【文章內(nèi)容簡介】 公司應(yīng)當根據(jù)有關(guān)法規(guī)，結(jié)合實際情況，制定小區(qū)管理辦法； （二）依照物業(yè)管理合同和管理辦法對住 宅小區(qū)實施管理； （三）依照物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費用； （四）有權(quán)制止違反規(guī)章制度的行為； （五）有權(quán)要求管委會協(xié)助管理； （六）有權(quán)選聘專營公司（如清潔公司、保安公司等）承擔專項管理業(yè)務(wù)； （七）可以實行多種經(jīng)營，以其收益補充小區(qū)管理經(jīng)費。 物業(yè)管理公司的義務(wù)： （一）履行物業(yè)管理合同，依法經(jīng)營； （二）接受管委會和住宅小區(qū)內(nèi)居民的監(jiān)督； （三）重大的管理措施應(yīng)當提交管委會審議，并經(jīng)管委會認可； （四）接受房地產(chǎn)行政主管部門、有關(guān)行政主管部門及住宅小區(qū)所在 地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)。 物業(yè)管理行業(yè)法規(guī)匯編 物業(yè)管理公司需向工商行政管理部門申請注冊登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后，方可開業(yè)。 第九條 物業(yè)管理公司可享受國家對第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策。 第十條 物業(yè)管理合同應(yīng)當明確： （一）管理項目； （二）管理內(nèi)容； （三）管理費用； （四）雙方權(quán)利和義務(wù)； （五）合同期限； （六）違約責任； （七）其他。 第十一條 物業(yè)管理合同和小區(qū)管理辦法，應(yīng)報房地產(chǎn)行政主管部門備案。 第十二條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理售房手續(xù)時，應(yīng)在買賣合同中對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人有承諾遵守小區(qū) 管理辦法的約定。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人與使用人分離時，應(yīng)在租賃合同中對使用人有承諾遵守小區(qū)管理辦法的約定。 第十三條 住宅小區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人，應(yīng)當遵守小區(qū)管理辦法，按規(guī)定交納管理費用，不得妨礙、阻撓管理人員履行職責，并有權(quán)參與監(jiān)督住宅小區(qū)的管理。 第十四條 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由物業(yè)管理公司予以制止、批評教育、責令恢復(fù)原狀、賠償損失； （一）擅自改變小區(qū)內(nèi)土地用途的； （二）擅自改變房屋、配套設(shè)施的用途、結(jié)構(gòu)、外觀，毀損設(shè)施、設(shè)備，危及房屋安全的； 物業(yè)管理行業(yè)法規(guī)匯編 （三 ）私搭亂建，亂停亂放車輛，在房屋共用部位亂堆亂放，隨意占用、破壞綠化、污染環(huán)境、影響住宅小區(qū)景觀，噪聲擾民的； （四）不照章交納各種費用的。 第十五條 物業(yè)管理公司違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人有權(quán)投訴；管委會有權(quán)制止，并要求其限期改正；房地產(chǎn)行政主管部門可對其予以警告、責令限期改正、賠償損失，并可處以罰款： （一）房屋及公用設(shè)施、設(shè)備修繕不及時的； （二）管理制度不健全，管理混亂的； （三）擅自擴大收費范圍，提高收費標準的； （四）私搭亂建，改變房地產(chǎn)和公用 設(shè)施用途的； （五）不履行物業(yè)管理合同及管理辦法規(guī)定義務(wù)的。 第十六條 本辦法生效前，未按本辦法實施管理的住宅小區(qū)可參照本辦法執(zhí)行。 第十七條 各省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門可根據(jù)本辦法制定實施細則。 第十八條 本辦法由建設(shè)部負責解釋。 第十九條 本辦法自一九九四年四月一日起施行。 之三： 前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法 2020 年 08 月 26 日 中國房地產(chǎn)報 建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》的通知 建住房 [2020]130 號 各省、自治區(qū)建設(shè)廳，直轄市房地產(chǎn)管理局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團建設(shè)局： 物業(yè)管理行業(yè)法規(guī)匯編 為了規(guī)范物業(yè)管理招標投標活動，保護招標投標當事人的合法權(quán)益，促進物業(yè)管理市場的公平競爭，我部制定了《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請貫徹執(zhí)行。執(zhí)行中的情況，請及時告我部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司。 中華人民共和國建設(shè)部 二 ○○ 三年六月二十六日 前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法 第一章 總 則 第一條 為了規(guī)范前期物業(yè)管理招 標投標活動，保護招標投標當事人的合法權(quán)益，促進物業(yè)管理市場的公平競爭，制定本辦法。 第二條 前期物業(yè)管理，是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實施的物業(yè)管理。 建設(shè)單位通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)和行政主管部門對物業(yè)管理招投標活動實施監(jiān)督管理，適用本辦法。 第三條 住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的建設(shè)單位 ,應(yīng)當通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標人少于 3 個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部 門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。 國家提倡其他物業(yè)的建設(shè)單位通過招投標的方式，選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。 第四條 前期物業(yè)管理招標投標應(yīng)當遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。 第五條 國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負責全國物業(yè)管理招標投標活動的監(jiān)督管理。 省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理招標 物業(yè)管理行業(yè)法規(guī)匯編 投標活動的監(jiān)督管理。 直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理招標投標活動的監(jiān)督管理。 第六條 任何單位 和個人不得違反法律、行政法規(guī)規(guī)定，限制或者排斥具備投標資格的物業(yè)管理企業(yè)參加投標，不得以任何方式非法干涉物業(yè)管理招標投標活動。 第二章 招 標 第七條 本辦法所稱招標人是指依法進行前期物業(yè)管理招標的物業(yè)建設(shè)單位。 前期物業(yè)管理招標由招標人依法組織實施。招標人不得以不合理條件限制或者排斥潛在投標人，不得對潛在投標人實行歧視待遇，不得對潛在投標人提出與招標物業(yè)管理項目實際要求不符的過高的資格等要求。 第八條 前期物業(yè)管理招標分為公開招標和邀請招標。 招標人采取公開招標方式的， 應(yīng)當在公共媒介上發(fā)布招標公告，并同時在中國住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)和中國物業(yè)管理協(xié)會網(wǎng)上發(fā)布免費招標公告。 招標公告應(yīng)當載明招標人的名稱和地址，招標項目的基本情況以及獲取招標文件的辦法等事項。 招標人采取邀請招標方式的，應(yīng)當向 3 個以上物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標邀請書，投標邀請書應(yīng)當包含前款規(guī)定的事項。 第九條 招標人可以委托招標代理機構(gòu)辦理招標事宜；有能力組織和實施招標活動的，也可以自行組織實施招標活動。 物業(yè)管理招標代理機構(gòu)應(yīng)當在招標人委托的范圍內(nèi)辦理招標事宜，并遵守本辦法對招標人的有 關(guān)規(guī)定。 第十條 招標人應(yīng)當根據(jù)物業(yè)管理項目的特點和需要，在招標前完成招標文件的編制。 物業(yè)管理行業(yè)法規(guī)匯編 招標文件應(yīng)包括以下內(nèi)容： （一） 招標人及招標項目簡介，包括招標人名稱、地址、聯(lián)系方式、項目基本情況、物業(yè)管理用房的配備情況等； （二） 物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及要求，包括服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準等； （三） 對投標人及投標書的要求，包括投標人的資格、投標書的格式、主要內(nèi)容等； （四） 評標標準和評標方法； （五） 招標活動方案，包括招標組織機構(gòu)、開標時間及地點等； （ 六） 物業(yè)服務(wù)合同的簽訂說明； （七） 其他事項的說明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容。 第十一條 招標人應(yīng)當在發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書的 10 日前，提交以下材料報物業(yè)項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案： （一） 與物業(yè)管理有關(guān)的物業(yè)項目開發(fā)建設(shè)的政府批件； （二） 招標公告或者招標邀請書； （三） 招標文件； （四） 法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。 房地產(chǎn)行政主管部門發(fā)現(xiàn)招標有違反法律、法規(guī)規(guī)定的，應(yīng)當及時責令招標人改正。 第十二 條 公開招標的招標人可以根據(jù)招標文件的規(guī)定，對投標申請人進行資格預(yù)審。 物業(yè)管理行業(yè)法規(guī)匯編 實行投標資格預(yù)審的物業(yè)管理項目，招標人應(yīng)當在招標公告或者投標邀請書中載明資格預(yù)審的條件和獲取資格預(yù)審文件的辦法。 資格預(yù)審文件一般應(yīng)當包括資格預(yù)審申請書格式、申請人須知，以及需要投標申請人提供的企業(yè)資格文件、業(yè)績、技術(shù)裝備、財務(wù)狀況和擬派出的項目負責人與主要管理人員的簡歷、業(yè)績等證明材料。 第十三條 經(jīng)資格預(yù)審后，公開招標的招標人應(yīng)當向資格預(yù)審合格的投標申請人發(fā)出資格預(yù)審合格通知書，告知獲取招標文件的時間、地點和 方法，并同時向資格不合格的投標申請人告知資格預(yù)審結(jié)果。 在資格預(yù)審合格的投標申請人過多時，可以由招標人從中選擇不少于 5家資格預(yù)審合格的投標申請人。 第十四條 招標人應(yīng)當確定投標人編制投標文件所需要的合理時間。公開招標的物業(yè)管理項目，自招標文件發(fā)出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，最短不得少于 20 日。 第十五條 招標人對已發(fā)出的招標文件進行必要的澄清或者修改的，應(yīng)當在招標文件要求提交投標文件截止時間至少 15 日前，以書面形式通知所有的招標文件收受人。該澄清或者修改的內(nèi)容為招標文件的組 成部分。 第十六條 招標人根據(jù)物業(yè)管理項目的具體情況，可以組織潛在的投標申請人踏勘物業(yè)項目現(xiàn)場，并提供隱蔽工程圖紙等詳細資料。對投標申請人提出的疑問應(yīng)當予以澄清并以書面形式發(fā)送給所有的招標文件收受人。 第十七條 招標人不得向他人透露已獲取招標文件的潛在投標人的名稱、數(shù)量以及可能影響公平競爭的有關(guān)招標投標的其他情況。 招標人設(shè)有標底的，標底必須保密。 第十八條 在確定中標人前，招標人不得與投標人就投標價格、投標方案等實質(zhì)內(nèi)容進行談判。 第十九條 通過招標投標方式選擇物業(yè) 管理企業(yè)的，招標人應(yīng)當按照以下規(guī)定時限完成物業(yè)管理招標投標工作： 物業(yè)管理行業(yè)法規(guī)匯編 （一） 新建現(xiàn)售商品房項目應(yīng)當在現(xiàn)售前 30 日完成； （二） 預(yù)售商品房項目應(yīng)當在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成； （三） 非出售的新建物業(yè)項目應(yīng)當在交付使用前 90 日完成。 第三章 投 標 第二十條 本辦法所稱投標人是指響應(yīng)前期物業(yè)管理招標、參與投標競爭的物業(yè)管理企業(yè)。 投標人應(yīng)當具有相應(yīng)的物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)和招標文件要求的其他條件。 第二十一條 投標人對招標文件有疑問需要澄清的，應(yīng)當以書面形 式向招標人提出。 第二十二條 投標人應(yīng)當按照招標文件的內(nèi)容和要求編制投標文件，投標文件應(yīng)當對招標文件提出的實質(zhì)性要求和條件作出響應(yīng)。 投標文件應(yīng)當包括以下內(nèi)容： （一） 投標函； （二） 投標報價； （三） 物業(yè)管理方案； （四） 招標文件要求提供的其他材料。 第二十三條 投標人應(yīng)當在招標文件要求提交投標文件的截止時間前，將投標文件密封送達投標地點。招標人收到投標文件后，應(yīng)當向投標人出具標明簽收人和簽收時間的憑證，并妥善保存投標文件。在開標前，任何單位和個人均不得開啟投標文件。在招標文件要求提交投標文件的截止時間后送達的投標文件，為無效的投標文件，招標人應(yīng)當拒收。 物業(yè)管理行業(yè)法規(guī)匯編 第二十四條 投標人在招標文件要求提交投標文件的截止時間前，可以補充、修改或者撤回已提交的投標文件，并書面通知招標人。補充、修改的內(nèi)容為投標文件的組成部分，并應(yīng)當按照本辦法第二十三條的規(guī)定送達、簽收和保管。在招標文件要求提交投標文件的截止時間后送達的補充或者修改的內(nèi)容無效。 第二十五條 投標人不得以他人名義投標或者以其他方式弄虛作假，騙取中標。 投標人不得相互串通投標，不 得排擠其他投標人的公平競爭，不得損害招標人或者其他投標人的合法權(quán)益。 投標人不得與招標人串通投標，損害國家利益、社會公共利益或者他人的合法權(quán)益。 禁止投標人以向招標人或者評標委員會成員行賄等不正當手段謀取中標。 第四章 開標、評標和中標 第二十六條 開標應(yīng)當在招標文件確定的提交投標文件截止時間的同一時間公開進行；開標地點應(yīng)當為招標文件中預(yù)先確定的地點。 第二十七條 開標由招標人主持，邀請所有投標人參加。開標應(yīng)當按照下列規(guī)定進行： 由投標人或者其推選的代表檢查投標文件的密 封情況，也可以由招標人委托的公證機構(gòu)進行檢查并公證。經(jīng)確認無誤后，由工作人員當眾拆封，宣讀投標人名稱、投標價格和投標文件的其他主要內(nèi)容。 招標人在招標文件要求提交投標文件的截止時間前收到的所有投標文件，開標