【文章內(nèi)容簡介】 地價值已有大幅度的上升，新城項目的收益前景更為明朗。此時，其他開發(fā)商會主動聚攏，向新城政府表達(dá)開發(fā)意愿。而新城政府也因此可以獲得更多的資金收益以保持當(dāng)?shù)亟?jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，改善人民的生活水平，并規(guī)范新城建設(shè)，促進新城發(fā)展。 3 土地供給方式 隨著我國經(jīng)濟體制的不斷調(diào)整，我國城市土地供給制度也發(fā)生了一系列的演變。根據(jù)城市土地管理事權(quán)的演進，我國 城市土地供給制度的演變可以劃分為四個階段，即計劃經(jīng)濟時代城市土地?zé)o償、無期、無流動供給階段、城市土地供給批租制度建立階段、城市土地儲備制度建立階段以及城市土地供給宏觀調(diào)控體系建立階段 [ 10]。在演變過程中，中央政府逐步修正了計劃經(jīng)濟的土地政府行政審批的供給模式 , 確立了除劃撥土地使用權(quán)之外的協(xié)議、招標(biāo)、拍賣出讓土地使用權(quán)的供給方式 , 從而建立起適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟體制轉(zhuǎn)型的土地供給雙軌模式 ,對我國土地供給市場的健康發(fā)展產(chǎn)生了重大影響 [11]。 我國主要的幾種土地供給方式 目前，我國城市土地供給方式主要 有行政劃撥、有償出讓、補辦出讓手續(xù)等三種方式，而有償出讓又有協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌等四種形式 [12]。 協(xié)議出讓，是指土地所有者與一家土地使用者商議土地使用金，由于使用性質(zhì)的改變成為經(jīng)營性用地，在變更為經(jīng)營性用地前需每年交納相應(yīng)數(shù)額的出讓金后才可以租賃的形式進入市場。 招標(biāo)出讓，是指通過一定的公開平臺，召集有資質(zhì)的土地使用者，在一定期限，通過上報土地用途、土地使用出讓金等材料，并在一定時間內(nèi)公開開標(biāo)，來爭取土地的使用權(quán)。 拍賣出讓，是土地所有者（政府）在一定的時間通過叫價的方式，決定土地的使用者，價高者得 。 某新城建設(shè)的土地供給模式與激勵機制研究 6 掛牌出讓，就是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果確定土地使用者。掛牌公示交易其實是土地招標(biāo)拍賣的一種補充形式，它與招標(biāo)拍賣的本質(zhì)區(qū)別是 :即便是一家機構(gòu)競標(biāo)也可出讓，目的是既保證了政府出讓土地應(yīng)堅持的公開公平的原則，又避免了有價無市，導(dǎo)致出現(xiàn)流標(biāo)的情況 [13]。 不同土地供給方式的優(yōu)勢和適用項目 招拍掛三種方式的優(yōu)缺點 經(jīng)營性用地的出讓方式一般集中在招標(biāo)、拍賣、掛牌三種方式上。這三種土地 出讓方式各有其優(yōu)勢與缺點，新城政府在選擇土地出讓方式時，要特別注意其區(qū)別，對不同的建設(shè)項目采用不同的合適的土地供給方式。 在這其中，土地拍賣出讓方式能夠?qū)崿F(xiàn)土地價格的最大化，為新城政府提供大量的建設(shè)資金。但同時，它也有其缺陷。首先，這種出讓方式不利于選擇具有開發(fā)實力與經(jīng)驗水平的開發(fā)商，影響重要項目的開發(fā)與建設(shè)，間接提高了項目開發(fā)的成本。其次，拍賣過程的激烈競爭可能使參與其中的開發(fā)商忽視其開發(fā)成本與開發(fā)能力，非理性進行競爭，這就增加了項目開發(fā)的風(fēng)險，影響新城建設(shè)的發(fā)展質(zhì)量。 相對的，土地招標(biāo)出讓方式則不存在這 方面的問題。使用這種出讓方式，獲取土地的開發(fā)商往往不是最高出價者，而是符合新城政府制定標(biāo)準(zhǔn)的綜合實力最佳者。新城政府可以通過這種方式選擇出價相對較高，同時開發(fā)能力強、經(jīng)驗豐富、管理規(guī)范的開發(fā)商。 而土地掛牌出讓方式的優(yōu)勢在于提供開發(fā)商相對寬裕的時間，以方便其對土地開發(fā)項目進行評估規(guī)劃，避免其非理性的決策行為。當(dāng)然，其不足之處也在于此，時間的拖延容易產(chǎn)生未知的負(fù)面效應(yīng)以及機會成本。 各類土地出讓方式的適用項目 隨著我國市場體制的逐步完善，我國土地供給方式也形成了一定的模式與制度，不同的土地供給方式適用于不同的 建設(shè)項目。一般而言，行政劃撥較多用于學(xué)校、醫(yī)院等公共福利設(shè)施的建設(shè)用地，其經(jīng)營不帶盈利色彩，建設(shè)資金一般由當(dāng)?shù)卣畡潛堋? 而有償出讓以及補辦出讓手續(xù)的土這類土地供給方式則更廣泛地用于盈利性項目的建設(shè)用地[14]。 這類出讓國有土地使用權(quán)的方式，集中體現(xiàn)了公開、公平、公正的市場原則，有利于形成政府某新城建設(shè)的土地供給模式與激勵機制研究 7 主動供地的機制，能夠充分發(fā)揮市場優(yōu)化配置土地資源的作用。 根據(jù)我國的相關(guān)法律條款，商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅等經(jīng)營性土地使用權(quán)必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓，其他土地的供應(yīng)計劃公布后，同一宗地有兩個以上意向用地者的，也 應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓 [15]。 目前，我國土地供給市場上，土地拍賣出讓方式一般適用于房地產(chǎn)經(jīng)營項目的用地。地方政府運用這種方式以獲取大量的資金以補貼財政支出。土地招標(biāo)出讓方式一般適用于道路工程、綠化工程等工程類項目的非經(jīng)營性用地，或者是房地產(chǎn)項目等其他經(jīng)營性項目用地。而土地掛牌出讓方式則往往適用于大規(guī)模、大工程項目的用地。 協(xié)議出讓的方式則比較容易出現(xiàn)暗箱操作、權(quán)錢交易等問題，一般在引進外國投資項目或重點投資項目中采用，但在新城建設(shè)中并不適合采用。 4 新城土地供給模式 從國外成熟的土地市場發(fā)展經(jīng)驗來 看，城市土地開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)所需的大量資金往往來源于土地，并用之于土地，而且土地收入將再投入到城市土地開發(fā)及城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中，從而使城市建設(shè)資金進入一種良性循環(huán) [16]。目前，新城發(fā)展的“瓶頸”之一是資金的短缺，而土地供給工作的展開則直接影響到開發(fā)商與投資商的入駐問題，因此，這一問題能否順利解決將直接影響到新城的成長發(fā)展，提出合適的土地供給模式至關(guān)重要。 合適的土地開發(fā)商 新城項目的建設(shè)是新城政府發(fā)展當(dāng)?shù)亟?jīng)濟的一個重要措施。為了能使當(dāng)?shù)亟?jīng)濟能更好更迅速地發(fā)展，人民生活水平能夠更快地提高，新城項目需要在保 證質(zhì)量的前提下，盡快完成。因而，新城政府在開發(fā)商選擇策略上要結(jié)合自身條件與需求，在不同的開發(fā)商類型中選擇合適的合作者。 開發(fā)商分類 按照開發(fā)商的開發(fā)實力、品牌規(guī)模等特性，可以將開發(fā)商分為兩類：一是大型開發(fā)商，二是中小型開發(fā)商。大型開發(fā)商指在全國范圍內(nèi)具有一定品牌影響力，在專業(yè)領(lǐng)域中擁有良好實力與信譽，在公眾中具有優(yōu)秀的口碑的開發(fā)商。一般情況下，具有一定品牌實力的開發(fā)商能夠保證工程項目建設(shè)中施工隊伍的專業(yè)素質(zhì)與工程的完整性，這就為工程項目的高質(zhì)量完成提高了一定的保證。同時，這類開發(fā)商更注重信譽及其工程在社會上 的影響，因而能夠在保證工程質(zhì)量的前提下，按合同約定完成項目建設(shè)任務(wù)。同時，引入這類開發(fā)商，能夠產(chǎn)生品牌集聚效應(yīng)，吸引更多的投資方與開發(fā)商關(guān)注新城項目，有利于新城項目的融資、后期工程的開發(fā)建設(shè)以及未來新城的健康發(fā)展。但這類開某新城建設(shè)的土地供給模式與激勵機制研究 8 發(fā)商由于其綜合實力比較強，人際關(guān)系面較廣，在與地方政府進行關(guān)于項目開發(fā)等問題的談判過程中，往往占據(jù)有利地位，討價還價能力強；同時，其在項目開發(fā)過程中，往往以其自身開發(fā)思路做引導(dǎo)，容易與地方政府的管理引導(dǎo)產(chǎn)生沖突，尤其可能產(chǎn)生“土地綁架”行為。 中小型開發(fā)商指在全國一定區(qū)域范圍內(nèi)有一定影響力 ，在專業(yè)領(lǐng)域擁有一定的開發(fā)資質(zhì)與實力，但在公眾中并不聞名的開發(fā)商。這類開發(fā)商的開發(fā)實力不如大型開發(fā)商，也缺乏資金，進行大型項目開發(fā)的風(fēng)險較大。但是，這類開發(fā)商往往只參加一定地域范圍內(nèi)的項目開發(fā)任務(wù)，對當(dāng)?shù)丨h(huán)境比較熟悉，能夠較為方便地解決項目開展中遇到各種各樣的問題，不致使其影響工程進度與質(zhì)量，進而影響工程成本。而且，此類開發(fā)商討價還價能力不強。當(dāng)?shù)卣谂c其進行談判時占據(jù)有利地位。在土地開發(fā)過程中，新城政府引導(dǎo)其開發(fā)行為也較為容易。 開發(fā)商選擇 不同類型的開發(fā)商具有其自身的優(yōu)勢與劣勢（見表 41），新城政府 需要結(jié)合不同開發(fā)商的不同特點以及新城項目開發(fā)的需要，在適當(dāng)?shù)臅r期選擇合適的開發(fā)商。 表 41 不同開發(fā)商的優(yōu)劣勢比較表 開發(fā)商類型 開發(fā)實力 資金實力 討價還價能力 品牌集聚效應(yīng)等附加價值 大型開發(fā)商 強 強 強 有 中小型開發(fā)商 中 中 中 無 在新城項目開發(fā)問題上，新城政府首先面臨的困境就是融資開發(fā)問題。如前所述，新城所在地域原本經(jīng)濟發(fā)展水平不高，新城項目開發(fā)氛圍也尚未形成。此時，新城政府急需資金的注入，同時，要逐漸形成開發(fā)氛圍，以吸引其他開發(fā)商的參與。因此，新城政府在開發(fā)初期需要選擇一些大型開發(fā)商，引入資金，盡快使項目開始建設(shè)。在新城土地經(jīng)歷一定的開發(fā)后，土地價值逐步上升，新城項目發(fā)展前景良好，此時，新城政府需要使房地產(chǎn)等經(jīng)營性項目的用地進行開發(fā)，以拉動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟的迅猛發(fā)展。因而，在中后期項目的開發(fā)中，新城政府對開發(fā)商的引入并沒有那么嚴(yán)格的要求，只需能帶動經(jīng)濟發(fā)展，并能在政府引導(dǎo)下進行合理的土地開發(fā)。在這里，選擇中小型開發(fā)商有利于新城政府在談判中占據(jù)優(yōu)勢地位，也有利于引導(dǎo)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場健康成長，保證當(dāng)?shù)亟?jīng)濟持續(xù)健康成長。 同時，在新城項目的建設(shè)中，不僅存在新城政府與開發(fā)商之間的博弈，也需要不同開發(fā) 商之間的良性競爭與博弈。新城政府在對開發(fā)商進行選擇過程中，要注意引進同類型不同品牌的開發(fā)商，某新城建設(shè)的土地供給模式與激勵機制研究 9 使不同的開發(fā)商之間相互牽制、相互競爭，這有利于建設(shè)項目健康良好的發(fā)展，也有利于加快項目建設(shè)進度，以盡快達(dá)成項目開發(fā)目標(biāo)。 土地供給對開發(fā)商利益的影響 有償出讓與開發(fā)商的利益 大部分的經(jīng)營性項目用地以及小部分非經(jīng)營性用地需要通過有償出讓的方式進行土地供給。在這樣的條件下，參與的開發(fā)商都有機會獲取土地使用權(quán)。而土地價格是市場競爭形成的，對開發(fā)商而言，是公平的。但是，由于土地拍賣出讓方式存在 “價高者得”心理，當(dāng)房地產(chǎn)價格 一定時，對同等實力的開發(fā)商而言，地價上升將引起開發(fā)商利潤的下降。這對實力不強的開發(fā)商來講是個挑戰(zhàn)，他們?nèi)绻胪稑?biāo)成功，則可能獲取的利潤會大大低于其他有實力的開發(fā)商，甚至舍棄利潤，而只為了獲取在外的聲譽。對具有一定實力的開發(fā)商來說，則是一項約束，他們需要對項目進行周密的策劃規(guī)劃，才能保證在投標(biāo)成功、完成項目的同時盡可能獲取更大的利潤。 土地招標(biāo)出讓方式則對那些綜合實力較強的開發(fā)商而言，比較有利。在這里，評標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)由新城政府內(nèi)部制定。通常而言，這類標(biāo)準(zhǔn)包括，土地出讓金、建設(shè)開發(fā)資質(zhì)等級、規(guī)劃建設(shè)發(fā)展方案