【文章內(nèi)容簡介】 時可以對市場 市場承載力和趨化量進行系 統(tǒng)分析和估算。 推廣目的 細化篩選 通過媒體大量宣傳推廣和外部市場集結(jié)，對來訪客戶進行細化分析，針對特殊戶型和特點客戶做試水性內(nèi)部認購，并對市場承載力和趨化量進行系統(tǒng)分析和推算，為后期開盤強銷期做準備，同時針對已經(jīng)成交客戶開展老帶新優(yōu)惠政策銷售手段。 針對前期儲備客戶 300— 500 人左右，提取 10%左右，進行細化篩選， 通過內(nèi)部認購銷售 4060 套（無限購為 80100 套）左右，并進一步積累客戶200— 400 人，為開盤和強銷期打下良好基礎(chǔ)。 積累客源 提取 1020%試水性內(nèi)部認籌并加深積累 達到總蓄水 10001200 人 。 宣傳推廣重點不變 —— 鐵鋒區(qū) 公里半徑內(nèi)客戶群 ，其他區(qū)意向客戶，機車和鐵路意向客戶群 ，還有二級和三級市場地區(qū)客戶做針對性宣傳。 推廣主題 （與蓄水期基本一樣） （ 1）政策引導： 政府未來規(guī)劃，城市向東 、 向南遷移， 東部大型居住區(qū)規(guī)劃 發(fā)展 理念 ，汽車銷售服務(wù)產(chǎn)業(yè) 完善 、物流產(chǎn)業(yè) 發(fā)展 、旅游休閑區(qū) 重點規(guī)劃 、中華東路商業(yè)延展區(qū) 未來升值空間和城市門戶地段的前景等。 大連恒瑞正合房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 14 （ 2）概念訴求： 城市門戶地標 法式新古典主義宅邸 多層電梯洋房 VS 情景板式高層 東部第一大道 聯(lián)通 商圈的生財之道 鶴城東部 首席 ARTDECO 藝術(shù)建筑 一個改變世界觀的文化住宅 看不見的高層看得見的上層建筑 （ 3） 根據(jù)銷售推廣進度啟動 2143 概念： 2大居住區(qū)‘德源’與‘品源’ 1個中心主題廣場（巴洛克廣場） 4大景觀（門庭、步入花園、陽光停車場、法式中心綠帶步徑） 3大運動主題（幼兒運動步徑、青年步徑和老年步徑） 商業(yè)‘ 節(jié)點 ’地帶，汽車銷售服務(wù)產(chǎn)業(yè)、物流產(chǎn)業(yè)、加工產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)、東部新規(guī)劃大型居住區(qū)。 推廣側(cè)重 吸引人潮參觀、預訂，通過本階段吸納一定量的開 盤買勢，為開盤作好良好的市場鋪墊。 售樓處裝修完畢并開放接待，項目發(fā)布會、房展會及軟廣等推廣 。 宣傳方式及 sp活動 銷售現(xiàn)場暖場活動 與各家媒體聯(lián)誼等。 （ 1）搜狐與百度及雅虎的搜索引擎連接與報名； （ 2）春季 房展會、 中小型項目 說明會 ； （ 3） 車體廣告 、 廣播、軟性彩頁 、戶外、 站牌廣告 （連續(xù)性）； （ 4）道旗、短信、報廣、夾頁廣告、插頁廣告； （ 5）施工現(xiàn)場看房通道，外部樓體大型條幅與圍擋； （ 6） DM 主流雜志； （ 7）廣播和電臺對接宣傳。 （ 8）鶴城晚報、日報、覆蓋周邊 7 區(qū) 9 縣各大媒體和戶外廣告等。 宣傳主題及內(nèi)容要 視覺沖擊力 ，重點突出 項目區(qū)域 未來價值 、 設(shè)計 風格、產(chǎn)品高附加 值、 戶型贈送面積、花池和花臺贈送、步入式花園、 形象突出主題。 大連恒瑞正合房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 15 廣告表現(xiàn) 采用懸念式廣告策略，喚起目標客源注意。檢驗市場反應，確認本案賣點，尋求最佳方式表現(xiàn)本案的優(yōu)勢。 以戶型展示和人性化產(chǎn)品附加值為主軟廣告和試探性的系列形象層層推進，引導出本案具有前瞻性的居住理念。 （ 1） 展示總體形象、建筑風格、規(guī)劃布局 、產(chǎn)品種類 、企業(yè)文化、產(chǎn)品品牌拓展 。 （ 2） 單體形象推廣規(guī)劃展示、園林景觀、親情化設(shè)計理念 、戶型種類和戶型圖等。 VI表現(xiàn) （ 1） DM 雜志 ； （ 2）媒體、報紙、軟文 ； （ 3）單頁、樓書、夾頁、插頁 、銷售物料。 指示牌 大連恒瑞正合房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 16 物料 1 物料 2 物料 3 DM 雜志單頁 大連恒瑞正合房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 17 媒體配合 （ 1）交通和鄉(xiāng)村廣播； （ 2）鶴城晚報和日報半版及 1/4 版軟文； （ 3）電視臺 30 秒宣傳或植入式廣告等； （ 4）各大網(wǎng)站搜索引擎連接等（百度、雅虎、搜狐、同城 58）。 執(zhí)行或 銷售代理的工作 動態(tài)市場調(diào)查、靜態(tài)評估分析、售樓處選址、布置、導入形象設(shè)計布置、銷售現(xiàn)場設(shè)施設(shè)立、人員進場培訓、銷售制度建立、銷售形象定立、現(xiàn)場 流程 、銀行選擇、政策研究、銷售流程制定、合同范本 、制作銷售人員工裝 、 銷售價格方案 等。 （ 1） 銷售代理 進場前后具體工作如下： ? 現(xiàn)場幻燈片 確定 。 ? 建材展示 品種確定 。 ? 贈品 確定種類 。 ? 燈飾照明 標準訂立 。 ? 室內(nèi)隔局 3D 效果圖 統(tǒng)一定稿 。 ? 外觀透視 定稿 。 ? 戶外定點廣告看板 確定方案 。 ? 暖場 促銷活動 方案確定 。 開發(fā)商配合事項 （ 1） 看房車輛 確定 ； （ 2） 看房通道 建設(shè)完畢并裝飾 ； （ 3） 銷售現(xiàn)場全部辦公用品 全部到位 （接待臺、洽談桌、復印機、傳真機、文件柜、休息區(qū)沙發(fā)、飲水機、）； （ 4）印刷售樓冊、單頁樓書、戶型圖含置業(yè)計劃、派單夾頁、易拉寶、展板、文化展板、導示標牌等 全部完畢 ； （ 5）售樓處裝修設(shè)計場景布置完畢 。 （五）、開盤期 節(jié)點時間： 2020 年 6 月份 本時期為 開盤期，內(nèi)部認購后必須針對已成交的老客戶進行回贈活動，促進老帶新增量，并對前期儲備的客戶資源進行回訪或短信形式宣傳本項目的銷售進度以及各種暖場活動。同時對機車和鐵路以及其他區(qū)域外客戶群 ，在策劃大連恒瑞正合房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 18 宣傳方面以壟斷式、針對性、目 的性宣傳，達到既定的銷售目標和回款量。 推廣目的 重點型篩選 ，進行第一次陣地戰(zhàn)，啟動全方位和壟斷式銷售推廣。 通過媒體大量宣傳推廣和外部市場集結(jié)， 除鐵鋒區(qū)及機車、鐵路職工外，針對各企事業(yè)單位、廠區(qū)、政府機關(guān)、學府區(qū)、商務(wù)區(qū)進行全面推廣，利用全方位營銷策劃推廣手段進行地毯式和壟斷式 覆蓋。 積累客源 針對前期儲備客戶 800— 1000 人左右，提取 1015%左右，進行細化篩選， 通過開盤銷售 60 套左右，并進一步積累客戶 200500 人，為強銷期和熱銷期打下良好基礎(chǔ)。 鐵鋒區(qū) 公里半徑內(nèi)客戶群 ，其 他區(qū)意向客戶，機車和鐵路意向客戶群 ，還有各企事業(yè)單位、廠區(qū)、政府機關(guān)、學府區(qū)、商務(wù)區(qū)等 ，以及 二級和三級市場地區(qū)客戶做針對性 、地毯式、壟斷式 宣傳 推廣 。 推廣主題 （與蓄水期 和內(nèi)部認購 基本一樣） （ 1）政策引導： 政府未來規(guī)劃，城市向東、向南遷移，東部大型居住區(qū)規(guī)劃發(fā)展理念，汽車銷售服務(wù)產(chǎn)業(yè)完善、物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展、旅游休閑區(qū)重點規(guī)劃、中華東路商業(yè)延展區(qū)未來升值空間和城市門戶地段的前景等。 （ 2）概念訴求： 城市門戶地標 法式新古典主義宅邸 多層電梯洋房 VS 情景板式高層 東部第一大道 聯(lián)通商圈 的生財之道 鶴