【正文】 于高速的發(fā)展周期。 從三大需求情況看，出口、投資、消費出現(xiàn)了全面、較快增長的 格局： 2020 年全年全市累計完成出口總值 億美元，同比增長 31％，對外經(jīng)濟合作不斷加強，實際外商直接投資 億美元，同比增長 ％； 投資繼續(xù)保持高速增長。 2020 年，我市完成全社會固定資產(chǎn)投資 億元，較上年增長了 %； 消費市場逐步升溫。城鄉(xiāng)市場趨于活躍，市場物價溫和上揚。在城鄉(xiāng)居民收入增長加快和農(nóng)村消費環(huán)境不斷改善的推動下， 2020 年全市實現(xiàn)社會消費品零售總額 億元，同比增長 ％；城鎮(zhèn)居民儲蓄存款 億元以上； 城鄉(xiāng)居民收入大幅提高， 消費支出同步增長。 2020 年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 10712 元，同比增長 10%。 從宏觀經(jīng)濟上狀況看，?？谑薪?jīng)濟呈明顯發(fā)展態(tài)勢。 海南萬國大都會 12 從 ?？谑信c內(nèi)地城市各項經(jīng)濟指標(biāo)狀況對比 來看，無論是城市人口，還是 生產(chǎn)總值 、 城市居民人均可支配收入 、 社會消費品零售總額 等， 海口市都無法與內(nèi)地城市相比，還存在一定的差距。 第三 章 ?？诔鞘邪l(fā)展規(guī)劃分析 由于?？谑菎u嶼經(jīng)濟 ， 受地理位置與觀念的制約， ?？?的經(jīng)濟發(fā)展明顯落后于沿海與 內(nèi)地 城市，特別是新興的行業(yè)如 IT、金融、服務(wù)、商業(yè)等領(lǐng)域明顯滯后。但近年來，?？谑?“ 兩 地一中心 ” 的發(fā)展戰(zhàn)略，充分發(fā)揮省會城市強大的聚集作用和輻射作用，整合全省各市縣的資源，立足?？?，服務(wù)全省，面向全國，帶動全省商貿(mào)經(jīng)濟迅速發(fā)展，把?？谑薪ㄔO(shè)成區(qū)域性商貿(mào)中心。 根據(jù)《 海口市城市總體規(guī)劃（ 2020 年 — 2020 年） 》： 主城區(qū)城市建設(shè)用地發(fā)展方向 ?？诳臻g布局結(jié)構(gòu)是帶狀組團式。在總體空間發(fā)展策略上，要遵循 “ 中強、西拓、東優(yōu)、南控 ” 的發(fā)展原則。 （ 中強：強化與完善中心組團建設(shè)，充分利用空置地，提高集約與規(guī)模效益，改善生態(tài)環(huán)境 ） 主城區(qū)近期發(fā)展建設(shè)重點 海南萬國大都會 13 中心組團：啟動大英山 （海秀東路） 中心商務(wù)區(qū)的建設(shè)；以道路建設(shè)和環(huán)境整治帶動 舊城 和城中村改造，實施 “ 一園兩湖 ” 改造工程；完善道路網(wǎng)系統(tǒng)，海口市將選取 “ 一園兩湖 ” 、 “ ?？谂f城 ” 和 “ 海秀東路 ” ，做為今后 5 年商貿(mào)業(yè)建設(shè)的重點，以構(gòu)建海秀東市級商業(yè)中心，并進行 “ 三園整合 ” ，建設(shè)金貿(mào)商業(yè)區(qū)分攤壓力。 把海口市建設(shè)成區(qū)域性商貿(mào)中心。 《?？谑猩虡I(yè)網(wǎng)點規(guī)劃》提出 ： ?？?將 建成區(qū)域性商貿(mào)中心 ， 充分發(fā)揮省會城市強大的聚集作用和輻射作用， 整合全省各市縣的資源，立足?？?，服務(wù)全省，面向全國，帶動全省商貿(mào)經(jīng)濟迅速發(fā)展，把海口市建設(shè)成區(qū)域性商貿(mào)中心。要提升海秀東路商業(yè)街檔次，將其打造成為 “ 海秀東路商業(yè)中心 ” 這樣的品牌，增加擴建大 同 路萬國商城等商業(yè)中心場所 ， 帶動 海秀 干道周邊形成繁華 的大 商業(yè)圈，建設(shè)一個交通快捷、人流物流興旺、購物環(huán)境優(yōu)美、輻射力強、吃住游購?fù)婢闳纳虡I(yè)中心區(qū)。 住宅建設(shè)與人居環(huán)境 1） 重點處理半拉子住宅工程，改造特困居民住房。 2） 重點開發(fā)白龍片區(qū)、濱江片區(qū)和大英山片區(qū)的住宅居住項目建設(shè)。 3） 在 舊城 改造中，建設(shè)一批街頭綠地和小型游憩設(shè)施。 生態(tài)環(huán)境建設(shè) ： 完成人民公園及東西湖改造；完善萬綠園、金牛嶺公園、紅城湖；配套和整治美舍河兩岸綠化帶；新建白沙門公園。 人口與用地規(guī)模 繼續(xù)堅持節(jié)約土地，集約發(fā)展的原則，都市區(qū)總?cè)丝趯⑦_到 250 萬人左右，建設(shè)用地總規(guī)?？刂圃?300 平方公里以內(nèi)。 海南萬國大都會 14 綜合分析： 由于 ?？诳臻g布局結(jié)構(gòu)是帶狀組團式 ， 在總體空間發(fā)展上 受到限制 ，發(fā)展空間也存在很 大的限制，所以， 在未來幾年當(dāng)中，在 ?？?市中心很難再有 如 萬國這么大的商業(yè)開發(fā)用地； 在總體 規(guī)劃 發(fā)展策略上，要遵循 “ 中強、西拓、東優(yōu)、南控 ” 的發(fā)展原則 ， 強化與完善中心 城市的 建設(shè) ，開發(fā)大 英山 老機場空地成為?？谛碌?政務(wù)中心和商務(wù)中心區(qū)， 完善道路網(wǎng)系統(tǒng) ， 建設(shè)政務(wù)中心和中心商務(wù)區(qū) ， 實施 “ 一園兩湖 ”改造工程； 增加擴建大 同 路萬國商城等 商業(yè)中心 場所 ， 帶動 海秀 干道周邊形成 繁華 的大 商業(yè)圈 ，這些措施對萬國大都會項目的開發(fā)建設(shè) 和開發(fā)時機都 有 大 利 而無弊，?？诔鞘行碌?政務(wù)中心 和商務(wù)中心區(qū)轉(zhuǎn)移到 大 英山 老機場后， 將使萬國大都會和海秀東商 業(yè)區(qū)形成一個更大的核心商業(yè)圈； 另一方面， 使 中心 商業(yè) 區(qū)將 會具有更大的聚客力和吸引力 ； 重點處理半拉子住宅工程，改造特困居民住房。重點開發(fā)白龍片區(qū)、濱江片區(qū)和大英山片區(qū)的住宅居住項目建設(shè)。 對周邊 舊城區(qū)的改造和 住宅居住項目建設(shè) 對 整個 人氣的聚集很有幫助； ?？谑袑?選取 “ 一園兩湖 ” 、 “ ?？谂f城 ” 和 “ 海秀東路 ” ，做為今后5 年商貿(mào)業(yè)建設(shè)的重點 ， 以構(gòu)建海秀東市級商業(yè)中心 ，并進行 “ 三園整合 ” ，可改善萬國周邊的環(huán)境，形成一個很好的休閑 、 娛樂 、商業(yè) 的 綜合 環(huán)境； 海南萬國大都會 15 第四章 ?？趨^(qū)域 商業(yè)環(huán)境分析 從 ?？?市的商業(yè)布局來看， ?？?的商業(yè)主要集中在以 明珠 廣場為核心的中心片區(qū)商業(yè)中心區(qū)， 但 海秀東商業(yè)圈卻又遇到了發(fā)展的瓶頸 ——— 車位不夠 ， 在現(xiàn)代商業(yè)中最重要的因素是車位。目前 “ 明珠廣場 ”600 多個車位、 DC 城僅幾十個車位，由于車位的限制，這里每天會失去 約 20%的購物者。目前?？诎儇浬虉龀谝话儇?、明珠廣場、 DC 城 、 金世紀商城、東方廣場、樂普生 （佳心百貨） 、生生百貨等幾家較大的百貨商場之外，歐美佳 、 廣百、風(fēng)華時代、香港 女士 城 、俯城天茂百貨、 第一 MALL、 新外灘 復(fù)興城、宜欣商業(yè)廣場、 南亞廣場、萬國商廈、 三葉數(shù)碼城等大型、超大型商業(yè)項目陸續(xù)開工 、開盤。?？?老商業(yè)圈 包括中山路、新華路、博愛路、新民西路、得勝沙路等圍合的區(qū)域，也是一塊集中體現(xiàn)歷史文化名城風(fēng)貌的地區(qū)，它將繼續(xù)發(fā)揮其老商業(yè)區(qū)、生活服務(wù)中心的優(yōu)勢。 另，濱海 路、 海甸島、秀英、南海大道 、 府城也因人氣的不斷聚集，在形成各自的商業(yè)中心 ， 其余片區(qū)的商業(yè)分布相對零散，各個片區(qū)的區(qū)域性的商業(yè)中心尚未形成 。 海南萬國大都會 16 商圈名稱 海秀商圈 解放路商圈 國貿(mào) 商圈 府城商 圈 濱海 商圈 秀英商圈 商圈發(fā)展歷史 屬新興商業(yè) 圈 屬傳統(tǒng)老商業(yè) 圈 屬 新 興 商業(yè) 圈 屬傳統(tǒng)老商業(yè)圈 還未形成商業(yè) 圈 還未形成商業(yè) 圈 交通便 利性 位于市中心，交通非常便利 位于市中心老城區(qū)，交通便利 交 通 較 便利 位于瓊山市老城區(qū)，交通較便利 位于濱海路，交通較便利 位于秀英區(qū)，交通較便利 人口聚集度 是?？谑兄行膮^(qū)域，聚集人口眾多、密度大 是海口市老城區(qū)域，聚集人口眾多、密度大 是 海 口 市新城區(qū)域，辦 公 聚 集區(qū)，人口較多 是瓊山市老城區(qū)域，聚集人口較多、密度大，但消費層次較低 位于?？谑袨I海路沿海區(qū)域，人口較少、比較分散 位于?？谑羞呇貐^(qū)域，聚集人口較少、比較分散 日客流量 海秀路平時車流量約 2025萬輛 /天，節(jié)假日約 30萬輛 /天以上，平時人 流 量 約2030 萬人次 /天，節(jié)假日人流量約 2835萬人次 /天； 平時車流量約 35 萬輛 /天，節(jié)假日約58 萬輛 /天以上，平時人流量約 1016萬人次 /天，節(jié)假日人流量約 1825萬人次 /天； 平 時 車 流量約 810萬輛 /天，節(jié) 假 日 約915 萬輛 /天以上，平時 人 流 量約 47萬人次 /天，節(jié)假 日 人 流量約 1015萬人次 /天 平時車流量約57 萬輛 /天，節(jié)假日約 610萬輛 /天以上，平時人流量約610 萬人次 /天，節(jié)假日人流量約 1015 萬人次 /天 平時車流量約 810萬輛 /天，節(jié)假日約915 萬輛 /天以上，平時人流量約 35萬人次 /天，節(jié)假日人流量約 58萬人次/天 平時車流量約 810萬輛 /天，節(jié)假日約915 萬輛/天以上，平時人流量約 24萬人次 /天，節(jié)假日人流量約35 萬人次 /天 商圈消費狀況 是目前?？谑邢M群體最集中，消是目前海口市中低消費是 目 前 海口 市 高 消由于 府城 是瓊山市老城區(qū)，商是?？谑行麻_發(fā)的高檔由于位于海口市邊 海南萬國大都會 17 費量最大的區(qū)域 群體最集中，消費量最大的區(qū)域， 費 群 體 較集 中 ， 餐飲、休閑項目 較 集 中的區(qū)域 業(yè)發(fā)展空間極少，目前人口雖多、密度大，但消費層次較低，外來流動人口多 住宅區(qū)，高消費群體較多，但目前比較分散，居住率低，商業(yè)分布比較分散，商圈氣候還未形成 沿區(qū)域，聚集人口相對較少、比較分散，目前商圈還難成氣候 主力百貨店 第一百貨、明珠廣場、樂普生 （佳心百貨）、 DC城 、國美電器、 金世紀商城、香港 女士 城 、南亞廣場、萬國大都會 東方廣場、 新友誼商場、泰龍商城、新華南電器一條街 廣百 百貨 、風(fēng) 華 時 代（ 信 心 電器城） 、 宜欣廣場 俯城天茂百貨 生生百貨、新外灘 復(fù)興城 、紫荊百貨 第一摩爾 產(chǎn)業(yè)聚集度 百貨、超市、餐飲、娛樂、休閑、電影、專賣店等 百貨、超市、餐飲、娛樂、休閑、電影、專賣店等 百 貨 、 超市、餐飲、娛樂 、休閑、專賣店等 百貨、超市、餐飲 百貨、超市、餐飲 百貨、超市 中心片區(qū) 海秀 路大 商圈 正在形成 經(jīng)過多年的發(fā)展建設(shè)，中心片區(qū)已形成了以 明珠 廣場 、 DC 城 、 第一百貨、樂普生為核心的商圈，商業(yè)主要分布在以 明珠 廣場為中心 的海秀 路 上 ，還有眾多專賣店以及娛樂、餐飲等配套設(shè)施 ， 就連公交線路的競爭焦點也是海秀路。業(yè)界普遍認為，目前無論是海口市民還是市縣到?？谫徫锏南M者，都已經(jīng)認可了海 海南萬國大都會 18 秀路商圈。而以大同路、龍華路、解放西路三路交匯點為中心的商業(yè)圈 — “萬國大都會大商業(yè)圈” 也 正 在日益成熟 ， 中山路、新華路、博愛路、 新民西路、得勝沙路等 老商業(yè)圈 則與之相互呼應(yīng)。 所以， 一個以 “ 萬國大都會 和 一園兩湖 公園”為中心的，以海秀 路 、 大同路、龍華路、解放西路 、 新華路、博愛路、得勝沙路等合圍的 市中心 萬國 大商業(yè)圈正在形成。 另，大同路南段與海秀東路一段路面實行單行車道分流后，產(chǎn)生了一個真正的圈狀商業(yè)區(qū)，使大同路成為連接兩大商圈的樞紐，未來的價值增長潛力倍增。其南段的商業(yè)氛圍一下子就帶活了很多，除了長期生意興隆的前“女人街”，沉寂多年的“香港城”、“萬國商城”、“華發(fā)大廈”、“財富中心”等停緩建項目相繼“蘇醒”，未來人氣崛起勢頭迅猛，而且這些 項目的地塊價值發(fā)育過程還剛剛開始。海秀東路作為城市主干道 和中心 輻射能力極強，西南延伸至和平南路口，以及南大立交橋以東皆成為其“勢力范圍”。最近興建的“南亞廣場”也不例外。 國貿(mào)商圈 將逐漸崛起 由于 原有的商業(yè)網(wǎng)點過于集中、狹窄、老化與大量的新的居民區(qū)域的分布不相適應(yīng)，迫使商業(yè)中心由一個向多個方向分布 ， 國貿(mào)集中眾多商業(yè)地產(chǎn)， “ 廣百百貨 ” 成為其中先行者，這里居民文化、經(jīng)濟水平都較高 ， ” 。 “ 廣百百貨 ” 對面的空地 上邦百匯城 商業(yè)地產(chǎn)即將興起 ，但 國貿(mào)商圈無論從人氣、商業(yè)布局和業(yè)態(tài)分布等都還不成熟，并非如當(dāng)初所 設(shè)想這里是?？诘?CBD（中央商務(wù)區(qū)），白 領(lǐng)聚集地， 會很快形成一個中高檔的商圈。京茂百貨、風(fēng)華時代的匆匆開業(yè)又很快難以為繼，都反映出國貿(mào)商圈 的情況，另一方面也反映 商業(yè)企業(yè)在經(jīng)營實力、 海南萬國大都會 19 經(jīng)驗等方面都還顯不足。國貿(mào)商圈經(jīng)歷幾次洗牌仍沒有太大起色，如果再各自為戰(zhàn)很難形成有競爭力的商圈。要靠政府牽頭，以大國貿(mào)的概念對其統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營，國貿(mào)商圈也將逐漸崛起，并將以與海秀路、解放路商圈的不同特色而成三足鼎立之勢 濱海 商圈 決不會是一個城市的商業(yè)中心 最近幾年海南的房地產(chǎn)火了，大量高檔住宅涌現(xiàn)造就了一批分布全國的消費群體，對海口商業(yè)的改朝換代起了推波助瀾的作用。以新外灘 復(fù)興城為標(biāo)志，周邊家 天下的家居市場、 紫荊百貨 、第一 MALL 等組成的新濱海商業(yè)地產(chǎn)，最近