【正文】 ★針對石材選用養(yǎng)護技術(shù)設(shè)備 ★大堂適時采用先進設(shè)備進行大面積清潔作業(yè) ★不銹鋼表面使用進口高密度柔軟清潔巾進行不損傷清潔 公共場所設(shè)施清潔 ★洗手間設(shè)施定期進行消毒 ★垃圾桶、箱定期進行消毒，避免空氣污染 保護作業(yè)法 ★保護建筑的作業(yè)：不同的建筑采用不同的方法和洗劑 ★保護使用者的作業(yè)： A、選擇適當?shù)臅r間作業(yè)； B 選擇無噪音作業(yè)，避免干擾 ★使用保護劑全面保護建筑外觀 清潔作業(yè)的實施 ★制定詳細的計劃書 ★管理人員確認作業(yè)完成情況 ★定期進行專業(yè)的技術(shù)培訓(xùn) 51 ★緊急事件的應(yīng)急增援 ★加強夜間作業(yè)避免影響白天的正常工作 ★嚴格控制外部垃圾、塵沙對內(nèi)部建筑的破壞 ★加強大堂的日常作業(yè) 三、清潔業(yè)務(wù)的基本方針 建筑物本來是 美造型，臟便會降低其價值。苗木修剪，每月修剪兩次。 五 、水池儲水是否充足，浮球閥開關(guān)工作是否正常。 供水時應(yīng)經(jīng)常檢查水箱水位，嚴禁漏水跑水； 水泵及其它設(shè)備的巡視檢查應(yīng)認真仔細，做到檢 查項目不遺漏，并做好記錄。 二、巡視時按以下內(nèi)容認真巡視檢查： 曳引機是否有噪聲、異味，是否燙手，軸承螺栓是否松動； 減速箱的油位、油色是否正常，連軸器是否可靠； 指示儀表、指示燈、各繼電器運作是否可靠； 變壓器、變頻器、電抗 器等是否過熱； 制動器、曳引輪、曳引繩、限速器等是否正常； 通訊設(shè)施、標示牌、盤車手輪、開閘板手等求援工具是否放在指定位置； 電梯運行有無振動，開關(guān)門是否順暢，底坑限速器是否正常等。 三、保養(yǎng)結(jié)束后，將轉(zhuǎn)換開關(guān)置于“自動”位置，清掃設(shè)備衛(wèi)生，做好保 養(yǎng)記錄。 四、智能控制系統(tǒng)在正常情況下應(yīng)處于自動狀態(tài)，每半月進行一次自動、手動的操作檢查，以確認設(shè)備是否處于完好狀態(tài)，并將檢查結(jié)果記錄在《智能控制值班記錄表》中。 五、設(shè)備管理人員應(yīng)了解和掌握設(shè)備運行規(guī)律，貫徹以預(yù)防為主的方針，防止事故發(fā)生。 九、凡違反本規(guī)定的，物業(yè)管理處可根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定報請消防主管部門進行處理。 三、工業(yè)園 區(qū)的防火管理實行分工負責制，由產(chǎn)權(quán)單位組織管理，物業(yè)管理處具體負責，由消防部門監(jiān)督實施。 35 有上述行為，物業(yè)管理處有權(quán)按《治安管理條例》予以糾正，情節(jié)嚴重交公安機關(guān)處理。 嚴禁非法制造、販賣和攜帶匕首彈簧刀等管制刀具。管理處工作人員有權(quán)對違反工業(yè)園區(qū)管理規(guī)定的行為進行檢查、糾正。 四、講究公共衛(wèi)生，不亂丟垃圾、瓜殼、 紙屑、煙頭等，不隨地吐痰和大小便，不高空拋物，不飼養(yǎng)禽獸，不在 公共場所棄置及堆放雜物，共同維護公共衛(wèi)生。詳見清潔衛(wèi)生管理。 二、常規(guī)期物業(yè)管理 （一）、安全管理 安全防范管理分為四個層次：第一層為督導(dǎo)層，全面巡查防漏堵漏；第二層為門崗人員進行封閉控制；第三層為監(jiān)控系統(tǒng) ；第四層為最里層，實行步行巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理或匯報處理，同時我們將編制專項方案進行演練。 36 個月＝ 29元 3 個桶 180 元轉(zhuǎn)運費＝ 540 569 元 生產(chǎn)垃圾另定方案 3 除四害消殺費用 180 元 /月與相關(guān)單位簽合同 180 元 4 保潔工具、清潔用品損耗、材料物資 綜合測算 2020 元 5 外墻清洗 費用與甲方單獨結(jié)算 小計 5149 元 共 用 水 電 1 所有用水用電費用（樓梯燈、路燈、園林燈、水泵運行、綠化由物業(yè) 使用人直接繳付 無 物業(yè)公司可代收代繳，收取時加損耗30 費 用水、其它） 費用 小計 無 其 它 支 出 費 用 1 文化宣傳費 500 元 2 物業(yè)管理責任保險 30000 元247。 資料歸檔管理，按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律、聯(lián)系進行分類保存，做到便于查找和調(diào)用，在進、出檔案室都有嚴格的規(guī)定，嚴防文件流失。管理制度主要包括公眾制度及應(yīng)急措施、 ISO9001 服務(wù)質(zhì)量控制程序文件、公司內(nèi)部管理制度等。 （ 4）新政策、新理論培訓(xùn)： 物業(yè)管理理論動態(tài)、有關(guān)法律、法規(guī)、同行業(yè)新動向等。 環(huán)境管理部部長： 1 名，負責清潔、綠化全面工作及對部門人員檢查監(jiān)督工作。我們要求管理人員必須是一專多能。 5 清潔衛(wèi)生管理 清潔衛(wèi)生管理； 環(huán)保管理； 消殺管理 。我們將培訓(xùn)放在集體和個人發(fā)展的重要位置，目的是使員工忠于企業(yè)，一專多能，精益求精，在提升上不拘一格，能者上、平者讓、庸者讓，為人才的發(fā)展創(chuàng)造有利環(huán)境。管理層既是指揮者，又是監(jiān)督者，計劃、組織、控制、反饋集于一身，避免管理環(huán)出現(xiàn)缺漏和盲點，有效保證管理及時到位。我們以管理處為指8 揮機構(gòu)統(tǒng)一集中管理，同時每塊區(qū)域設(shè)班、組長負責各自具體業(yè)務(wù)，各單項業(yè)務(wù)又設(shè)管理人員檢查跟蹤 ，做到有條不紊、規(guī)范嚴密。在物防上加強對物品進出管理，提高防范能力等，結(jié)合管理處統(tǒng)一管理、快速調(diào)度，確保治安萬無一失。 三、 二項承諾 ： 自接管該物業(yè) 管理項目之日起，二年內(nèi)使該物業(yè)管理項目成為優(yōu)秀示范項目，樹立工業(yè)園區(qū)引進專業(yè)化物業(yè)管理的成功范例。 5 第三章 工業(yè)園物業(yè)管理方案 第一節(jié) 提高管理服務(wù)水平的整體設(shè)想與策劃 **工業(yè)園坐落于 *****，是集辦公和工業(yè)、宿舍一體的園區(qū)。 廣州眾信物業(yè) 管理有限公司在順應(yīng)市場需要，提出“內(nèi)部精細管理、對外穩(wěn)健發(fā)展”的戰(zhàn)略思路。我們企業(yè)做好、做大、做強，為客戶創(chuàng)造價值，也是對客戶的最好回報。針對本次物業(yè)管理標的各個要素，我休養(yǎng)所管理思路概括為“一種模式，二項承諾，五個重點，五大措施”。 確保因管理原因造成的治安消防事件發(fā)生率為零 從我們管理的經(jīng)驗來 看，治安、消防狀況的好壞是物業(yè)使用人衡量管理績效的關(guān)鍵。第一：維護保養(yǎng)好工業(yè)園區(qū)綠化，使其保持常青、常新，始終煥發(fā)勃勃生機；第二：加強和引導(dǎo)環(huán)保意識的教育 ，使每位到工業(yè)園區(qū)的人員都自覺愛護區(qū)內(nèi)環(huán)境；第三：垃圾分類收集，建立回收系統(tǒng)；第四：開展環(huán)境文化建設(shè)和環(huán)境形象建設(shè)。 基本思路是： 嚴格選人、謹慎用人，確保各類人員的專業(yè)素質(zhì)和綜合素質(zhì)；提供 24 小時服務(wù)； 嚴格法規(guī)和標準制約、規(guī)范組織和個人的管理服務(wù)行為； 致力精神文明建設(shè)，實施品牌和形象戰(zhàn)略； 軍事化管理加現(xiàn)代化管理。 （三）、激勵系統(tǒng)： 物管標的 調(diào)研 擬定物業(yè)管理方案 組建機構(gòu) 崗位培訓(xùn) 接管驗收 整改 日常管理 眾信物業(yè) 公司 管理處 反饋監(jiān)督 各業(yè)務(wù)塊員工 指揮 指揮 管理層 操作層 10 說明： 激勵機制重在尊重個體權(quán)利，保持團隊戰(zhàn)斗力，服務(wù)用戶，創(chuàng)造經(jīng)濟和社會效益。 工作計劃 工資福利機制 激 勵 機 制 培養(yǎng)提升機制 思想工作機制 獎懲機制 企業(yè)文化機制 11 依據(jù)管理方式和管理運作流程，我們將工作計劃分為前期管理、常規(guī)期管理二部分，現(xiàn)擬工作計劃如下。 8 標識系統(tǒng)管理 標識日常維護管理 9 檔案管理 建立房屋共用設(shè)施設(shè)備檔案資料； 建立用戶檔案、房屋及其配套設(shè)施權(quán)屬清冊； 建立嚴格的檔案管理制度。 文 員：負責前臺服務(wù)，和處理行政、物業(yè)事務(wù)等工作，并協(xié)助管理管理處主任 1 人 文員（ 1 人）品管（ 1 人） （共 30 人） 服務(wù)中心 保安隊： 14 人 隊長： 1 人 戰(zhàn)士： 13 人 其中輪休一人 環(huán)境管理部 11 人 部長： 1 人 綠化技師： 2 人 環(huán)衛(wèi)隊： 8 人 維修部： 2 人 20 接待等工作，及負責檔案管理、會務(wù)管理等工作。 （三）、人員培訓(xùn) 企業(yè)的競爭是人才的競爭，而人才的競爭關(guān)鍵在于企業(yè)是否最大限度地開發(fā)人力資源，要實現(xiàn)人才資源開發(fā)戰(zhàn)略，我們確定了“全員培訓(xùn)，全過 程考核”的培訓(xùn)方針，使培訓(xùn)真正落實到實處。 （ 2）培訓(xùn)后考核：分為實操考評和書面考核兩種，反饋培訓(xùn)績效、把考評的結(jié)果作為薪資發(fā)放的依據(jù)。并樹立檔案管理的財富觀、資源觀和服務(wù)觀，使檔案管理真正為管理服務(wù)?？傊龅绞褂萌擞惺裁葱枨?，我們就想辦法滿足。在此章節(jié)我們只是就其有關(guān)內(nèi)容進行闡述。 （二）、車輛管理（其車位規(guī)劃方案按規(guī)劃執(zhí)行） 我們將根據(jù)規(guī)劃實 行規(guī)范管理，包括標識規(guī)范、指揮規(guī)范、制度規(guī)范等。 （五）、客戶服務(wù)及品質(zhì)管理： 設(shè)文員及品管各一人，負責整個管理處接待、內(nèi)務(wù)、單位的服務(wù)品質(zhì)等工作。 七、加強安全防范意識，認真做好防盜防火工作。 負責本區(qū)域的機動車輛、摩托車、自行車的管理，車內(nèi)所載物品如有可疑須檢查明后方可放行。 不得利用房間為盜竊活動提供方便。 勇于制止、舉報破壞本區(qū)域治安隱患的人和事，并協(xié)助物業(yè)管理處處理。使用樓梯走廊逃生遇煙霧濃密時，應(yīng)盡量貼近地面爬行，并以濕毛巾遮蓋在面部，免受煙霧熏暈； 37 學(xué)習消防常識，掌握簡易的滅火方法 ，發(fā)生火警及時報警，積極撲救； 發(fā)現(xiàn)他人違章用火、用電、用電焊、氣焊或有損壞消防設(shè)施、器材的行為，應(yīng)及時勸阻、制止或向物業(yè)管理處報告； 1所有人員必須服從消防機關(guān)和物業(yè)管理處有關(guān)消防方面的管理、監(jiān)督，不得刁難、辱罵或以暴力、威脅手段妨礙 消防工作人員執(zhí)行公務(wù)。停車場內(nèi)的車輛如有遺失，管理處只負責協(xié)助車主進行調(diào)查，并協(xié)助車主向保險公司索賠； 凡無行駛證的車輛和未辦理保險手續(xù)的車輛遺失，由車主自行負責處理。 八、做好設(shè)備運行和維修記錄，建立設(shè)備臺帳，定期對設(shè)備進行清潔衛(wèi)生。 七、 智能控制中心內(nèi)嚴禁吸煙，嚴禁存放易燃易爆等危險物品，中心內(nèi)配備便攜式滅火器和常用滅火器械。 二、值班員 巡視中發(fā)現(xiàn)設(shè)備有缺陷存在時，立即通知維修部主管。 四、 值班時發(fā)現(xiàn)電梯有缺陷存在時，必須及時處理，缺陷未處理好不得擅自離開，監(jiān)控缺陷處理的進度，并積極配合維修人員處理完畢缺陷，并做好記錄后方可 離開。 水泵房運行注意事項 一 、值班員巡查時應(yīng)認真仔細檢查機組運行情況，做到“三勤” (勤聽聲音、勤看儀表、勤測溫表 )。 電流突然升高超過允許范圍時； 水泵有不正常聲音或發(fā)出強烈振動時； 電動機內(nèi)或變頻 控制柜內(nèi)有火花或冒煙時； 壓力表突然升高或降至不正常范圍時； 水泵軸承和電動機溫度超過允許范圍時； 水泵無水空轉(zhuǎn)或反轉(zhuǎn)時； 危及設(shè)備或人身安全時。每次修剪后對草皮施肥一次，以氮肥為主，結(jié)合磷、鉀肥和有機肥，施 后澆透水或在雨后施肥； （ 10）綠籬、花球養(yǎng)護：綠籬修剪做到平整圓滑，花球造型優(yōu)美，增加其藝術(shù)含量。 如對建筑物的清掃偷懶會加速建筑退化，這已成為現(xiàn)代清潔業(yè)務(wù)的一般常識，清掃作業(yè)可以 防止建筑的磨損、變色、生銹、發(fā)霉等現(xiàn)象，不僅可以提高美觀，在保護建筑方面的作 用更為顯著。 1）針對不同的建材采用 不同的清潔方法（如石材、金屬、毛織物、膠等） 2）針對不同的場所采用不同的清潔方法（洗手間、走廊、停車場等） 3）針對清潔分類采用不同的清潔方法（日常清潔、定期清潔、特種清潔等） 4）不同的用途采用不同的清潔方法（辦公樓、住宅等） 清潔的特點：正如前所述工業(yè)園區(qū)的情況不同，故其作業(yè)的實施也相對不同： 進行詳細的調(diào)查； 制定完善的作業(yè)計劃； 劃分作業(yè)不同的區(qū)域進行； 調(diào)查籌劃 編制計劃 實施營運 診斷評價 提高建筑美觀 延長建筑壽命 注重環(huán)境衛(wèi)生 53 制定全面的建材保護措施及方法； 六、重大問題處理 我司設(shè)有專人負責各現(xiàn)場的重大問題及突發(fā)事件的應(yīng)急處理，并配有機動小組。 56 清潔作業(yè)規(guī)程以及操作要領(lǐng) 場所 每日 清潔內(nèi)容 次數(shù) 每周清潔內(nèi)容 次數(shù) 每月清潔內(nèi)容 次數(shù) 每季清潔內(nèi)容 次數(shù) 所有大堂及走廊通道 地面清掃、拖凈、推塵 垃圾處理 煙灰筒、垃圾箱、花盆清理擦凈 裝飾、指示牌、排風口、消防設(shè)備清潔 所有門、玻璃清潔 污漬、手 印處理 燈飾設(shè)備 地墊吸塵、掃凈 防盜門擦拭 1 1 1 1 1 1 1 1 1 墻面除塵 煙灰缸、垃圾桶消毒清洗 防火門全面清潔 入口大門玻璃清洗 不銹鋼打保護劑 地腳線擦凈 地墊洗凈 1 1 1 1 1 1 2 天花除塵 排風口、頂部分清潔 墻面清洗 大理石、打蠟保養(yǎng) 照明燈具擦拭 裝飾面除塵 1 1 1 1 1 1 照明燈 罩 清洗 （ 高處） 1 洗手間 地面垃圾清掃、拖凈 洗手盆、便器清洗 鏡面擦拭并保潔 門、隔板清潔、玻璃窗