【正文】 點(diǎn)及設(shè)立廣告管理； 消防管理； 來人來訪管理； 物品出入管理。 接管驗(yàn)收后開始 4 車 輛管理 進(jìn)出車輛管理； 停車場(chǎng)管理； 車輛接管驗(yàn)收后開始 13 行駛管理。 5 清潔衛(wèi)生管理 清潔衛(wèi)生管理； 環(huán)保管理； 消殺管理 。 接管驗(yàn)收后開始 6 綠化管理 室內(nèi)綠化管理； 室外綠化管理。 接管驗(yàn)收后開始 7 客戶服務(wù)管理 設(shè)立服務(wù)員和保安；人員形象及服務(wù)意識(shí)管理。 8 標(biāo)識(shí)系統(tǒng)管理 標(biāo)識(shí)日常維護(hù)管理 9 檔案管理 建立房屋共用設(shè)施設(shè)備檔案資料； 建立用戶檔案、房屋及其配套設(shè)施權(quán)屬清冊(cè)； 建立嚴(yán)格的檔案管理制度。 接管驗(yàn)收后開始 （三）物 質(zhì)資金積累計(jì)劃 序號(hào) 項(xiàng)目 數(shù)量 金額 用途 1 2 3 4 5 摩托車 電腦、含顯示器 打印機(jī) 復(fù)印機(jī) 1 1 1 1 1 2020 4000 1800 6000 1000 用于聯(lián)絡(luò)及辦理相關(guān)業(yè)務(wù) 辦公用 辦公用 辦公用 14 6 7 8 9 10 11 傳真機(jī) 保險(xiǎn)柜 照像機(jī) 電話 寢具和服裝（套） 疏通機(jī) 電焊機(jī) 1 1 1 按編制配 1 1 800 2020 400 10000 2020 1000 辦公用 辦公用 用于文化活動(dòng) 辦公用 估算價(jià) 維修用 序號(hào) 項(xiàng)目 數(shù)量 金額 用途 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 沖擊鉆 切割機(jī) 電工工具 水工工具 木工工具 泥工工具 高空作業(yè)用工具 鋁合金梯 常用材料備件 吸塵機(jī) 垃圾箱 清潔工具（套） 清潔車（專用） 1 1 2 1 1 1 1 2（一大一?。? 一批 1 10 18 4 1500 2020 800 500 700 300 1000 2020 3000 1000 4000 5000 3200 1500 維修用 維修用 維修用 維修用 維修用 維修用 維修用 維修用 維修用 環(huán)境管理用 環(huán)境管理用 環(huán)境管理用 環(huán)境管理用 環(huán)境管理用 15 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 手推平板車 手推斗車 剪草機(jī) 綠籬機(jī) 人工噴霧器 綠化工具（套） 對(duì)講機(jī) 防毒面具 鋼盔 消防靴 訓(xùn)練用具（套） 1 2 1 1 1 7 8 4 10 10 1 1000 3200 150 700 8000 800 800 500 2020 環(huán)境管理用 環(huán)境管理用 環(huán)境管理用 環(huán)境管理用 環(huán)境管理用 安全管理用 安全管理用 安全管理用 安全管理用 合計(jì)：￥ 74650 元 第三節(jié)：各項(xiàng)指標(biāo) 的標(biāo)準(zhǔn)及達(dá)成標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)采取的措施 本節(jié)參照《全國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例》、《全國(guó)物業(yè)管理示范工業(yè)園區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)分細(xì)則》及 ISO9001 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，我們對(duì)項(xiàng)目之物業(yè)管理要求的各項(xiàng)指標(biāo)以表格的形式予以公布，并在列項(xiàng)中概述保障各項(xiàng)指標(biāo)完成的實(shí)施措施。 序號(hào) 指標(biāo)名稱 工作標(biāo)準(zhǔn) 指標(biāo)測(cè)定依據(jù) 管理指標(biāo)實(shí)施措施 1 房屋及 配套設(shè)施完好率 95% 全國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例、全國(guó)物業(yè)管理示范工業(yè)園區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)分采用區(qū)域巡查管理與管理中心控制相結(jié)合的工作方法，落實(shí)責(zé)任，責(zé)任到人，16 細(xì)則、 ISO9001質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 建立完善的區(qū)域日檢、周 檢、月檢制度，健全檔案記錄 2 房屋零修、急修及時(shí)率 96% 全國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例、全國(guó)物業(yè)管理示范工業(yè)園區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)分細(xì)則、 ISO9001質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 建立嚴(yán)格的修繕制度， 要求維修人員接到維修單后攜帶工具 5 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，零修工程及時(shí)完成，急修工程不過夜。并建立回訪制度和回訪記錄，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)為本， 24 實(shí)行小時(shí)值班制度 3 維修工程質(zhì)量合格率 99% 全國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例、全國(guó)物業(yè)管理示范工業(yè)園區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)分細(xì)則、 ISO9001質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 建立維修回訪制度，及時(shí)征求貴單位意見，保證反饋渠道暢通，以確保維修服務(wù)質(zhì)量 4 大型 及重要機(jī)電設(shè)備完好率 99% 全國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例、全國(guó)物業(yè)管理示范工業(yè)園區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)分完善機(jī)電設(shè)備的運(yùn)作制度和維護(hù)保養(yǎng)制度，配備專業(yè)工程技術(shù)人員，尋求專業(yè)17 細(xì)則、 ISO9001質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 公司支持，所有維修人員全部持證上崗，實(shí)行 24 小時(shí)專人值班，出現(xiàn)故障及時(shí)排除 5 疾呼完好及使用率 95% 全國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例、全國(guó)物業(yè)管理示范工業(yè)園區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)分細(xì)則、 ISO9001質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 落實(shí)責(zé)任人，堅(jiān)持對(duì)道路、路燈及停車場(chǎng)、消防設(shè)施設(shè)備等公用設(shè)施進(jìn)行日常巡視檢修和定期維護(hù)保養(yǎng)，由維修部落實(shí)，客戶服務(wù)中心監(jiān)督，并建立健全檔案記錄，完 善規(guī)章制度，確保公共設(shè)施完好并正常使用 6 停車場(chǎng)完好率 95% 7 路燈安好率 95% 8 消防設(shè)備完好率 98% 9 治安案件發(fā)生率 1%以下 全國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例、全國(guó)物業(yè)管理示范工業(yè)園區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)分細(xì)則、 ISO9001質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 實(shí)行 24 小時(shí)保安 巡查 制度，分快速、中速、慢速巡查， 24小時(shí)值班，接受報(bào)警及實(shí)施調(diào)度，根據(jù)實(shí)際情況，確立人防、技防與物防相結(jié)合10 財(cái)產(chǎn)被盜率 1%以下 18 的治安思路，明確保安職責(zé)，層層防衛(wèi)，以確保工業(yè)園區(qū)人身財(cái)產(chǎn)安全 11 違章發(fā)生率 1%以下 全國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例、全國(guó)物業(yè)管理示范工業(yè)園區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)分細(xì)則、 ISO9001質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 建立交叉巡查制度，跟蹤管理，對(duì)私設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌、廣告字畫、亂貼亂畫等現(xiàn)象及時(shí)發(fā)現(xiàn)及時(shí)處理 ，加強(qiáng)宣傳工作，杜絕違章發(fā)生并建立相應(yīng)的回訪制度 12 違章處理率 90%以下 13 火災(zāi)發(fā)生率 1%以下（年） 全國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例、全國(guó)物業(yè)管理示范工業(yè)園區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)分細(xì)則、 ISO9001質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 全員義務(wù)消防員制，確定消防應(yīng)急方案，定期培訓(xùn)和演習(xí)，加大宣傳力度，由保安日常巡查，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)處理，確保安全 14 綠化完好率 無 全國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例、全 國(guó)物業(yè)管理示范工業(yè)園區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)分細(xì)則、 ISO9001建立專業(yè)化綠化管理養(yǎng)護(hù)隊(duì)伍，責(zé)任到人，區(qū)域負(fù)責(zé)與巡查制度相結(jié)合，加強(qiáng)宣傳，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)19 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 修復(fù)，確保公共綠化無破壞、無踐踏、無黃土裸露；室內(nèi)綠化常青。 第四節(jié)：管理人員的配備、人員培訓(xùn) 一、物業(yè)管理處人員配備 該管理處人員配備因考慮對(duì)外形象和設(shè)備配置情況，幫我們?cè)谌藛T配備上堅(jiān)持以公司“精干、高效、敬業(yè)”的用人原則為基礎(chǔ)，確定“重學(xué)歷也重能力、重水平更重品德”的用人標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)把人才選聘關(guān)。我們要求管理人員必須是一專多能。在管理隊(duì)伍建設(shè)上，我們將采 取規(guī)范管理和人性化管理相結(jié)合的方式，運(yùn)用激勵(lì)機(jī)制，嚴(yán)格管理、考核，并實(shí)行淘汰制，才能確保管理目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。 （一）、管理處人員配備圖 （二）、物業(yè)管理處人員崗位分布說明 管理處 主任： 1 名，負(fù)責(zé)全面工作。 文 員：負(fù)責(zé)前臺(tái)服務(wù)，和處理行政、物業(yè)事務(wù)等工作，并協(xié)助管理管理處主任 1 人 文員（ 1 人）品管（ 1 人） （共 30 人） 服務(wù)中心 保安隊(duì)： 14 人 隊(duì)長(zhǎng)： 1 人 戰(zhàn)士： 13 人 其中輪休一人 環(huán)境管理部 11 人 部長(zhǎng)： 1 人 綠化技師： 2 人 環(huán)衛(wèi)隊(duì)： 8 人 維修部： 2 人 20 接待等工作，及負(fù)責(zé)檔案管理、會(huì)務(wù)管理等工作。 品 管： 1 名，負(fù)責(zé)各部門、各崗位的工作質(zhì)量的檢查、監(jiān)督。 維 修 部： 2 名，負(fù)責(zé)工業(yè)園物業(yè)和配套設(shè)施設(shè)備及場(chǎng)地的日 常維修、保養(yǎng)、巡視、維修檢查監(jiān)督等工作。 保安隊(duì)中隊(duì)長(zhǎng)： 1 名，負(fù)責(zé)保安隊(duì)全面工作及對(duì)部門人員檢查監(jiān)督工作。 保 安： 13 名，分三班 24 小時(shí)值班（其中一名輪休），負(fù)責(zé)當(dāng)班期間的安保工作。 環(huán)境管理部部長(zhǎng)： 1 名，負(fù)責(zé)清潔、綠化全面工作及對(duì)部門人員檢查監(jiān)督工作。 綠化技師： 2 名，負(fù)責(zé)綠化養(yǎng)護(hù)工作。 環(huán)衛(wèi)工人： 8 名負(fù)責(zé)工業(yè)園區(qū)公共區(qū)域衛(wèi)生。 （三）、人員培訓(xùn) 企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)是人才的競(jìng)爭(zhēng)，而人才的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)鍵在于企業(yè)是否最大限度地開發(fā)人力資源，要實(shí)現(xiàn)人才資源開發(fā)戰(zhàn)略，我們確定了“全員培訓(xùn)，全過 程考核”的培訓(xùn)方針，使培訓(xùn)真正落實(shí)到實(shí)處。 培訓(xùn)的目標(biāo)： 通過培訓(xùn)，提高員工的文化素質(zhì)、業(yè)務(wù)技能和管理服務(wù)水平，使物業(yè)管理更加富有成效。 培訓(xùn)內(nèi)容： （ 1）新員工入職培訓(xùn)： A、企業(yè)培訓(xùn)：企業(yè)質(zhì)量方針、質(zhì)量目標(biāo)、企業(yè)理念、企業(yè)精神等； B、員工手冊(cè)培訓(xùn)： 員工守則、禮儀行為規(guī)范、職業(yè)道德教育等； C、管理處概況培訓(xùn)：工業(yè)園區(qū)概況、公眾管理制度、內(nèi)部規(guī)章制度、管理架構(gòu)等； 21 D、物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)及強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)的專題培訓(xùn)； E、軍訓(xùn)與參觀學(xué)習(xí)。 （ 2）崗位專業(yè)技能培訓(xùn)： A、基本技能培訓(xùn)：相應(yīng)崗位的專業(yè)知識(shí) 、 ISO9001 文件（包括質(zhì)量手冊(cè)、程序文件、工作指示、記錄表格等）； B、新技術(shù) （能）培訓(xùn)：智能化技術(shù)、新設(shè)備儀器的使用與管理技術(shù)等。 （ 3）素質(zhì)提高培訓(xùn)： A、操作層自我 開發(fā)培訓(xùn)：進(jìn)行有關(guān)學(xué)歷、職稱的外送培訓(xùn)，或利用現(xiàn)有條件，舉辦電腦、消防、環(huán)保等相關(guān)知識(shí)講座； B、管理人員實(shí)行“四個(gè)一”常規(guī)培訓(xùn)，即堅(jiān)持每月寫一篇文章，讀一本專業(yè)的好書、參加一次講座、參與一次競(jìng)賽。 （ 4）新政策、新理論培訓(xùn)： 物業(yè)管理理論動(dòng)態(tài)、有關(guān)法律、法規(guī)、同行業(yè)新動(dòng)向等。 （ 5）培訓(xùn)者培訓(xùn)： 培訓(xùn)者更新知識(shí)及觀念，吸收新理論，不斷 創(chuàng)新培訓(xùn)工作思路的培訓(xùn)。 培訓(xùn)計(jì)劃（不具體闡述） 培訓(xùn)的評(píng)估考核 （ 1）培訓(xùn)中考核：根據(jù)實(shí)情，邊培訓(xùn)、邊考察、理論與實(shí)踐相結(jié)合，這樣便于了解員工是否按培訓(xùn)要求和標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)工作，對(duì)沒有按要求做的員工進(jìn)行監(jiān)督和指正。 （ 2）培訓(xùn)后考核：分為實(shí)操考評(píng)和書面考核兩種，反饋培訓(xùn)績(jī)效、把考評(píng)的結(jié)果作為薪資發(fā)放的依據(jù)。 22 第五節(jié)：管理規(guī)章制度和建筑及其附屬物檔案、 設(shè)施、設(shè)備、業(yè)主檔案的建立與管理 一、管理規(guī)章制度 科學(xué)完善、合理量化。健全實(shí)操的管理規(guī)章制度是我們?nèi)〉贸晒Φ闹匾▽?，也是提高服?wù)品質(zhì)、提升 工業(yè)園區(qū)形象的重要依據(jù)。 為進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)范和管理，接管后，我們將嚴(yán)格按照 ISO9001 國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)人、及我公司質(zhì)量體系文件的要求，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施專業(yè)化、規(guī)范化管理。 我們還將根據(jù)該項(xiàng)目實(shí)際情況對(duì)規(guī)章制度及相關(guān)程序作適當(dāng)調(diào)整。管理制度主要包括公眾制度及應(yīng)急措施、 ISO9001 服務(wù)質(zhì)量控制程序文件、公司內(nèi)部管理制度等。 二、檔案建立與管理 隨著建筑設(shè)計(jì)高科技、專業(yè)化的發(fā)展，信息成為管理資源中又一重要因素，為此，在信息收取時(shí)廣開信息渠道，存儲(chǔ)時(shí)做到內(nèi)容全面、豐富，收集時(shí)盡可能地完整。我們擬對(duì)項(xiàng)目所有物業(yè)管理與服務(wù)的項(xiàng)目，從主體 到配套，從建筑到環(huán)境，從硬件到軟件等都建立相應(yīng)的管理檔案。并樹立檔案管理的財(cái)富觀、資源觀和服務(wù)觀，使檔案管理真正為管理服務(wù)。 三、檔案管理運(yùn)作環(huán)節(jié) 資料的收集，直接隸屬于客戶服務(wù)中心。建立相應(yīng)的規(guī)章制度，對(duì)所有檔案資源進(jìn)行嚴(yán)格管理。在收集時(shí)，堅(jiān)持內(nèi)容豐富的原則，根據(jù)實(shí)際全面收集，小到一盆花都有詳細(xì)的資料收集。 資料的分類整理，根據(jù)其性質(zhì)、特點(diǎn)進(jìn)行細(xì)分，做到條理清晰，分類合理。 資料歸檔管理，按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律、聯(lián)系進(jìn)行分類保存，做到便于查找和調(diào)用，在進(jìn)、出檔案室都有嚴(yán)格的規(guī)定，嚴(yán)防文件流失。 檔案的管理環(huán)境必須做到“三防”，即防火、防潮、防變質(zhì)。 23 四、檔案資料的分類 接管移交資料： 名 稱 資 料 內(nèi) 容 工程建筑產(chǎn)權(quán)資料 A：規(guī)劃圖紙、項(xiàng)目批文、用地批文 B：建筑許可證、投資許可證、開工許可證 C：拆遷安置資料 工程技術(shù)資料 A：紅線圖、總平面圖 B：地質(zhì)勘察報(bào)告、開竣工報(bào)告、圖