【文章內(nèi)容簡介】 b. 激勵機制 垅鍔吻 物業(yè)管理強調(diào)在嚴(yán)格、量化、規(guī)范管理的基礎(chǔ)上融洽激勵機制。在順天國際管理處，我們將通過三個方面建立激勵機制。 垅鍔吻 ? 事業(yè)激勵 用 CPM 確立的創(chuàng)建中國物業(yè)管理名牌企業(yè)發(fā)展目標(biāo)感召人、吸引人，為廣大員工創(chuàng)造團(tuán)結(jié)協(xié)作、共創(chuàng)未來的工作環(huán)境和競爭上崗、優(yōu)勝劣汰的發(fā)展空間。實行管理處各級崗位考核和聘任制，形成管理處員工重事業(yè)、比業(yè)績、靠真才實學(xué)求發(fā)展的良好風(fēng)氣，在物業(yè)管理行業(yè)奮力前行。 垅鍔吻 ? 量化目標(biāo)激勵 實行量化管理和目標(biāo)管理是 CPM 推動科學(xué)管理的重要措施和經(jīng)驗。管理處內(nèi)部的量化目標(biāo)管理是將管理目標(biāo)分解成各部、班組分項目標(biāo)，并全部以量化形式體現(xiàn)，使各部、班組直至員工明確個體指標(biāo)，做到“千斤重?fù)?dān)大家挑，人人肩上有指標(biāo)”，共同參與管理，推動總體目標(biāo)的實現(xiàn)，并將員工收益與量化目標(biāo)實現(xiàn)緊密掛鉤。 垅鍔吻 ? 效益激勵 優(yōu)秀管理機制的重要內(nèi)容之一是分配機制。管理處在工資、獎金分配體系中，采取季度、年終量化考評，體現(xiàn)多勞多得，嚴(yán)格兌現(xiàn)量化目標(biāo)管理的獎懲措施，并堅持年度考評中道數(shù) 5%加薪或晉升、尾數(shù) 5%降職或淘汰的原則，保持管理處員工隊伍的優(yōu)良素質(zhì) 和活力。 垅鍔吻 垅鍔吻 c. 監(jiān)督機制 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻 圖 監(jiān)督機制圖 垅鍔吻 ? 制定管理處廉潔自律基本要求。 垅鍔吻 ? 管理處全體員工嚴(yán)格遵守道德標(biāo)準(zhǔn)、行為規(guī)范和員工守則。 垅鍔吻 ? 每季度公布物業(yè)管理費收支狀況，提交物業(yè)管理報告。 垅鍔吻 ? 重視客戶意見征詢工作，發(fā)現(xiàn)問題及是跟蹤解決。 垅鍔吻 ? 高度重視年度客戶意見征詢工作，對發(fā)現(xiàn)問題徹底跟蹤、解決。 垅鍔吻 工作計劃 垅鍔吻 CPM 根據(jù)工作進(jìn)度安 排，分別制訂前期籌備、入駐接管工作計劃，并依照物業(yè)管理方案設(shè)計，制訂順天國際正常運作期的工作計劃。 垅鍔吻 管理處運作的同時接受員工監(jiān)督垅鍔吻 管理效果、服務(wù)質(zhì)量、物業(yè)經(jīng)濟(jì)效益 垅鍔吻 組織行為 垅鍔吻 管理制度 垅鍔吻 收費標(biāo)準(zhǔn) 垅鍔吻 消 防、治安、納稅等 垅鍔吻 委托管理合同規(guī)定的權(quán)力、責(zé)任、義務(wù) 垅鍔吻 管理處人、財、物資源，管理質(zhì)量 垅鍔吻 社會各界、發(fā)展商、業(yè)主、業(yè)主委員會監(jiān)督 垅鍔吻 垅鍔吻 政府業(yè)務(wù)主管部門監(jiān)督 垅鍔吻 垅鍔吻 政府相關(guān)部門 垅鍔吻 監(jiān)督 垅鍔吻 垅鍔吻 業(yè)主、業(yè)主委員會監(jiān)督 垅鍔吻 垅鍔吻 CPM 及 ISO9000體系監(jiān)督 垅鍔吻 垅鍔吻 前期籌備工作計劃 垅鍔吻 前期介入工作計劃表 表 垅鍔吻 序號 垅鍔吻 工作計劃 垅鍔吻 計劃要點 垅鍔吻 實施時間 垅鍔吻 備注 垅鍔吻 1 垅鍔吻 擬定物業(yè)管理方案 垅鍔吻 針對順天國際特點制定 垅鍔吻 2020． 4． 30 垅鍔吻 已完成 垅鍔吻 2 垅鍔吻 擬定財務(wù)測算 垅鍔吻 針對順天國際特點制定 垅鍔吻 2020． 4． 30 垅鍔吻 已完成 垅鍔吻 2 垅鍔吻 簽訂《物業(yè)管理委托合同》 垅鍔吻 與 業(yè)主單位商定 垅鍔吻 待定 垅鍔吻 垅鍔吻 3 垅鍔吻 組建順天國際管理處 垅鍔吻 確定物業(yè)管理辦公場所 垅鍔吻 中標(biāo)之日起 垅鍔吻 垅鍔吻 辦理管理處有關(guān)手續(xù) 垅鍔吻 人員調(diào)配、培訓(xùn) 垅鍔吻 管理處辦公設(shè)備完善 垅鍔吻 5 垅鍔吻 前期籌備及前期物業(yè)管理 垅鍔吻 施工期、設(shè)備安裝調(diào)試期物業(yè)管理事項 垅鍔吻 2020． 2． 15 至接管驗收日 垅鍔吻 垅鍔吻 參與設(shè)備運行、熟悉各類設(shè)施設(shè)備，提供專業(yè)意見 垅鍔吻 制定接管計劃 垅鍔吻 收集各類工程資料 垅鍔吻 擬定交接方案 垅鍔吻 物業(yè)管理供貨商評審、確立 垅鍔吻 6 垅鍔吻 導(dǎo)入 CPM 物業(yè)管理模式 垅鍔吻 導(dǎo)入公司物業(yè)管理理念 垅鍔吻 管理處成立即日起 垅鍔吻 垅鍔吻 導(dǎo)入公司各項規(guī)章制度 垅鍔吻 7 垅鍔吻 物業(yè)接管驗收 垅鍔吻 竣工驗收、接管驗收 垅鍔吻 按施工進(jìn)度 垅鍔吻 垅鍔吻 移 交資料 垅鍔吻 問題備忘 垅鍔吻 垅鍔吻 接管驗收工作計劃 垅鍔吻 接管驗收及入伙工作計劃表 表 垅鍔吻 序號 垅鍔吻 工作計劃 垅鍔吻 計劃要點 垅鍔吻 實施時間 垅鍔吻 備注 垅鍔吻 1 垅鍔吻 接管驗收實施 垅鍔吻 建筑本體和設(shè)備資料的接收、建檔 垅鍔吻 2020 年 10 月至 12 月 垅鍔吻 具體時間按施工進(jìn)度安排、調(diào)整 垅鍔吻 大廈設(shè)施設(shè)備交接、驗收、試運行 垅鍔吻 問題備忘 垅鍔吻 檔案的建立、分類、管理 垅鍔吻 清潔開荒 垅鍔吻 2 垅鍔吻 入伙及裝修管理 垅鍔吻 完善入伙、計劃 垅鍔吻 2020 年 12 月垅鍔吻 同上 垅鍔吻 模擬實操 垅鍔吻 備齊入伙資料 垅鍔吻 入伙儀式及辦理入伙手續(xù) 垅鍔吻 裝修審批及監(jiān)管 垅鍔吻 3 垅鍔吻 首次征求業(yè)主單位意見 垅鍔吻 征求順天國際合理化建議 垅鍔吻 入伙后 30 日內(nèi) 垅鍔 吻 垅鍔吻 上門調(diào)查和回訪 垅鍔吻 分析調(diào)查結(jié)果，改進(jìn)物業(yè)管理方案 垅鍔吻 4 垅鍔吻 建立完善的標(biāo)識系統(tǒng) 垅鍔吻 制作各類設(shè)施、設(shè)備標(biāo)識 垅鍔吻 2020 年 5 月到 11 月 垅鍔吻 垅鍔吻 制作各類公共標(biāo)識系統(tǒng) 垅鍔吻 制作物業(yè)管理辦公室標(biāo)識 垅鍔吻 垅鍔吻 正常運作期工作計劃 垅鍔吻 正常動作期工作計劃表 表 垅鍔吻 序號 垅鍔吻 工作計劃 垅鍔吻 計劃要點 垅鍔吻 實施時 間 垅鍔吻 備注 垅鍔吻 1 垅鍔吻 員工常規(guī)培訓(xùn) 垅鍔吻 重點強調(diào)安全防范、政治思想和技能的培訓(xùn) 垅鍔吻 2020 年 11 月起 垅鍔吻 垅鍔吻 2 垅鍔吻 配套服務(wù)項目啟動 垅鍔吻 有償服務(wù)、無償服務(wù)項目及便民措施的運作 垅鍔吻 2020 年 12 月起 垅鍔吻 垅鍔吻 3 垅鍔吻 物業(yè)管理報告 垅鍔吻 向發(fā)展商詳細(xì)匯報工作進(jìn)程及狀況 垅鍔吻 每季度 1 次 垅鍔吻 垅鍔吻 4 垅鍔吻 財務(wù)分析報告 垅鍔吻 如實向業(yè)主單位反映物業(yè)管理費用使用情況 垅鍔吻 每季度 1 次 垅鍔吻 垅鍔吻 5 垅鍔吻 完善管理體系 垅鍔吻 導(dǎo)入 ISO9000 質(zhì)量體系并定期內(nèi)部評審 垅鍔吻 2020 年 2 月起 垅鍔吻 垅鍔吻 完善管理處信息局域網(wǎng)，修訂管理辦法 垅鍔吻 6 垅鍔吻 創(chuàng)建工作 垅鍔吻 示范大廈創(chuàng)建基礎(chǔ)工作 垅鍔吻 2020 年 3 月起 垅鍔吻 垅鍔吻 文明大廈創(chuàng)建工作 垅鍔吻 垅鍔吻 工作計劃流程 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻 垅 鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻 圖 工作計劃流程圖 垅鍔吻 籌建管理機構(gòu) 垅鍔吻 2020 年 5 月 15 日 垅鍔吻 落實辦公、住宿條件： 垅鍔吻 執(zhí)行物資裝備計劃 垅鍔吻 組建員工隊伍 垅鍔吻 （考核、培訓(xùn)） 垅鍔吻 簽定委托合同 垅鍔吻 2020年 5月 30日前垅鍔吻 管理機構(gòu) 垅鍔吻 全面進(jìn)駐接管 垅鍔吻 2020 年 11 至 12 月 垅鍔吻 垅鍔吻 實施綜合接管驗收 垅鍔吻 樓宇設(shè)備交接、驗收（試運行）垅鍔吻 檔案資料收集、歸檔管理 垅鍔吻 清潔開荒 垅鍔吻 入駐 垅鍔吻 2020 年 12 月 垅鍔吻 全面開展物業(yè)管理工作（按合同執(zhí)行）垅鍔吻 員工常規(guī)培訓(xùn) 垅鍔吻 物業(yè)管理方案實施 垅鍔吻 ISO9000 導(dǎo)入 垅鍔吻 創(chuàng)建物業(yè)管理示范大廈、文明大廈工作垅鍔吻 物資裝備計劃 垅鍔吻 物資裝備計劃表 表 垅鍔吻 序號 垅鍔吻 物質(zhì)裝備項目 垅鍔吻 內(nèi)容描述 垅鍔吻 1 垅鍔吻 管理處工作場所 垅鍔吻 名稱 垅鍔吻 主任辦公室 垅鍔吻 辦公室 垅鍔吻 技術(shù)值班室 垅鍔吻 工作操作間 垅鍔吻 倉庫 垅鍔吻 員工宿舍 垅鍔吻 備注 垅鍔吻 面積㎡ 垅鍔吻 30 垅鍔吻 50 垅鍔吻 20 垅鍔吻 20 垅鍔吻 50 垅鍔吻 120 垅鍔吻 垅鍔吻 2 垅鍔吻 辦公用品 垅鍔吻 見本標(biāo)書第五章表 垅鍔吻 垅鍔吻 3 垅鍔吻 維修工具 垅鍔吻 見本標(biāo)書第五章表 垅鍔吻 垅鍔吻 4 垅鍔吻 安防設(shè)備 垅鍔吻 消防裝備 垅鍔吻 見本標(biāo)書第五章表 垅鍔吻 垅鍔吻 5 垅鍔吻 員工宿舍用品 垅鍔吻 見本標(biāo)書第五章表 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻 Ⅲ . 管理人員配備、培訓(xùn)與管理 垅鍔吻 管理人員的配備 垅鍔吻 順天國際整體管理方案確定之后，管理團(tuán)隊的配備和素質(zhì)就是決定性的因素。CPM 擬安排高級項目經(jīng)理擔(dān)任大廈管理處主任，前期介入期間另委派公司管理、技術(shù)骨干組成前期工作小組赴現(xiàn)場配合。在正式接管后，形成主任目標(biāo)管理責(zé)任制為基礎(chǔ)的，物 業(yè)、經(jīng)營、質(zhì)量、工程、財務(wù)等專業(yè)人員密切配合的管理團(tuán)隊。 垅鍔吻 管理處人員配置 垅鍔吻 管理處擬配備各類人員 53 人。 垅鍔吻 注：清潔綠化擬單項分包給專業(yè)公司，故人員未計入。 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻 圖 管理處人員配置 垅鍔吻 管理處正、副主任 2 人 垅鍔吻 客戶服務(wù)中心 4 人 垅鍔吻 部長 1 人 垅鍔吻 垅鍔吻 助理 3 人 垅鍔吻 綜 合部 6 人 垅鍔吻 部長 1 人 垅鍔吻 文秘 1 人 垅鍔吻 財務(wù) 2 人 垅鍔吻 后勤 2 人 垅鍔吻 綜合部 6 人 垅鍔吻 綜合部 6 人 垅鍔吻 部長 1 人 垅鍔吻 工程師 2 人 垅鍔吻 運行班 10 人 垅鍔吻 維修班 5 人 垅鍔吻 部長 1 人 垅鍔吻 物業(yè)助理 2 人 垅鍔吻 安全管理 20 人 垅鍔吻 各部門人員素質(zhì)要求 垅鍔吻 崗位編制與素質(zhì)要求 表 垅鍔吻 部門編制 垅鍔吻 崗位 垅鍔吻 素質(zhì)要求 垅鍔吻 管理處 垅鍔吻 2 人 垅鍔吻 正、副主任 2 人 垅鍔吻 本科，四年從業(yè)經(jīng)驗，物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理上崗證，有效強的組織、協(xié)調(diào)和決策能力。 垅鍔吻 客戶服務(wù)中心 4 人 垅鍔吻 部長 1 人 垅鍔吻 大專以上，三年工作經(jīng)驗，持物業(yè)管理企業(yè)部門經(jīng)理上崗證， 熟悉各部門運作流程，組織、協(xié)調(diào)、溝通能力強。垅鍔吻 助理 1 人 垅鍔吻 大專以上，三年工作經(jīng)驗，持物業(yè)管理企業(yè)部門經(jīng)理上崗證， 熟悉各部門運作流程，組織、協(xié)調(diào)、溝通能力強。垅鍔吻 綜合部 垅鍔吻 6 人 垅鍔吻 部長 1 人 垅鍔吻 本科，六年行政管理經(jīng)驗，中級職稱，物業(yè)管理個業(yè)部門經(jīng)理上崗證，有較強的組織、協(xié)調(diào)和決策能力，電 腦熟練，寫作、協(xié)調(diào)能力強，有良好服務(wù)意識，英語熟練。 垅鍔吻 財務(wù) 1 人 垅鍔吻 本科，會計師職稱，三年財務(wù)管理經(jīng)驗，持有會計上崗證，熟 練會計電算化操作，業(yè)務(wù)能力強，英語四級。垅鍔吻 文秘 1 人 垅鍔吻 大專，一年經(jīng)驗，電腦熟練，業(yè)務(wù)能力強。 垅鍔吻 后勤 2 人 垅鍔吻 本科，二年采購工作經(jīng)驗，持物業(yè)管理上崗證，電腦熟練，業(yè) 務(wù)能力強。垅鍔吻 工程部 18人 垅鍔吻 部長 1 人 垅鍔吻 本科，黨員，五年經(jīng)驗，中級職稱，持物業(yè)管理企業(yè)部門經(jīng)理 上崗證，有較強組織、協(xié)調(diào)和決策能力垅鍔吻 工程師 2人 垅鍔吻 本科，中級以上職稱，五年經(jīng)驗，持物業(yè)管理上崗證，可獨立完成項目規(guī)劃、設(shè)計、改造、維修、技術(shù)指導(dǎo)等工作，一門以上外語熟練。 垅鍔吻 運行班 10人 垅鍔吻 中技，二年經(jīng)驗，相關(guān)專業(yè)上崗證，動手能力強，身體素質(zhì)好，能吃苦耐勞，熟悉 ISO9000 體系 垅鍔吻 維護(hù)班 5人 垅鍔吻 中技，三年經(jīng)驗，相關(guān)專業(yè)上崗證，專業(yè)素質(zhì)高，身體素質(zhì)好，能吃苦耐勞，動手及協(xié)調(diào)能力強 垅鍔吻 管理部 23人 垅鍔吻 部長 1 人 垅鍔吻 本科，五年經(jīng)驗，中級職稱，物業(yè)管理企業(yè)部門經(jīng)理上崗證，熟悉 ISO9000 質(zhì)量體