【正文】 修繕費(fèi)等各種客觀費(fèi)用總計(jì)為 180000 元，建筑物價(jià)格依成本法求得為 1500000 元，試運(yùn)用收益法估算本例寫字樓所占基地的有關(guān)數(shù)據(jù)和指標(biāo)。 A．超額運(yùn)營成本乘折現(xiàn)系數(shù)所得的數(shù)額 B．超額運(yùn)營成本扣除其 抵減的所得稅以后的余額 C．超額運(yùn)營成本扣除其抵減的所得稅以后的余額乘折現(xiàn)系數(shù)的所得額 D．超額運(yùn)營成本加上其應(yīng)抵減的所得稅額 1 對被評估的機(jī)器設(shè)備進(jìn)行模擬重置，按現(xiàn)行技術(shù)條件下的設(shè)計(jì)、工藝、材料、標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格和費(fèi)用水平進(jìn)行核算，這樣求得的成本稱為（ ）。 A．壽命期限 B．機(jī)會成本 C．市場供求狀況 D．評估方法 1 資產(chǎn)功能性貶值的計(jì)算公式為：被評估資產(chǎn)功能性貶值額 = （被評估資產(chǎn)年凈超額運(yùn)營成本 折現(xiàn)系數(shù)）。 B .不同 C .有差異 10. 以下原則中屬于資產(chǎn)評估的經(jīng)濟(jì)原則的是（ ）。 ， 收益現(xiàn)值越低 越高 ， 收益現(xiàn)值越高 13 ，是 ( )。 A．繼續(xù)使用假設(shè) B．公開市場假設(shè) C．清算假設(shè) D．會計(jì)主體假設(shè) 6. 決定資產(chǎn)評估價(jià)值類型的要素是（ ）。 4．下列選項(xiàng)中不符合資產(chǎn)評估中確認(rèn)“資產(chǎn)”標(biāo)準(zhǔn)的是（ ）。 A．現(xiàn)實(shí)性 B．咨詢性 C．公正性 D．市場性 ( )價(jià)值的估算 ， 從而確定其價(jià)值的經(jīng)濟(jì)活動。確切值應(yīng)該是 3600 萬元減去拆除舊建筑物費(fèi)用后的價(jià)值。按照房地產(chǎn)評估的最佳使用原則，該房地產(chǎn)評估應(yīng)該以拆除重新利用為前提，按商業(yè)用地進(jìn)行評估。因?yàn)?，該房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)用途是很不合理的。 五、計(jì)算分析題 答 （ 1） 該房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)值約為 3600 萬元人民幣。其核心是對資產(chǎn)在某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格進(jìn)行估算。評估人員經(jīng)過調(diào)查了解到，現(xiàn)該區(qū)域商業(yè)用途土地價(jià)格為每平方米 4 萬元人民幣，該區(qū)域的商品房價(jià)格每平方米 1 萬元人民幣，城市規(guī)劃中該區(qū)域的容積率為 5。（ ） 四、簡答題 1．什么是資產(chǎn)評估，它由哪些基本要素組成？ 五、計(jì)算分析題 某房地產(chǎn)地處繁華商業(yè)區(qū)內(nèi)，占地 900 平方米，地上 200 平方米建筑物為一舊式住宅。 A、租入固定資產(chǎn)改良支出 B、預(yù)付報(bào)刊雜志費(fèi) C、開辦費(fèi) D、固定資產(chǎn)修理支出 E、預(yù)提利息支出費(fèi)用 三、判斷題 1．房地產(chǎn)保值增值是一種趨勢，無論哪一時(shí)點(diǎn)，房地產(chǎn)價(jià)值都會上漲。 A、利潤總額 B、凈利潤 C、凈利潤 +扣稅長期負(fù)債利息 D、凈利潤 +扣稅利息 二、多項(xiàng)選擇題 股票評估與股票的（ ）有關(guān)。 三、試題類型及規(guī)范解答舉 例： 一、單項(xiàng)選擇題 被評估債券為 4 年期一次性還本付息債券 10 000 元，年利率 18%，不計(jì)復(fù)利，評估時(shí)債券的購入時(shí)間已滿 3 年，當(dāng)年的國庫券利率為 10%，評估人員通過對債券發(fā)行企業(yè)了解認(rèn)為應(yīng)該考慮 2%的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，試問該被估債券的評估值最有可能是（ ）。 39. 資產(chǎn)評估管理機(jī)構(gòu)對評估報(bào)告的利用，主要體現(xiàn)在（ ACD）。 D.整體性 37．屬于商譽(yù)的特征是（ AD ）。 E.點(diǎn)面推算 （ CD ）。 勢分析法 33．下列中的（ AC ）收益是固定的。 30. 商標(biāo)權(quán)的特點(diǎn)是 ( ABCD ) 讓性 31．股票評估與股票的（ BCE ）有關(guān)。 、積壓物資 品 ，下列說法正確的是（ ABD ）。 26. 產(chǎn)成品及庫存商品的評估方法主要采用（ BC ）。 （ ACD )。 （ CD ）。 20. 土地的自然特性有（ ABE ）。 18．判斷建筑物是否存在經(jīng)濟(jì)性貶值的主要指標(biāo)有 ( BCE )。 16．估測建筑重置成本的方法主要有（ ACE ）。 環(huán)境 D 面積 14．運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評估房地產(chǎn)的優(yōu)點(diǎn)是（ DE ）。 50 年 40 年 12. 土地使用權(quán)評估的原則有（ ABDE ）。 （ ADE ）的特點(diǎn)。 D.觀測分析法 （ BC ）。 B. 被估資產(chǎn)的預(yù)期獲利年限 E. 被估資產(chǎn)的預(yù)計(jì)收益 （ BCD ） B. 風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 C. 無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 D. 通貨膨脹率 6．估算重置成本的方法有（ ACD ）。 C.投資價(jià)值 （ ADE ） A 評估目的 ( ABD ) 。 （ 、歸集評估檔案資料的（ B．重要的信息來源 ，我國的資產(chǎn)評估準(zhǔn)則應(yīng)當(dāng)是（ C ）的評估準(zhǔn)則體系。 ，一般情況下應(yīng)按（ D ）確定其評估值。 29.（ B ）是按應(yīng)收帳款拖欠的時(shí)間長短，分析判斷可收 回的金額和壞帳損失。 21. 我國現(xiàn)行的財(cái)務(wù)制度一般把科研經(jīng)費(fèi)從當(dāng)期生產(chǎn)經(jīng)營費(fèi)中列支，因此，帳面上反映的無形資產(chǎn)是（ D 22. （ C ）是評估無形資產(chǎn)使用頻率最高的方法。 筑物的功能性貶值 19. 在房地產(chǎn)評估中 ,當(dāng)無參照物和無法預(yù)測未來收益時(shí) ,則運(yùn)用（ B ）。 B. 同類建筑物客觀合理投入額 ( 1 萬元 /平方米 ,規(guī)劃容積率為 8,建筑物密度為 ,樓面地價(jià)為（ B ）萬元 /平方米。 ( C )的資本化價(jià)格。 12. 某空土地 2021 平方米，在此上面建一幢 10 層賓館，賓館底層為 1200 平方米，第二層至第十層每層面積為 1000 平方米，計(jì)算賓館的容積率為（ D ）。 ( D )為依據(jù)。首先運(yùn)用收益法評估企業(yè)整體價(jià)值，再運(yùn)用加和法計(jì)算出企業(yè)各單項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值這和，再運(yùn)用企業(yè)整體價(jià)值減去企業(yè)單項(xiàng)資產(chǎn)評估值之和得到企業(yè)商譽(yù)價(jià)值。 （ 3）功能性貶值 =（ 2 1200 12+40000）（ P/A， 10%， 10）（ 125%） =（元） （ 4）經(jīng)濟(jì)性貶值率 =[1（ 80/100） ] 100%=% 經(jīng)濟(jì)性貶值 =1349800 %=（元） （ 5）評估值 ==（元） 2（ 1）重置成本 =500（ 1+%） （ 1+17%） （ 1+%） （ 1+%） （ 1+%） =（萬元） （ 2）年限法成新率 =（ 50— 5） /50100%=90% （ 3）評分法成新率 =（ 90+80+80） 100%=88% （ 4）成新率 =（ 90%+88%）247。） （ 3）計(jì)算利潤： 27010％＝ 27（元） （ 4）計(jì)算土地成本： 270++27＝ （元／平方米） （ 5）計(jì)算待估土地公平市場價(jià)值： （ 1+10％）＝ （元／平方米） 每平方米土地公平市場價(jià)值為 元／平方米，近似等于每平方米 352 元。 （注 :由于第一年投入總投資的 3／ 4，開發(fā)期為 2 年，利率 10％，該筆資金并非第一年年初一次投入，所以需要乘以 。667＝ 45 元／平方米 土地開發(fā)費(fèi)用： 150， 000， 000247。（ 5+5） 100%=50% （ 4）進(jìn)口設(shè)備的評估值為： 166 50%=83（萬元人民幣） 15．解： （ 1）估算每平方米土地取得費(fèi)用和開發(fā)費(fèi)用 拆遷補(bǔ)償、安置費(fèi)用： 50000247。 （ 2）計(jì)算企業(yè)整體價(jià)值 （ 3）計(jì)算企業(yè)各單項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值 ① 短期負(fù)債為 10 萬元 ② 單項(xiàng)有形資產(chǎn)評估值為 860 萬 ③ 估算非專利技術(shù)的評估值： 1512（ ++++） =1512=（萬元） （ 4）評出商譽(yù)價(jià)值 商譽(yù) =企業(yè)整體評估值 （有形資產(chǎn)評估值 +非專利技術(shù)評估值 —短期負(fù)債） =（ 860+） =（萬元） （ 1） A 宗地容積率地價(jià)相關(guān)系數(shù)為 105，甲宗地的容積率 地價(jià)相關(guān)系數(shù)為 110 （ 2）交易情況修正系數(shù)為 或者 交易時(shí)間修正系數(shù)為 或者 區(qū)域因素修正系數(shù)為 或者 個(gè)別因素修正系數(shù)為 或者 1 容積率修正系數(shù)為 或者 （ 3）參照物修正后地價(jià) = （萬元） 10．解： 現(xiàn)時(shí)采購價(jià) =5（ 1+20%） =6（萬元） 現(xiàn)時(shí)運(yùn)輸費(fèi) =（ 1+1） =（萬元） 安裝、調(diào)試費(fèi) =（ 1+40%） +（ 1+15%） =（萬元） 被評估機(jī)床原地續(xù)用的重置全價(jià) =6++=（萬元） 11．解： 年凈超額運(yùn)營成本為 =60（ 140%） =36（萬元） X 設(shè)備的超額運(yùn)營成本 =36[1（ 1+10%） 5]/10%=（萬元） 12．解： 前 5 年企業(yè)稅前凈收益的現(xiàn)值為： （萬元） 穩(wěn)定期企業(yè)稅前凈收益的現(xiàn)值為： 55/10%/（ 1+10%） 5=（萬元） 企業(yè)稅前凈收益現(xiàn)值合計(jì)為： +=（萬元） 該企業(yè)的評估值為： （ 140%） =（萬元） 7 1解： 重置成本 =+（ 1+40%） +1（ 1+30%） +（ 1+20%） 1解：根據(jù)題意有： （ 1）被評估設(shè)備的 CIF 價(jià)格取其他企業(yè)從德國進(jìn)口更新?lián)Q代型設(shè)備的 CIF 價(jià)格最為合理，即被評估設(shè)備的 CIF 價(jià)格為 30 萬馬克，或 20 萬美元。(5+8)] 100%=% 6 （ 3）該機(jī)組的評估值 =24%=（萬元） （ 1）評估技術(shù)思路 該企業(yè)商譽(yù)價(jià)值評估應(yīng)當(dāng)采用割差法進(jìn)行。 五、計(jì)算題 （ 1）被評估鍋爐的年超額運(yùn)營成本為 )()7500100000(9600)47( 元?????? （ 2） 58800（ 133％）＝ 39396（元） （ 3）對被評估鍋爐在 剩余年限內(nèi)的功能性貶值額為： 39396 (P/A10,8)=39396 =20998(元 ) 房地產(chǎn)年總收入＝ 612＝ 72 房地產(chǎn)年總費(fèi)用＝ 18 房地產(chǎn)年純收益＝ 72－ 18＝ 54 建筑物年純收益＝ 15010％＝ 15 土地使用權(quán)年純收益＝ 54－ 15＝ 39 土地使用權(quán)評估值＝ 39（Ｐ /Ａ， 8％， 50）＝ 39＝ （萬元） 解： （ 1）確定利潤分成率： 確定專利的重置成本： 100（ 1+50%） =150（萬元） 專利的約當(dāng)投資量： 150（ 1+400%） =750（萬元） 乙企業(yè)資產(chǎn)的約當(dāng)投資量： 5000（ 1+10%） =5500（萬元） 利潤分成率： 750/（ 5500+750） 100%=12% （ 2）確定評估值 ① 確定每年利潤總額： 第一、第二年：（ 500400） 20=2021（萬元） 5 第三、第四年：（ 450400） 20=1000（萬元） 第五年：（ 420400） 20=400（萬元） ② 確定分成額： 第一、第二年： 202112%=240（萬元） 第三、第四年： 100012%=120（萬元） 第五年： 60012%=72（萬元） ③ 確定評 估值： 240/（ 1+10%） +240/（ 1+10%） 2 +120/（ 1+10%） 3 +120/（ 1+10%） 4+72/（ 1+10%） 5 =240+240+120+120+72 =++++ =（萬元） （ 1）按年金法計(jì)算企業(yè)價(jià)值： )(1414%) 8 3 0 2 0 5 1 3 1 6 2 6 1 5 (),/()1(1萬元????????????? ???niii rnrPArRP （ 2）按分段法估算企業(yè)價(jià)值： nnniii rrRrRP ???? ??? ? )1(/)1( 11 ＋ =[100 (1+10%)1+120 (1+10%)2+150 (1+10%)3+160 (1+10%)4 +200 (1+10%)5 ]＋ 200247。該企業(yè)一直沒有負(fù)債，其 有形資產(chǎn)，只有貨幣資金和固定資產(chǎn)，且其評估值分別為 100 萬元和 500萬元，該企業(yè)有一項(xiàng)可確指無形資產(chǎn)，即一個(gè)尚有 5 年剩余經(jīng)濟(jì)壽命的非專利技術(shù)，該技術(shù)產(chǎn)品每件可獲超額凈利潤 10 萬元，目前該企業(yè)每年生產(chǎn)產(chǎn)品 8 萬件，經(jīng)綜合生產(chǎn)能力和市場分析預(yù)測，在未來