【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 紙會(huì)審報(bào)告 C：工程合同、工程預(yù)決算 D：工程設(shè)計(jì)變更、通知及技術(shù)核算單 E：竣工圖： 、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖 、智能化、中央空調(diào)等工程及地下管網(wǎng)竣工圖 F：房屋、消防、智能化、中央空 調(diào)等竣工驗(yàn)收證明書 G：鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書 H：新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書 I：供水、供電、電梯、消防、智能化、中央空調(diào)等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書 J：供水、供電、電梯、消防、智能化、中央空調(diào)等設(shè)備技術(shù)資料 K：砂漿、混凝土試塊、試壓報(bào)告 L：綠化工程竣工圖 M：其它技術(shù)資料 24 管理檔案資料 名 稱 資 料 內(nèi) 容 物業(yè)資料 A：基本資料 B：標(biāo)識(shí)資料 事務(wù)管理資料 A：事務(wù)值班表 B：事務(wù)交接記錄表 C：物品搬出（入）登記表 D：日常事務(wù)巡 視記錄 E：事務(wù)回訪登記表 維修資料 A：維修申報(bào)表 B：維修服務(wù)派工單 C：維修回訪記錄本 D：公共設(shè)施維修記錄 安全防范及交通管理資料 A：日常巡查記錄、交接班記錄、值班記錄 B：查崗記錄 C：物資搬運(yùn)放行記錄、緊急事件處理記錄 D：車輛管理記錄、車輛詳細(xì)資料、車輛出入記錄 設(shè)備管理資料 A：公用設(shè)施保養(yǎng)維修記錄 B：各項(xiàng)機(jī)電設(shè)備保養(yǎng)維修運(yùn)行記錄 C：設(shè)備分承包方維修保養(yǎng)記錄 D：設(shè)備檢查記錄 員工管理資料 A：?jiǎn)T工個(gè)人資料、聘用表 B：?jiǎn)T工業(yè)績(jī)考核及獎(jiǎng)罰記錄 C：?jiǎn)T工培訓(xùn)計(jì)劃及實(shí)施記錄 D：?jiǎn)T工培訓(xùn)考核25 記錄 E：?jiǎn)T工外出考評(píng)及參加演練記錄 F：?jiǎn)T工住房及內(nèi)務(wù)管理記錄 意見(jiàn)反饋資料 A：服務(wù)質(zhì)量回訪記錄表 B：意見(jiàn)調(diào)查、統(tǒng)計(jì)記錄 C：投訴及處理記錄表 行政文件資料 A：管理處主任值班及督察記錄 B：政府部門文件 C：物業(yè)公司及主管領(lǐng)導(dǎo)部門文件 D：管理處規(guī)章制度、通知、通報(bào)等文件 E：管理處榮譽(yù)一覽表 F：管理處接待來(lái)訪參觀記錄表 會(huì)務(wù)資料 A：會(huì)務(wù)承辦實(shí)施方案 B：會(huì)務(wù)攝影及 錄音、錄像資料 第六節(jié)：便民服務(wù) 當(dāng)我公司接管本項(xiàng)目物業(yè)管理后，我們將圍繞人員切身需求，秉持“以客戶為中心，優(yōu)質(zhì)服務(wù)，低價(jià)收費(fèi)”的經(jīng)營(yíng)方針，盡量開(kāi)展各項(xiàng)便民服務(wù)，包括無(wú)償服務(wù)項(xiàng)目和有償服務(wù)項(xiàng)目，以下面所列。總之做到使用人有什么需求，我們就想辦法滿足。 序號(hào) 項(xiàng) 目 服 務(wù) 收 費(fèi) 標(biāo) 準(zhǔn) 備注 1 代理辦公物品維修 按維修單位標(biāo)準(zhǔn)收取維修費(fèi)，每次維修費(fèi)貨比三家，經(jīng)同意后送修，加收適當(dāng)服務(wù)費(fèi) 26 2 代購(gòu)車船航空票 除實(shí)際費(fèi)用外，按規(guī)定加收手續(xù)費(fèi) 3 代寄、代領(lǐng)郵件 加收適當(dāng)服務(wù)費(fèi) 4 配備 急救箱、急救藥品 按藥品的實(shí)際收費(fèi)，不加收服務(wù)費(fèi) 5 建立活動(dòng)組織，組織文體活動(dòng) 活動(dòng)費(fèi)用按實(shí)際發(fā)生收費(fèi)，不加收服務(wù)費(fèi) 第七節(jié)：物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)建議及收支測(cè)算 本項(xiàng)目物業(yè)管理采用包干制，廠房物業(yè)每平方米每月 元，辦公物業(yè)每平方米每月 2元，宿舍物業(yè)每平方米每月 ， 即：每月物業(yè)公司的收入為 42400m2 元 /m2+5950m2 2 元 /m2+20250m2 元 /m2=85625 元，每月物業(yè)公司支出及利潤(rùn)見(jiàn)下表： 類別 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算式 月支出 備注 人 工 費(fèi) 用 1 員工 工 資 30 人 管理處主任： 3200 元 1 人＝3200 元 客服文員： 1400 元 1 人＝ 1400元 品管文員： 1400 元 1 人＝ 1400元 保安隊(duì)長(zhǎng)： 2020 元 1 人＝ 2020元 保安： 1400 元 13 人＝ 1820039400元 工資中含伙食費(fèi)和員工社保費(fèi) 27 元 環(huán)境管理部長(zhǎng)： 2020 元 1 人＝2020 元 綠化技工： 800 元 2 人＝ 1600元 環(huán)衛(wèi)工： 700 元 8 人＝ 5600 元 維修技工： 2020 元 2 人＝ 4000元 2 員工 保險(xiǎn) 30 120 元 30247。 12 300 元 意外傷害險(xiǎn) 3 福利費(fèi)等各類經(jīng)費(fèi) % 39400 元 % 6895 元 小計(jì) 46595元 辦 公 費(fèi) 用 1 交通費(fèi) 綜合測(cè)算 3000 元 2 通訊費(fèi) 3 辦公易耗品及辦公設(shè)備保養(yǎng) 4 勘察業(yè)務(wù)費(fèi)、公關(guān)費(fèi) 小計(jì) 3000 元 公 1 公共房屋 綜合測(cè)算，一般月費(fèi)用計(jì)算式 17150元 28 共 設(shè) 施 設(shè) 備 日 常 維 護(hù) 費(fèi) 用 2 室內(nèi)外走道 為：物業(yè)總面積 3 元 /m2247。 12月＝ 68600 3247。 12 3 化糞池清理維護(hù) 4 污、雨水井清理維護(hù) 5 停車場(chǎng)道路維護(hù) 6 燈具（園林、路燈、樓道燈、高桿燈等） 7 標(biāo)示牌、宣傳欄等維護(hù) 8 水泵（含水管閥門）日常維護(hù) 9 變壓器、配電房維護(hù) 10 消防設(shè)備維護(hù) 11 其它設(shè)備設(shè)施維護(hù) 12 電梯保養(yǎng)、維修、檢測(cè)等費(fèi)用 13 發(fā)電機(jī)維護(hù)保養(yǎng)費(fèi) 29 14 煤氣站維護(hù) 15 監(jiān)控系統(tǒng)維護(hù) 小計(jì) 17150元 環(huán) 境 管 理 費(fèi) 用 1 園林綠化保養(yǎng)、修剪、施肥、噴藥、補(bǔ)種、機(jī)具損耗、用油等 綜合測(cè)算， 般 月費(fèi)用為綠化面積 元，故為≈ 8000m2 元 2400 元 不含室內(nèi)綠化養(yǎng)護(hù) 2 辦公、生活垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)費(fèi) 3 個(gè)桶 350 元247。 36 個(gè)月＝ 29元 3 個(gè)桶 180 元轉(zhuǎn)運(yùn)費(fèi)＝ 540 569 元 生產(chǎn)垃圾另定方案 3 除四害消殺費(fèi)用 180 元 /月與相關(guān)單位簽合同 180 元 4 保潔工具、清潔用品損耗、材料物資 綜合測(cè)算 2020 元 5 外墻清洗 費(fèi)用與甲方單獨(dú)結(jié)算 小計(jì) 5149 元 共 用 水 電 1 所有用水用電費(fèi)用（樓梯燈、路燈、園林燈、水泵運(yùn)行、綠化由物業(yè) 使用人直接繳付 無(wú) 物業(yè)公司可代收代繳，收取時(shí)加損耗30 費(fèi) 用水、其它） 費(fèi)用 小計(jì) 無(wú) 其 它 支 出 費(fèi) 用 1 文化宣傳費(fèi) 500 元 2 物業(yè)管理責(zé)任保險(xiǎn) 30000 元247。 12 月 2500 元 3 稅金 85625 % 4709 元 小計(jì) 7709 元 總計(jì) 79603 物業(yè)公司利潤(rùn) 85625－ 79603＝ 6022 元 第八節(jié)：日常物業(yè)管理 日常物業(yè)管理是物業(yè)管理單位實(shí)施管理與服務(wù)功能的重要階段 ，我們將該項(xiàng)目物業(yè)管理工作分為介入期和常規(guī)期二個(gè)部分，在介入期我們從物業(yè)管理角度提出一系列 建議， 并 依據(jù) 貴單位的認(rèn)可項(xiàng)目實(shí)施整改和進(jìn)一步完善物業(yè)管理方案，為今后物業(yè)管理打基礎(chǔ)。 常規(guī)期物業(yè)管理工作，包括房屋、設(shè)施、設(shè)備維護(hù)、環(huán)境管理、安全防范管理、消防管理、車輛管理等多方面內(nèi)容，其中有些項(xiàng)目已在前面相關(guān)章節(jié)體現(xiàn)。在此章節(jié)我們只是就其有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行闡述。 一、介入期 在此階段，我們主要是進(jìn)行調(diào)研、編寫方案、做好驗(yàn)收接管工作。 （一）、調(diào)研、編寫方案工作 31 （二）、驗(yàn)收接管 擬定驗(yàn)收接管方案 ，組建驗(yàn)收接管小組。 對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全面驗(yàn)收、接管，包括資料接管，另附驗(yàn)收接管相關(guān)表格。 如有整改，在整改完 畢后對(duì)整改項(xiàng)目進(jìn)行接管，屆時(shí)另列清單交接。 二、常規(guī)期物業(yè)管理 （一）、安全管理 安全防范管理分為四個(gè)層次：第一層為督導(dǎo)層，全面巡查防漏堵漏；第二層為門崗人員進(jìn)行封閉控制；第三層為監(jiān)控系統(tǒng) ；第四層為最里層，實(shí)行步行巡查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理或匯報(bào)處理，同時(shí)我們將編制專項(xiàng)方案進(jìn)行演練。 消防管理：我們將建立消防責(zé)任小組，分三級(jí)巡查：第一級(jí)為保安員巡查；第二級(jí)為維修人員巡查；第三級(jí)為管理層人員巡查。另外，我們將編制消防應(yīng)急方案進(jìn)行演練。 （二）、車輛管理（其車位規(guī)劃方案按規(guī)劃執(zhí)行） 我們將根據(jù)規(guī)劃實(shí) 行規(guī)范管理，包括標(biāo)識(shí)規(guī)范、指揮規(guī)范、制度規(guī)范等。 合理使用停車場(chǎng)資源，使其資源利用最大化。 （三）、環(huán)境管理 對(duì)于內(nèi)外綠化，我們將按照《綠化管護(hù)制度》嚴(yán)格執(zhí)行，這里不再細(xì)述。 環(huán)衛(wèi)管理上：我們首先實(shí)行垃圾分流，使工業(yè)園區(qū)凈化、美化。其次是實(shí)行人員培訓(xùn)到位、工作到位、檢查評(píng)比到位、質(zhì)量到位的“四個(gè)到位”，始終保持責(zé)任區(qū)域干凈、整潔。詳見(jiàn)清潔衛(wèi)生管理。 （四）、物業(yè)管理標(biāo)的中各項(xiàng)目大、中型維修養(yǎng)護(hù)和日常小修管理： 管理處在每年年初，向貴公司上報(bào)年度各項(xiàng)目大、中型維修計(jì)劃書，并按計(jì)劃執(zhí)行。對(duì)于 日常的小型維修，管理處將在第一時(shí)間保質(zhì)保量進(jìn)行維修和按年度32 計(jì)劃進(jìn)行養(yǎng)護(hù)。 （五）、客戶服務(wù)及品質(zhì)管理： 設(shè)文員及品管各一人，負(fù)責(zé)整個(gè)管理處接待、內(nèi)務(wù)、單位的服務(wù)品質(zhì)等工作。我們將人員崗位職責(zé)上墻公布，并要求服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩帶明顯標(biāo)志，工作規(guī)范，作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)，真正起到形象窗口的作用。 33 第四章 部分公眾制度及應(yīng)急措施 （以下為節(jié)選的內(nèi)容，供參考，在實(shí)際管理中將有調(diào)整） 第一節(jié)：公眾制度 精神文明公約 一、自覺(jué) 遵守國(guó)家法律及《市民行為道德規(guī)范》，做遵紀(jì)守法公民。 二、所有人 員互相尊重、互相關(guān)心、互相幫助、和睦相處。 三、不搞封建迷信，不參與賭博、色情活動(dòng)，不吸毒、販賣毒品，不將違禁品黃色淫穢的書刊、畫片等帶進(jìn)本工業(yè)園區(qū)，不參加非法團(tuán)體組織集會(huì)。 四、講究公共衛(wèi)生，不亂丟垃圾、瓜殼、 紙屑、煙頭等，不隨地吐痰和大小便，不高空拋物，不飼養(yǎng)禽獸，不在 公共場(chǎng)所棄置及堆放雜物，共同維護(hù)公共衛(wèi)生。 五、愛(ài)護(hù)公共財(cái)物，維護(hù)水電、通訊、消防等公共設(shè)施。 六、愛(ài)護(hù)花草樹(shù)木及公益設(shè)施，不攀摘花果，不踐踏草坪。 七、加強(qiáng)安全防范意識(shí)，認(rèn)真做好防盜防火工作。 八、積極參與公益活動(dòng)，熱心福利事業(yè)，尊重婦 女，愛(ài)護(hù)兒童，關(guān)心幫助殘疾人。 九、積極維護(hù)工業(yè)園區(qū)形象，提出合理化建議，積極配合管理處的各項(xiàng)工作，為將工業(yè)園區(qū)創(chuàng)建成物業(yè)管理示范項(xiàng)目而努力奮斗。 安全防范管理規(guī)定 為提供優(yōu)質(zhì)保安服務(wù)、保障工業(yè)園區(qū)的公共設(shè)施及人員生命財(cái)產(chǎn)安全，特制34 定本規(guī)定。 一、工業(yè)園區(qū)安全治安保衛(wèi)工作由工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理處協(xié)助轄區(qū)派出所完成。管理處工作人員有權(quán)對(duì)違反工業(yè)園區(qū)管理規(guī)定的行為進(jìn)行檢查、糾正。 二、物業(yè)管理處的職責(zé)和權(quán)利 嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家 治安條例，密切配合公安機(jī)關(guān)維護(hù)工業(yè)園區(qū)公共設(shè)施及人員生命、財(cái)產(chǎn)安全。 實(shí)行封閉式的安 全管理辦法，保安人員 24 小時(shí)值班巡邏，處理所有緊急事項(xiàng)。 負(fù)責(zé)本區(qū)域的機(jī)動(dòng)車輛、摩托車、自行車的管理，車內(nèi)所載物品如有可疑須檢查明后方可放行。 夜間門崗負(fù)責(zé)出入登記等工作。貴重、大件物品離開(kāi)本區(qū)域，須查驗(yàn)委托單位出具的《物品搬出放行條》方予放行。 對(duì)不遵守制度 的人員，應(yīng)進(jìn)行勸阻、制止，情節(jié)嚴(yán)重者移交有關(guān)部門處理。 三、工業(yè)園區(qū)嚴(yán)禁下列行為： 嚴(yán)禁非法攜帶、存放槍支彈藥，非法儲(chǔ)存、使用爆炸、劇毒、易燃、放射性等危險(xiǎn)品。 嚴(yán)禁非法制造、販賣和攜帶匕首彈簧刀等管制刀具。 嚴(yán)禁非法吸毒、販毒 、嫖娼賣淫，制造、銷售各類 毒具或聚毒。 禁止窩藏各類犯罪分子。 不得利用房間為盜竊活動(dòng)提供方便。 禁止制造、復(fù)制、出售、出租或傳播淫穢書畫及淫穢錄像物品。 未經(jīng)批準(zhǔn)不得擅自改裝、破壞正常供電線路。 不得損壞、移動(dòng)消防器材、標(biāo)志，挪用消防水泵。 9 不得故意損壞區(qū)域內(nèi)各種公共設(shè)施、設(shè)備。 35 有上述行為，物業(yè)管理處有權(quán)按《治安管理?xiàng)l例》予以糾正，情節(jié)嚴(yán)重交公安機(jī)關(guān)處理。 四、工業(yè)園區(qū)經(jīng)營(yíng)人員職責(zé)和義務(wù)： 遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)和本工業(yè)園區(qū)的各項(xiàng)規(guī)章制度。 具備足夠的安全意識(shí)，積極配合物業(yè) 管理處保安人員，搞好工業(yè)園區(qū)的安全保衛(wèi)工作。 勇于制止、舉報(bào)破壞本區(qū)域治安隱患的人和事，并協(xié)助物業(yè)管理處處理。 正確作用電子智能化系統(tǒng)，保證有關(guān)治安報(bào)警設(shè)施的完好及有效使用，并勇于承擔(dān)自己造成的相應(yīng)事故責(zé)任。 消防安全管理規(guī)定 為了加強(qiáng)工業(yè)園區(qū)的消防管理，保障公共設(shè)施及人員生命財(cái)產(chǎn)安全，根據(jù)