【正文】 75 銷售人員演練時間 76 物管人員 演練時間 77 各部門人員演練 辦公 用品 78 復印機 已完成 79 傳真機 80 飲水機 81 文件檔案柜 82 售樓熱線配備 83 服裝尺寸 /確認 /制作 84 儲物柜 付款 手續(xù) 85 各種收款結算方式 大澤 偉映 9 月 25 日 86 簽約交首期手續(xù) 大澤 偉映 87 銀行按揭手續(xù) 銀行 大澤 88 公證（代辦） 偉映 大澤 89 商業(yè)公司簽返租合同 大澤 偉映 90 律師 律師 偉映 開盤 策劃 91 開盤及促銷活動 大澤 /活動公司 偉映 /智尊 9 月 25 日 92 開盤的活動組織 93 開盤的活動實施 94 開盤有關設計制作 95 銷售流程 開發(fā) 手續(xù)及銷售文書 96 國有土地使用證 偉映 9 月 22 日 97 建設用地許可證 98 建設規(guī)劃工程許可證 99 施工許可證 100 預售許可證 101 定金收據(jù)（發(fā)票） 大澤 偉映 9 月 25 日 102 房地產(chǎn)買賣合同 103 返租 /補充協(xié)議 104 投資分析資訊 105 有關銷售文件的準備 106 簽定相關文書的注意事項 107 各級政府 /收費文件 108 附錄 /收費標準 109 銷售面積的計算方式 物管與商業(yè)管理 110 銷售管理監(jiān)控制度 物管 偉映 /大澤 9 月 22 日 111 物管流程 112 物管 /商管 公司籌建、成立 113 物管收費審批 114 物管資格申請 赤峰 偉映 〃金鈺大都會 商業(yè) 項目 〃營銷建議報告 8 115 交鋪 文件 116 交鋪 流程 117 裝修申報流程 118 房產(chǎn)證的辦理流程 大澤 偉映 9 月 22 日 119 交鋪 標準 工程 大澤 120 交鋪 的兩證二書 偉映 大澤 交鋪前 相關協(xié)調部門 121 政府相關部門優(yōu)惠政策的確定 偉映 其中工作有一定的難度，需各 部門的緊密配合完成，相關工作的時間請根據(jù)實際情況爭取提前完成 122 工商所 /辦理相關執(zhí)照 123 稅務局（繳各種稅費） 124 財政局（相關工作） 125 消防局（消防驗收等） 126 房屋交易所（鑒證 /交易手續(xù)） 127 國土房管局（項目開發(fā)的相關工作） 128 測繪所 /面積測繪確權 129 建設局（各項建設施工的申報） 130 規(guī)劃局（項目的規(guī)劃申報） 131 物價局（各種價格的申報） 132 銀行（相關業(yè)務及按揭手續(xù)等） 133 公證部門（辦理合同的公證） 134 律師事務所（委托 /簽約 /按揭 /合同條款結實解釋等） 135 電信局（電話電信建設申報） 136 郵政局（相關業(yè)務） 137 供電所 /電力申報施工 138 自來水公司（廠） 139 煤氣公司（煤氣的施工及供應） 140 河道局 /有關工作 141 衛(wèi)生局（商業(yè)街申報 /審批） 142 環(huán)保局（同上） 143 文化局（娛樂場所申報 /審批） 上述各環(huán)節(jié)涉及眾多細節(jié)工作，工作量大，涉及的相關單位、政府部門、行業(yè)多，建議貴公司針對相關工作確定明確的責任人和完成時間，以確保各項工作有條不紊、提前按時完成。 由于涉及工作千頭萬緒，必須形成一個有效的計劃與決策機制。為此， 本項目正式銷售前 各個單位 及 責任人 是否落實并完善相關工作 ，以便有效控制 。 有鑒于此， 我司 為確保最終實現(xiàn)銷售目的，希望貴公司從緊緊圍繞銷售環(huán)節(jié)出發(fā)，強 化 —— 全員營銷意識，決策與執(zhí)行也必須緊緊圍繞 —— “市場與專業(yè)”的角度，形成透明與有效機制。 赤峰 偉映 〃金鈺大都會 商業(yè) 項目 〃營銷建議報告 9 、 項目銷售前期準備物品清單 項目名稱 數(shù)量 單價 總價 一、印刷品類 VI 標識及延展設計 2 本 具體價格可根據(jù)當?shù)貙嶋H情況 商定 樓書 3000 冊 招商手冊 3000 冊 導購 /產(chǎn)品說明 3000 冊 物管公約 1000 冊 DM/單張 3000 張 信箋 /便箋 各 20 本 信封 9 號 5 號 各 3000 冊 臵業(yè)顧問每日工作報告 1000 份 銷售情況 日、周、月統(tǒng)計表 1000 冊 訂金 收據(jù) 4 本 來電 /來訪登記本 2 本 投資 預算表 3000 張 手提袋 3000 個 認購書 無碳復寫 500 份 返租協(xié)議書 100 份 商家意向書 200 份 租賃協(xié)議書 200 份 五證復印件 2 套 合計 二、制作類 摸型 主摸 1 個、 各樓層 商鋪 剖面模型 根據(jù)當?shù)貙嶋H情況定做 影視片攝制 具體另定 銷售人員工作牌 /名片 紙杯 5000 個 禮品 500 個 指引 /導視牌 若干 大型寫 真圖 23 張 銷控表 1 張 展示牌 根據(jù)具體情況定 路牌燈箱 根據(jù)具體情況定 商鋪招牌 根據(jù)具體情況定 布幅廣告 /彩旗 /花卉 禮儀活動布臵 異地展示會 合計 三、購買類 二書（產(chǎn)品說明 /使用說明書） 根據(jù)需要購買物料 購買合同文本 或聯(lián)機打印 服裝 資料文件夾 訂書機 /涂改液 /膠水 瑩光彩色筆 計算器 /工作筆記本 透明膠及座子 赤峰 偉映 〃金鈺大都會 商業(yè) 項目 〃營銷建議報告 10 雙面膠 大頭針、回形針 手電筒 /煙灰缸 合計 四、售樓 中心 物品類 電話機 /傳真機 根據(jù)現(xiàn)場情況購買相關物料 飲水機 消毒濕巾機 柜式空調 電視 /電腦 /打印機 /復印機 花草 主接待臺 銷售人員椅子 洽談桌椅 組合沙發(fā) 玻璃茶幾 辦公桌椅 窗簾 通道兩側布幅 通道沿途地膠氈 通道沿途花草 小型掛畫 合計 五、售樓中心裝修 /看房車 室內(nèi)外裝修 根據(jù)具體情況定 已完成 售樓中心燈箱牌 根據(jù) 具體情況定 上述單價與總價，可由貴司專門人員根據(jù)制作、廣告、代理公司的計劃與預算進行細化、控制 。 2． 2 主題提煉 主題： 主題，即文章的中心思想；表達文章中心思想的詞或詞組叫主題詞 。是一個項目在進行推廣宣傳時貫穿始終的一根紅線。其目的在于將一個項目的所有亮點“珍珠”串聯(lián)在這根紅線上，她是項目“品牌”的核心、是項目的靈魂、是告之項目目標客戶“我是什么？”的一句直白或有想象空間的話。 項目總主題紅線提煉 本項目首先要解決的是三層主題問題，即： 我 們 是什么？ —— 是提煉本項目的總主題，是赤峰市首席 MALL、商業(yè)旗艦、時尚商業(yè)地標 、赤峰市未來商業(yè)。 我 們 經(jīng)營什么？ —— 一期業(yè)態(tài)定位是什么？引進主力商家是誰？招商 對象是哪些？ 赤峰 偉映 〃金鈺大都會 商業(yè) 項目 〃營銷建議報告 11 投資價值在哪里？ —— 投資一期商業(yè)鋪面價值在哪里？ 將三層總主題確定后，所有推廣主題需緊緊圍繞這些主題進行訴求！ 我們除了要重視“ 硬價值（產(chǎn)品） ”外，還要重視“ 軟價值（宣傳） ”，并且要借助不同的概念，來傳達這些軟件。總之，我們不能是“一類產(chǎn)品，二類包裝，三類價錢”，相 反，我們應當做到“ 一 類產(chǎn)品，一類包裝， 二 類價錢 ” —— 好的東西必須讓客戶明確的感知，而產(chǎn)品的缺陷，就應當采取措施，淡化客戶的感知程度，從而用感知引導存在，強化我們在客戶心目中的價值感。 項目總商業(yè)主題紅線 本項目的商業(yè)主題： 赤峰市商業(yè)旗艦 商業(yè)物業(yè)項目是一個涉及產(chǎn)業(yè)、行業(yè)、形態(tài)、業(yè)態(tài)、業(yè)種系列相對規(guī)范概念的一種購物、用餐、娛樂消費場所。目前國家對業(yè)態(tài)有明確的概念界定，要進行創(chuàng)新、制造新的概念對消費者、投資者而言無所謂；但對進入這個場所的經(jīng)營者、商家就存在指向清晰的問題？商家關心的是： 是什么樣的一個“ 賣場”？與自己一起經(jīng)營的是什么業(yè)種、品牌、檔次？地段、人流、交通、賣場結構怎么樣？商業(yè)管理者如何？長期經(jīng)營、可持續(xù)發(fā)展的空間如何 ？ —— 直指經(jīng)營主題概念。 因此，商業(yè)的主題就無法像住宅、寫字樓，可以具象、可以創(chuàng)新、可以另類。 本項目 的主要方向是 ：業(yè)態(tài)、業(yè)種 定位準確 ； 在一個 新城區(qū)中首先解決快速吸引人氣、吸引特色、大型品牌商家入駐， 由 專業(yè)商業(yè) 經(jīng)營管理公司長期 持續(xù)的管理 經(jīng)營成一個消費者喜歡到此長期消費的場所。 首先要讓 赤峰 市本地、國內(nèi)外來 赤峰的消費者 都喜歡來此消費餐飲美食、休閑娛樂、順便購物的目的； 然后才是讓來到此 中的消費者在其中感受到特殊的文化氛圍、旅游景觀、建筑特色。 2． 3 形象塑造 形象： 什么是形象？它是能引起人們的思想或感情活動的具體活動和姿態(tài)。企業(yè) 或產(chǎn)品 形象就是人們對企業(yè) 或產(chǎn)品 的一種看法的認識 。是以感知過的事物形象為內(nèi)容的記憶。通常以表象形式存在，所以又稱 表象記憶 。它是直接對客觀事物的形狀、大小、體積等具體形象和外貌的記憶， 直觀形象性是其顯著的特點。大多數(shù)人的形象記憶均屬混合型 。 產(chǎn)品是品牌的基礎，但產(chǎn)品不能自動升華為品牌。只有當人們將產(chǎn)品內(nèi)在的品質特性及 開發(fā)者 對產(chǎn)品所傾注的感情充分發(fā)掘、提煉出來并有意識地賦予產(chǎn)品以人格化 、 個性化外并為視聽覺形象時， “ 產(chǎn)品 ” 才真正升華為 “ 品牌 ” 。因此形象設計赤峰 偉映 〃金鈺大都會 商業(yè) 項目 〃營銷建議報告 12 是塑造品牌的首要工作，只有鮮明的個性形象才能體現(xiàn)相應的 產(chǎn)品 地位，才能激起目標消費者的美好聯(lián)想和購買沖動 。 項目總名稱提煉 項目總名稱鎖定 ： “ 金鈺大都會 ” 項目形象提煉 通過項目產(chǎn)品及規(guī)模形象 —— 彰顯項目規(guī)模與地位 通過所有政府領導關注形象 —— 突出項目在城市中的重要性 通過銷售 /招商接待中心形象 —— 體驗產(chǎn)品的品質、檔次、 投資價值 通過現(xiàn)場包裝形象 —— 演繹本項目的形象概念 項目核心概念 價值 —— 金鈺 價值 赤峰 人感到自豪 政府感到出業(yè)績 消費者感到開心 旅游者感到開眼 投資者感到財富 經(jīng)營者感到收益 開發(fā)者有成就感 2． 4 品牌策略 品牌： 是成功的基礎， 品牌是某類商品（服務）的名稱、標志、符號等的組合，它在長時期內(nèi)建立起來的市場定位及個性、以及經(jīng)營者的商譽 形象，為廣大的消費者所認同及接受。成功的品牌都擁有極高的知名度與美譽度，往往在市場中居于領導地位。 對于房地產(chǎn)而言， 品牌的內(nèi)涵是：為社會公眾提供合理的、人性化的 “ 建筑空間 ” ，并賦予其具有現(xiàn)代精神、個性化的生活方式及價值。 而對商業(yè)物業(yè)而言，品牌的內(nèi)涵還有一層意義：為一個城市打造一個繁華的商業(yè)場所，創(chuàng)造一個經(jīng)營持久、穩(wěn)定、繁華的購物環(huán)境及價值。 赤峰 偉映 〃金鈺大都會 商業(yè) 項目 〃營銷建議報告 13 對于品牌，可以這樣更形象地描述： 品牌是一條蘇伊士運河，它縮短了產(chǎn)品和消費者之間的距離；具有唯一性、權威性和排它性；而且，具有