【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 00%=89% （ 5）評(píng)估值 =89%=（萬元） 2（ 1）重置成本凈值 =200（ 1+25%） 6/（ 4+6） =150（萬元 ） （ 2）重置成本凈值分?jǐn)偮?=50/（ 150+50） 100%=25% （ 3）機(jī)會(huì)成本 =60+15=75（萬元） （ 4）該專利許可使用的最低收費(fèi)額 =15025%+75=（萬元） 2（ 1）評(píng)估思路： 該企業(yè)商譽(yù)價(jià)值評(píng)估應(yīng)當(dāng)采用割差法進(jìn)行。首先運(yùn)用收益法評(píng)估企業(yè)整體價(jià)值，再運(yùn)用加和法計(jì)算出企業(yè)各單項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值這和，再運(yùn)用企業(yè)整體價(jià)值減去企業(yè)單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估值之和得到企業(yè)商譽(yù)價(jià)值。 （ 2）計(jì)算企業(yè)整體價(jià)值 估算出該企業(yè)整體資產(chǎn)評(píng)估值： )( 5 2 47 4 7 %61 6 07 4 7 6 07 9 2 5 08 3 9 2 08 9 0 1 09 4 3 0 0%)61(1%61 6 0%)61(1 6 0%)61(1 5 0%)61(1 2 0%)61(1 1 0%611 0 055432萬元?????????????????????????? （ 3）計(jì)算企業(yè)各單 項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值 ①單項(xiàng)有形資產(chǎn)評(píng)估值： 600 萬元 ②估算出非專利技術(shù)評(píng)估值： 100（ ++++） =（萬元） （ 3）商譽(yù)價(jià)值 商譽(yù)價(jià)值 =整體資產(chǎn)評(píng)估值 — （有形資產(chǎn)評(píng)估值 +非專利技術(shù)評(píng)估值） =（ 600+） =（萬元） 一、 單選題 （ C. 資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所 ，影響資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的價(jià)值類型的直接因素是（ 估的特定目的 資產(chǎn)評(píng)估中市場(chǎng)價(jià)值類型適用的基本假設(shè)前提是（ （ B. 始于資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員接受委托，終于向委托人和相關(guān)當(dāng)事人提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書 ( D )不屬于資產(chǎn)評(píng)估的工作原則。 ( D )為依據(jù)。 （ ,構(gòu)成重置成本耗費(fèi)應(yīng)當(dāng)是（ 10 （ ，評(píng)估結(jié)果應(yīng)該是被估資產(chǎn)的（ 11. 若反映宗地地價(jià)水平 ,哪個(gè)（ B ）指標(biāo)更具說服力。 12. 某空土地 2021 平方米，在此上面建一幢 10 層賓館，賓館底層為 1200 平方米，第二層至第十層每層面積為 1000 平方米，計(jì)算賓館的容積率為（ D ）。 13. 基準(zhǔn)地價(jià)修整系數(shù)法屬于 （ C ）中的一種具體方法。 ( C )的資本化價(jià)格。 （ B ）為依據(jù)的。 B. 同類建筑物客觀合理投入額 ( 1 萬元 /平方米 ,規(guī)劃容積率為 8,建筑物密度為 ,樓面地價(jià)為（ B ）萬元 /平方米。 18. 對(duì)土地與建筑物用途不協(xié)調(diào)造成的價(jià)值損失一般是以（ B ）體現(xiàn)的。 筑物的功能性貶值 19. 在房地產(chǎn)評(píng)估中 ,當(dāng)無參照物和無法預(yù)測(cè)未來收益時(shí) ,則運(yùn)用（ B ）。 20. 我國(guó)城鎮(zhèn)土地市場(chǎng)實(shí)質(zhì)是（ B ）的讓渡市場(chǎng)。 21. 我國(guó)現(xiàn)行的財(cái)務(wù)制度一般把科研經(jīng)費(fèi)從當(dāng)期生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)費(fèi)中列支，因此，帳面上反映的無形資產(chǎn)是（ D 22. （ C ）是評(píng)估無形資產(chǎn)使用頻率最高的方法。 ( D. 重置成本和機(jī)會(huì)成本 24. 運(yùn)用市 場(chǎng)法評(píng)估無形資產(chǎn)會(huì)受到一定的限制，這個(gè)限制主要源于無形資產(chǎn)的（ C. 非標(biāo)準(zhǔn)性和惟一性 ，（ B、收益法、市場(chǎng)法、成本法都可以使用 26. 一專利技術(shù)，法定期限為 15 年，已使用 6 年，該技術(shù)的成新率是（ B. 60% 27 采用成本法對(duì)低值易耗品的評(píng)估時(shí)，成新率的確定依據(jù)（ 28. 應(yīng)收帳款、應(yīng)收票據(jù)等流動(dòng)資產(chǎn)的評(píng)估只適應(yīng)于按（ D ）進(jìn)行評(píng)估。 29.（ B ）是按應(yīng)收帳款拖欠的時(shí)間長(zhǎng)短，分析判斷可收 回的金額和壞帳損失。 30. 流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估過程中主要考慮（ A．重置成本 31. 作為評(píng)估對(duì)象的長(zhǎng)期待攤費(fèi)用的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)是（ （ C ）進(jìn)行評(píng)估。 ，一般情況下應(yīng)按（ D ）確定其評(píng)估值。 D. 評(píng)估基準(zhǔn)日的收盤價(jià) 34．假定社會(huì)平均資金收益率為 12%，無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為 10%，被估企業(yè)的行業(yè)平均風(fēng)險(xiǎn)與社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)的比率為 2，用于整體企業(yè)評(píng)估的折現(xiàn)率應(yīng)選擇（ % 35．整體資產(chǎn)是指由一組單項(xiàng)資產(chǎn)組成的具有（ C ）的資產(chǎn)綜合體。 （ 、歸集評(píng)估檔案資料的（ B．重要的信息來源 ，我國(guó)的資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則應(yīng)當(dāng)是（ C ）的評(píng)估準(zhǔn)則體系。 39．資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則體系中最基礎(chǔ)的準(zhǔn)則是（ B. 資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則 40．購(gòu)買其他企業(yè)的股票屬于（ 二、多選題 （ ABC ）。 C.投資價(jià)值 （ ADE ） A 評(píng)估目的 ( ABD ) 。 B. 地域因素 D. 功能因素 （ BDE ）。 B. 被估資產(chǎn)的預(yù)期獲利年限 E. 被估資產(chǎn)的預(yù)計(jì)收益 （ BCD ） B. 風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 C. 無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 D. 通貨膨脹率 6．估算重置成本的方法有（ ACD ）。 A．重置核算法 （ ABD ）。 D.觀測(cè)分析法 （ BC ）。 ( BE )。 （ ADE ）的特點(diǎn)。 11. 關(guān)于土地使用權(quán)出讓最高年限的正確敘述是（ CD ）。 50 年 40 年 12. 土地使用權(quán)評(píng)估的原則有（ ABDE ）。 D.供需原則 ， 下列需要勘查的項(xiàng)目中，哪兩項(xiàng)最為重要（ BD ）。 環(huán)境 D 面積 14．運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估房地產(chǎn)的優(yōu)點(diǎn)是（ DE ）。 E.進(jìn)行迅速評(píng)估 15．用于市場(chǎng)比較法評(píng)估地產(chǎn)，在選擇參照物時(shí)應(yīng)注意在（ ABC ）方面與評(píng)估對(duì)象保持一致。 16．估測(cè)建筑重置成本的方法主要有（ ACE ）。 E.價(jià)格指數(shù)調(diào)整法 17. 判斷建筑物成新率的主要方法包括（ AD ）。 18．判斷建筑物是否存在經(jīng)濟(jì)性貶值的主要指標(biāo)有 ( BCE )。 夠 11 19. 引起建筑物功能性貶值的因素有 ( DE )。 20. 土地的自然特性有（ ABE ）。 可替代性 技術(shù)的主要區(qū)別是（ BCE ）。 （ CD ）。 23．無形資產(chǎn)的成本具有（ ABC ）。 （ ACD )。 25. 下列無形資產(chǎn)中屬于知識(shí)產(chǎn)權(quán)的無形資產(chǎn)是（ ABC ）。 26. 產(chǎn)成品及庫(kù)存商品的評(píng)估方法主要采用（ BC ）。 27. 流動(dòng)資產(chǎn)的實(shí)體性貶值可能會(huì)體現(xiàn)在（ CD ）。 、積壓物資 品 ，下列說法正確的是（ ABD ）。Ａ．實(shí)物類流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估通常采用成本法和市場(chǎng)法 Ｂ．貨幣類流動(dòng)資產(chǎn)通常以帳面原值作為評(píng)估值 Ｄ．債權(quán)類流動(dòng)資產(chǎn)按可變現(xiàn)價(jià)值評(píng)估 29. 流動(dòng)資產(chǎn)的特點(diǎn)有（ ABC ）。 30. 商標(biāo)權(quán)的特點(diǎn)是 ( ABCD ) 讓性 31．股票評(píng)估與股票的（ BCE ）有關(guān)。 32. 紅利增長(zhǎng)模型中股利增長(zhǎng)率的計(jì)算方法有（ AD ）。 勢(shì)分析法 33．下列中的（ AC ）收益是固定的。 （ BCDE ）。 E.點(diǎn)面推算 （ CD ）。 譽(yù) ，具有（ ABD ）等特點(diǎn)。 D.整體性 37．屬于商譽(yù)的特征是（ AD ）。 ，不能與企業(yè)可確指的資產(chǎn)分開出售 形成的結(jié)果，但形成商譽(yù)的個(gè)別因素不能以任何方法單獨(dú)計(jì)算 （ BCD ）。 39. 資產(chǎn)評(píng)估管理機(jī)構(gòu)對(duì)評(píng)估報(bào)告的利用，主要體現(xiàn)在（ ACD）。 A. 評(píng)價(jià)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)能力和管理能力 （ AE ）。 三、試題類型及規(guī)范解答舉 例： 一、單項(xiàng)選擇題 被評(píng)估債券為 4 年期一次性還本付息債券 10 000 元，年利率 18%，不計(jì)復(fù)利，評(píng)估時(shí)債券的購(gòu)入時(shí)間已滿 3 年，當(dāng)年的國(guó)庫(kù)券利率為 10%，評(píng)估人員通過對(duì)債券發(fā)行企業(yè)了解認(rèn)為應(yīng)該考慮 2%的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，試問該被估債券的評(píng)估值最有可能是（ ）。 A、 15 400 元 B、 17 200 元 C、 11 800 元 D、 15 338 元 從資產(chǎn)構(gòu)成、評(píng)估值內(nèi)涵與純收入的對(duì)應(yīng)關(guān)系的角度來判斷（暫不考慮本金化率因素），要獲取企業(yè)全部資 產(chǎn)的評(píng)估值應(yīng)選擇的用于還原的企業(yè)純收入是（ ）。 A、利潤(rùn)總額 B、凈利潤(rùn) C、凈利潤(rùn) +扣稅長(zhǎng)期負(fù)債利息 D、凈利潤(rùn) +扣稅利息 二、多項(xiàng)選擇題 股票評(píng)估與股票的（ ）有關(guān)。 A、內(nèi)在價(jià)值 B、賬面價(jià)值 C、市場(chǎng)價(jià)格 D、清算價(jià)格 E、票面價(jià)格 遞延資產(chǎn)包括的項(xiàng)目有（ ）。 A、租入固定資產(chǎn)改良支出 B、預(yù)付報(bào)刊雜志費(fèi) C、開辦費(fèi) D、固定資產(chǎn)修理支出 E、預(yù)提利息支出費(fèi)用 三、判斷題 1．房地產(chǎn)保值增值是一種趨勢(shì)，無論哪一時(shí)點(diǎn)，房地產(chǎn)價(jià)值都會(huì)上漲。（ ） 2．評(píng)估單項(xiàng)機(jī)器設(shè)備一般不適用于收益現(xiàn)值法。（ ） 四、簡(jiǎn)答題 1．什么是資產(chǎn)評(píng)估，它由哪些基本要素組成？ 五、計(jì)算分析題 某房地產(chǎn)地處繁華商業(yè)區(qū)內(nèi)，占地 900 平方米，地上 200 平方米建筑物為一舊式住宅。委 12 托人要求評(píng)估該房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)交換價(jià)值。評(píng)估人員經(jīng)過調(diào)查了解到，現(xiàn)該區(qū)域商業(yè)用途土地價(jià)格為每平方米 4 萬元人民幣，該區(qū)域的商品房?jī)r(jià)格每平方米 1 萬元人民幣，城市規(guī)劃中該區(qū)域的容積率為 5。該房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)值大約是多少？ （ 10 分） 參考答案 一、單項(xiàng)選擇題 D D 二、多項(xiàng)選擇題 ACD ACD 三、判斷題 1 2√ 四、簡(jiǎn)答題 答：資產(chǎn)評(píng)估是指評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)特定的目的，遵循客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律和公允的準(zhǔn)則，按照法定的標(biāo)準(zhǔn)和程序，運(yùn)用科學(xué)的方法，對(duì)資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)格進(jìn)行評(píng)定和估算。其核心是對(duì)資產(chǎn)在某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格進(jìn)行估算。 由定義可知，資產(chǎn)評(píng)估由六大基本要素組成，即資產(chǎn)評(píng)估的目的、評(píng)估的對(duì)象、評(píng)估人、估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、評(píng)估規(guī)程和評(píng)估方法。 五、計(jì)算分析題 答 （ 1） 該房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)值約為 3600 萬元人民幣。 9004 ＝ 3600（萬元） （ 5 分） （ 2） 依據(jù)和理由：上述評(píng)估結(jié)果是依據(jù)了房地產(chǎn)評(píng)估中的最佳使用原則。因?yàn)?，該房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)用途是很不合理的。其一，在商業(yè)區(qū)內(nèi)建民宅，在用途上不合理；其二，使用強(qiáng)度未達(dá)到城市規(guī)劃規(guī)定的