(bào)字（ 20xx）第 78704號(hào) 目錄 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師聲明 .................................................................................................. 1 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告摘要 .................................................. 2 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 ...................................................... 5 一、委托方、產(chǎn)權(quán)持有者、被評(píng)估單位概況和評(píng)估報(bào)告使用者 ............ 5 二、評(píng)估目的 ...................................................... 7 三、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍 ............................................ 7 四、價(jià)值類(lèi)型及其定 義 .............................................. 8 五、評(píng)估基準(zhǔn)日 .................................................... 8 六、評(píng)估依據(jù) ...................................................... 8 七、評(píng)估方法 ...................................................... 9 八、評(píng)估程序?qū)嵤┻^(guò)程 和情況 ....................................... 13 九、評(píng)估假設(shè) ..................................................... 14 十、評(píng)估結(jié)論 ..................................................... 16 十一、特別事項(xiàng)的說(shuō)明 ............................................. 18 十二、評(píng)估報(bào)告的使用限制說(shuō)明 ..................................... 19 十三、評(píng)估報(bào)告日 ........................................