【正文】 商界多年實(shí)踐的頂尖資深管理團(tuán)隊(duì)，聘請(qǐng)國(guó)內(nèi)頂尖的商業(yè)專家團(tuán)隊(duì)（曾經(jīng)成功打造廣州天河城、中華廣場(chǎng)）作企業(yè)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)管理顧問，并指導(dǎo)實(shí)際工作。 第八章 項(xiàng)目 ＳＷＯＴ分析 （ 一 ） 、 項(xiàng)目 優(yōu)勢(shì) 區(qū)位優(yōu)勢(shì) 雄踞?？谑行?、老商業(yè)圈中核心金三角地段，獨(dú)一無(wú)二的商業(yè)鉆石點(diǎn)，第一商業(yè)地標(biāo)位置，聚客力、輻射力極強(qiáng)?！队⑿邸吩诠び暗钠狈渴杖氤^了百萬(wàn)，甚至比“橫行”世界的《泰坦尼克號(hào)》票房還要高，這說明電影對(duì)人們?nèi)匀皇怯形Φ?，近幾年電影市?chǎng)的冷清，其實(shí)更多的原因還在于沒有及時(shí)滿足觀眾不斷改變的需求，并不是說大家對(duì)看電影沒興趣了。如何改造電影院是海口市文化宮工人影劇院主任孫發(fā)源現(xiàn)在最頭痛的事。?？诓惋嬍袌?chǎng)已進(jìn)入重新洗牌的新階段。由于公司林立，國(guó)貿(mào)地區(qū)的高消費(fèi)能力極具吸引力，“江山如此多嬌，引無(wú)數(shù)英雄竟折腰”。海南作為旅游大省，餐飲業(yè)是其中非常重要的一部分 。從人均消費(fèi)來說低于全國(guó)平均水平。目前 好多 商場(chǎng)引進(jìn)了肯德基、必勝客等國(guó)際連鎖快餐廳，有的商場(chǎng)增設(shè)了電子游戲機(jī)，但總體而言， ?？?商場(chǎng)內(nèi)的餐飲、娛樂的形式單一，集多元化餐飲、休閑 、 娛樂、 文 化、康體 于一體的購(gòu)物中心將具有廣闊的市場(chǎng)空間。 各大商場(chǎng)注重發(fā)展自身經(jīng)營(yíng)特色，進(jìn)行差異化經(jīng)營(yíng) 在競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的今天， 海口 眾多的百貨商場(chǎng) 現(xiàn)在 越來越注重發(fā)展自身的經(jīng)營(yíng)特色，進(jìn)行差異化經(jīng)營(yíng)，如 紫荊百貨 走高檔、個(gè)性化經(jīng)營(yíng)路線， 國(guó)美、信興 發(fā)展家電網(wǎng)絡(luò)服務(wù)， 樂普生（佳心百貨） 的 “ 休閑 健康 購(gòu)物 ” ，各大商場(chǎng)出現(xiàn)錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，做出商場(chǎng) 特色，培養(yǎng)個(gè)性化消費(fèi)群體，以達(dá)到對(duì)商場(chǎng)品牌的認(rèn)同。 住房消費(fèi)比重上升較快 ， 居住方面的消費(fèi)比重大幅上升，這是與我國(guó)住房及配套的工資制度改革緊密相關(guān)的。他們?cè)谙M(fèi)期間過多的是考慮商品的價(jià)格因素，但隨著生活水平的提高而對(duì)商品的質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量的關(guān)注也越來越高。但 由于?？谑菎u嶼經(jīng)濟(jì) ， 受地理位置與觀念的制約， 海口 的經(jīng)濟(jì)發(fā)展明顯落后于沿海與 內(nèi)地 城市，特別是新興的行業(yè)如 IT、金融、服務(wù)、商業(yè)等領(lǐng)域明顯滯后 ，所以，海口整體貧富差距懸殊，在零售、服務(wù)等行業(yè)中的消費(fèi)方式各不相同。 戶籍人口 萬(wàn)人 ，其中非農(nóng)業(yè)人口 萬(wàn)人。從城鎮(zhèn)人口占人口總比重來看，至 2020 年，海南省城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诒戎剡_(dá)到了 %，略高于全國(guó)平均水平（ 43%），城市化發(fā)展水平較快。目前以金 牛嶺公園為中心的“金牛板塊”住區(qū)正在迅速生成，近２００萬(wàn)平米的中高檔住宅開發(fā)面積呼之欲出，在售的“奧林匹克花園”、“都市森林”、“時(shí)代雅居”、“雅莊花園”、“明隆花園”等項(xiàng)目隨著“沃爾瑪”進(jìn)駐板塊的消息而走俏，僅農(nóng)墾城即將主導(dǎo)開發(fā)的“綠海佳苑”、“西嶺華庭”等多個(gè)項(xiàng)目總建筑面積達(dá)７０萬(wàn)平方米，日益為該地區(qū)商業(yè)發(fā)展提供充足的人氣和消費(fèi)力。事實(shí)上府城的商業(yè)發(fā)展早已形成了一個(gè)以中山路為核心，以日用百貨為主，且行業(yè)相對(duì)集中的鄉(xiāng)鎮(zhèn)級(jí)的商圈，剩下的只是升級(jí)換代問題。 解放路老商圈 將融入 海秀 路大 商圈 傳統(tǒng)的解放路老商圈早已接受了海秀路商圈的崛起 ， 作為老城區(qū)的解放路商 海南萬(wàn)國(guó)大都會(huì) 20 圈，就目前而言，解放西路的休閑品牌專賣店以及書店、影院等，已經(jīng)使這一商圈具有了年輕人的文化特色。 復(fù)興城為標(biāo)志，周邊家 海秀東路作為城市主干道 和中心 輻射能力極強(qiáng)，西南延伸至和平南路口，以及南大立交橋以東皆成為其“勢(shì)力范圍”。 另，濱海 路、 海甸島、秀英、南海大道 、 府城也因人氣的不斷聚集，在形成各自的商業(yè)中心 ， 其余片區(qū)的商業(yè)分布相對(duì)零散，各個(gè)片區(qū)的區(qū)域性的商業(yè)中心尚未形成 。 人口與用地規(guī)模 繼續(xù)堅(jiān)持節(jié)約土地，集約發(fā)展的原則，都市區(qū)總?cè)丝趯⑦_(dá)到 250 萬(wàn)人左右，建設(shè)用地總規(guī)?？刂圃?300 平方公里以內(nèi)。 （ 中強(qiáng)：強(qiáng)化與完善中心組團(tuán)建設(shè)，充分利用空置地，提高集約與規(guī)模效益，改善生態(tài)環(huán)境 ） 主城區(qū)近期發(fā)展建設(shè)重點(diǎn) 海南萬(wàn)國(guó)大都會(huì) 13 中心組團(tuán)：?jiǎn)?dòng)大英山 （海秀東路） 中心商務(wù)區(qū)的建設(shè)；以道路建設(shè)和環(huán)境整治帶動(dòng) 舊城 和城中村改造，實(shí)施 “ 一園兩湖 ” 改造工程；完善道路網(wǎng)系統(tǒng)，?？谑袑⑦x取 “ 一園兩湖 ” 、 “ ?？谂f城 ” 和 “ 海秀東路 ” ，做為今后 5 年商貿(mào)業(yè)建設(shè)的重點(diǎn)，以構(gòu)建海秀東市級(jí)商業(yè)中心，并進(jìn)行 “ 三園整合 ” ，建設(shè)金貿(mào)商業(yè)區(qū)分?jǐn)倝毫?。在城鄉(xiāng)居民收入增長(zhǎng)加快和農(nóng)村消費(fèi)環(huán)境不斷改善的推動(dòng)下， 2020 年全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，同比增長(zhǎng) ％；城鎮(zhèn)居民儲(chǔ)蓄存款 億元以上； 城鄉(xiāng)居民收入大幅提高， 消費(fèi)支出同步增長(zhǎng)。 2020年，全市生產(chǎn)總值３５０．０６億元 ， 年 均增長(zhǎng)１３．０％ ，連續(xù)九年保持兩位數(shù)增長(zhǎng)， 人均生產(chǎn)總值１９９８０元；城市居民人均可支配收入增加到１０７１２元，年均增長(zhǎng) 10％ ； 全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元， 海南萬(wàn)國(guó)大都會(huì) 10 同比增長(zhǎng) ％； 城鎮(zhèn)居民儲(chǔ)蓄存款 億元以上 ；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化， 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整到 ： ： ； 2020年，全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元。 2） 人文環(huán)境狀況： 項(xiàng)目地周邊為大量的城中村及新建商品住宅 小區(qū)和辦公區(qū) ，居住 人口、辦公人口眾 多， 屬居住、辦公、商業(yè)于一體的商住中心 。 A 區(qū)地上七層層高 ，第七層為技術(shù)層層高 ，地下二層層高 ； B 區(qū)地上 20 層，裙樓 7 層（含技術(shù)層）， 層高均為 塔樓均為 ，技術(shù)層層高 ，地下三層層高 ， B 區(qū)八層 —— 二十層則為住宅與酒店，酒店客房 270 個(gè)住宅 120 戶。 建筑密度： 42%，容積率： ，綠化率 :5%，功能為商業(yè)綜合體 。 海南萬(wàn)國(guó)大都會(huì) 1 海南萬(wàn)國(guó)大都會(huì) 項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 海南萬(wàn)國(guó)大都會(huì) 2 目 錄 第一章 項(xiàng)目概況 第二章 區(qū)域宏觀投資環(huán)境分析 第三章 ?？?城市發(fā)展規(guī)劃分析 第四章 ?？?商 業(yè) 環(huán)境分析 第五章 海口 消費(fèi) 市場(chǎng) 分析 第六章 ?？谏碳屹Y源狀況分析 第七章 海口 各 業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)狀況分析 第八章 項(xiàng)目 ＳＷＯＴ分析 第九章 萬(wàn)國(guó) 大都會(huì) 項(xiàng)目 定位分析 第十章 萬(wàn)國(guó) 大都會(huì) 項(xiàng)目 經(jīng)濟(jì)效益 分析 第十一章 萬(wàn)國(guó) 大都會(huì) 項(xiàng)目 發(fā)展前景分析 海南萬(wàn)國(guó)大都會(huì) 3 第一 章 項(xiàng)目概況 一、 項(xiàng)目背景 “海南 萬(wàn)國(guó) 大都會(huì)”原名叫“ 萬(wàn)國(guó)商城 ”，位于?？谑写笸?26 號(hào)， 萬(wàn)國(guó)商城是 1992 年由海南新能源股份有限公司和海南省供銷社聯(lián)合開發(fā)的，當(dāng)時(shí)將其定位于集休閑、娛樂、旅游、購(gòu) 物、辦公、住宅為一體的綜合性商城，試圖將其打造成海南的 “ 商業(yè)航母 ” 。 二、 項(xiàng)目 概況 項(xiàng)目名稱 海南 萬(wàn)國(guó) 大都會(huì) 項(xiàng)目建設(shè)單位 海南衍宏實(shí)業(yè)投資有 限公司 項(xiàng)目位置 ?？谑写笸?26 號(hào) 項(xiàng)目地塊面積 本 項(xiàng)目為先前已建部分之續(xù)建工程，位于?？谑写笸肺鱾?cè)， 項(xiàng)目 占地面積25312m2，總建筑面積約 (不含技術(shù)層 )； 地上建筑面積： ，地下建筑面積 : ； 停車位 1400 個(gè)， 地塊呈較為規(guī)則的 “ L” 形。 按水平劃分為 A、 B、 C、 D 區(qū)。 三 、 地塊周邊資源 環(huán)境 分析 項(xiàng)目用地周邊環(huán)境 1） 自然環(huán)境情況： 緊鄰項(xiàng)目東側(cè)為市政府規(guī)劃 的 “ 一園兩湖 ” 公園 ?？诘某鞘锌蛷d所在地 ， 對(duì)面 緊鄰 ?？谑凶?繁華 的 商業(yè) 中心 海秀 路商業(yè)圈 ， 北面 緊鄰 繁華 的解放路老 商圈 ； 商業(yè)環(huán)境 好。設(shè)秀英、龍華、瓊山、美蘭 4 個(gè)縣級(jí)區(qū)。城鄉(xiāng)市場(chǎng)趨于活躍，市場(chǎng)物價(jià)溫和上揚(yáng)。在總體空間發(fā)展策略上，要遵循 “ 中強(qiáng)、西拓、東優(yōu)、南控 ” 的發(fā)展原則。 生態(tài)環(huán)境建設(shè) ： 完成人民公園及東西湖改造；完善萬(wàn)綠園、金牛嶺公園、紅城湖；配套和整治美舍河兩岸綠化帶；新建白沙門公園。?？?老商業(yè)圈 包括中山路、新華路、博愛路、新民西路、得勝沙路等圍合的區(qū)域，也是一塊集中體現(xiàn)歷史文化名城風(fēng)貌的地區(qū)，它將繼續(xù)發(fā)揮其老商業(yè)區(qū)、生活服務(wù)中心的優(yōu)勢(shì)。其南段的商業(yè)氛圍一下子就帶活了很多，除了長(zhǎng)期生意興隆的前“女人街”，沉寂多年的“香港城”、“萬(wàn)國(guó)商城”、“華發(fā)大廈”、“財(cái)富中心”等停緩建項(xiàng)目相繼“蘇醒”，未來人氣崛起勢(shì)頭迅猛，而且這些 項(xiàng)目的地塊價(jià)值發(fā)育過程還剛剛開始。以新外灘 海口的濱水區(qū)域步行和坐車皆不方便，服務(wù)配套 跟不上 。但不同的是府城距離各大商業(yè)中心的距離足夠遠(yuǎn)，作為一個(gè)人口密集住區(qū)也就具備了商圈形成的前提。但轉(zhuǎn)折的機(jī)會(huì)正在形成。 第五 章 ?？谙M(fèi)市場(chǎng) 分析 一、 城 鄉(xiāng) 人 口 分 布 項(xiàng) 目 城鎮(zhèn)人口數(shù) 城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诒戎? 年 份 1990 2020 2020 1990 2020 2020 增減 海南省 ?？谑? 100 從表中可以看出海南省及海口市城鎮(zhèn)人口從 1990 年 2020 年的變化，從絕對(duì)數(shù)來看，隨著經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，海南省及?？谑谐擎?zhèn)人口絕對(duì)數(shù) 增長(zhǎng)較快，都翻了一倍， 2020 年至 2020 年，城鎮(zhèn)人口竟然出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)。轄 5 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、 8 個(gè)街道辦事處、 50 個(gè)居委會(huì)、 53 個(gè)村委會(huì) ， 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 ； 瓊山 區(qū) ： 面積 平方公里。 2020 年 城鎮(zhèn)居民消費(fèi)水準(zhǔn) 食品類 年人均消費(fèi) 元 服裝類 年人均消費(fèi) 元 居住類 年人 均消費(fèi) 元， 年人均 可支配收入 元 ， 年人均 可支配 消費(fèi)性 支出 為 元 存貸款規(guī)模擴(kuò)大 到 2020 年 城鎮(zhèn)居民儲(chǔ)蓄存款 達(dá) 金融機(jī)構(gòu)存款額達(dá) 億元 海南萬(wàn)國(guó)大都會(huì) 28 金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額 億元 五、 ?？?商圈消費(fèi)之特征 分析 作為海南省省會(huì)城市，海口 是連接大陸和下面各縣市的樞紐， 具有 強(qiáng)大的聚集作用和輻射作用，整合全省各市縣的資源，立足海口，服務(wù)全省，面向全國(guó)，帶動(dòng)全省商貿(mào)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展， 又有旅游、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)支柱 ，所以，?？谑呛Ｄ鲜∠M(fèi)能力最強(qiáng)的城市。 普通百姓的人群的消費(fèi)基本集中在民生日用品為主，一般消費(fèi)類商品也均在本地消費(fèi) 為主。從趨勢(shì)上看，這方面的消費(fèi)需求將會(huì)持續(xù)旺盛。 有的 商場(chǎng)設(shè)有地下層，一方面超市能起到聚集人氣的作用，但由于超市利潤(rùn)不高，故在商業(yè)布局時(shí)大部分商場(chǎng)都將其放在商業(yè)價(jià)值低的位置。 隨著人們消費(fèi)習(xí)慣向多元化、多層次轉(zhuǎn)變，為消費(fèi)者提供集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂 、文化、康體 于一體的 全消費(fèi)體驗(yàn)式 購(gòu)物場(chǎng)所將是今后商業(yè)發(fā)展的方向。 海南餐飲與自己比 ， 發(fā)展很快，與全國(guó)比還不行。 去年 （ 2020 年） 全國(guó)餐飲總額達(dá) 8000 多億 ， 占 GDP7%，而海南 GDP690 億，其中餐飲占 40 億 ，從比 例上說，餐飲業(yè)應(yīng)該可以算得上是支柱產(chǎn)業(yè)。新近開業(yè)的綠茵閣西餐廳規(guī)模宏大，氣勢(shì)不凡，價(jià)格更不便宜，但卻座無(wú)虛席；私房菜館、避風(fēng)塘料理（并非品牌，只是一種料理風(fēng)味）、咖啡時(shí) 間、上島咖啡等外來餐飲生意都不錯(cuò)。 ?？诓惋嫎I(yè)潮水般的新投資，勢(shì)必加大市場(chǎng)供應(yīng)量，而?？诘南M(fèi)市場(chǎng)卻基本是個(gè)常量，這就意為著一場(chǎng)餐飲市場(chǎng)大變局不可避免。這位負(fù)責(zé)人說，就海南目前的電影市場(chǎng)現(xiàn)狀來看，沒到討論成立幾條院線的時(shí)候，現(xiàn)在最要緊的是 不斷改造電影院，提高服務(wù)質(zhì)量，滿足觀眾從看電影到享受電影的需求轉(zhuǎn)變。 盡管近幾年海南電影市場(chǎng)并不太好，但業(yè)內(nèi)人士對(duì)電影市場(chǎng)的前景仍然看好。從過去的看電影到現(xiàn)在的享受電影，電影已經(jīng)不僅僅是一種單一的娛樂方式，而演變成了一個(gè)產(chǎn)業(yè)，海南電影市場(chǎng)需要重新定位，才能獲取更大的發(fā)展。 海南萬(wàn)國(guó)大都會(huì) 41 業(yè)態(tài)規(guī)劃優(yōu)勢(shì) 業(yè)態(tài)分布與國(guó)際接軌， 引進(jìn)世界各大知名品牌主力店和內(nèi)地特色品牌商品，業(yè)態(tài)規(guī)劃設(shè)計(jì)周全，全力提升海南人民之生活品質(zhì)和品位?？梢娰?gòu)物中心業(yè)態(tài)在海南還是剛萌芽狀態(tài)，具有一定的市場(chǎng)發(fā)展空間和潛力。 項(xiàng)目 樓層定位（ 樓層規(guī)劃） 設(shè)想： 1F 大型綜合超市 夾層 知名連鎖快餐、藥 店、服裝、珠寶、皮鞋皮具、精品專賣店、銀行等 1F 主力百貨、美式連鎖快餐、中式連鎖快餐、服裝、運(yùn)動(dòng)休閑、精品專賣店 2F 主力百貨、電器專營(yíng)店、數(shù)碼通訊、店鋪等 3F 主力百貨、電器專營(yíng)店、家居飾品、工藝品、旅游用品、高爾夫運(yùn)動(dòng) /器材 4F 主力百貨、書城、音像制品、機(jī)動(dòng)游戲、家居生活、動(dòng)漫兒童 5F 大型酒樓、港式茶餐廳、風(fēng)味美食街、咖啡廳、茶藝館 6F 夜總會(huì) (KTV D 廳 )、健身中心、休閑吧、婚紗攝影 、美容美發(fā)、 SPA 7F 技術(shù)層 主題酒吧 7F 頂 電影院、空間酒吧 休閑廊 海南萬(wàn)國(guó)大都會(huì) 46 項(xiàng)目樓層面積： 1F 面積為 13497 平方米，層高 ； 夾層 面積為 10924 平方米，層高 ； 1F 面積為 10139 平方米，