【文章內容簡介】 素分析 6 2 金融因素 當今的房地產已經成為了資金密集型產業(yè)，沒有足夠的資金 也就不能進入房地產這個行業(yè)的大門。因此金融對于房地產的影響是不可忽視的 ，金融市場和房地產市場也是緊密相連的。 由于房 地產利潤巨大，吸引了大量的資金投入到房地產開發(fā)中。 我國房地產開發(fā)企業(yè)自有資金一般為 30%~40%，其余的資金依靠金融系統(tǒng)融資 和購房者的預付款。而這之中又是金融系統(tǒng)融資所占比例較重。 在我國，房地產業(yè)被稱作是第二金融，在強有力的金融支持下飛速發(fā)展 。我國房地產企業(yè)發(fā)展 所需要的大部分資金都是從銀行取得， 可以說銀行控制著房地產市場資金的中心，銀行 與房地產有關的貸款里各種利率和貸款政策 的調整必然影響到房地產市場 價格 。 理論上房地產行業(yè)應該對利率變化相當敏感。通過下 表 21 可以 看出，政府通過中央銀行調整利率，限制房地產市場的過熱現象。 表 21 2021— 2021年間銀行對 房地產 采取的措施 調整措施時間 銀行具體調整措施 2021年 10月 一年期存、貸款利率均上調 2021年 3月 提高了住房貸款利率 2021年 4月 央行全面上調各檔次貸款利率 2021年 6月 個人住房 按揭貸款首付比例不得低于 30%，考慮到中低收入群眾的住房需求，對購買自住住房且建筑面積在 90平方米一下的仍然執(zhí)行 20%首付標準 2021年 8月 一年期存、貸款基準利率上調 2021年 3月 上調金融機構人民幣存貸款基準利率 2021年 5月 一年期存款基準利率上調 ，一年期的貸款基準利率上調 個百分點 2021年 7月 上調金融機構人民幣存款利率 2021年 8月 一年期存款基準利率上調 ，一年期的貸款基準利率上調 個 百分點 2021年 9月 一年期存款基準利率上調 ，一年期的貸款基準利率上調 個百分點 2021年 12月 一年期存款基準利率上調 ，一年期的貸款基準利率上調 個百分點 2021年 1月 上調存款類金融機構人民幣存款準備金率 2021年 1月 頒布經濟適用住房開發(fā)管理辦法 2021年 3月 上調存款類金融機構人民幣準備金率 2021年 4月 上調存款類金融機構人民幣準備金率 中國近年來房地產價格上漲的宏觀因素分析 7 從以上政策可以看出，政府希望通過加息和上調存款準 備金率等政策措施，來達到給房地產市場降溫的目的。 首先， 提高貸款利率就等于直接提高了房地產開發(fā)的成本 。其次，提高貸款利率和首付比例，增加了貸款買房者的購房成本，從而抑制了購房需求，打擊了房地產投機者。再者，存款準備金率上調后，商業(yè)銀行可提供放款及創(chuàng)造信用的能力下降，結果是銀根偏緊和貨幣供應減少，導致房地產投資的需求減少。政府希望這樣能使房價理性回歸。 政府制定的政策確實 提高了對房地產投機活動所需資金的周轉量， 在 一段時間內有效地 抑制住了房地產投資過熱的現象 ，打擊了房地產投機活動。 但是今天看來，由于對房地產開發(fā) 公司資金貸款的限制，尤其是 121號文件（即《 關于進一步加強 商業(yè)性 房地產信貸業(yè)務管理的通知 》 ，其核心內容包括： 房地產開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款，其自有資金 (指所有者權益 )應不低于開發(fā)項目總投資的 30%；商業(yè)銀行發(fā)放的房地產貸款，嚴禁跨地區(qū)使用；商業(yè)銀行不得向房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款；對土地儲備機構發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過所收購土地評估價值的 70%，貸款期限最長不得超過 2 年；承建房地產建設項目的建筑施工企業(yè)只能將獲得的流動資金貸款用于購買施工所必需的設備，嚴格防止建筑施工企業(yè)使用銀行貸 款墊資房地產開發(fā)項目。對于個人房貸， 121 號文件規(guī)定：商業(yè)銀行只能對購買主體結構已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款；借款人申請個人商業(yè)用房貸款的抵借比不得超過 60%，貸款期限最長不得超過 10年，所購商業(yè)用房為竣工驗收的房屋；購買第二套以上 (含第二套 )住房的，應適當提高首付款比例，并不再執(zhí)行個人住房貸款利率，而按央行公布的同期檔次貸款利率執(zhí)行。 ）發(fā)出以后，眾多中小型資金量不足的房地產公司由于 不容易得 到銀行貸款而面對越來越高的土地取得費用和開發(fā)成本， 它們很難獲得拿地的機會，從而 紛紛退出房地產市場。 又很可能由于中小 型房地產公司參與程度降低，使得待開發(fā)的土地大量被 少數幾家 大型房地產公司 取得，從而在土地市場中就形成 寡頭壟斷的現象 （見下表 2 2 24） 。 表 22 20212021年度上海住宅用地市場集中程度 年份 總可建面積（公頃） 前 5位 前 10位 前 5位集中度 前 10位集中度 2021 2021 2021 2021 2021 （ 資料來源：上海市規(guī)劃和國土資源管理局土地交易市場。 ） 中國近年來房地產價格上漲的宏觀因素分析 8 表 23 2021上海住宅用地市場競得情況前 10位 競得土地數量（公頃） 競得人 保利房地產（集團）股份有限公司 江蘇新城房產股份有限公司 上海嘉寶實業(yè)（集團）股份有限公司 上海廣安置業(yè)發(fā)展有限公司、上海崇明房地產開發(fā)有 限公司、上海陳家鎮(zhèn)建設發(fā)展有限公司、上海盛融實業(yè)有限公司 上海綠地（集團）有限公司 鼎太房地產開發(fā)（深圳）有限公司 嘉定區(qū)住宅建設綜合開發(fā)有限公司 華潤置地（北京）股份有限公司、堅實發(fā)展有限公司 上海市浦東新區(qū)房地產（集團）有限公司 常州宏佳房地產開發(fā)有限公司 （資料來源：上海市規(guī)劃和國土資源管理局土地交易市場。） 表 24 2021年上海住宅用地市場競得情況前 10位 競得土地數 量（公頃） 競得人 保利房地產（集團）股份有限公司 TS CHINA FUND(BARBADOS)II SRL 上海綠地（集團）有限公司 上海新城萬嘉房地產有限公司 上海城建置業(yè)發(fā)展有限公司 上海和聯房產開發(fā)有限公司 上海徐房（集團）有限公司 重慶嘉遜地產開發(fā)有限公司 上海天昱通房地產開發(fā)有限公司 上海中星（集 團）有限公司 （資料來源：上海市規(guī)劃和國土資源管理局土地交易市場。） 通過這些資料來看，絕大多數都是上市公司，這些公司本身資金實力就排在行業(yè)的前端， 也只有它們能拿出足夠的資金去爭奪面積大，總金額高的地塊。而它們又可以通過增發(fā)、資產注入等方式進行融資，這又保證企業(yè)有足夠的資金去競爭土地。對于上市公司而言，地價已經不是它們所關注的主要目標了，如何保持自己的股價，保持自己在資本市場的價值才是企業(yè)考慮的重點。因為企業(yè)成為“地王”買家才有更多的關注度，中國近年來房地產價格上漲的宏觀因素分析 9 才能更好的吸引股民購買自己的股票，才能保證資金的充足。 對于普通老百姓來說，上調存款、貸款利率以后，銀行貸款利息增多，尤其是第二套房的首付比例增大，導致投資房地產的成本增大。但是考慮到中國的通貨膨脹率 的影響 ， 銀行實際利率比名義利率低不少 ，計算公式為： 實際利率 =名義利率 通貨膨脹率。以 2021 年為例，中國主要銀行平均年利率為 %，而當年通貨膨脹率為 %，當年實際利率為 %[8]。通俗的理解就是存 100 元進銀行，一年以后這 100 元的購買力只相當于存進去時的 元。而近 10年來，總體 情況是實際利率基本都為負值，老百姓的理解就是將錢存入銀行不僅不 能生財，反而是越來越少。再加上前些年股市的動蕩，房地產市場的 強勁的增長勢頭 和良好的盈利性，使得老百姓手中的資金越來越傾向于流入到房地產市場當中去。 而中國老百姓的理財觀念中的“買漲 不買跌”和因為消費者的預期心理， 即 看好房地產持續(xù)升值又使得更多的人和資金投入到房地產市場當中去。 中國近年來房地產價格上漲的宏觀因素分析 10 3 城市化因素 隨著我國經濟的發(fā)展，大量的人口涌向城市，促使非農人口所占的比例不斷上升。根據 國家統(tǒng)計局、建設部、國土資源部發(fā)布的《 2021 年國民經濟和社會發(fā)展統(tǒng)計報告》、《 2021 年城市建設統(tǒng) 計報告》、《 2021 年國土資源公告》 可知， 改革開放 30年來，我國城市化程度不斷提高，據統(tǒng)計在這 30 年間全國城市化水平從 20 世紀 80年代初的 18915萬人，占總人口的 %發(fā)展到現在 城鎮(zhèn)人口 已經 達到 42186 萬人， 超過了 人口總數的46%。 我國的人口在未來 30 年還將凈增 2 億左右。隨著我國社會經濟發(fā)展和計劃生育工作的加強， 20 世紀 90 年代中后期，總生育率已經降到 左右。照此推測，我國的總人口將于 2021 年、 2020 年分別達到 億和 億， 2033 年前后達到峰值 15 億人左右 [9]。 特別是近 10 年來， 工業(yè)化 發(fā)展和服務行業(yè)的興盛， 城市勞動力缺口擴大，導致大量農民開始進城務工， 人口流動越來越頻繁。除了大量農民 工 開始進城之外，受過高等教育的高素質人群正逐漸向發(fā)達地區(qū)聚集。 城市 這些因素都造成了我國城市人口規(guī)模不斷的擴大 。 根據美國城市地理學家 總結出來的世界城市發(fā)展的共同規(guī)律 —— “納瑟姆”曲線表示 （見右圖 31） ，當一個國家的城市化水平超過 30%時，城市化進程會加快，此時對住房的需求也迅速增加， 直到 城市化水平到達 70%之后城市化步伐才會放緩。 我國在 1996 年前后城市化水平達到 30%，進入了城市化加速階段。 圖 31 納瑟姆曲線 我國目前正經歷著農村勞動力向城市服務業(yè)勞動力和工業(yè)勞動力轉移的過程。而這一過程導致了對城市住房需求增多，帶動住房消費，促進房地產的發(fā)展。 根據城鄉(xiāng)建設水平不斷提高的需求，預計我國建設用地需求 2021 年為 萬 公頃 ， 2020 年為 萬 公頃 ， 2030 年為 公頃 [10]。 城市化水平提高意味著城市規(guī)模的擴大 和對住房需求的增多。而由于前些 年對城市土地利用結構不盡合理，主要表現為：工業(yè)用地比例較高， 從城市內部用地結構來看，工業(yè)用地占用比例高達 ％，上海、蘇州等發(fā)達城市達到了 %和 %，而按照國外城市中心區(qū)的用地比例，工業(yè)用地一般不超過城市面積的 10%[11] 。 而我國的 這些工業(yè)用地有的是城市郊區(qū)，甚至是在市區(qū)，擠占了居住用地、商業(yè)用地和綠化用地，使得用于開發(fā)住宅的用地數量相對減少。 資源數量減少在一定程度上抬高了地價，進而抬高了房價。而我國城市中又存在不少的閑置土地，這些土地是由于一些企業(yè)破產或者是城市化速度 城市化率 中國近年來房地產價格上漲的宏觀因素分析 11 開發(fā)項目停建又或者是征 而未用的閑置土地。 政府針對這一情況， 在 2021 年 2 月開始了一開發(fā)區(qū)清理整頓為重點的全國土地市場治理整頓，清理未批先用、亂批亂用、征而未用、亂占濫用和隨意改變土地用途等問題，從嚴查處重大土地違法案件。整治土地市場同時，對于土地審批權限也收緊，遏制過度投資。 2021 年 4月 29日，國務院辦公廳下發(fā)了《關于深入開展土地市場治理整頓嚴格土地管理的緊急通知》，提出嚴格建設用地審批管理，規(guī)定限制和禁止用地供地目錄，完善用地定額指標，并且從 20