【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 頗為得風(fēng)喚雨。這些新規(guī)劃的商業(yè)新軍，或打?qū)I(yè)精品牌、或走綜合型休閑購物路線，形成錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)、細(xì)分市場(chǎng)的格局。 但 城市濱水區(qū)域從來都是旅游目的地，其中，當(dāng)然有商業(yè)的存在，但那都是旅游商業(yè)，決不會(huì)是一個(gè)城市的商業(yè)中心。城市商業(yè)中心的形成要有商業(yè)人氣的聚集。以海口為例，人們到人氣較足的萬綠園、世紀(jì)大橋、西秀海灘、假日海灘等濱水區(qū)域的目的非常明確，都是來休閑的，不是來購物。海口 的濱水區(qū)一字長(zhǎng)蛇地排列，不具備大型商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者聚集的條件，零星的商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目形成不了氣候。海口的濱水區(qū)域步行和坐車皆不方便，服務(wù)配套 跟不上 。 解放路老商圈 將融入 海秀 路大 商圈 傳統(tǒng)的解放路老商圈早已接受了海秀路商圈的崛起 ， 作為老城區(qū)的解放路商 海南萬國(guó)大都會(huì) 20 圈，就目前而言，解放西路的休閑品牌專賣店以及書店、影院等，已經(jīng)使這一商圈具有了年輕人的文化特色。 但 目前解放路商圈的停車難也是一個(gè)很大的制約 。從地域上來看， 解放路老商圈 緊鄰海秀路 商圈 ，從發(fā)展的趨勢(shì)來看， 解放路老商圈 由于 萬國(guó)大都會(huì) 大商業(yè)圈 的興起， 解放路老商圈 將融入 海 秀路大 商圈 即“ 萬國(guó)大都會(huì)大商業(yè)圈 ”， 并與 萬國(guó)大都會(huì) 大商業(yè)圈形成互補(bǔ) 。 府城商圈羽翼日漸豐滿 府城的商業(yè) 圈 屬 瓊山區(qū)區(qū)域性商業(yè)圈，瓊山區(qū)商貿(mào)業(yè)的現(xiàn)狀 是 不發(fā)達(dá)， 但 瓊山 區(qū) 人口密集，居民的購買力有很大潛力，因而 近幾 年來， 新 增了佳和超市、中山電信城、天茂百貨 、 府城 步行街 等多個(gè)商業(yè)點(diǎn)。府城的商業(yè) 圈從目前來看整體消費(fèi)能力有限， 商業(yè)圈 的發(fā)展受限。府城和東西湖商圈類似，商業(yè)氣氛一直以來非常濃厚，可是商業(yè)物業(yè)陳舊，商業(yè)建筑形式對(duì)形象塑造支援不足。相對(duì)全?？谑兄懈邫n商業(yè)物業(yè)，在智能化、自動(dòng)化、服務(wù)體系等軟硬件支 持方面幾乎為零。但不同的是府城距離各大商業(yè)中心的距離足夠遠(yuǎn)，作為一個(gè)人口密集住區(qū)也就具備了商圈形成的前提。事實(shí)上府城的商業(yè)發(fā)展早已形成了一個(gè)以中山路為核心，以日用百貨為主，且行業(yè)相對(duì)集中的鄉(xiāng)鎮(zhèn)級(jí)的商圈，剩下的只是升級(jí)換代問題。在短線投資價(jià)值上講，檔次不高的商業(yè)熟地比高檔物業(yè)的商業(yè)生地要高，且風(fēng)險(xiǎn)較小。瓊山區(qū)具有潛在優(yōu)勢(shì)：城區(qū)南擴(kuò)有充足的空間和發(fā)展的余地，未來一兩年內(nèi)，?？诘沫h(huán)城高速、同三高速、貨運(yùn)大道、迎賓大道將在這里形成完善的交通網(wǎng)路，南渡江兩岸、東海岸建設(shè)的規(guī)劃將給瓊山區(qū)帶來發(fā)展機(jī)遇。 海南萬國(guó)大都會(huì) 21 秀英商業(yè)圈 升級(jí) 還有待時(shí)日 秀英距離海秀東商圈距離足夠遠(yuǎn)，從老百姓日常生活便利需求上看距離一個(gè)大商圈太遠(yuǎn)的人口密集區(qū)域，必然要求有自己的商圈。一個(gè)區(qū)域商圈的形成總要有一個(gè)核心區(qū)域向周邊輻射，秀英未來商業(yè)核心區(qū)在哪里？似乎難住了不少投資者。人口密集程度已經(jīng)為商圈的形成做了鋪墊，并在圍繞金牛嶺公園的海秀西、海墾路為中心形成了一個(gè)原始意義的小商圈，該區(qū)域交通組織通暢、商業(yè)氛圍濃厚、人氣鼎盛，初步具備了商圈的雛形。以原始居民和外來務(wù)工人員為主流的秀英村為代表，消費(fèi)人群在消費(fèi)檔次上還不是很高。但轉(zhuǎn)折的機(jī)會(huì)正在形成。目前以金 牛嶺公園為中心的“金牛板塊”住區(qū)正在迅速生成，近２００萬平米的中高檔住宅開發(fā)面積呼之欲出，在售的“奧林匹克花園”、“都市森林”、“時(shí)代雅居”、“雅莊花園”、“明隆花園”等項(xiàng)目隨著“沃爾瑪”進(jìn)駐板塊的消息而走俏，僅農(nóng)墾城即將主導(dǎo)開發(fā)的“綠海佳苑”、“西嶺華庭”等多個(gè)項(xiàng)目總建筑面積達(dá)７０萬平方米，日益為該地區(qū)商業(yè)發(fā)展提供充足的人氣和消費(fèi)力。海墾路上５萬多平米建筑面積的“ 香樟林風(fēng)情 街”項(xiàng)目將成就?？诘谝粋€(gè)南洋風(fēng)情商業(yè)街 ， 估計(jì)舊城改造后的海墾路北段最終將成為發(fā)育中的秀英商圈區(qū)域核心。 但 秀英 區(qū) 商業(yè)圈升級(jí)還有待時(shí)日 。 綜合評(píng)述 ： 萬國(guó)大都會(huì)周邊商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)眾多、商家云集、業(yè)態(tài)豐富、經(jīng)營(yíng)良好、人氣鼎盛（海秀商圈約 2030 萬日均人流量）， 具備了必要的商業(yè)大氛圍 ；是唯一的?？?市中心的 核心商圈、市級(jí)商業(yè)區(qū)，已經(jīng)形成較大的中高檔消費(fèi)人氣 ，目前， 海南萬國(guó)大都會(huì) 22 隨著“ 一園兩湖 公園”和大同路的改造，一個(gè) 以 “ 萬國(guó)大都會(huì) 和 一園兩湖 公園”為中心的，以海秀 路 、 大同路、龍華路、解放西路 、 新華路、博愛路、得勝沙路等合圍的 市中心 萬國(guó) 大商業(yè)圈正在 逐步 形成 ； 海口商圈發(fā)展態(tài)勢(shì)：三足鼎立、一枝獨(dú)秀（ 海秀商圈、 解放路商圈 、 國(guó)貿(mào) 商圈 三足鼎立， 海秀商圈 一枝獨(dú)秀） ，商 圈中各商業(yè)不斷更新?lián)Q代，呼喚新形態(tài)商業(yè) ， 隨著商圈的發(fā)展， 解放路老商圈 將融入 海秀 路大 商圈 （ 萬國(guó)大都會(huì)大商業(yè)圈 ） ； 通過 《 ?？谑信c內(nèi)地城市各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)狀況對(duì)比 表》 數(shù)據(jù)分析來看，?？谌司虡I(yè)面積較大（ 平方米 / 人），商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激烈，但 海口人均社會(huì)零售額： 9435 元，佛山人均社會(huì)零售額： 元；?？诘娜司?GDP 只相當(dāng)于佛山的 50％，但人均社會(huì)零售額已經(jīng)達(dá)到了佛山的 84％ （?？谌司鐣?huì)零售額： 9435 元，深圳人均社會(huì)零售額： 17368 元；?？诘娜司?GDP 只相當(dāng)于深圳的30％，但 人均社會(huì)零售 額已經(jīng)達(dá)到了深圳的 60％ ）， 這顯示了消費(fèi)者強(qiáng)烈的消費(fèi)欲望，人均社人會(huì)零會(huì) 零 售額較 高，消費(fèi)高，消費(fèi)欲望強(qiáng)烈； 市場(chǎng)容量大 。?？?社會(huì)消費(fèi)品零售總額已突破 160 億元， 近年來，?？诮?jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，居民的收入水平提高較塊，人口規(guī)?？偭恳?超過 171 萬，城市居民的居住密度高，居民的購買力提高，購買潛力大， 城市居民 個(gè)人可支配收入也突破 1 萬元以上， 到2020年，全市生產(chǎn)總值達(dá)到５６５億元，年均增長(zhǎng)１１％；財(cái)政總收入達(dá)到１１４億元，年均增長(zhǎng)１１％；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入１５３５０元，年均增長(zhǎng)８％；農(nóng)民人均純收入６１６０元，年 均增長(zhǎng)８％；社會(huì)消費(fèi)品零售總額２７３億元，年均增長(zhǎng)１２％；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資五年累計(jì) 海南萬國(guó)大都會(huì) 23 達(dá)到１０１５億元，年均增長(zhǎng)１０％；城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在４％以內(nèi)，人口自然增長(zhǎng)率控制在６?以內(nèi)， 這些都反映了?？诔鞘辛闶凼袌?chǎng)的容量在不斷擴(kuò)大，消費(fèi)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿Υ螅? 中國(guó)城市購物中心的發(fā)展基本條件之一 人均 GDP 接近 2500 美元，目前 ?？谌司?GDP19980 元（相當(dāng) 2600 美元），已具備發(fā)展大型 購物中心的適宜條件 ； 本項(xiàng)目周邊居住人口、工作人口、流動(dòng)人口聚集度高，購買力強(qiáng)， 消費(fèi)群體穩(wěn)定 ； 海秀商圈正處于 更新?lián)Q代 的時(shí)期 ，未來發(fā)展的重點(diǎn)是新形態(tài)、復(fù)合型的商業(yè)，隨著?？诮?jīng)濟(jì)及商業(yè)市場(chǎng)的快速發(fā)展，海口人 消費(fèi)觀念將會(huì)不斷更新?lián)Q代，這說明開發(fā)購物中心符合時(shí)代發(fā)展的需要； ?？谌讼M(fèi)特點(diǎn)： 追求健康生活，對(duì)質(zhì)量型的飲食和娛樂消費(fèi)，敢于消費(fèi)，追求名牌潮流，崇尚健康、自然的生活，喜好不一樣的購物體驗(yàn)，對(duì)外來事物接受程度較高， ?？谌顺缟行迈r體驗(yàn)的消費(fèi)心理符合新形態(tài)的綜合性商業(yè)發(fā)展； ?？诂F(xiàn)存商業(yè)多為傳統(tǒng)業(yè)態(tài)，以購物為主，缺乏上檔次和規(guī)模的餐飲娛樂聚集區(qū)，缺乏大規(guī)模停車場(chǎng)地，作為 萬國(guó)大都會(huì)項(xiàng)目自身的條件 體量、單層面積、和廣 場(chǎng)、停車場(chǎng)，為整個(gè)項(xiàng)目提供了競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 ?？谏虡I(yè)網(wǎng)點(diǎn)五年發(fā)展規(guī)劃措施： 一心兩帶三級(jí)四區(qū)的商業(yè)規(guī)劃，確立海秀商圈為唯一的市級(jí)商業(yè)中心，以熱帶濱海旅游休閑購物為特色，使商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和旅游景點(diǎn)融合，加快現(xiàn)有商圈的設(shè)施升級(jí)，重點(diǎn)發(fā)展現(xiàn)代形態(tài)的商業(yè)設(shè)施和會(huì) 海南萬國(guó)大都會(huì) 24 展經(jīng)濟(jì)，成為北部灣區(qū)域商貿(mào)中心，海秀商圈正處于更新?lián)Q代的時(shí)期，未來發(fā)展的重點(diǎn)是新形態(tài)、復(fù)合型的商業(yè)。（資料來源：?？谑幸?guī)劃局） 以上這些都具備了 購物中心發(fā)展的必備條件，說明?？诎l(fā)展購物中心已初具條件，是發(fā)展 購物中心的較好時(shí)機(jī) ；同時(shí)，也 是 萬國(guó)大都會(huì) 發(fā)展 購物中心的 最佳 時(shí)機(jī) 。 第五 章 ?？谙M(fèi)市場(chǎng) 分析 一、 城 鄉(xiāng) 人 口 分 布 項(xiàng) 目 城鎮(zhèn)人口數(shù) 城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诒戎? 年 份 1990 2020 2020 1990 2020 2020 增減 海南省 ?？谑? 100 從表中可以看出海南省及?？谑谐擎?zhèn)人口從 1990 年 2020 年的變化，從絕對(duì)數(shù)來看，隨著經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，海南省及?？谑谐擎?zhèn)人口絕對(duì)數(shù) 增長(zhǎng)較快，都翻了一倍， 2020 年至 2020 年，城鎮(zhèn)人口竟然出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)。從城鎮(zhèn)人口占人口總比重來看，至 2020 年，海南省城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诒戎剡_(dá)到了 %，略高于全國(guó)平均水平（ 43%），城市化發(fā)展水平較快。 海南萬國(guó)大都會(huì) 25 二、?？谑懈鲄^(qū)域 人口分布 狀況 秀英區(qū) ： 面積 平方公里。 戶籍人口 萬人， 其中非農(nóng)業(yè)人口 萬人。轄 6 個(gè)鎮(zhèn)、 2 個(gè)街道辦事處、 69 個(gè)村委會(huì)、 16 個(gè)居委會(huì) 、 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 ； 龍華區(qū) ： 面積 平方公里。 戶籍人口 萬人 ，其中非農(nóng)業(yè)人口 萬人 。轄 5 個(gè)鎮(zhèn)、 6 個(gè)街道辦事處、 52 個(gè)居委會(huì)、 54 個(gè)村委會(huì) ， 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元 ； 美蘭 區(qū) ： 面積 平方公里。 戶籍人口 萬人 ，其中非農(nóng)業(yè)人口 萬人。轄 5 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、 8 個(gè)街道辦事處、 50 個(gè)居委會(huì)、 53 個(gè)村委會(huì) ， 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 ； 瓊山 區(qū) ： 面積 平方公里。 戶籍人口 萬人 ，其中非農(nóng)業(yè)人口 萬人。轄 8 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、 1 個(gè)街道辦事處、 18 個(gè)居委會(huì)、 72 個(gè)村委會(huì) ， 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 。 從以上數(shù)據(jù)來看， 萬國(guó)大都會(huì) 所在的二個(gè)交匯區(qū)： 龍華區(qū) 戶籍人 口 是 萬人 ， 美蘭 區(qū) 戶籍人口 萬人 ，是?？谧畲蟮?二個(gè)區(qū)，二個(gè)區(qū) 戶籍人口 合計(jì)人口達(dá)到 。 海南萬國(guó)大都會(huì) 26 三、 ?？谙M(fèi)市場(chǎng)的消費(fèi)人群與消費(fèi)力狀況 海口的消費(fèi)水平并不 算太 高，決定的消費(fèi)者的消費(fèi)圈跟人口收入有著 很 大的關(guān)系。 02020400060008000100002020 2020 2020 2020人均收入人均支出 四、 海南 城鎮(zhèn)居民家庭年人均消費(fèi)性支出及構(gòu)成 項(xiàng) 目 1987年 1995年 2020年 2020年 2020年 2020年 04年消費(fèi)支出構(gòu)成（ %） 年人均消費(fèi)性支出 1. 食 品 2. 衣 著 3. 家庭設(shè)備用品及服務(wù) 4. 醫(yī)療保健 5. 交通與通訊 6. 娛樂教育文化服務(wù) 海南萬國(guó)大都會(huì) 27 7. 居 住 8. 雜項(xiàng)商品與服務(wù) 另， 根據(jù) ?？谑?2020 年統(tǒng)計(jì)年鑒顯示 ： ?？谑?批發(fā)、零售和餐飲的年消費(fèi)額在 億元 其中批發(fā)和 零售消費(fèi)為 億元 ，增長(zhǎng) %， 餐飲消費(fèi)為 億元 ，增長(zhǎng) %。 居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)趨勢(shì)加快，其中全年限額以上企業(yè) 汽車類銷售額 億元 ， 家用電器和音像器材類銷售額 億元 ，分別增長(zhǎng) %和 %。全年居民消費(fèi)價(jià)格總水平比上年上漲 3%，其中食品價(jià)格上漲 %，衣著價(jià)格下降 %。 2020 年 城鎮(zhèn)居民消費(fèi)水準(zhǔn) 食品類 年人均消費(fèi) 元 服裝類 年人均消費(fèi) 元 居住類 年人 均消費(fèi) 元， 年人均 可支配收入 元 ， 年人均 可支配 消費(fèi)性 支出 為 元 存貸款規(guī)模擴(kuò)大 到 2020 年 城鎮(zhèn)居民儲(chǔ)蓄存款 達(dá) 金融機(jī)構(gòu)存款額達(dá) 億元 海南萬國(guó)大都會(huì) 28 金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額 億元 五、 ?？?商圈消費(fèi)之特征 分析 作為海南省省會(huì)城市，?？?是連接大陸和下面各縣市的樞紐， 具有 強(qiáng)大的聚集作用和輻射作用，整合全省各市縣的資源，立足?？?，服務(wù)全省，面向全國(guó)，帶動(dòng)全省商貿(mào)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展， 又有旅游、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)支柱 ，所以，?？谑呛Ｄ鲜∠M(fèi)能力最強(qiáng)的城市。但 由于?？谑菎u嶼經(jīng)濟(jì) ， 受地理位置與觀念的制約， 海口 的經(jīng)濟(jì)發(fā)展明顯落后于沿海與 內(nèi)地 城市，特別是新興的行業(yè)如 IT、金融、服務(wù)、商業(yè)等領(lǐng)域明顯滯后 ，所以，海口整體貧富差距懸殊，在零售、服務(wù)等行業(yè)中的消費(fèi)方式各不相同。其中： 以政府公務(wù)員、部隊(duì)軍屬、企事業(yè)單位、機(jī)關(guān)職工為主的消費(fèi)群體在餐飲、娛樂、零售方面的消費(fèi)，由于收入高、穩(wěn)定，在此方面的消費(fèi)將趨向于高端，需要有舒適的消費(fèi)環(huán)境。在消費(fèi)品方面除民生必須品在本地商場(chǎng)采購?fù)?，大件的高價(jià)格的商品主要會(huì)在海口市采購；這類消費(fèi)群體 僅占總消費(fèi)人群的2530%左右。 城鄉(xiāng)居民生活水平穩(wěn)步提高。 2020 年 ,全市城鎮(zhèn)單位在崗職工工資總額 億元，比上年增長(zhǎng) %；在崗職工年平均工資 20220 元 /人，增長(zhǎng) %,首次突破 2 萬元大關(guān) (不包括私營(yíng)企業(yè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)及個(gè)體從業(yè)人員所獲取的勞動(dòng)報(bào)酬 )。據(jù) 2020 年抽樣調(diào)查，城市居民人均可支配收入 9740 元，增長(zhǎng) %； 海南萬國(guó)大都會(huì)