【正文】 海南萬(wàn)國(guó)大都會(huì) 1 海南萬(wàn)國(guó)大都會(huì) 項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 海南萬(wàn)國(guó)大都會(huì) 2 目 錄 第一章 項(xiàng)目概況 第二章 區(qū)域宏觀投資環(huán)境分析 第三章 海口 城市發(fā)展規(guī)劃分析 第四章 ?？?商 業(yè) 環(huán)境分析 第五章 海口 消費(fèi) 市場(chǎng) 分析 第六章 ?？谏碳屹Y源狀況分析 第七章 ?？?各 業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)狀況分析 第八章 項(xiàng)目 ＳＷＯＴ分析 第九章 萬(wàn)國(guó) 大都會(huì) 項(xiàng)目 定位分析 第十章 萬(wàn)國(guó) 大都會(huì) 項(xiàng)目 經(jīng)濟(jì)效益 分析 第十一章 萬(wàn)國(guó) 大都會(huì) 項(xiàng)目 發(fā)展前景分析 海南萬(wàn)國(guó)大都會(huì) 3 第一 章 項(xiàng)目概況 一、 項(xiàng)目背景 “海南 萬(wàn)國(guó) 大都會(huì)”原名叫“ 萬(wàn)國(guó)商城 ”，位于海口市大同路 26 號(hào)， 萬(wàn)國(guó)商城是 1992 年由海南新能源股份有限公司和海南省供銷社聯(lián)合開(kāi)發(fā)的，當(dāng)時(shí)將其定位于集休閑、娛樂(lè)、旅游、購(gòu) 物、辦公、住宅為一體的綜合性商城，試圖將其打造成海南的 “ 商業(yè)航母 ” 。項(xiàng)目原總建筑設(shè)計(jì)面積為 萬(wàn)平方米，由主樓、裙樓、塔樓組成。已建部分的面積為 萬(wàn)平方米?，F(xiàn)狀為結(jié)構(gòu)框架主體，7 層通高，每一層都有面積較大的停車場(chǎng)。 1994 年，萬(wàn)國(guó)商城 開(kāi)始 停工 ， 這一停就停了 11 年之久 ，成了 海南 “ 最大半拉子樓 ” 。直到 2020 年 4 月， 由 海南衍宏實(shí)業(yè)投資有限公司以 7250 萬(wàn)元人民幣競(jìng)拍下 “ 萬(wàn)國(guó)商城 ” 項(xiàng)目 海南這幢最大 “ 半拉子 ” 樓 項(xiàng)目 最終 被海南衍宏實(shí)業(yè)投資有限公司完成整體收購(gòu) ，并于2020 年 4 月底開(kāi)始復(fù)工建設(shè) ,到 2020 年 3 月，通過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的市場(chǎng)調(diào)查論證后，現(xiàn)已經(jīng)完成整個(gè)項(xiàng)目的整體定位，并不惜重金聘請(qǐng)了國(guó)內(nèi)一流的顧問(wèn)公司和國(guó)內(nèi)頂尖人才組建了專業(yè)商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司；整個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)在已經(jīng) 進(jìn)入 正式招商階段。 目前， 萬(wàn)國(guó)大都會(huì)項(xiàng)目是海南省“十一五”期間重點(diǎn)項(xiàng)目 ，其建設(shè)規(guī)模、功能配套、聚客能力均創(chuàng)造海南商業(yè)之最 ， 項(xiàng)目擬借鑒國(guó)內(nèi)外最先進(jìn)的城市購(gòu)物中 海南萬(wàn)國(guó)大都會(huì) 4 心經(jīng)營(yíng)模式 ， 攜手各商家形成戰(zhàn)略合作伙伴，組織各業(yè)態(tài)構(gòu)成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，共同打造 成為 海南 最好的 商業(yè)航母。 二、 項(xiàng)目 概況 項(xiàng)目名稱 海南 萬(wàn)國(guó) 大都會(huì) 項(xiàng)目建設(shè)單位 海南衍宏實(shí)業(yè)投資有 限公司 項(xiàng)目位置 ?？谑写笸?26 號(hào) 項(xiàng)目地塊面積 本 項(xiàng)目為先前已建部分之續(xù)建工程，位于?？谑写笸肺鱾?cè)， 項(xiàng)目 占地面積25312m2，總建筑面積約 (不含技術(shù)層 )； 地上建筑面積： ，地下建筑面積 : ； 停車位 1400 個(gè)， 地塊呈較為規(guī)則的 “ L” 形。 建筑密度： 42%，容積率： ，綠化率 :5%，功能為商業(yè)綜合體 。 地塊用地性質(zhì) 海南萬(wàn)國(guó)大都會(huì) 5 本地塊為商業(yè)用地，開(kāi)發(fā)大型商業(yè)項(xiàng)目。 平面布局： 平面設(shè)計(jì)呈斜 L 形依次按 A、 B、 C、 D 區(qū)展開(kāi)，各區(qū)相 對(duì)獨(dú)立，且整體使用，可根據(jù)市場(chǎng)不同需求進(jìn)行靈活劃分。對(duì)照功能分析圖， A 區(qū)主要為商業(yè)總導(dǎo)入?yún)^(qū)，且利用該區(qū)的交通提供以上各層的顧客交通。 B 區(qū)則為商業(yè)密集區(qū)，一層除解決商住，商業(yè)側(cè)入等功能口部外，其它則在此安排展臺(tái)，展柜等商品銷售區(qū)。 C 區(qū)則為休閑綜合區(qū)，在此配合中庭考慮靜態(tài)商品交流，形成 B、 C 區(qū)的動(dòng)靜結(jié)合模式。 D 區(qū)則為相對(duì)獨(dú)立的商業(yè)混合區(qū)，主要考慮車庫(kù)，與 C 區(qū)配套用房。 按水平劃分為 A、 B、 C、 D 區(qū)。 A 區(qū)地上七層層高 ，第七層為技術(shù)層層高 ，地下二層層高 ； B 區(qū)地上 20 層，裙樓 7 層（含技術(shù)層）， 層高均為 塔樓均為 ，技術(shù)層層高 ，地下三層層高 ， B 區(qū)八層 —— 二十層則為住宅與酒店，酒店客房 270 個(gè)住宅 120 戶。； C 區(qū)地上七層層高 ，第七層為技術(shù)層層高 ，地下二層層高 ； D 區(qū) 10177。 以上部分 6 層 標(biāo)高為停車樓層高為 3 米， 為停車場(chǎng)配套用房層高 ,大屋面 標(biāo)高處為電影院。 此項(xiàng)目 93 年施工至地上七層停工，現(xiàn)已完成砼檢測(cè)設(shè)計(jì)工作并辦理了復(fù)工報(bào)告，完成了規(guī)劃報(bào)建。工程計(jì)劃工期九個(gè)月， 2020 年 4 月竣工 具體詳見(jiàn)進(jìn)度計(jì)劃表。 本項(xiàng)目設(shè)計(jì)單位：中南建筑設(shè)計(jì)院海南分院甲級(jí)院 施工單位：海南省?？谑薪ㄖこ坦疽患?jí)企業(yè) 監(jiān)理單位：海南航達(dá)監(jiān)理有限公司一級(jí)資質(zhì)企業(yè) 海南萬(wàn)國(guó)大都會(huì) 6 訂貨 2 個(gè)月 調(diào)試 海南萬(wàn)國(guó)大都會(huì) 項(xiàng)目改造裝飾 進(jìn)度表 序號(hào) 各階段工作內(nèi)容 7月份 8 月份 9月份 10 月份 11 月份 12 月份 08 年 1 月份 2 月份 3 月份 上旬 中旬 下旬 上旬 中旬 下旬 上旬 中旬 下旬 上旬 中旬 下旬 上旬 中旬 下旬 上旬 中旬 下旬 上旬 中旬 下旬 上旬 中旬 下旬 上旬 中旬 下旬 （一）設(shè)計(jì)報(bào)建工作 1 萬(wàn)國(guó)大都會(huì)報(bào)建文本 修改 2 萬(wàn)國(guó)大都會(huì)規(guī)劃報(bào)建 3 水電、空調(diào)通風(fēng)、 結(jié)構(gòu)、建筑圖 4 主 體施 工報(bào)建（包括審圖） 5 室內(nèi)裝修、燈光園林設(shè)計(jì) 6 完成 POS 及監(jiān)控等弱電設(shè)計(jì) 7 燃?xì)饧胺览自O(shè)計(jì) 8 室 內(nèi)裝 修報(bào)建（包括消防） （二）施工階段 1 結(jié)構(gòu)改造 （包括停車場(chǎng)、電影院） 2 主樓主體施工 3 主體外墻裝修 4 空調(diào)施工（包訂貨） 5 防雷、防白蟻施工 海南萬(wàn)國(guó)大都會(huì) 7 訂貨 海南萬(wàn)國(guó)大都會(huì) 項(xiàng)目改造裝飾 進(jìn)度表 序號(hào) 各階段工作內(nèi)容 7 月份 8 月份 9 月份 10 月份 11 月份 12 月份 08 年 1 月份 2 月份 3 月份 4 月份 上旬 中旬 下旬 上旬 中旬 下旬 上旬 中旬 下旬 上旬 中旬 下旬 上旬 中旬 下旬 上旬 中旬 下旬 上旬 中旬 下旬 上旬 中旬 下旬 上旬 中旬 下旬 上旬 中旬 下旬 6 消防施工 7 水電及弱電施工 8 高低壓系統(tǒng)（包括報(bào)裝接線，驗(yàn)收） 9 電梯設(shè)備 10 公共部分裝修 11 燃?xì)獍惭b 12 主力店裝修 13 功能店裝修 14 散鋪裝修 15 商場(chǎng)廣告廣告及 海南萬(wàn)國(guó)大都會(huì) 8 外立面裝修 16 竣工驗(yàn)收 17 物業(yè)移交 注意： 動(dòng)線文本出來(lái)后應(yīng)與環(huán)保單位協(xié)商環(huán)保設(shè)計(jì)并進(jìn)行施工。 本工程每道工序時(shí)間均非常緊，必須多工序交叉作業(yè)，特別是報(bào)建工作必須不能影響施工，否則工作很難按時(shí)完成。 三 、 地塊周邊資源 環(huán)境 分析 項(xiàng)目用地周邊環(huán)境 1） 自然環(huán)境情況： 緊鄰項(xiàng)目東側(cè)為市政府規(guī)劃 的 “ 一園兩湖 ” 公園 ?？诘某鞘锌蛷d所在地 ， 對(duì)面 緊鄰 ?？谑凶?繁華 的 商業(yè) 中心 海秀 路商業(yè)圈 ， 北面 緊鄰 繁華 的解放路老 商圈 ； 商業(yè)環(huán)境 好。 2） 人文環(huán)境狀況： 項(xiàng)目地周邊為大量的城中村及新建商品住宅 小區(qū)和辦公區(qū) ，居住 人口、辦公人口眾 多， 屬居住、辦公、商業(yè)于一體的商住中心 。 海南萬(wàn)國(guó)大都會(huì) 9 綜合分析： 萬(wàn)國(guó)大都會(huì)位于海南省?？谑?最繁華的兩大 核心商圈 （海秀路商圈和解放路商圈） 之 交匯處 ， 周邊商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 云集 、人氣鼎盛、商業(yè)繁華 。 以“ 萬(wàn)國(guó)大都會(huì)”為中心的萬(wàn)國(guó)大商業(yè)圈正在形成 周邊有香港城、 匯錦名城、運(yùn)動(dòng)品牌專賣一條街、 樂(lè)普生、明珠廣場(chǎng)、第一百貨、泰龍商城 、友誼商場(chǎng)、 東方廣場(chǎng) 、 女人街、得勝沙步行街、解放路老商業(yè)街、新華南電器一條街、博愛(ài)路批發(fā)一條街，還有 家樂(lè)福 、國(guó)美 、肯得基、麥當(dāng)勞 等商業(yè)巨頭 ， 商業(yè)、餐飲、娛樂(lè)、休閑 各種業(yè)態(tài)齊全 ， 商業(yè)氛圍濃厚 ； 19 條公交 線 路 通達(dá)全城，交通網(wǎng)暢通 東西南北 ；匯聚 整個(gè)?？?消費(fèi)源、網(wǎng)聚 171 萬(wàn)消費(fèi)群 體 ， 屬海南省省會(huì)城市的中央商務(wù)區(qū)（ CBD），第一商業(yè)地標(biāo)位置， 可謂 獨(dú)一無(wú)二的商業(yè)鉆石地點(diǎn) 。 第二章 區(qū)域宏觀投資環(huán)境分析 本 項(xiàng)目 位于 海南省省會(huì) ?？?市 最繁華的商業(yè) 中心， ?？谑惺呛Ｄ鲜≌?、經(jīng)濟(jì)、文化 、 交通、通訊樞紐中心。東鄰文昌市，南依定安縣，西接澄邁縣，北鄰瓊州海峽。陸地面積 平方公里。常住人口 萬(wàn)人，其中戶籍人口 萬(wàn)人。設(shè)秀英、龍華、瓊山、美蘭 4 個(gè)縣級(jí)區(qū)。 2020年，全市生產(chǎn)總值３５０．０６億元 ， 年 均增長(zhǎng)１３．０％ ，連續(xù)九年保持兩位數(shù)增長(zhǎng)， 人均生產(chǎn)總值１９９８０元；城市居民人均可支配收入增加到１０７１２元，年均增長(zhǎng) 10％ ； 全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元， 海南萬(wàn)國(guó)大都會(huì) 10 同比增長(zhǎng) ％； 城鎮(zhèn)居民儲(chǔ)蓄存款 億元以上 ；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化， 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整到 ： ： ； 2020年，全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元。 全市接待過(guò)夜旅游者 萬(wàn)人次，比上年增長(zhǎng) %。其中， 接待海外旅游者 萬(wàn)人次，增長(zhǎng) %；接待國(guó)內(nèi)旅游者 萬(wàn)人次，增長(zhǎng) %。全年實(shí)現(xiàn) 旅游總收入 億元，比上年增長(zhǎng) %，其中，境外旅游收入 億美元，增長(zhǎng) %；國(guó)內(nèi)旅游收入 億元，增長(zhǎng) %（詳見(jiàn) 附 表）。 到2020年，全市生產(chǎn)總值 將會(huì) 達(dá)到５６５億元，年均增長(zhǎng)１１％；財(cái)政總收入達(dá)到１１４億元，年均增長(zhǎng)１１％；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入１５３５０元，年均增長(zhǎng)８％；農(nóng)民人均純收入６１６０元，年均增長(zhǎng)８％；社會(huì)消費(fèi)品零售總額２７３億元，年均增長(zhǎng)１２％；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資五年累計(jì)達(dá)到１０１５億元，年均增長(zhǎng)１０％；城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在４％以內(nèi)，人口自然增長(zhǎng)率控制在６?以內(nèi)， 海口市與內(nèi)地城市各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)狀況對(duì)比 名 稱 常 住人口 （ 萬(wàn)人 ） 生產(chǎn)總值（億元） 人均生產(chǎn)總值（元） 城市 居民人均可 支配收入 （ 元） 社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元） 人均零售總額（元） 過(guò)夜旅游客（ 萬(wàn)人次 ） 旅游總收入 （ 億元 ） ?？? 171. 6 19980 10712 51． 13 增長(zhǎng) 7% 13% 11% % % % % 海南萬(wàn)國(guó)大都會(huì) 11 廣州 1043 5115.7 49048 18287 增長(zhǎng) 13% % % % % 佛山 560 2380 41031 17400 增長(zhǎng) % % % 17% % % 綜合分析： 平穩(wěn)、增長(zhǎng)是 2020 年?？谑薪?jīng)濟(jì)運(yùn)作的主要特征，自從 2020年以來(lái) 海口 市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行持續(xù)增長(zhǎng)，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增長(zhǎng)較快，相關(guān)指標(biāo)出現(xiàn)了穩(wěn)中上升的跡象，表明?？谑薪?jīng)濟(jì)正處