【正文】 的建議。同時(shí)也可以避免盲目投資和資源的浪費(fèi)，對房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)的發(fā)展有很深刻的意義。 中國近年來房地產(chǎn)價(jià)格上漲的宏觀因素分析 1 正文 自 1978 年隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的全面展開，我國在城市進(jìn)行了城鎮(zhèn)住房制度改革、城市土地使用制度改革和房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革，新時(shí)期的房地產(chǎn)業(yè)逐步發(fā)展起來。尤其是自從 98 年住房實(shí)物分配制度的取消，住房實(shí)物分配逐步停止，轉(zhuǎn)向貨幣分配，我國開始加快住房商品化的進(jìn)程，建立多層次城鎮(zhèn)住 房供應(yīng)體系。此時(shí)，個(gè)人住房消費(fèi)開始代替集體住房消費(fèi)，變成了房地產(chǎn)市場的消費(fèi)主力，住房金融開始起步和發(fā)展。 現(xiàn)在看來，我國房地產(chǎn)在過去的十來年里經(jīng)歷了黃金發(fā)展時(shí)期?，F(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)在我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮著舉足輕重的作用，這已經(jīng)毋庸置疑。在過去的一年里我國 GDP 增長率為 %，房地產(chǎn)行業(yè)是與國民經(jīng)濟(jì)高度相關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)，占 GDP 的 %和四分之一的投資。 更 有為數(shù)眾多的產(chǎn)業(yè)直接與房地產(chǎn)相關(guān)，可以說房地產(chǎn)業(yè)已成為中國經(jīng)濟(jì)的直接“命脈”。 但是由于市場經(jīng)濟(jì)不夠成熟，房地產(chǎn)制度不健全，隨著時(shí)間的推移，房價(jià)不斷上漲，這已經(jīng)引 起了全社會的關(guān)注。是什么原因?qū)е铝朔康禺a(chǎn)價(jià)格一路上漲？這就要從影響房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成因素來分析。 1 土地因素 對房地產(chǎn)價(jià)格形成因素很多學(xué)者認(rèn)為是 由市場供需決定的；有一些則認(rèn)為房地產(chǎn)市場短期內(nèi)供給缺乏彈性，因此 是需求決定的；而更多的學(xué)者 從房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成的比例和對房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生的影響來看， 認(rèn)為 土地因素是影響房地產(chǎn)價(jià)格的首要因素。 因?yàn)槌鞘兄?心 的土地資源的稀缺性和 相對而言的 不可再生性， 郊區(qū)土地資源競爭日益激烈和日漸提高 的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)， 使得房地產(chǎn)開發(fā)公司取得土地的成本不斷增加 。而在 我國 ， 土地制度使得土地政策 既可以影 響土地的供求關(guān)系，又能直接決定開發(fā)成本，因此在房地產(chǎn)市場調(diào)控，特別是房價(jià)調(diào)控上作用明顯。 中央 政府 土地 政策 改革開放以來， 我國土地政策的變化分為三個(gè)階段： 1979— 1998 年從無償使用到有償使用； 1998— 2021 年從低度競爭到高度競爭； 2021 年以后從總量調(diào)控到結(jié)構(gòu)調(diào)控。 通過對我國土地政策的變化分析可以看出， 經(jīng)濟(jì)體制改革推動了土地從無償使用到中國近年來房地產(chǎn)價(jià)格上漲的宏觀因素分析 2 有償使用。隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國有土地收益流失使土地由協(xié)議出讓轉(zhuǎn)向招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓，導(dǎo)致了土地競爭的由低到高。而土地供給的總量調(diào)整轉(zhuǎn)向結(jié)構(gòu)調(diào)整是由于建造過多的高檔商品房及寫字樓產(chǎn)生積壓和普通商品房短缺造成的。 國家對土地的控制一直很嚴(yán)格，包括對土地出讓程序的 新規(guī)范，對土地出讓進(jìn)行監(jiān)察。目的是為了慎重合法的使用每一寸土地，加強(qiáng)國家對土地所有權(quán)的調(diào)控以及中央對地方政府的監(jiān)督。 目前我國土地的出讓和開發(fā)利用過程中出現(xiàn)了大量的問題，突出表現(xiàn)為土地資源緊張和土地濫占、濫用并存，土地利用效率低下，土地浪費(fèi)嚴(yán)重。 近幾年來為了穩(wěn)定房價(jià)，使房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)快速的發(fā)展， 國務(wù)院與國土資源部等相關(guān)部門出臺了一系列政策和法規(guī)來規(guī)范和約束濫占土地、粗放型用地 以及 低價(jià)出讓工業(yè)用地 的行為， 對土地一級市場的出讓行為不斷加以規(guī)范 。下表 11為我國近幾年出臺的土地政策： 表 11 — 發(fā)布時(shí)間 出臺的政策 大致內(nèi)容 2021 年 8 月 招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范和協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范 規(guī)范對招標(biāo)拍賣掛牌或協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)的范圍作了細(xì)化，進(jìn)一步明確六類情形必須納入招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地范圍 2021 年 9 月 國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知 對各地和各部委提出了八大方面的要求，嚴(yán)把土地“閘門”，政府在土地管理的調(diào)控政 策上再度進(jìn)行重大調(diào)整。 2021 年 11 月 關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)政策等問題的通知 從 2021 年 1 月 1 日開始，新批準(zhǔn)新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在原有基礎(chǔ)上將提高一倍。 2021 年 9 月 招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定 工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、掛牌或者拍賣方式出讓。 2021 年 3 月 土地利用年度計(jì)劃執(zhí)行情況考核辦法 對認(rèn)真執(zhí)行計(jì)劃、組織土地整理復(fù)墾開發(fā)重大項(xiàng)目補(bǔ)充耕地、推進(jìn)節(jié)約集約用地做出重要貢獻(xiàn)和取得顯著成效的 ，給予計(jì)劃指標(biāo)獎勵 其中，必須納入招標(biāo)拍賣掛牌出讓的六類國有土地范圍是：供應(yīng)商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地以及有競爭要求的工業(yè)用地；同一宗地有兩個(gè)或者兩個(gè)以上意向用地者的；劃撥土地使用權(quán)改變用途，應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌中國近年來房地產(chǎn)價(jià)格上漲的宏觀因素分析 3 出讓的；劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的；出讓土地使用權(quán)改變用途，應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的；依法應(yīng)當(dāng)招標(biāo)拍賣掛牌出讓的其他情形。 這些政策的共同目的就是為了 限制炒地行為和地方政府濫征土地的行為 ， 嚴(yán)格限制土地的非法出讓 ，凈化土地一級市場。上述政策按照對土地價(jià)格的影響分為三大類： ⑴ 提高土地使用費(fèi)用對土地價(jià)格的影響。 2021 年 11月，財(cái)政部、國土資源部、中國人民銀行聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)政策等問題的通知》。規(guī)定從 2021 年 1 月 1 日開始，新批準(zhǔn)新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在原有基礎(chǔ)上將提高一倍。這一規(guī)范是對土地價(jià)格的直接規(guī)范，有效的抑制了部分中小型房地產(chǎn)開發(fā)商的炒地行為，從而有效地保護(hù)了，強(qiáng)化土地經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段，控制固定資產(chǎn)投資過快增長，促進(jìn)節(jié)約用地方面發(fā)揮了積極作用。 ⑵ 土地使用權(quán)出讓方式的影響。 政府對于土地的出讓方式發(fā)生了很大的變化。 由于協(xié)議出讓土地的政策極易出現(xiàn)不公平交易， 暗箱操作和 滋生腐敗 ， 2021 年 7月 1日開始實(shí)行 招標(biāo)、拍賣、掛牌 制度。 政府通過“招拍掛”，依靠市場競爭形成價(jià)格，市場化比較明顯 ， 土地價(jià)格更能反映市場供需變化，因而更合理，更有利于規(guī)范我國土地一級市場的價(jià)格運(yùn)行機(jī)制。 ⑶ 土地監(jiān)管的影響。 在土地出讓和 利用監(jiān)管方面，政府制訂了一系列相關(guān)政策，對規(guī)范我國土地價(jià)格，遏制地方政府的尋租行為具有積極的作用。從而有利于實(shí)現(xiàn)土地價(jià)格的合理化，杜絕非法征地，鼓勵節(jié)約用地。 政府希望利用這一系列 土地政策通過調(diào)控土地供應(yīng)量來調(diào)節(jié)過快增長的土地價(jià)格，以達(dá)到控制房價(jià)，使房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康的發(fā)展。但是從現(xiàn)在的情況看來，這些政策并沒有完全發(fā)揮 預(yù)期的效果。土地政策收緊并嚴(yán)格控制農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)為建筑用地的舉措，使土地開發(fā)面積和竣工面積增速減緩，而前期房地產(chǎn)市場強(qiáng)勁的增長勢頭又 導(dǎo)致 了 消費(fèi)者對土地的升值預(yù)期增大，從而激發(fā)了房地產(chǎn)市場的需求。 地方政府土地政策 1994 年分稅制改革 以后，雖然明確了中央與省之間的財(cái)政關(guān)系，但是省級一下的財(cái)政體制并沒有明確。多數(shù)地方沿用中央與省的做法。這樣導(dǎo)致了中央和省、市一級的財(cái)力大增，而地方政府的財(cái)政收入減少。與此同時(shí)，地方政府卻越來越多的分擔(dān)起本地區(qū)的基礎(chǔ)建設(shè)、公共設(shè)施建設(shè)、社會保障服務(wù)等社會公益性設(shè)施。 中國政府是一個(gè)發(fā)展型政府 [1]，而地方政府還可以看做是是競爭型政府 [2]。更準(zhǔn)確地說，地方政府在財(cái)政分權(quán)的情況下，有著強(qiáng)烈的發(fā)展本地經(jīng)濟(jì)的動機(jī)。 圖 圖 2 分別顯示了 1978— 2021 年中央、地方政府財(cái)政收入和支出比例 [3]。 中國近年來房地產(chǎn)價(jià)格上漲的宏觀因素分析 4 0204060801001978 1984 1991 1993 1996 1998 2021 2021 2021地方中央 圖 11 1978— 2021年中央、地方政府財(cái)政收入比例 0204060801001978 1984 1991 1993 1996 1998 2021 2021 2021地方中央 圖 12 1978— 2021年中央、地方政府財(cái)政支出比例 以稅收返還比例為例， 20212021 年全國各省（市、自治區(qū)）稅收返還占上劃中央四稅的比重呈現(xiàn)不斷下降的趨勢。從平均比重來看， 2021 年比重為 %， 2021 年下降為 %，下降了 個(gè)百分點(diǎn)， 2021 年下降為 %，比 2021 年下降了 個(gè)百分點(diǎn) [4]。 在這樣一個(gè)收入減少支出增多的情況下，地方政府為了平衡收支， 不得不通過各種途徑增加收入。 而 根據(jù) 2021 年 11 月頒發(fā)的《財(cái)政部國土資源部中國人民銀 行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi) 征收管理的通知 》 中對土地有償使用費(fèi)的繳庫方式進(jìn)行了調(diào)整，土地有償使用費(fèi)用 30%上繳中央財(cái)政， 70%上繳地方財(cái)政 [5]，可以看出通過土地的出讓和開發(fā)， 使得地方政府可以獲得土地出讓金以及各土地部門的征收費(fèi)用，也包括與土地出讓直接或間接相關(guān)的各種稅收收入。 地方政府財(cái)務(wù)主要的稅收途徑[6]（ 見下表 12） ： 表 12 地方政府財(cái)務(wù)主要稅收途徑 中央、地方分享稅 種 地方全額自留稅 種 增值稅的 25%、所得稅的 40%（征稅對象為在地方的國有 企業(yè)和個(gè)人）、除海洋石油資源稅之外 的其他稅種 ① 。 營業(yè)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、耕地占用稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、契稅、車船使用稅等 ① 本表稅收比例為地方政府所得比例。 中國近年來房地產(chǎn)價(jià)格上漲的宏觀因素分析 5 營業(yè)稅作為地方稅種，是中央留給地方為數(shù)不多的全額自留稅種之一。是地方政府通過大力開發(fā)土地能夠直接獲得的一種主要預(yù)算內(nèi)財(cái)政收入。 這也促成了地方政府 為了在短期內(nèi)獲得財(cái)政收入，會通過 高價(jià)出售以房地產(chǎn)業(yè)為主的經(jīng)營性用地 ， 這樣不僅能獲得高額的土地出讓金，而且能獲得相關(guān)的房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)帶來的營業(yè)稅收入。 這些 因素 都使得地方政府熱衷于通過招標(biāo)、拍賣 或掛牌的方式出讓土地使用權(quán)， 但是由于土地是稀缺資源，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，可開發(fā)的土地越來越少，在這種大環(huán)境下，企業(yè)為了生存不惜血本買地，然后通過拉高房價(jià)，把購地成本轉(zhuǎn)嫁到普通老百姓身上。不同的城市單位地塊平均獲得價(jià)格快速上升，土地使用權(quán)的價(jià)格已經(jīng)占到了房價(jià)的 40~50%左右 [7]。 綜上所述，土地政策對土地價(jià)格的形成有很大的影響，而土地價(jià)格的 變化 導(dǎo)致了房地產(chǎn)成本 變化 ，促使了房地產(chǎn)價(jià)格 變化，具體如表 3所示： 表 13 土地政策對房地產(chǎn)價(jià)格變化的影響 ① 政策工具 操作變化 中間目標(biāo) 最終目標(biāo) 土 地利用計(jì)劃 土地供應(yīng)量（ ↓ ） 房價(jià)（ ↑） 房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展 土地供應(yīng)結(jié)構(gòu) ② （ ↑） 土地供應(yīng)速度（ ↓ ） 土地出讓方式 市場化程度（ ↑） 土地價(jià)格政策 交易價(jià)格管制程度（ ↓ ） 土地利用計(jì)劃 土地供應(yīng)量（ ↑） 房價(jià)（ ↓ ） 土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)（ ↓ ） 土地供應(yīng)速度（ ↑） 土地出讓方式 市場化程度（ ↓ ） 土地價(jià)格政策 交易價(jià)格管制程度（ ↑） ① 本表格是對單一項(xiàng)目變化作出分析的。 ② 土地供應(yīng)結(jié)構(gòu) （ ↑），表示高檔房用地供應(yīng)偏多，而低 檔房用地供應(yīng)偏少。 中國近年來房地產(chǎn)價(jià)格上漲的宏觀因