【正文】 場需要，提出“內(nèi)部精細(xì)管理、對外穩(wěn)健發(fā)展”的戰(zhàn)略思路。 《物業(yè)管理?xiàng)l例》的頒布 和實(shí)施更是有力的促進(jìn)了這一行業(yè)的發(fā)展，在不斷規(guī)范行業(yè)的法制環(huán)境的同時(shí)，也使更多商、產(chǎn)、住、用物業(yè)進(jìn)入物業(yè)管理市場。我們企業(yè)做好、做大、做強(qiáng)，為客戶創(chuàng)造價(jià)值，也是對客戶的最好回報(bào)。 公司理念體現(xiàn)了這個(gè)年輕公司，即朝氣勃勃、勇于創(chuàng)新，又腳踏實(shí)地以服務(wù)為本的精神。針對本次物業(yè)管理標(biāo)的各個(gè)要素，我休養(yǎng)所管理思路概括為“一種模式，二項(xiàng)承諾，五個(gè)重點(diǎn)，五大措施”。我們深信通過我們的努力，一定能給貴公司和6 使用人交一分滿意的答卷。 確保因管理原因造成的治安消防事件發(fā)生率為零 從我們管理的經(jīng)驗(yàn)來 看，治安、消防狀況的好壞是物業(yè)使用人衡量管理績效的關(guān)鍵。 五大措施： 根據(jù)該項(xiàng)目特點(diǎn)，在治安管理上充分強(qiáng)調(diào)人的因素，所有保安管理員由管理處統(tǒng)一指揮調(diào)度，強(qiáng)調(diào)多重結(jié)合，即 流動崗與固定崗相結(jié)合，全面防范與重點(diǎn)防范相結(jié)合，保安管理與其它人員相結(jié)合，白天外松內(nèi)緊與夜晚嚴(yán)密相結(jié)合，小圍合與大圍合相結(jié)合。第一：維護(hù)保養(yǎng)好工業(yè)園區(qū)綠化，使其保持常青、常新，始終煥發(fā)勃勃生機(jī)；第二：加強(qiáng)和引導(dǎo)環(huán)保意識的教育 ，使每位到工業(yè)園區(qū)的人員都自覺愛護(hù)區(qū)內(nèi)環(huán)境；第三：垃圾分類收集，建立回收系統(tǒng)；第四：開展環(huán)境文化建設(shè)和環(huán)境形象建設(shè)。 這種方法體現(xiàn)在人員安排、治安、消防、衛(wèi)生設(shè)施、設(shè)備管理等各方面。 基本思路是： 嚴(yán)格選人、謹(jǐn)慎用人，確保各類人員的專業(yè)素質(zhì)和綜合素質(zhì)；提供 24 小時(shí)服務(wù)； 嚴(yán)格法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)制約、規(guī)范組織和個(gè)人的管理服務(wù)行為； 致力精神文明建設(shè)，實(shí)施品牌和形象戰(zhàn)略； 軍事化管理加現(xiàn)代化管理。 （二）、運(yùn)作程序系統(tǒng)： 整體運(yùn)作程序 內(nèi)部運(yùn)作流程 說明： 在內(nèi)部運(yùn)作流程設(shè)計(jì)中，堅(jiān)持全過程管理，保證 指揮、監(jiān)督的封閉性。 （三）、激勵(lì)系統(tǒng)： 物管標(biāo)的 調(diào)研 擬定物業(yè)管理方案 組建機(jī)構(gòu) 崗位培訓(xùn) 接管驗(yàn)收 整改 日常管理 眾信物業(yè) 公司 管理處 反饋監(jiān)督 各業(yè)務(wù)塊員工 指揮 指揮 管理層 操作層 10 說明： 激勵(lì)機(jī)制重在尊重個(gè)體權(quán)利，保持團(tuán)隊(duì)?wèi)?zhàn)斗力，服務(wù)用戶，創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)和社會效益。 培養(yǎng)提升機(jī)制在實(shí)際工作中極具價(jià)值。 工作計(jì)劃 工資福利機(jī)制 激 勵(lì) 機(jī) 制 培養(yǎng)提升機(jī)制 思想工作機(jī)制 獎(jiǎng)懲機(jī)制 企業(yè)文化機(jī)制 11 依據(jù)管理方式和管理運(yùn)作流程，我們將工作計(jì)劃分為前期管理、常規(guī)期管理二部分，現(xiàn)擬工作計(jì)劃如下。 接管驗(yàn)收后開始 4 車 輛管理 進(jìn)出車輛管理； 停車場管理； 車輛接管驗(yàn)收后開始 13 行駛管理。 8 標(biāo)識系統(tǒng)管理 標(biāo)識日常維護(hù)管理 9 檔案管理 建立房屋共用設(shè)施設(shè)備檔案資料； 建立用戶檔案、房屋及其配套設(shè)施權(quán)屬清冊； 建立嚴(yán)格的檔案管理制度。 第四節(jié)：管理人員的配備、人員培訓(xùn) 一、物業(yè)管理處人員配備 該管理處人員配備因考慮對外形象和設(shè)備配置情況，幫我們在人員配備上堅(jiān)持以公司“精干、高效、敬業(yè)”的用人原則為基礎(chǔ)，確定“重學(xué)歷也重能力、重水平更重品德”的用人標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)把人才選聘關(guān)。 文 員：負(fù)責(zé)前臺服務(wù)，和處理行政、物業(yè)事務(wù)等工作，并協(xié)助管理管理處主任 1 人 文員（ 1 人）品管（ 1 人） （共 30 人） 服務(wù)中心 保安隊(duì)： 14 人 隊(duì)長： 1 人 戰(zhàn)士： 13 人 其中輪休一人 環(huán)境管理部 11 人 部長： 1 人 綠化技師： 2 人 環(huán)衛(wèi)隊(duì)： 8 人 維修部： 2 人 20 接待等工作，及負(fù)責(zé)檔案管理、會務(wù)管理等工作。 保 安： 13 名，分三班 24 小時(shí)值班（其中一名輪休），負(fù)責(zé)當(dāng)班期間的安保工作。 （三）、人員培訓(xùn) 企業(yè)的競爭是人才的競爭，而人才的競爭關(guān)鍵在于企業(yè)是否最大限度地開發(fā)人力資源，要實(shí)現(xiàn)人才資源開發(fā)戰(zhàn)略，我們確定了“全員培訓(xùn)，全過 程考核”的培訓(xùn)方針，使培訓(xùn)真正落實(shí)到實(shí)處。 （ 3）素質(zhì)提高培訓(xùn)： A、操作層自我 開發(fā)培訓(xùn)：進(jìn)行有關(guān)學(xué)歷、職稱的外送培訓(xùn)，或利用現(xiàn)有條件，舉辦電腦、消防、環(huán)保等相關(guān)知識講座； B、管理人員實(shí)行“四個(gè)一”常規(guī)培訓(xùn)，即堅(jiān)持每月寫一篇文章，讀一本專業(yè)的好書、參加一次講座、參與一次競賽。 （ 2）培訓(xùn)后考核：分為實(shí)操考評和書面考核兩種，反饋培訓(xùn)績效、把考評的結(jié)果作為薪資發(fā)放的依據(jù)。 我們還將根據(jù)該項(xiàng)目實(shí)際情況對規(guī)章制度及相關(guān)程序作適當(dāng)調(diào)整。并樹立檔案管理的財(cái)富觀、資源觀和服務(wù)觀，使檔案管理真正為管理服務(wù)。 資料的分類整理，根據(jù)其性質(zhì)、特點(diǎn)進(jìn)行細(xì)分，做到條理清晰，分類合理?？傊龅绞褂萌擞惺裁葱枨?，我們就想辦法滿足。 12 3 化糞池清理維護(hù) 4 污、雨水井清理維護(hù) 5 停車場道路維護(hù) 6 燈具（園林、路燈、樓道燈、高桿燈等） 7 標(biāo)示牌、宣傳欄等維護(hù) 8 水泵（含水管閥門）日常維護(hù) 9 變壓器、配電房維護(hù) 10 消防設(shè)備維護(hù) 11 其它設(shè)備設(shè)施維護(hù) 12 電梯保養(yǎng)、維修、檢測等費(fèi)用 13 發(fā)電機(jī)維護(hù)保養(yǎng)費(fèi) 29 14 煤氣站維護(hù) 15 監(jiān)控系統(tǒng)維護(hù) 小計(jì) 17150元 環(huán) 境 管 理 費(fèi) 用 1 園林綠化保養(yǎng)、修剪、施肥、噴藥、補(bǔ)種、機(jī)具損耗、用油等 綜合測算， 般 月費(fèi)用為綠化面積 元，故為≈ 8000m2 元 2400 元 不含室內(nèi)綠化養(yǎng)護(hù) 2 辦公、生活垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)費(fèi) 3 個(gè)桶 350 元247。在此章節(jié)我們只是就其有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行闡述。 如有整改，在整改完 畢后對整改項(xiàng)目進(jìn)行接管，屆時(shí)另列清單交接。 （二）、車輛管理（其車位規(guī)劃方案按規(guī)劃執(zhí)行） 我們將根據(jù)規(guī)劃實(shí) 行規(guī)范管理，包括標(biāo)識規(guī)范、指揮規(guī)范、制度規(guī)范等。其次是實(shí)行人員培訓(xùn)到位、工作到位、檢查評比到位、質(zhì)量到位的“四個(gè)到位”，始終保持責(zé)任區(qū)域干凈、整潔。 （五）、客戶服務(wù)及品質(zhì)管理： 設(shè)文員及品管各一人，負(fù)責(zé)整個(gè)管理處接待、內(nèi)務(wù)、單位的服務(wù)品質(zhì)等工作。 三、不搞封建迷信，不參與賭博、色情活動，不吸毒、販賣毒品，不將違禁品黃色淫穢的書刊、畫片等帶進(jìn)本工業(yè)園區(qū)，不參加非法團(tuán)體組織集會。 七、加強(qiáng)安全防范意識，認(rèn)真做好防盜防火工作。 一、工業(yè)園區(qū)安全治安保衛(wèi)工作由工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理處協(xié)助轄區(qū)派出所完成。 負(fù)責(zé)本區(qū)域的機(jī)動車輛、摩托車、自行車的管理，車內(nèi)所載物品如有可疑須檢查明后方可放行。 三、工業(yè)園區(qū)嚴(yán)禁下列行為： 嚴(yán)禁非法攜帶、存放槍支彈藥，非法儲存、使用爆炸、劇毒、易燃、放射性等危險(xiǎn)品。 不得利用房間為盜竊活動提供方便。 9 不得故意損壞區(qū)域內(nèi)各種公共設(shè)施、設(shè)備。 勇于制止、舉報(bào)破壞本區(qū)域治安隱患的人和事，并協(xié)助物業(yè)管理處處理。 二、工業(yè)園區(qū)的防火工作，依據(jù)“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的原則，實(shí)行 綜合治理，并接受市公安消防局的領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)督。使用樓梯走廊逃生遇煙霧濃密時(shí)，應(yīng)盡量貼近地面爬行，并以濕毛巾遮蓋在面部，免受煙霧熏暈； 37 學(xué)習(xí)消防常識，掌握簡易的滅火方法 ，發(fā)生火警及時(shí)報(bào)警，積極撲救； 發(fā)現(xiàn)他人違章用火、用電、用電焊、氣焊或有損壞消防設(shè)施、器材的行為，應(yīng)及時(shí)勸阻、制止或向物業(yè)管理處報(bào)告； 1所有人員必須服從消防機(jī)關(guān)和物業(yè)管理處有關(guān)消防方面的管理、監(jiān)督，不得刁難、辱罵或以暴力、威脅手段妨礙 消防工作人員執(zhí)行公務(wù)。 八、公共娛樂場所按《公共娛樂場所消防安全管理規(guī)定》執(zhí)行。停車場內(nèi)的車輛如有遺失，管理處只負(fù)責(zé)協(xié)助車主進(jìn)行調(diào)查，并協(xié)助車主向保險(xiǎn)公司索賠； 凡無行駛證的車輛和未辦理保險(xiǎn)手續(xù)的車輛遺失，由車主自行負(fù)責(zé)處理。 四、值班員和維修人員應(yīng)嚴(yán)格按照安全操作管理規(guī)程進(jìn)行操作和維修。 八、做好設(shè)備運(yùn)行和維修記錄，建立設(shè)備臺帳，定期對設(shè)備進(jìn)行清潔衛(wèi)生。 三、控制中心出現(xiàn)報(bào)警信號，立即核實(shí)信號真?zhèn)吻闆r，如報(bào)警屬實(shí)，按相關(guān)“應(yīng)急措施”處理，如屬誤報(bào)應(yīng)進(jìn)行復(fù)位，并記錄在《智能控制值 班記錄表》中。 七、 智能控制中心內(nèi)嚴(yán)禁吸煙，嚴(yán)禁存放易燃易爆等危險(xiǎn)物品，中心內(nèi)配備便攜式滅火器和常用滅火器械。 二、啟動檢查消防泵加壓是否可靠 41 轉(zhuǎn)換開關(guān)是否在自動位置； 打開排水閥門觀察壓力表指示，壓力降至一定范圍時(shí)，消防泵是否安全啟動； 消防泵安全運(yùn)行 5 分鐘，關(guān)閉排水閥，觀察壓力表達(dá)到正常壓力值時(shí)，消防泵是否停止運(yùn)行； 如發(fā)生消防泵不能安全啟動、運(yùn)行，保養(yǎng)人應(yīng)及時(shí)報(bào)告主管，由主管組織相關(guān)人員進(jìn)行處理。 二、值班員 巡視中發(fā)現(xiàn)設(shè)備有缺陷存在時(shí)，立即通知維修部主管。 電梯巡視監(jiān)控管理制度 為確保電梯安全、可靠運(yùn)行，電梯管理員負(fù)責(zé)對電梯設(shè)備的統(tǒng)一管理，并監(jiān)督值班人員執(zhí)行： 一、值班人員每日對電梯機(jī)房、轎廂、井道、底坑等主要部位巡視一次，根據(jù)巡視情況填寫《電梯設(shè)備巡視記錄》。 四、 值班時(shí)發(fā)現(xiàn)電梯有缺陷存在時(shí)，必須及時(shí)處理，缺陷未處理好不得擅自離開，監(jiān)控缺陷處理的進(jìn)度，并積極配合維修人員處理完畢缺陷，并做好記錄后方可 離開。各閥門填料處不允許滴水，如出現(xiàn)滴水，應(yīng)擰緊相應(yīng)的螺栓。 水泵房運(yùn)行注意事項(xiàng) 一 、值班員巡查時(shí)應(yīng)認(rèn)真仔細(xì)檢查機(jī)組運(yùn)行情況，做到“三勤” (勤聽聲音、勤看儀表、勤測溫表 )。 四 、注意電動機(jī)發(fā)熱、通風(fēng)情況，經(jīng)常保持電機(jī)周圍的清潔，及時(shí)排除泵坑積水。 電流突然升高超過允許范圍時(shí)； 水泵有不正常聲音或發(fā)出強(qiáng)烈振動時(shí)； 電動機(jī)內(nèi)或變頻 控制柜內(nèi)有火花或冒煙時(shí)； 壓力表突然升高或降至不正常范圍時(shí)； 水泵軸承和電動機(jī)溫度超過允許范圍時(shí)； 水泵無水空轉(zhuǎn)或反轉(zhuǎn)時(shí)； 危及設(shè)備或人身安全時(shí)。 常規(guī)性養(yǎng)護(hù)工作： （ 1）修剪：修 剪能使植物經(jīng)常保持平整美觀并能促進(jìn)生長茂盛。每次修剪后對草皮施肥一次，以氮肥為主，結(jié)合磷、鉀肥和有機(jī)肥，施 后澆透水或在雨后施肥； （ 10）綠籬、花球養(yǎng)護(hù)：綠籬修剪做到平整圓滑，花球造型優(yōu)美，增加其藝術(shù)含量。修剪下的枝葉要立刻清除，以免干枯影響美觀。 如對建筑物的清掃偷懶會加速建筑退化，這已成為現(xiàn)代清潔業(yè)務(wù)的一般常識，清掃作業(yè)可以 防止建筑的磨損、變色、生銹、發(fā)霉等現(xiàn)象，不僅可以提高美觀，在保護(hù)建筑方面的作 用更為顯著。 在我司的清潔管理工作中， 作業(yè)基準(zhǔn)、作業(yè)實(shí)施不是孤立分開的，而是如下表一樣，從制定計(jì)劃到判斷，評價(jià)都作為有機(jī)整體來考核實(shí)施。 1）針對不同的建材采用 不同的清潔方法（如石材、金屬、毛織物、膠等） 2）針對不同的場所采用不同的清潔方法（洗手間、走廊、停車場等） 3）針對清潔分類采用不同的清潔方法（日常清潔、定期清潔、特種清潔等） 4）不同的用途采用不同的清潔方法（辦公樓、住宅等） 清潔的特點(diǎn)：正如前所述工業(yè)園區(qū)的情況不同，故其作業(yè)的實(shí)施也相對不同： 進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查； 制定完善的作業(yè)計(jì)劃； 劃分作業(yè)不同的區(qū)域進(jìn)行； 調(diào)查籌劃 編制計(jì)劃 實(shí)施營運(yùn) 診斷評價(jià) 提高建筑美觀 延長建筑壽命 注重環(huán)境衛(wèi)生 53 制定全面的建材保護(hù)措施及方法； 六、重大問題處理 我司設(shè)有專人負(fù)責(zé)各現(xiàn)場的重大問題及突發(fā)事件的應(yīng)急處理，并配有機(jī)動小組。 九、教育理念 樓宇清潔業(yè)務(wù) 的目的在于給工業(yè)園區(qū)使用者提供舒適的使用環(huán)境，因此，以提供最佳的作業(yè)技術(shù)為主要目標(biāo)，遵守樓宇管理的有關(guān)法規(guī) ，實(shí)施以提高作業(yè)質(zhì)量、效率，包括服務(wù)等的性教育訓(xùn)練。 56 清潔作業(yè)規(guī)程以及操作要領(lǐng) 場所 每日 清潔內(nèi)容 次數(shù) 每周清潔內(nèi)容 次數(shù) 每月清潔內(nèi)容 次數(shù) 每季清潔內(nèi)容 次數(shù) 所有大堂及走廊通道 地面清掃、拖凈、推塵 垃圾處理 煙灰筒、垃圾箱、花盆清理擦凈 裝飾、指示牌、排風(fēng)口、消防設(shè)備清潔 所有門、玻璃清潔 污漬、手 印處理 燈飾設(shè)備 地墊吸塵、掃凈 防盜門擦拭 1 1 1 1 1 1 1 1 1 墻面除塵 煙灰缸、垃圾桶消毒清洗 防火門全面清潔 入口大門玻璃清洗 不銹鋼打保護(hù)劑 地腳線擦凈 地墊洗凈 1 1 1 1 1 1 2 天花除塵 排風(fēng)口、頂部分清潔 墻面清洗 大理石、打蠟保養(yǎng) 照明燈具擦拭 裝飾面除塵 1 1 1 1 1 1 照明燈 罩 清洗 （ 高處） 1 洗手間 地面垃圾清掃、拖凈 洗手盆、便器清洗 鏡面擦拭并保潔 門、隔板清潔、玻璃窗