【正文】 商界多年實(shí)踐的頂尖資深管理團(tuán)隊(duì)，聘請(qǐng)國內(nèi)頂尖的商業(yè)專家團(tuán)隊(duì)（曾經(jīng)成功打造廣州天河城、中華廣場(chǎng)）作企業(yè)長期經(jīng)營管理顧問，并指導(dǎo)實(shí)際工作。 第八章 項(xiàng)目 ＳＷＯＴ分析 （ 一 ） 、 項(xiàng)目 優(yōu)勢(shì) 區(qū)位優(yōu)勢(shì) 雄踞海口市新、老商業(yè)圈中核心金三角地段，獨(dú)一無二的商業(yè)鉆石點(diǎn)，第一商業(yè)地標(biāo)位置，聚客力、輻射力極強(qiáng)。《英雄》在工影的票房收入超過了百萬，甚至比“橫行”世界的《泰坦尼克號(hào)》票房還要高，這說明電影對(duì)人們?nèi)匀皇怯形Φ?，近幾年電影市?chǎng)的冷清，其實(shí)更多的原因還在于沒有及時(shí)滿足觀眾不斷改變的需求，并不是說大家對(duì)看電影沒興趣了。如何改造電影院是?？谑形幕瘜m工人影劇院主任孫發(fā)源現(xiàn)在最頭痛的事。?？诓惋嬍袌?chǎng)已進(jìn)入重新洗牌的新階段。由于公司林立，國貿(mào)地區(qū)的高消費(fèi)能力極具吸引力，“江山如此多嬌，引無數(shù)英雄竟折腰”。海南作為旅游大省，餐飲業(yè)是其中非常重要的一部分 。從人均消費(fèi)來說低于全國平均水平。目前 好多 商場(chǎng)引進(jìn)了肯德基、必勝客等國際連鎖快餐廳，有的商場(chǎng)增設(shè)了電子游戲機(jī)，但總體而言， ?？?商場(chǎng)內(nèi)的餐飲、娛樂的形式單一，集多元化餐飲、休閑 、 娛樂、 文 化、康體 于一體的購物中心將具有廣闊的市場(chǎng)空間。 各大商場(chǎng)注重發(fā)展自身經(jīng)營特色，進(jìn)行差異化經(jīng)營 在競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的今天， ?？?眾多的百貨商場(chǎng) 現(xiàn)在 越來越注重發(fā)展自身的經(jīng)營特色，進(jìn)行差異化經(jīng)營，如 紫荊百貨 走高檔、個(gè)性化經(jīng)營路線， 國美、信興 發(fā)展家電網(wǎng)絡(luò)服務(wù)， 樂普生（佳心百貨） 的 “ 休閑 健康 購物 ” ，各大商場(chǎng)出現(xiàn)錯(cuò)位經(jīng)營，做出商場(chǎng) 特色，培養(yǎng)個(gè)性化消費(fèi)群體，以達(dá)到對(duì)商場(chǎng)品牌的認(rèn)同。 住房消費(fèi)比重上升較快 ， 居住方面的消費(fèi)比重大幅上升，這是與我國住房及配套的工資制度改革緊密相關(guān)的。他們?cè)谙M(fèi)期間過多的是考慮商品的價(jià)格因素，但隨著生活水平的提高而對(duì)商品的質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量的關(guān)注也越來越高。但 由于海口是島嶼經(jīng)濟(jì) ， 受地理位置與觀念的制約， ?？?的經(jīng)濟(jì)發(fā)展明顯落后于沿海與 內(nèi)地 城市，特別是新興的行業(yè)如 IT、金融、服務(wù)、商業(yè)等領(lǐng)域明顯滯后 ，所以，?？谡w貧富差距懸殊，在零售、服務(wù)等行業(yè)中的消費(fèi)方式各不相同。 戶籍人口 萬人 ，其中非農(nóng)業(yè)人口 萬人。從城鎮(zhèn)人口占人口總比重來看，至 2020 年，海南省城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诒戎剡_(dá)到了 %，略高于全國平均水平（ 43%），城市化發(fā)展水平較快。目前以金 牛嶺公園為中心的“金牛板塊”住區(qū)正在迅速生成，近２００萬平米的中高檔住宅開發(fā)面積呼之欲出，在售的“奧林匹克花園”、“都市森林”、“時(shí)代雅居”、“雅莊花園”、“明隆花園”等項(xiàng)目隨著“沃爾瑪”進(jìn)駐板塊的消息而走俏，僅農(nóng)墾城即將主導(dǎo)開發(fā)的“綠海佳苑”、“西嶺華庭”等多個(gè)項(xiàng)目總建筑面積達(dá)７０萬平方米，日益為該地區(qū)商業(yè)發(fā)展提供充足的人氣和消費(fèi)力。事實(shí)上府城的商業(yè)發(fā)展早已形成了一個(gè)以中山路為核心，以日用百貨為主，且行業(yè)相對(duì)集中的鄉(xiāng)鎮(zhèn)級(jí)的商圈，剩下的只是升級(jí)換代問題。 解放路老商圈 將融入 海秀 路大 商圈 傳統(tǒng)的解放路老商圈早已接受了海秀路商圈的崛起 ， 作為老城區(qū)的解放路商 海南萬國大都會(huì) 20 圈，就目前而言，解放西路的休閑品牌專賣店以及書店、影院等，已經(jīng)使這一商圈具有了年輕人的文化特色。 復(fù)興城為標(biāo)志，周邊家 海秀東路作為城市主干道 和中心 輻射能力極強(qiáng)，西南延伸至和平南路口，以及南大立交橋以東皆成為其“勢(shì)力范圍”。 另，濱海 路、 海甸島、秀英、南海大道 、 府城也因人氣的不斷聚集，在形成各自的商業(yè)中心 ， 其余片區(qū)的商業(yè)分布相對(duì)零散，各個(gè)片區(qū)的區(qū)域性的商業(yè)中心尚未形成 。 人口與用地規(guī)模 繼續(xù)堅(jiān)持節(jié)約土地，集約發(fā)展的原則，都市區(qū)總?cè)丝趯⑦_(dá)到 250 萬人左右，建設(shè)用地總規(guī)?？刂圃?300 平方公里以內(nèi)。 （ 中強(qiáng)：強(qiáng)化與完善中心組團(tuán)建設(shè)，充分利用空置地，提高集約與規(guī)模效益，改善生態(tài)環(huán)境 ） 主城區(qū)近期發(fā)展建設(shè)重點(diǎn) 海南萬國大都會(huì) 13 中心組團(tuán)：啟動(dòng)大英山 （海秀東路） 中心商務(wù)區(qū)的建設(shè)；以道路建設(shè)和環(huán)境整治帶動(dòng) 舊城 和城中村改造，實(shí)施 “ 一園兩湖 ” 改造工程；完善道路網(wǎng)系統(tǒng)，?？谑袑⑦x取 “ 一園兩湖 ” 、 “ ?？谂f城 ” 和 “ 海秀東路 ” ，做為今后 5 年商貿(mào)業(yè)建設(shè)的重點(diǎn)，以構(gòu)建海秀東市級(jí)商業(yè)中心，并進(jìn)行 “ 三園整合 ” ，建設(shè)金貿(mào)商業(yè)區(qū)分?jǐn)倝毫?。在城鄉(xiāng)居民收入增長加快和農(nóng)村消費(fèi)環(huán)境不斷改善的推動(dòng)下， 2020 年全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，同比增長 ％；城鎮(zhèn)居民儲(chǔ)蓄存款 億元以上； 城鄉(xiāng)居民收入大幅提高， 消費(fèi)支出同步增長。 2020年，全市生產(chǎn)總值３５０．０６億元 ， 年 均增長１３．０％ ，連續(xù)九年保持兩位數(shù)增長， 人均生產(chǎn)總值１９９８０元；城市居民人均可支配收入增加到１０７１２元，年均增長 10％ ； 全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元， 海南萬國大都會(huì) 10 同比增長 ％； 城鎮(zhèn)居民儲(chǔ)蓄存款 億元以上 ；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化， 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整到 ： ： ； 2020年，全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元。 2） 人文環(huán)境狀況： 項(xiàng)目地周邊為大量的城中村及新建商品住宅 小區(qū)和辦公區(qū) ，居住 人口、辦公人口眾 多， 屬居住、辦公、商業(yè)于一體的商住中心 。 A 區(qū)地上七層層高 ，第七層為技術(shù)層層高 ，地下二層層高 ； B 區(qū)地上 20 層，裙樓 7 層（含技術(shù)層）， 層高均為 塔樓均為 ，技術(shù)層層高 ，地下三層層高 ， B 區(qū)八層 —— 二十層則為住宅與酒店，酒店客房 270 個(gè)住宅 120 戶。 建筑密度： 42%，容積率： ，綠化率 :5%，功能為商業(yè)綜合體 。 海南萬國大都會(huì) 1 海南萬國大都會(huì) 項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 海南萬國大都會(huì) 2 目 錄 第一章 項(xiàng)目概況 第二章 區(qū)域宏觀投資環(huán)境分析 第三章 ?？?城市發(fā)展規(guī)劃分析 第四章 ?？?商 業(yè) 環(huán)境分析 第五章 ?？?消費(fèi) 市場(chǎng) 分析 第六章 ?？谏碳屹Y源狀況分析 第七章 ?？?各 業(yè)態(tài)經(jīng)營狀況分析 第八章 項(xiàng)目 ＳＷＯＴ分析 第九章 萬國 大都會(huì) 項(xiàng)目 定位分析 第十章 萬國 大都會(huì) 項(xiàng)目 經(jīng)濟(jì)效益 分析 第十一章 萬國 大都會(huì) 項(xiàng)目 發(fā)展前景分析 海南萬國大都會(huì) 3 第一 章 項(xiàng)目概況 一、 項(xiàng)目背景 “海南 萬國 大都會(huì)”原名叫“ 萬國商城 ”，位于海口市大同路 26 號(hào)， 萬國商城是 1992 年由海南新能源股份有限公司和海南省供銷社聯(lián)合開發(fā)的，當(dāng)時(shí)將其定位于集休閑、娛樂、旅游、購 物、辦公、住宅為一體的綜合性商城，試圖將其打造成海南的 “ 商業(yè)航母 ” 。 二、 項(xiàng)目 概況 項(xiàng)目名稱 海南 萬國 大都會(huì) 項(xiàng)目建設(shè)單位 海南衍宏實(shí)業(yè)投資有 限公司 項(xiàng)目位置 ?？谑写笸?26 號(hào) 項(xiàng)目地塊面積 本 項(xiàng)目為先前已建部分之續(xù)建工程，位于海口市大同路西側(cè)， 項(xiàng)目 占地面積25312m2，總建筑面積約 (不含技術(shù)層 )； 地上建筑面積： ，地下建筑面積 : ； 停車位 1400 個(gè)， 地塊呈較為規(guī)則的 “ L” 形。 按水平劃分為 A、 B、 C、 D 區(qū)。 三 、 地塊周邊資源 環(huán)境 分析 項(xiàng)目用地周邊環(huán)境 1） 自然環(huán)境情況： 緊鄰項(xiàng)目東側(cè)為市政府規(guī)劃 的 “ 一園兩湖 ” 公園 ?？诘某鞘锌蛷d所在地 ， 對(duì)面 緊鄰 ?？谑凶?繁華 的 商業(yè) 中心 海秀 路商業(yè)圈 ， 北面 緊鄰 繁華 的解放路老 商圈 ； 商業(yè)環(huán)境 好。設(shè)秀英、龍華、瓊山、美蘭 4 個(gè)縣級(jí)區(qū)。城鄉(xiāng)市場(chǎng)趨于活躍，市場(chǎng)物價(jià)溫和上揚(yáng)。在總體空間發(fā)展策略上，要遵循 “ 中強(qiáng)、西拓、東優(yōu)、南控 ” 的發(fā)展原則。 生態(tài)環(huán)境建設(shè) ： 完成人民公園及東西湖改造；完善萬綠園、金牛嶺公園、紅城湖；配套和整治美舍河兩岸綠化帶；新建白沙門公園。?？?老商業(yè)圈 包括中山路、新華路、博愛路、新民西路、得勝沙路等圍合的區(qū)域，也是一塊集中體現(xiàn)歷史文化名城風(fēng)貌的地區(qū)，它將繼續(xù)發(fā)揮其老商業(yè)區(qū)、生活服務(wù)中心的優(yōu)勢(shì)。其南段的商業(yè)氛圍一下子就帶活了很多，除了長期生意興隆的前“女人街”，沉寂多年的“香港城”、“萬國商城”、“華發(fā)大廈”、“財(cái)富中心”等停緩建項(xiàng)目相繼“蘇醒”，未來人氣崛起勢(shì)頭迅猛，而且這些 項(xiàng)目的地塊價(jià)值發(fā)育過程還剛剛開始。以新外灘 ?？诘臑I水區(qū)域步行和坐車皆不方便，服務(wù)配套 跟不上 。但不同的是府城距離各大商業(yè)中心的距離足夠遠(yuǎn)，作為一個(gè)人口密集住區(qū)也就具備了商圈形成的前提。但轉(zhuǎn)折的機(jī)會(huì)正在形成。 第五 章 海口消費(fèi)市場(chǎng) 分析 一、 城 鄉(xiāng) 人 口 分 布 項(xiàng) 目 城鎮(zhèn)人口數(shù) 城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诒戎? 年 份 1990 2020 2020 1990 2020 2020 增減 海南省 海口市 100 從表中可以看出海南省及?？谑谐擎?zhèn)人口從 1990 年 2020 年的變化，從絕對(duì)數(shù)來看，隨著經(jīng)濟(jì)的增長，海南省及?？谑谐擎?zhèn)人口絕對(duì)數(shù) 增長較快，都翻了一倍， 2020 年至 2020 年，城鎮(zhèn)人口竟然出現(xiàn)了負(fù)增長。轄 5 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、 8 個(gè)街道辦事處、 50 個(gè)居委會(huì)、 53 個(gè)村委會(huì) ， 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 ； 瓊山 區(qū) ： 面積 平方公里。 2020 年 城鎮(zhèn)居民消費(fèi)水準(zhǔn) 食品類 年人均消費(fèi) 元 服裝類 年人均消費(fèi) 元 居住類 年人 均消費(fèi) 元， 年人均 可支配收入 元 ， 年人均 可支配 消費(fèi)性 支出 為 元 存貸款規(guī)模擴(kuò)大 到 2020 年 城鎮(zhèn)居民儲(chǔ)蓄存款 達(dá) 金融機(jī)構(gòu)存款額達(dá) 億元 海南萬國大都會(huì) 28 金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額 億元 五、 ?？?商圈消費(fèi)之特征 分析 作為海南省省會(huì)城市，?？?是連接大陸和下面各縣市的樞紐， 具有 強(qiáng)大的聚集作用和輻射作用，整合全省各市縣的資源，立足?？?，服務(wù)全省，面向全國，帶動(dòng)全省商貿(mào)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展， 又有旅游、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)支柱 ，所以，?？谑呛Ｄ鲜∠M(fèi)能力最強(qiáng)的城市。 普通百姓的人群的消費(fèi)基本集中在民生日用品為主，一般消費(fèi)類商品也均在本地消費(fèi) 為主。從趨勢(shì)上看，這方面的消費(fèi)需求將會(huì)持續(xù)旺盛。 有的 商場(chǎng)設(shè)有地下層，一方面超市能起到聚集人氣的作用，但由于超市利潤不高，故在商業(yè)布局時(shí)大部分商場(chǎng)都將其放在商業(yè)價(jià)值低的位置。 隨著人們消費(fèi)習(xí)慣向多元化、多層次轉(zhuǎn)變，為消費(fèi)者提供集購物、餐飲、休閑、娛樂 、文化、康體 于一體的 全消費(fèi)體驗(yàn)式 購物場(chǎng)所將是今后商業(yè)發(fā)展的方向。 海南餐飲與自己比 ， 發(fā)展很快，與全國比還不行。 去年 （ 2020 年） 全國餐飲總額達(dá) 8000 多億 ， 占 GDP7%，而海南 GDP690 億，其中餐飲占 40 億 ，從比 例上說，餐飲業(yè)應(yīng)該可以算得上是支柱產(chǎn)業(yè)。新近開業(yè)的綠茵閣西餐廳規(guī)模宏大，氣勢(shì)不凡，價(jià)格更不便宜，但卻座無虛席；私房菜館、避風(fēng)塘料理（并非品牌，只是一種料理風(fēng)味）、咖啡時(shí) 間、上島咖啡等外來餐飲生意都不錯(cuò)。 ?？诓惋嫎I(yè)潮水般的新投資，勢(shì)必加大市場(chǎng)供應(yīng)量，而海口的消費(fèi)市場(chǎng)卻基本是個(gè)常量，這就意為著一場(chǎng)餐飲市場(chǎng)大變局不可避免。這位負(fù)責(zé)人說，就海南目前的電影市場(chǎng)現(xiàn)狀來看，沒到討論成立幾條院線的時(shí)候，現(xiàn)在最要緊的是 不斷改造電影院，提高服務(wù)質(zhì)量，滿足觀眾從看電影到享受電影的需求轉(zhuǎn)變。 盡管近幾年海南電影市場(chǎng)并不太好，但業(yè)內(nèi)人士對(duì)電影市場(chǎng)的前景仍然看好。從過去的看電影到現(xiàn)在的享受電影，電影已經(jīng)不僅僅是一種單一的娛樂方式，而演變成了一個(gè)產(chǎn)業(yè)，海南電影市場(chǎng)需要重新定位，才能獲取更大的發(fā)展。 海南萬國大都會(huì) 41 業(yè)態(tài)規(guī)劃優(yōu)勢(shì) 業(yè)態(tài)分布與國際接軌， 引進(jìn)世界各大知名品牌主力店和內(nèi)地特色品牌商品，業(yè)態(tài)規(guī)劃設(shè)計(jì)周全，全力提升海南人民之生活品質(zhì)和品位?？梢娰徫镏行臉I(yè)態(tài)在海南還是剛萌芽狀態(tài)，具有一定的市場(chǎng)發(fā)展空間和潛力。 項(xiàng)目 樓層定位（ 樓層規(guī)劃） 設(shè)想： 1F 大型綜合超市 夾層 知名連鎖快餐、藥 店、服裝、珠寶、皮鞋皮具、精品專賣店、銀行等 1F 主力百貨、美式連鎖快餐、中式連鎖快餐、服裝、運(yùn)動(dòng)休閑、精品專賣店 2F 主力百貨、電器專營店、數(shù)碼通訊、店鋪等 3F 主力百貨、電器專營店、家居飾品、工藝品、旅游用品、高爾夫運(yùn)動(dòng) /器材 4F 主力百貨、書城、音像制品、機(jī)動(dòng)游戲、家居生活、動(dòng)漫兒童 5F 大型酒樓、港式茶餐廳、風(fēng)味美食街、咖啡廳、茶藝館 6F 夜總會(huì) (KTV D 廳 )、健身中心、休閑吧、婚紗攝影 、美容美發(fā)、 SPA 7F 技術(shù)層 主題酒吧 7F 頂 電影院、空間酒吧 休閑廊 海南萬國大都會(huì) 46 項(xiàng)目樓層面積： 1F 面積為 13497 平方米，層高 ； 夾層 面積為 10924 平方米，層高 ； 1F 面積為 10139 平方米，