【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 和交通秩序 . 負(fù)責(zé)管轄區(qū)內(nèi)的清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)和環(huán)境營(yíng)造，組織清潔工和綠化工實(shí)施與物業(yè)管理相配套的專業(yè)操作，包括：樓宇清洗，過(guò)道、門(mén)廳、街坊、道路的日常清潔打掃和保潔，除害滅病、 殺蟲(chóng)、噴灑藥水和綠化、草坪、花草的養(yǎng)護(hù) . 設(shè)備工程部是物業(yè)管理公司的一個(gè)重要的技術(shù)部門(mén)，負(fù)責(zé)住宅區(qū)或高層樓房的各類設(shè)備的管理、維修和養(yǎng)護(hù)，對(duì)業(yè)主入住后進(jìn)行裝修和改造 .設(shè)備工程部要按照國(guó)家及省市有關(guān)的政策、法規(guī)對(duì)各項(xiàng)有關(guān)工程和設(shè)備的質(zhì)量等進(jìn)行監(jiān)督和檢查，對(duì)管理部門(mén)提出 的各項(xiàng)修繕計(jì)劃和經(jīng)費(fèi)進(jìn)行審核，并積極開(kāi)拓、承接各項(xiàng)力所能及的工程項(xiàng)目 . 各部門(mén)設(shè)主管一名，負(fù)責(zé)部門(mén)日常事務(wù)，領(lǐng)導(dǎo)部門(mén)員工做好職責(zé)內(nèi)工作。各部門(mén)有相關(guān)從業(yè)人員若干。 公司按照市場(chǎng)化、專業(yè)化、集團(tuán)化的管理模式，以住戶至上、服務(wù)第一為宗旨，建立了獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧、依法管理、自主經(jīng)營(yíng)、自我發(fā)展的運(yùn)行機(jī)制，確定了科學(xué)規(guī)范、竭誠(chéng)高效、安全文明、持續(xù)發(fā)展、依法管理的質(zhì)量方針，制定了一整套嚴(yán)格的管理制度和操作規(guī)程，通過(guò)科學(xué)的管理和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，努力營(yíng)造安全、文明、整潔、舒適、充滿親情的社區(qū)氛圍，同時(shí)，通過(guò)多 年經(jīng)營(yíng)，公司已形成了以人為本、和諧共存，“真誠(chéng)、善意、精致、完美”的獨(dú)特文化理念，精品文檔 2020 全新精品資料 全新公文范文 全程指導(dǎo)寫(xiě)作 –獨(dú)家原創(chuàng) 21 / 60 為企業(yè)的健康發(fā)展打下了厚實(shí)的人文基礎(chǔ)和強(qiáng)大的精神支撐。 目前，公司正積極開(kāi)拓物業(yè)管理市場(chǎng)，尋求管理范圍內(nèi)的服務(wù)項(xiàng)目。 旭峰物業(yè)服務(wù)有限公司組織架構(gòu)： 公司人員安排： 郭琦 ————— 股東 尹祥貽 ————— 執(zhí)行董事，經(jīng)理， 郭鵬輝 ————— 監(jiān)事， 宋永強(qiáng) ————— 副經(jīng)理，負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)部 李梁 ————— 副經(jīng) 理，負(fù)責(zé)辦公室和財(cái)務(wù)部工作 徐淑賢 ————— 經(jīng)理秘書(shū) 黃錦輝 ————— 工程師 蘇文 ————— 會(huì)計(jì)師 李馨寧 ————— 經(jīng)濟(jì)師 趙麗娜 ————— 財(cái)務(wù)主任，向尹祥貽報(bào)告 徐麗麗 ————— 辦公室主任，向尹祥貽報(bào)告 邱智玉 ————— 業(yè)務(wù)部主任，向宋永強(qiáng)報(bào)告 程同貴 ————— 房屋管理維修部主管，向邱智玉報(bào)告 劉夢(mèng) ————— 經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)部主 管，向邱智玉報(bào)精品文檔 2020 全新精品資料 全新公文范文 全程指導(dǎo)寫(xiě)作 –獨(dú)家原創(chuàng) 22 / 60 告 王慶斌 ————— 保安部主管，向邱智玉報(bào)告 李慧云 ————— 環(huán)境管理部主管，向邱智玉報(bào)告 朱慶 ————— 設(shè)備工程部主管，向邱智玉報(bào)告 劉圓圓 ————— 辦公室文員 任艷杰 ————— 辦公室文員 張娟 ————— 開(kāi)發(fā)部人員 尚玉慧 ————— 財(cái)務(wù)人員 張良芝 ————— 業(yè)務(wù)員 張寶倫 ————— 工程技術(shù)人員 代騰 騰 ———— 保安部職員 杜尊明 ———— 工程技術(shù)人員 李福 ———— 環(huán)境部職員 張西棟 ———— 維修專業(yè)人員 陳凱 ————— 環(huán)境部職員 5. 物業(yè)管理公司的前期工作 設(shè)立物業(yè)公司，并取得相關(guān)資質(zhì)后，參與物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，在實(shí)際操作中，以各種形式競(jìng)爭(zhēng)管理服務(wù)市場(chǎng)；物業(yè)管理對(duì)物業(yè)的基本要求 ,物業(yè)管理指物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)人受物業(yè)所有人的委托，按照國(guó)家法律法規(guī)、管理標(biāo)準(zhǔn)及委托合同行精品文檔 2020 全新精品資料 全新公文范文 全程指導(dǎo)寫(xiě)作 –獨(dú)家原創(chuàng) 23 / 60 使管理權(quán)，運(yùn)用現(xiàn)代 管理科學(xué)和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)，以經(jīng)營(yíng)手段管理物業(yè)，從事對(duì)物業(yè)的養(yǎng)護(hù)、修繕、經(jīng)營(yíng)，并為物業(yè)所有人和使用人提供全方位的服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益。按照以下步驟進(jìn)行開(kāi)展工作。 1）人員準(zhǔn)備與資料準(zhǔn)備； 2）設(shè)備、器材準(zhǔn)備； 3）資金準(zhǔn)備； 4）擬管項(xiàng)目、使用人需求、競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)狀況調(diào)查； 通過(guò)對(duì)擬管項(xiàng)目全面情況的調(diào)查，為擬訂物業(yè)管理方案做信息準(zhǔn)備。 ①項(xiàng)目位置：具體位置及東、西、南、北的毗鄰。 ②項(xiàng)目面積：占地面積、規(guī)劃建筑面積、已建成面積。 ③項(xiàng)目建筑情況：建筑結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、技術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)、管線布置等。 ④配套及附近交通狀況：已通達(dá)公交車次、小區(qū)班車等。 ⑤消防、安保、清潔等設(shè)施狀況 ⑥項(xiàng)目性質(zhì)及特色 ⑦政府的支持、扶持與介入程度 ⑧開(kāi)發(fā)商的背景：規(guī)模、技術(shù)、資金、信譽(yù)、社會(huì)影響、負(fù)責(zé)人情況等。 ⑨周邊壞境狀況社區(qū)配套的社會(huì)公共資源如學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等 精品文檔 2020 全新精品資料 全新公文范文 全程指導(dǎo)寫(xiě)作 –獨(dú)家原創(chuàng) 24 / 60 6. 制訂物業(yè)管理方案的其他準(zhǔn)備工作 l）組建制訂物業(yè)管理方案的工作班子： 2）對(duì)方案制訂人員進(jìn)行必要的業(yè)務(wù)培 訓(xùn)： 3）準(zhǔn)備經(jīng)費(fèi)； 4）準(zhǔn)備設(shè)備； 5）準(zhǔn)備相關(guān)資料。 7. 制訂物業(yè)管理方案 l）物業(yè)管理方案的內(nèi)容 ①物業(yè)管理檔次 ②物業(yè)管理服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn) ③物業(yè)管理財(cái)務(wù)收支預(yù)算 2）物業(yè)管理方案的基本架構(gòu) ①項(xiàng)目管理的整體設(shè)想與策劃 ②管理模式 ③公司人力資源管理 ④規(guī)章制度建設(shè) ⑤經(jīng)營(yíng)管理指標(biāo) ⑥社區(qū)文化建設(shè)與服務(wù) ⑦財(cái)務(wù)管理及經(jīng)費(fèi)收入測(cè)算 ⑧日常管理 ⑨物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施 3）制訂物業(yè)管理方案的主要步驟 第一步：成立制訂方案的工作機(jī)構(gòu) 精品文檔 2020 全新精品資料 全新公文范文 全程指導(dǎo)寫(xiě)作 –獨(dú)家原創(chuàng) 25 / 60 第二步：培訓(xùn)工作人員 第三步：經(jīng)費(fèi)、設(shè)備、資料準(zhǔn)備 第四步：項(xiàng)目、使用人、競(jìng)爭(zhēng)調(diào)查 第五步：研究分析調(diào)查資料 第六步：確立管理檔次、管理目標(biāo)、主要措施。服務(wù)管理項(xiàng)目 第七步：經(jīng)費(fèi)預(yù)算 第八步：草擬方案文本 第九步：向?qū)＜翌檰?wèn)征詢 第十步：送公司領(lǐng)導(dǎo)審閱 第十一步：修改、研討、再修改 第十二步：可行性研究 第十三步：定稿 第十四步：實(shí)施、 反饋 8. 介入物業(yè)管理工作 1）物業(yè)的接管驗(yàn)收與撤管 2）物業(yè)的撤管 3) 簽訂物業(yè)委托管理合同 4) 物業(yè)公司入駐社區(qū)后，依法設(shè)立社區(qū)業(yè)主大會(huì)。 9. 物業(yè)管理企業(yè)與相關(guān)社會(huì)機(jī)構(gòu)建立關(guān)系 l）物業(yè)管理企業(yè)與房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的關(guān)系 2）物業(yè)管理企業(yè)與工商、稅務(wù)、物價(jià)部門(mén)的關(guān)系 3）物業(yè)管理企業(yè)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的關(guān)系 精品文檔 2020 全新精品資料 全新公文范文 全程指導(dǎo)寫(xiě)作 –獨(dú)家原創(chuàng) 26 / 60 4）物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系 業(yè)主委員會(huì)可以自己設(shè)立。也可以招標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)對(duì) 業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)，定期間業(yè)主和用戶提供管理報(bào)告，報(bào)告經(jīng)營(yíng)管理情況、服務(wù)情況、基金賬目情況等。業(yè)主委員會(huì)不僅有權(quán)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的工作，而且在必要時(shí)有權(quán)依法撤換物業(yè)管理企業(yè)。 5）物業(yè)管理企業(yè)與專業(yè)性服務(wù)機(jī)構(gòu)的關(guān)系 6）物業(yè)管理企業(yè)與街道辦事處和居委會(huì)的關(guān)系 7）物業(yè)管理區(qū)域建設(shè)與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系 設(shè)的自主權(quán)，物業(yè)管理區(qū)域建設(shè)要自覺(jué)配合社區(qū)建設(shè)。 一、 物業(yè)管理費(fèi)用的管理 1．物業(yè)管理費(fèi)用構(gòu)成 l）物業(yè)管理費(fèi)用分類 一類是管理費(fèi)用，如辦公費(fèi)、保安費(fèi)、 綠化管理費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)、管理工作人員的工資、福利等外用的支出。 另一類是公用設(shè)施及公用資源費(fèi)用的支出，如公用水費(fèi)、電費(fèi)、房屋及公用設(shè)施的維護(hù)更新技用，這部分費(fèi)用一般由物業(yè)管理企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人或物業(yè)使用人代繳、代交，是經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)代理代收轉(zhuǎn)交其他應(yīng)收部門(mén)的費(fèi)用。 2）有關(guān)部門(mén)關(guān)于住宅小區(qū)公共性服務(wù)收費(fèi)的構(gòu)成 ①管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)提取的福利費(fèi)； ②公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)； 精品文檔 2020 全新精品資料 全新公文范文 全程指導(dǎo)寫(xiě)作 –獨(dú)家原創(chuàng) 27 / 60 ③綠化管理費(fèi)； ④清潔衛(wèi)生費(fèi) ⑤保安費(fèi)； ⑥辦公費(fèi)； ⑦物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi)； ⑧法定稅費(fèi)。 3）住宅小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的來(lái)源 ①定期收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)； ②小區(qū)維修養(yǎng)護(hù)專項(xiàng)基金； ③以業(yè)養(yǎng)業(yè)，一業(yè)為主，多種經(jīng)營(yíng)的收入； ④靠政府多方面的支持； ⑤開(kāi)發(fā)建設(shè)單位給予一定的支持。 4）物業(yè)管理對(duì)物業(yè)的基本要求是： ①物業(yè)的設(shè)計(jì)要“科學(xué)、合理、適用和美觀”，并要方便維修和養(yǎng)護(hù)。 ②建筑材料質(zhì)量和設(shè)計(jì)施工質(zhì)量要好，減少使用成本。 ③配套設(shè)施齊全，能為使用人提供多種服務(wù)。 ④環(huán)境優(yōu)美、安全、舒適。 ⑤為物業(yè)管理提供必要的設(shè)施。 二、 物業(yè)管理企業(yè)管理制度的建設(shè) 1．物業(yè)管理制度體系的內(nèi)容 l）物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部制度 精品文檔 2020 全新精品資料 全新公文范文 全程指導(dǎo)寫(xiě)作 –獨(dú)家原創(chuàng) 28 / 60 ①物業(yè)管理公司員工管理?xiàng)l例 ②物業(yè)管理企業(yè)各部門(mén)的職責(zé)范圍 ③物業(yè)管理企業(yè)員工崗位責(zé)任制 2）物業(yè)管理企業(yè)外部制度 ①物業(yè)接管驗(yàn)收規(guī)定 ②樓宇入住規(guī)定 ③物業(yè)管理公約 ④住戶須知手冊(cè) ⑤住宅區(qū)房屋及有關(guān)設(shè)施接代管制度 ⑥房屋管理服務(wù)制度 ⑦住宅區(qū)管理制度 ⑧業(yè)主公約 ⑨業(yè)主委員會(huì)章程 三、 管理制度示例 1. 消防制度和規(guī)定 1）消防中心值班制度； 2）防火檔案制度； 3）防火崗位責(zé)任制度； 4）其他消防規(guī)定。 5）消防設(shè)備管理制度 1）門(mén)衛(wèi)管理制度 精品文檔 2020 全新精品資料 全新公文范文 全程指導(dǎo)寫(xiě)作 –獨(dú)家原創(chuàng) 29 / 60 2）物業(yè)區(qū)域大門(mén)門(mén)衛(wèi)的職責(zé) 3）停車場(chǎng)門(mén)衛(wèi)的職責(zé) 3. 車輛保管規(guī)定 1）汽車管理規(guī)定 2）自行車、摩托車管理規(guī)定 4. 住宅區(qū)內(nèi)車輛交通管 理規(guī)定 1）綠化管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置及崗位職責(zé) 2) 綠化養(yǎng)護(hù)與管理的考核指標(biāo) 四、 綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù) 綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)的內(nèi)容 l）綜合服務(wù)的內(nèi)容 ①為物業(yè)自身服務(wù) ②清掃保潔服務(wù) ③綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù) ④治安保衛(wèi)服務(wù) ⑤家庭居民生活服務(wù) 2）經(jīng)營(yíng)性綜合服務(wù)的內(nèi)容 ①衣著方面：包括洗滌服裝服務(wù)和裁剪、制作服裝服務(wù)。 ②飲食方面：如餐館店、快餐服務(wù)和音樂(lè)茶社、咖啡屋酒吧的便民服務(wù)。 ③家 居方面：提供搬家、房屋裝修、裝滿、房屋修繕等精品文檔 2020 全新精品資料 全新公文范