【文章內(nèi)容簡介】 勢、專家論市、專訪成事? 的復合式推廣策略，多角度、多視覺、多層面的進行整合宣傳推廣，真正將?眼球經(jīng)濟、影響力經(jīng)濟、體驗經(jīng)濟?做足、 做透。 品牌營銷：以大勢、求大市。 通過調(diào)研我們認識到，要想帶動 東方古玩城 的人氣，就必須引進具有一流影響的品牌經(jīng)營店和特色店，其中以古董、古藝、稀有古玩、香港?嘉士德?拍賣行為宜，以品牌大勢，求區(qū)域大市，是項目進行成功營銷的關(guān)鍵。因此，在項目入市初期，我們便將大型品牌、特色店的引進作為項目營銷的主攻方向。 在宣傳推廣上可對香港?嘉士德?拍賣行引進大做文章，以品牌推廣為主題。 服務(wù)營銷：擎誠信、促發(fā)展。 商業(yè)項目營銷的軟肋往往體現(xiàn)在后期物業(yè)管理和經(jīng)營上，這也是投資商家普遍存在疑慮的問題，為此，我們將服 務(wù)營銷作為保障項目投資安全性和規(guī)避風險性的主要舉措之一，作到既要造好聲勢又要練好內(nèi)功。 活動營銷 ： 聚人氣、增收益。 我們將活動營銷作為項目聚攏人氣，增加收益，提升市場認知度的主要推廣手段之一。 項目的整體推廣思路是：以品牌營銷催熟區(qū)域市場，以服務(wù)營銷塑造運營商形象，以活動營銷增加商鋪 出租的 落單量 。 孵化、服務(wù)、投資三結(jié)合的運營模式 ( 一 ) 避免惡性競爭、引導產(chǎn)業(yè)鏈形成 項目作為專業(yè)化產(chǎn)業(yè)基地，以古玩藝術(shù)品等行業(yè)為主，但并不單獨引進單一行業(yè)商家，而是吸納字畫、茶葉、古玩、手工制品等中國傳統(tǒng) 文化相關(guān)行業(yè)，不僅避免了內(nèi)部商家之間的惡性競爭，而且有助于商家集聚的同時，促進商家間優(yōu)勢互補、資源共享，形成上下游產(chǎn)業(yè)鏈。 (二 ) 建設(shè)?三大平臺?、完善服務(wù)功能 通過?展會交流平臺?、?培訓講座平臺?、?風險投資的網(wǎng)絡(luò)平臺?建設(shè)，逐步完善孵化培育、政策支持、培訓交流、會展交易、投資融資等五大功能，為進駐企業(yè)提供全方位服務(wù)。 ( 三 ) ?孵化?與?投資?有機結(jié)合 利用項目獨特的運營模式和管理，為企業(yè)提供專業(yè)服務(wù)的同時，搭建商家與買家、金融拍賣機構(gòu)的互動平臺。 ( 四 ) 完全市場化、企業(yè)化運作 項目采取完全市 場化、企業(yè)化模式運作，以政府為依托，以企業(yè)為主體，以市場為導向，擁有靈活的機制，提供了良好的發(fā)展環(huán)境和機遇，有助于實現(xiàn)項目的管理規(guī)范化、功能社會化、服務(wù)產(chǎn)業(yè)化。 二、營銷策略 通過多種 專訪性、權(quán)威性新聞炒作 炒熱深圳龍崗 古玩經(jīng)濟，把 東方古玩城 版塊的獨特性、稀有性、可持續(xù)經(jīng)營性等通過活動營銷、媒介、口碑等對受眾群體進行立體化、精神式灌輸，為受眾群體展現(xiàn)全國古玩商圈無限的價值和不可替代的古玩文化商業(yè)地位。 聯(lián)合該區(qū)政府和新聞媒體等 ,策略性的提升本項目為一個市政形象工程，視為深圳 旅游經(jīng)濟增長點的重要組成 部分。 精心改善、打造項目周邊大環(huán)境，使企業(yè)形象和項目產(chǎn)品形象在公眾形象中產(chǎn)生良好的口碑，使目標客戶群對項目的經(jīng)營前景充滿信心。 以?民俗文化?、?鑒定古玩?、?古玩專題欄目?、?旅游文化?、?項目形象代言人選舉?、?媒體新聞發(fā)布會?等系列活動，迅速凝聚人氣，形成項目極具投資、經(jīng)營性形象。 導入期、開始進駐期、強力進駐期、持續(xù)期到尾伸 期，每個階段宣傳主題鮮明，環(huán)環(huán)相扣，在推進性、持續(xù)性、創(chuàng)意性和可操作性上保持鏈動，充分發(fā)揮廣告、活動的宣傳作用， 持續(xù)吸引目標客戶群和社會大眾高度關(guān)注本項目，形成一波 又一波的熱 浪潮。 在活動中的恰當時機組織 說明會，形成項目服務(wù)營銷的延續(xù)效應。 利用招商入駐的重量級品牌 客戶的美譽度和強大的群聚效應，不斷制造高潮，吸引注意力，刺激租賃 。 客戶口碑及鏈動策略?？蛻羰亲詈玫耐茝V員，實行?友情鏈接?租賃，凡能帶來再次租賃商鋪 的客戶，均享受適當?shù)膬?yōu)惠政策，原客戶可享受不同程度的獎勵或后期管理服務(wù)優(yōu)惠。既是我們對于招商目標客戶中對于?以家設(shè)店?古玩玩家。 1．聯(lián)合促銷 公司與入駐商家可以采取多種方式做好營銷：公司與入駐企業(yè)共同進行促銷，如合作廣告 —— 入駐商家發(fā)布廣告，園 區(qū)申請有關(guān)部門給予一定金額的補貼等。 2．信息共享 各入駐商家共享市場調(diào)查、競爭形勢、消費者動向等方面的信息。 3．培訓交流 公司簽頭為入駐商家提供銷售、產(chǎn)品、管理和營銷等方面的培訓活動和經(jīng)驗交流會議。 三、租賃 價格策略 低開高走的價格策略 在租賃的推進中價格制定和調(diào)整突出漲幅較大特性，制定良好的租賃控制計劃，突出項目的整體性，同一樓層各商鋪 價格不能有太大的差異。 組團 租賃 策略 針對項目不同商業(yè)組合的組團進行定價，劃分組團區(qū)域，差別租賃 。 主題組群租賃 策略 按照業(yè)態(tài)布局的主題分布進行 租賃 ，強調(diào)每層物業(yè)的特有功能和整體化運作策略，淡化商用物業(yè)?低貴高賤?的傳統(tǒng)思路，有利于提高項目的整體均價。 四、項目賣點挖掘 1．項目最大的亮點 獨特的經(jīng)營模式及經(jīng)營理念：統(tǒng)一經(jīng)營、專業(yè)管理，獨特的古玩文化運作模式（如營銷模式、活動推廣模式、 香港?嘉士德?拍賣行的引導行市 等）將成為本項目第一營銷亮點。最終導入文化產(chǎn)業(yè) 的終端消費市場，形成規(guī)?；奈幕?jīng)濟，靠?專業(yè)運營?實現(xiàn)項目快速成熟。 化整為零、化零為整的租賃 模式 走差異化路線（推廣差異化與產(chǎn)品差異化）將成為本項 目營銷亮點。 2．其他賣點： 政府對龍崗 區(qū) 文化 產(chǎn)業(yè)旅游文化 資源的全力打造。 整合營銷，推出旅游文化底蘊系列，立足于外來游客，引入終端消費群。 專業(yè)招商團隊引入行業(yè)領(lǐng)導者。 商業(yè)地產(chǎn)項目成功運作的核心是經(jīng)營商家能否最大程度獲得收益。商家受益，從而保證開發(fā)項目火爆經(jīng)營，實現(xiàn)資產(chǎn)保值增值。本項目確定以 行業(yè)領(lǐng)導者 的引入形成項目獨特的經(jīng)營項目與經(jīng)營模式，使項目在市場上具有競爭力，為項目的資產(chǎn)保值增值提供了最具有說服力的保障。 高品質(zhì)商業(yè)物業(yè) 建筑質(zhì)量與項目規(guī)模 完善的配套設(shè)施、設(shè)備 科學、先進、合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃 五、租賃 體系 （ 1）總體均價 ： 根據(jù)對同區(qū)域樓市的調(diào)研，結(jié)合本案的特點及配合?短、平、快?的促銷策略，總體均價的定價體系如下： 東方古玩城 1至 9樓租 價格體系 物業(yè)編號 樓層 總（ 面積 ） 間（數(shù)） 單價 合計金額 1 號樓 1 1 號樓 2 2 號樓 1 2 號樓 2 3 號樓 1 3 號樓 2 4 號樓 1 4 號樓 2 5 號樓 1 5 號樓 2 6 號樓 1 6 號樓 2 6 號樓 3 6 號樓 4 6 號樓 5 7 號樓 1 8 號樓 1 9 號樓 1 （ 繳費方式： 一次性交 6 個月租金送 6 個月租期（即：使用 12 個月） 一次性交 18 個月租金送 12 個月租期（即：使用 30 個月） 合同期第一期為 3 年，特殊商家可酌情適當延長處理； （ 3）、項目分割策略 針對項目 可進行 約 50—— 100㎡ 的分割租賃 ， 根據(jù)客戶 需求面積及整體商業(yè)規(guī)劃、業(yè)態(tài)定位為客戶量身定制財富投資細 案。 （ 4）、項目價格走勢分析 以快速占領(lǐng)市場份額、加快資金周轉(zhuǎn)、盡快實現(xiàn)資金回籠為價格策略出發(fā)點，采用?低開高走，持續(xù)上揚?策略。 既開盤前期，側(cè)重銷售率和資 金回籠，尋求意向客戶，測量市場反應情況；而后陸續(xù)升價，在清理滯留商鋪 時讓利。這樣，可讓客戶深刻感受到自己買的物業(yè)確實物有所值，并且對自己的決定讓家里人完全認同。 （ 5）、競爭策略 在控制廣告總費用的前提下，以新穎、具沖擊力的宣傳推廣在短期內(nèi)迅速地塑造起鮮明、獨特的差異化品牌形象，充分展示項目優(yōu)勢，引起區(qū)域市場的極大反響，引起目標客戶群的認同與共鳴，激 發(fā)其前來參觀、咨詢，并最終下定。 第三部分、項目推廣計劃表 一期開盤前推廣計劃 一、廣告準備工作計劃 項 目 數(shù) 量 表 現(xiàn) 主 題 開始時間 完成時間 備 注 廣告制作 新聞報道 /撰寫 ? 東方古玩城 — 中國古玩文化的新高點?主題 03 月 01 日 軟性文章撰寫 ? 成都的新‘錦里’?主題 03 月 4 日 03 月 5日 報紙 /雜志廣告企劃 形成? 東方古玩城 ?市場品牌推廣 02 月 26 日 02 月 28日 銷售資料設(shè)計文案完稿 02 月 22 日 02 月 28日 電視廣告的企劃 東方古玩城 的項目概念、基本情況 03 月 2 日 03 月 10日 電視廣告的拍攝 03 月 10 日 04 月 10日 電視廣告資料的準備 03 月 2 日 03 月 10日 廣告媒體 報刊（媒介）的選定 《成都商報》、《華西都市報》、《成都晚報》。 02