【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 素分析 6 2 金融因素 當(dāng)今的房地產(chǎn)已經(jīng)成為了資金密集型產(chǎn)業(yè)，沒(méi)有足夠的資金 也就不能進(jìn)入房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)的大門。因此金融對(duì)于房地產(chǎn)的影響是不可忽視的 ，金融市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)也是緊密相連的。 由于房 地產(chǎn)利潤(rùn)巨大，吸引了大量的資金投入到房地產(chǎn)開發(fā)中。 我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金一般為 30%~40%，其余的資金依靠金融系統(tǒng)融資 和購(gòu)房者的預(yù)付款。而這之中又是金融系統(tǒng)融資所占比例較重。 在我國(guó)，房地產(chǎn)業(yè)被稱作是第二金融，在強(qiáng)有力的金融支持下飛速發(fā)展 。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展 所需要的大部分資金都是從銀行取得， 可以說(shuō)銀行控制著房地產(chǎn)市場(chǎng)資金的中心，銀行 與房地產(chǎn)有關(guān)的貸款里各種利率和貸款政策 的調(diào)整必然影響到房地產(chǎn)市場(chǎng) 價(jià)格 。 理論上房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該對(duì)利率變化相當(dāng)敏感。通過(guò)下 表 21 可以 看出，政府通過(guò)中央銀行調(diào)整利率，限制房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)熱現(xiàn)象。 表 21 2021— 2021年間銀行對(duì) 房地產(chǎn) 采取的措施 調(diào)整措施時(shí)間 銀行具體調(diào)整措施 2021年 10月 一年期存、貸款利率均上調(diào) 2021年 3月 提高了住房貸款利率 2021年 4月 央行全面上調(diào)各檔次貸款利率 2021年 6月 個(gè)人住房 按揭貸款首付比例不得低于 30%，考慮到中低收入群眾的住房需求，對(duì)購(gòu)買自住住房且建筑面積在 90平方米一下的仍然執(zhí)行 20%首付標(biāo)準(zhǔn) 2021年 8月 一年期存、貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) 2021年 3月 上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率 2021年 5月 一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào) ，一年期的貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) 個(gè)百分點(diǎn) 2021年 7月 上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款利率 2021年 8月 一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào) ，一年期的貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) 個(gè) 百分點(diǎn) 2021年 9月 一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào) ，一年期的貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) 個(gè)百分點(diǎn) 2021年 12月 一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào) ，一年期的貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) 個(gè)百分點(diǎn) 2021年 1月 上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 2021年 1月 頒布經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)管理辦法 2021年 3月 上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣準(zhǔn)備金率 2021年 4月 上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣準(zhǔn)備金率 中國(guó)近年來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的宏觀因素分析 7 從以上政策可以看出，政府希望通過(guò)加息和上調(diào)存款準(zhǔn) 備金率等政策措施，來(lái)達(dá)到給房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫的目的。 首先， 提高貸款利率就等于直接提高了房地產(chǎn)開發(fā)的成本 。其次，提高貸款利率和首付比例，增加了貸款買房者的購(gòu)房成本，從而抑制了購(gòu)房需求，打擊了房地產(chǎn)投機(jī)者。再者，存款準(zhǔn)備金率上調(diào)后，商業(yè)銀行可提供放款及創(chuàng)造信用的能力下降，結(jié)果是銀根偏緊和貨幣供應(yīng)減少，導(dǎo)致房地產(chǎn)投資的需求減少。政府希望這樣能使房?jī)r(jià)理性回歸。 政府制定的政策確實(shí) 提高了對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)活動(dòng)所需資金的周轉(zhuǎn)量， 在 一段時(shí)間內(nèi)有效地 抑制住了房地產(chǎn)投資過(guò)熱的現(xiàn)象 ，打擊了房地產(chǎn)投機(jī)活動(dòng)。 但是今天看來(lái)，由于對(duì)房地產(chǎn)開發(fā) 公司資金貸款的限制，尤其是 121號(hào)文件（即《 關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng) 商業(yè)性 房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知 》 ，其核心內(nèi)容包括： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)銀行貸款，其自有資金 (指所有者權(quán)益 )應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的 30%；商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款，嚴(yán)禁跨地區(qū)使用；商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款；對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過(guò)所收購(gòu)?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的 70%，貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò) 2 年；承建房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的建筑施工企業(yè)只能將獲得的流動(dòng)資金貸款用于購(gòu)買施工所必需的設(shè)備，嚴(yán)格防止建筑施工企業(yè)使用銀行貸 款墊資房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。對(duì)于個(gè)人房貸， 121 號(hào)文件規(guī)定：商業(yè)銀行只能對(duì)購(gòu)買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款；借款人申請(qǐng)個(gè)人商業(yè)用房貸款的抵借比不得超過(guò) 60%，貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò) 10年，所購(gòu)商業(yè)用房為竣工驗(yàn)收的房屋；購(gòu)買第二套以上 (含第二套 )住房的，應(yīng)適當(dāng)提高首付款比例，并不再執(zhí)行個(gè)人住房貸款利率，而按央行公布的同期檔次貸款利率執(zhí)行。 ）發(fā)出以后，眾多中小型資金量不足的房地產(chǎn)公司由于 不容易得 到銀行貸款而面對(duì)越來(lái)越高的土地取得費(fèi)用和開發(fā)成本， 它們很難獲得拿地的機(jī)會(huì)，從而 紛紛退出房地產(chǎn)市場(chǎng)。 又很可能由于中小 型房地產(chǎn)公司參與程度降低，使得待開發(fā)的土地大量被 少數(shù)幾家 大型房地產(chǎn)公司 取得，從而在土地市場(chǎng)中就形成 寡頭壟斷的現(xiàn)象 （見下表 2 2 24） 。 表 22 20212021年度上海住宅用地市場(chǎng)集中程度 年份 總可建面積（公頃） 前 5位 前 10位 前 5位集中度 前 10位集中度 2021 2021 2021 2021 2021 （ 資料來(lái)源：上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局土地交易市場(chǎng)。 ） 中國(guó)近年來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的宏觀因素分析 8 表 23 2021上海住宅用地市場(chǎng)競(jìng)得情況前 10位 競(jìng)得土地?cái)?shù)量（公頃） 競(jìng)得人 保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司 江蘇新城房產(chǎn)股份有限公司 上海嘉寶實(shí)業(yè)（集團(tuán)）股份有限公司 上海廣安置業(yè)發(fā)展有限公司、上海崇明房地產(chǎn)開發(fā)有 限公司、上海陳家鎮(zhèn)建設(shè)發(fā)展有限公司、上海盛融實(shí)業(yè)有限公司 上海綠地（集團(tuán)）有限公司 鼎太房地產(chǎn)開發(fā)（深圳）有限公司 嘉定區(qū)住宅建設(shè)綜合開發(fā)有限公司 華潤(rùn)置地（北京）股份有限公司、堅(jiān)實(shí)發(fā)展有限公司 上海市浦東新區(qū)房地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司 常州宏佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 （資料來(lái)源：上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局土地交易市場(chǎng)。） 表 24 2021年上海住宅用地市場(chǎng)競(jìng)得情況前 10位 競(jìng)得土地?cái)?shù) 量（公頃） 競(jìng)得人 保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司 TS CHINA FUND(BARBADOS)II SRL 上海綠地（集團(tuán)）有限公司 上海新城萬(wàn)嘉房地產(chǎn)有限公司 上海城建置業(yè)發(fā)展有限公司 上海和聯(lián)房產(chǎn)開發(fā)有限公司 上海徐房（集團(tuán)）有限公司 重慶嘉遜地產(chǎn)開發(fā)有限公司 上海天昱通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 上海中星（集 團(tuán)）有限公司 （資料來(lái)源：上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局土地交易市場(chǎng)。） 通過(guò)這些資料來(lái)看，絕大多數(shù)都是上市公司，這些公司本身資金實(shí)力就排在行業(yè)的前端， 也只有它們能拿出足夠的資金去爭(zhēng)奪面積大，總金額高的地塊。而它們又可以通過(guò)增發(fā)、資產(chǎn)注入等方式進(jìn)行融資，這又保證企業(yè)有足夠的資金去競(jìng)爭(zhēng)土地。對(duì)于上市公司而言，地價(jià)已經(jīng)不是它們所關(guān)注的主要目標(biāo)了，如何保持自己的股價(jià)，保持自己在資本市場(chǎng)的價(jià)值才是企業(yè)考慮的重點(diǎn)。因?yàn)槠髽I(yè)成為“地王”買家才有更多的關(guān)注度，中國(guó)近年來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的宏觀因素分析 9 才能更好的吸引股民購(gòu)買自己的股票，才能保證資金的充足。 對(duì)于普通老百姓來(lái)說(shuō)，上調(diào)存款、貸款利率以后，銀行貸款利息增多，尤其是第二套房的首付比例增大，導(dǎo)致投資房地產(chǎn)的成本增大。但是考慮到中國(guó)的通貨膨脹率 的影響 ， 銀行實(shí)際利率比名義利率低不少 ，計(jì)算公式為： 實(shí)際利率 =名義利率 通貨膨脹率。以 2021 年為例，中國(guó)主要銀行平均年利率為 %，而當(dāng)年通貨膨脹率為 %，當(dāng)年實(shí)際利率為 %[8]。通俗的理解就是存 100 元進(jìn)銀行，一年以后這 100 元的購(gòu)買力只相當(dāng)于存進(jìn)去時(shí)的 元。而近 10年來(lái)，總體 情況是實(shí)際利率基本都為負(fù)值，老百姓的理解就是將錢存入銀行不僅不 能生財(cái)，反而是越來(lái)越少。再加上前些年股市的動(dòng)蕩，房地產(chǎn)市場(chǎng)的 強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭 和良好的盈利性，使得老百姓手中的資金越來(lái)越傾向于流入到房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)中去。 而中國(guó)老百姓的理財(cái)觀念中的“買漲 不買跌”和因?yàn)橄M(fèi)者的預(yù)期心理， 即 看好房地產(chǎn)持續(xù)升值又使得更多的人和資金投入到房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)中去。 中國(guó)近年來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的宏觀因素分析 10 3 城市化因素 隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，大量的人口涌向城市，促使非農(nóng)人口所占的比例不斷上升。根據(jù) 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、建設(shè)部、國(guó)土資源部發(fā)布的《 2021 年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)報(bào)告》、《 2021 年城市建設(shè)統(tǒng) 計(jì)報(bào)告》、《 2021 年國(guó)土資源公告》 可知， 改革開放 30年來(lái)，我國(guó)城市化程度不斷提高，據(jù)統(tǒng)計(jì)在這 30 年間全國(guó)城市化水平從 20 世紀(jì) 80年代初的 18915萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?%發(fā)展到現(xiàn)在 城鎮(zhèn)人口 已經(jīng) 達(dá)到 42186 萬(wàn)人， 超過(guò)了 人口總數(shù)的46%。 我國(guó)的人口在未來(lái) 30 年還將凈增 2 億左右。隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和計(jì)劃生育工作的加強(qiáng)， 20 世紀(jì) 90 年代中后期，總生育率已經(jīng)降到 左右。照此推測(cè)，我國(guó)的總?cè)丝趯⒂?2021 年、 2020 年分別達(dá)到 億和 億， 2033 年前后達(dá)到峰值 15 億人左右 [9]。 特別是近 10 年來(lái)， 工業(yè)化 發(fā)展和服務(wù)行業(yè)的興盛， 城市勞動(dòng)力缺口擴(kuò)大，導(dǎo)致大量農(nóng)民開始進(jìn)城務(wù)工， 人口流動(dòng)越來(lái)越頻繁。除了大量農(nóng)民 工 開始進(jìn)城之外，受過(guò)高等教育的高素質(zhì)人群正逐漸向發(fā)達(dá)地區(qū)聚集。 城市 這些因素都造成了我國(guó)城市人口規(guī)模不斷的擴(kuò)大 。 根據(jù)美國(guó)城市地理學(xué)家 總結(jié)出來(lái)的世界城市發(fā)展的共同規(guī)律 —— “納瑟姆”曲線表示 （見右圖 31） ，當(dāng)一個(gè)國(guó)家的城市化水平超過(guò) 30%時(shí)，城市化進(jìn)程會(huì)加快，此時(shí)對(duì)住房的需求也迅速增加， 直到 城市化水平到達(dá) 70%之后城市化步伐才會(huì)放緩。 我國(guó)在 1996 年前后城市化水平達(dá)到 30%，進(jìn)入了城市化加速階段。 圖 31 納瑟姆曲線 我國(guó)目前正經(jīng)歷著農(nóng)村勞動(dòng)力向城市服務(wù)業(yè)勞動(dòng)力和工業(yè)勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移的過(guò)程。而這一過(guò)程導(dǎo)致了對(duì)城市住房需求增多，帶動(dòng)住房消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)的發(fā)展。 根據(jù)城鄉(xiāng)建設(shè)水平不斷提高的需求，預(yù)計(jì)我國(guó)建設(shè)用地需求 2021 年為 萬(wàn) 公頃 ， 2020 年為 萬(wàn) 公頃 ， 2030 年為 公頃 [10]。 城市化水平提高意味著城市規(guī)模的擴(kuò)大 和對(duì)住房需求的增多。而由于前些 年對(duì)城市土地利用結(jié)構(gòu)不盡合理，主要表現(xiàn)為：工業(yè)用地比例較高， 從城市內(nèi)部用地結(jié)構(gòu)來(lái)看，工業(yè)用地占用比例高達(dá) ％，上海、蘇州等發(fā)達(dá)城市達(dá)到了 %和 %，而按照國(guó)外城市中心區(qū)的用地比例，工業(yè)用地一般不超過(guò)城市面積的 10%[11] 。 而我國(guó)的 這些工業(yè)用地有的是城市郊區(qū)，甚至是在市區(qū)，擠占了居住用地、商業(yè)用地和綠化用地，使得用于開發(fā)住宅的用地?cái)?shù)量相對(duì)減少。 資源數(shù)量減少在一定程度上抬高了地價(jià)，進(jìn)而抬高了房?jī)r(jià)。而我國(guó)城市中又存在不少的閑置土地，這些土地是由于一些企業(yè)破產(chǎn)或者是城市化速度 城市化率 中國(guó)近年來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的宏觀因素分析 11 開發(fā)項(xiàng)目停建又或者是征 而未用的閑置土地。 政府針對(duì)這一情況， 在 2021 年 2 月開始了一開發(fā)區(qū)清理整頓為重點(diǎn)的全國(guó)土地市場(chǎng)治理整頓，清理未批先用、亂批亂用、征而未用、亂占濫用和隨意改變土地用途等問(wèn)題，從嚴(yán)查處重大土地違法案件。整治土地市場(chǎng)同時(shí)，對(duì)于土地審批權(quán)限也收緊，遏制過(guò)度投資。 2021 年 4月 29日，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于深入開展土地市場(chǎng)治理整頓嚴(yán)格土地管理的緊急通知》，提出嚴(yán)格建設(shè)用地審批管理，規(guī)定限制和禁止用地供地目錄，完善用地定額指標(biāo)，并且從 20