【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 三、重新調(diào)整思路和整合資源，收購(gòu)或成立隸屬古玩城體系下的拍賣公司 四、成立古玩城藝術(shù)軟裝部，充分將古玩藝術(shù)品和 時(shí) 尚接軌，整合優(yōu)勢(shì)設(shè)計(jì)資源和貨源，服務(wù)高端、保值的軟裝市場(chǎng)需求，為成功人士家庭和高端會(huì)所提供高檔奢侈軟裝思路和解決方案； 第二節(jié) 公司經(jīng)營(yíng)發(fā)展規(guī)劃通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研，我們發(fā)現(xiàn)很多古玩城除了獲取租金收入外，還做古玩藝術(shù)品自營(yíng)和一些配套增值服務(wù)，這既是成功經(jīng)營(yíng)古玩城的需要，也是擴(kuò)展經(jīng)營(yíng)、獲取更多收入的需要。因此，本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)也非常重視自營(yíng)和相關(guān)增值服務(wù)，除依靠出租鋪面所獲得的租金收入，還努力打造古玩藝術(shù)品行業(yè)的完整 產(chǎn)業(yè) 鏈，獲取全面的收益。 13業(yè)務(wù)規(guī)劃表業(yè)務(wù)類別 經(jīng)營(yíng)內(nèi)容 目標(biāo)客戶 運(yùn)作方式商鋪?zhàn)赓U 將古玩城大部分面積出租古玩經(jīng)營(yíng)者 15 樓分割成每間 1520 平方米的鋪面。 藝術(shù)品經(jīng)營(yíng)主要經(jīng)營(yíng)書畫油畫、古董文玩和玉器翡翠等古代和現(xiàn)代藝術(shù)品有收藏和投資藝術(shù)品需求的個(gè)人、企業(yè)、各地博物館和其他社會(huì)團(tuán)體以整合社會(huì)資源的征集代理銷售為主，買斷經(jīng)營(yíng)為輔。銷售方式為拍賣（送拍和自己組織拍賣會(huì)）、展賣和大客戶定向營(yíng)銷等藝術(shù)品裝飾主要經(jīng)營(yíng)裝飾陳 設(shè)類的中低端藝術(shù)品如油畫、版畫、陶瓷、文房擺設(shè)、木雕、刺繡、古典家具等主要針對(duì) 銀行 、大企業(yè)、高檔場(chǎng)所和有提升藝術(shù)品位需求的富裕階層以整合社會(huì)資源的征集代理銷售為主，買斷經(jīng)營(yíng)為輔。重點(diǎn)在為客戶提供設(shè)計(jì)規(guī)劃、風(fēng)水調(diào)整、產(chǎn)品布置陳列等一條龍服務(wù)。 藝術(shù)類展覽及藝術(shù)家經(jīng)紀(jì)主要從事挖掘、簽約買斷和包裝宣傳藝術(shù)家有宣傳和銷售作品需求的藝術(shù)家，有收藏和投資這一類藝術(shù)品需求的買家策劃和運(yùn)作展覽、出 版畫冊(cè)、安排藝術(shù)家參加大型高端藝術(shù)展覽和拍賣會(huì)、組織媒體宣傳，然后以高于簽約價(jià)的價(jià)格賣出簽約作品古玩鑒定評(píng)估培訓(xùn)為古玩藏家和相關(guān)機(jī)構(gòu)提供古玩真?zhèn)舞b定和價(jià)值評(píng)估和相關(guān)知識(shí)培訓(xùn)初入門的古玩藏家，一些收藏古玩藝術(shù)品的機(jī)構(gòu)和有古玩藝術(shù)品價(jià)值評(píng)估需求的價(jià)格和組織和政府相關(guān)部門合作成立具有權(quán)威性的古玩藝術(shù)品鑒定評(píng)估機(jī)構(gòu)，按所鑒定評(píng)估古玩藝術(shù)品的價(jià)值收取一定比例的費(fèi)用。舉辦古玩和藝術(shù)品鑒賞和投資相關(guān)知識(shí)培訓(xùn)班收取學(xué)費(fèi)藝術(shù)品典當(dāng)字畫、古董等藝術(shù)品的典當(dāng)需要短期 融資 而又無(wú)其他融資渠道的藝術(shù)品所有者，急于將藝術(shù)品變現(xiàn)者和典當(dāng)行合作，典當(dāng)行出資金，我方出專業(yè)技能，獲取的利潤(rùn)雙方分成。 藝術(shù)品租賃藝術(shù)品出租 有裝飾和提升藝術(shù)品位需求但又不想購(gòu)買藝術(shù)品，而且希望所裝飾藝術(shù)品能經(jīng)常更換以保持新鮮和變化的企業(yè)、機(jī)構(gòu)和個(gè)人客戶交付押金和租金，我方按客戶要求提供藝術(shù)品 14第四章 財(cái)務(wù)分析第一節(jié) 項(xiàng)目投資方案本項(xiàng)目擬變更募集資金用途，以 10,000 萬(wàn)元募集資金設(shè)立的全資子公司作為項(xiàng)目 公司經(jīng)營(yíng)運(yùn)作 ,經(jīng)營(yíng)期限十五年。其中，擬以 7,200 萬(wàn)元受讓工商銀行位于南京朝天宮附近房屋 5 層，約 10200 平方米，將房屋進(jìn)行改造和裝修，建設(shè)成古玩城，改造后可以出租面積 8869 平方米，開始每平方米租金 元，年出租率 90%100%；增值服務(wù)收入開始按照每年 200 萬(wàn)元估算。 第二節(jié) 項(xiàng)目投資估算 總投資本項(xiàng)目總投資為 10,000 萬(wàn)元。 建設(shè)投資構(gòu)成表朝西街項(xiàng)目投資構(gòu)成表項(xiàng)目名稱 預(yù)算費(fèi)用（萬(wàn)元） 一、房產(chǎn)購(gòu)置 房產(chǎn)購(gòu)置 7200 契稅（ 3%） 216 房 產(chǎn)辦證費(fèi)用 6 小計(jì) 7,422 二、工程費(fèi)用 拆除工程 20 結(jié)構(gòu)加層 150 內(nèi)裝飾工程 1,200 外裝飾工程 150 空調(diào)系統(tǒng) 350 2 部扶梯 +2 部直梯 120 15 監(jiān)控 80 消防 150 配電 50 設(shè)計(jì)費(fèi) 50 1不可預(yù)見費(fèi) 50 小計(jì) 2,370 三、其余為日常流動(dòng)資金 208 總計(jì) 10,000 第三節(jié) 資金籌措及投資計(jì)劃 資金來(lái)源本項(xiàng)目擬變更募集資金用途，以 10,000 萬(wàn)元募集資金設(shè)立的全資子公司作為項(xiàng)目公司經(jīng)營(yíng)運(yùn)作。 投資計(jì)劃本項(xiàng)目建設(shè)期 1 年，總投資為 10,000 萬(wàn)元。 第三節(jié) 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入本項(xiàng)目年?duì)I業(yè)收入包含租金收入和其它增值服務(wù)，收入構(gòu)成見下表： 時(shí) 間序號(hào) 13 年 46 年 79 年 1012 年 1315 年 1 租金單價(jià)（元 /平方 *天） 租金收入（萬(wàn)元） 增值服務(wù)（萬(wàn)元） 20xx004005006004 合計(jì)（萬(wàn)元） 注：租金開始按每平方米 元 /天，每 3 年每平方米增加 元 /天；出租面積 8869平方米，出租率按 90%計(jì)；增值服務(wù)開始實(shí)現(xiàn) 200 萬(wàn)元 /每年，每 3 年增加 100 萬(wàn)元 /年。 運(yùn)營(yíng)成本測(cè)算年總成本費(fèi)用估算表單位：萬(wàn)元序號(hào) 項(xiàng)目 前五年 五年后 1 水電費(fèi) 工資及福利費(fèi) 1501503 設(shè)備維保費(fèi) 10104招商運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 50505其他管理費(fèi)用 20206 固定資產(chǎn)折舊費(fèi) 裝修攤銷費(fèi) 2900總成本費(fèi)用 上述費(fèi)用 中水電費(fèi)基本是由承租人分?jǐn)偟模?xiàng)目公司只需要承擔(dān)自用面積部分的水電費(fèi)。 損 益 表序時(shí) 間號(hào)項(xiàng)目 13 年 45 年 6 年 79 年 1012 年 1315 年 1 營(yíng)業(yè)收入 稅金及附加 成本 利潤(rùn)總額 所得稅 凈利潤(rùn) 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)資本收益率年平均投資收益率 %投資回收期 17靜態(tài)投資回收期 年動(dòng)態(tài)投資回收期 年第五章 風(fēng)險(xiǎn)分析與對(duì)策本項(xiàng)目主要存在以下幾方面風(fēng)險(xiǎn)： 一、 政策 風(fēng)險(xiǎn) 朝西古玩城的成功與否與白下區(qū)政府對(duì)整條商業(yè)街的改造力度和對(duì)周邊環(huán)境的綜合治理程度有很大關(guān)系。上海、北京、鄭州的優(yōu)秀古玩城均是政府下大力氣重點(diǎn)改造的項(xiàng)目，與政府的鼎力扶持有著密不可分的聯(lián)系。 本項(xiàng)目的高效運(yùn)作還有賴于所購(gòu)置房產(chǎn)性質(zhì)的改變。目前本項(xiàng)目擬購(gòu)置房產(chǎn)性質(zhì)為民用住宅，如想高效運(yùn)作，改造包裝后出售，需要政府支持改變房產(chǎn)用途。 對(duì)策： 由于目前政府積極性很高，下決心將整個(gè)街區(qū)打造成一流的文化街區(qū)，并承諾全力支持街區(qū)出新改造及配套設(shè)施建設(shè)，我們要積極推動(dòng)白 下區(qū)政府對(duì)整個(gè)古玩商業(yè)街的綜合整治落地實(shí)處，從周邊環(huán)境精心打造古玩市場(chǎng)，并良性帶動(dòng)周邊的文化商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，為本項(xiàng)目的成功實(shí)施提供保障。 在白下區(qū)政府積極協(xié)調(diào)下改變房產(chǎn)用途。 二、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)模不夠大，只有 10200 平方米，還不能形成為綜合的、包含所有類別的大型古玩藝術(shù)品 商城 。 對(duì)策：需要挖掘周邊空間潛力，擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)空間，形成規(guī)模經(jīng)營(yíng)； 三、管理風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目涉及古玩市場(chǎng)招商及管理、文物 公司及典當(dāng)業(yè)務(wù)等創(chuàng)新型業(yè)務(wù)，需要多方面專業(yè)管理人才，這是本項(xiàng)目能否成功的關(guān)鍵。 公司原為藝術(shù)品收購(gòu)、加工和銷售企業(yè)，有一批精通業(yè)務(wù)的優(yōu)秀人才，同時(shí)積極引入本項(xiàng)目需要的高端人才和中層骨干隊(duì)伍，采取走出去、引進(jìn)來(lái)的戰(zhàn)略，加強(qiáng)人員培訓(xùn)，建立靈活的激勵(lì)機(jī)制，快速培養(yǎng)各業(yè)務(wù)領(lǐng)域的管理人才，實(shí)現(xiàn)管理模式創(chuàng)新。 18第六章 項(xiàng)目評(píng)價(jià)結(jié)論通過(guò)上述 研究 、分析、預(yù)測(cè)及評(píng)價(jià)，整體項(xiàng)目具有可行性。 從謹(jǐn)慎原則分析，雖然有部分風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，但可通過(guò)良好的策劃和運(yùn)作規(guī)避這些風(fēng)險(xiǎn)。 本項(xiàng)目總投資 10,000 萬(wàn)元，總建筑面積約 10200 平方米，經(jīng)測(cè)算，年平均投資收益率為 %，靜態(tài)投資回收期為 年 ,動(dòng)態(tài)投資回收期為 年，該項(xiàng)目具有較好的經(jīng)濟(jì)效益。 本項(xiàng)目大部分資金主要是投資在了房產(chǎn)的購(gòu)置上。目前項(xiàng)目擬購(gòu)置房產(chǎn)周邊的二手房?jī)r(jià)格均在 1 萬(wàn)元 /平方以上，高的已達(dá) 萬(wàn)元 /平方，而本項(xiàng)目擬購(gòu)置房產(chǎn)單價(jià)只有 6557元 /平方。如果考慮房產(chǎn)的升值因素，項(xiàng)目的投資回收期將大為縮短，項(xiàng)目的效益指標(biāo)將顯著提高。 成都古玩城策劃方案 目 錄 第一部分 : 項(xiàng)目定位 .......................................... 27 一、古玩市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析 .................................... 27 二、項(xiàng)目定位背景 ............................................ 27 三、定位體系 ............................................... 27 31 概念定位 ................................................ 27 32 形象定位 ................................................ 28 33 功能定位 ................................................ 28 34 市場(chǎng)區(qū)域定位 ............................................ 28 35 終端目標(biāo)客戶定位 ........................................ 28 36 業(yè)態(tài)定位 ................................................ 31 第二部分、成都古玩城一期營(yíng)銷模式 ............................. 32 一、營(yíng)銷推廣思路 ............................................ 32 二、營(yíng)銷策略 ............................................... 34 三、銷售價(jià)格策略 ............................................ 35 四、項(xiàng)目賣點(diǎn)挖掘 ............................................ 35 五、租售體系 ............................................... 37 第三部分、項(xiàng)目推廣計(jì)劃表 .................................... 39 一、廣告準(zhǔn)備工作計(jì)劃 ........................................ 39 二、廣告推廣計(jì)劃 ............................................ 40 第一部分 : 項(xiàng)目定位 一