萬科開發(fā)項目可行性報告(編輯修改稿)
2025-08-30 08:02 本頁面
【文章內容簡介】 發(fā)產品的價位區(qū)間及產品形式?本案在區(qū)域內開發(fā)市場潛力?本案在開發(fā)中的營銷焦點問題三、區(qū)域市場目標客層研究各檔次產品目標客層特征及輻射商圈范圍（建立在本區(qū)域參照項目的經驗研究及全市的趨勢特征上）結論：本案目標人群的區(qū)域來源、行業(yè)特點、產品力的偏好、購買方式和主要的關注點、訴求點。四、目標市場定位及產品定位市場定位目標人群特征/來源區(qū)域/行業(yè)特點產品建議第四部分：規(guī)劃設計分析一、初步規(guī)劃設計思路設計概念：產品體現(xiàn)的主題思想，主要設計風格、設計特點。主要產品類型：多層、高層，還是聯(lián)排別墅或屋頂花園、頂層復式等其他類型，及不同類型產品的比例。節(jié)能和環(huán)保型建筑材料選用的考慮。在所在城市中，生產新型、別具一格產品的可能性。如果是大型、超大型項目，對營造大社區(qū)概念的考慮。二、規(guī)劃設計的可行性分析在既定容積率、凈用地面積、住宅面積、配套公建面積、控高、建筑密度條件下，制造出的產品是什么類型和特性，是否符合前面提及的規(guī)劃設計概念和萬科所追尋的各種檔次高品質住宅的要求。主要從規(guī)劃設計角度判斷將上述硬指標轉化成現(xiàn)實產品的可能性。容積率變化對產品設計概念、產品類型和特征的影響。土地本身特征對產品設計的影響和考慮。如：地勢高低、地形起伏、地塊的完整性、地質狀況、較深的溝壑（小峽谷）、河流、水塘、地上附著物、地下管線暗渠等對產品設計和環(huán)境保護的影響及解決的方法。周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對產品設計的影響及考慮。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險源、“風水”因素等對產品規(guī)劃設計和環(huán)境保護的影響及解決方法。周邊市政工程配套設施對產品設計的影響和考慮。如：道路狀況（可能與小區(qū)主要出入口有關）、供水、排水、通訊（有線電視、電話、網絡）、永久性用電和臨時施工用電、燃氣、供熱及生活熱水等對產品規(guī)劃設計的影響及解決方法。周邊生活配套設施對產品設計的影響和考慮。如：交通狀況（與是否開通業(yè)主班車有關）、商業(yè)設施（大型購物中心）、教育現(xiàn)狀、體育娛樂公園等休閑場所、銀行醫(yī)院等生活設施對自身配套建設規(guī)模和面積作出判斷。市場分析結果對產品設計的影響和考慮。如：市場價格限制、總價控制原則與前面產品類型和產品特性設計是否存在矛盾，對產品品質是否有影響，及如何解決。第五部分：項目開發(fā)一、土地升值潛力初步評估。從地理位置、土地供應、周邊環(huán)境及配套、市場發(fā)展狀況、政府規(guī)劃、城市未來發(fā)展戰(zhàn)略等角度對土地升值潛力做出初步評估。二、立即開發(fā)與作為土地儲備優(yōu)缺點分析三、工程計劃：工期計劃、各期開工面積、竣工計劃、開竣工時占當地城市市場和片區(qū)市場的占有率。四、銷售計劃：各期銷售時間、價格、面積，預計銷售各期的市場占有率，銷售計劃實現(xiàn)的可行性分析。第六部分：投資收益分析一、成本預測說明測算假設和主要運用指標，如產品類型假設，總建筑面積，住宅和非住宅面積，容積率，項目總投資（直接建造成本加期間費用，不包括營業(yè)稅和所得稅）等。并參照下面表格列示：項目投資總額（萬元）單位成本（元/m2）土地成本前期工程費基礎設施費建安工程費配套費用開發(fā)間接費直接建造成本小計營銷費用管理費用總計二、稅務分析營業(yè)稅及附加所得稅土地增值稅上述稅種的基本稅率，能夠享受的稅收優(yōu)惠政策時的稅率，項目本身適用的稅率，若享受地方政府的優(yōu)惠政策，要特別說明該項優(yōu)惠與國家政策是否有沖突，以及如何解決，具體的操作的過程是什么。三、經濟效益分析經濟效益分析的假設條件，如：是否享受政府各種稅費的減免等項目利潤率、投資回報率及主要經濟指標。參照以下表格：經濟指標單位數值（元/m2）項目總金額（萬元）銷售收入直接成本總投資毛利率稅前利潤稅后利潤
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