【正文】 區(qū)域宏觀投資環(huán)境分析 本 項目 位于 海南省省會 ?？?市 最繁華的商業(yè) 中心， ?？谑惺呛Ｄ鲜≌?、經(jīng)濟、文化 、 交通、通訊樞紐中心。陸地面積 平方公里。設秀英、龍華、瓊山、美蘭 4 個縣級區(qū)。 全市接待過夜旅游者 萬人次，比上年增長 %。全年實現(xiàn) 旅游總收入 億元，比上年增長 %，其中，境外旅游收入 億美元，增長 %；國內(nèi)旅游收入 億元，增長 %（詳見 附 表）。 從三大需求情況看，出口、投資、消費出現(xiàn)了全面、較快增長的 格局： 2020 年全年全市累計完成出口總值 億美元，同比增長 31％，對外經(jīng)濟合作不斷加強，實際外商直接投資 億美元，同比增長 ％； 投資繼續(xù)保持高速增長。城鄉(xiāng)市場趨于活躍，市場物價溫和上揚。 2020 年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 10712 元，同比增長 10%。 海南萬國大都會 12 從 ?？谑信c內(nèi)地城市各項經(jīng)濟指標狀況對比 來看，無論是城市人口，還是 生產(chǎn)總值 、 城市居民人均可支配收入 、 社會消費品零售總額 等， ?？谑卸紵o法與內(nèi)地城市相比，還存在一定的差距。但近年來，?？谑?“ 兩 地一中心 ” 的發(fā)展戰(zhàn)略，充分發(fā)揮省會城市強大的聚集作用和輻射作用，整合全省各市縣的資源，立足?？?，服務全省，面向全國，帶動全省商貿(mào)經(jīng)濟迅速發(fā)展，把?？谑薪ㄔO成區(qū)域性商貿(mào)中心。在總體空間發(fā)展策略上，要遵循 “ 中強、西拓、東優(yōu)、南控 ” 的發(fā)展原則。 把海口市建設成區(qū)域性商貿(mào)中心。要提升海秀東路商業(yè)街檔次，將其打造成為 “ 海秀東路商業(yè)中心 ” 這樣的品牌，增加擴建大 同 路萬國商城等商業(yè)中心場所 ， 帶動 海秀 干道周邊形成繁華 的大 商業(yè)圈，建設一個交通快捷、人流物流興旺、購物環(huán)境優(yōu)美、輻射力強、吃住游購玩俱全的商業(yè)中心區(qū)。 2） 重點開發(fā)白龍片區(qū)、濱江片區(qū)和大英山片區(qū)的住宅居住項目建設。 生態(tài)環(huán)境建設 ： 完成人民公園及東西湖改造；完善萬綠園、金牛嶺公園、紅城湖；配套和整治美舍河兩岸綠化帶；新建白沙門公園。 海南萬國大都會 14 綜合分析： 由于 海口空間布局結構是帶狀組團式 ， 在總體空間發(fā)展上 受到限制 ，發(fā)展空間也存在很 大的限制，所以， 在未來幾年當中，在 ?？?市中心很難再有 如 萬國這么大的商業(yè)開發(fā)用地； 在總體 規(guī)劃 發(fā)展策略上，要遵循 “ 中強、西拓、東優(yōu)、南控 ” 的發(fā)展原則 ， 強化與完善中心 城市的 建設 ，開發(fā)大 英山 老機場空地成為?？谛碌?政務中心和商務中心區(qū)， 完善道路網(wǎng)系統(tǒng) ， 建設政務中心和中心商務區(qū) ， 實施 “ 一園兩湖 ”改造工程； 增加擴建大 同 路萬國商城等 商業(yè)中心 場所 ， 帶動 海秀 干道周邊形成 繁華 的大 商業(yè)圈 ，這些措施對萬國大都會項目的開發(fā)建設 和開發(fā)時機都 有 大 利 而無弊，?？诔鞘行碌?政務中心 和商務中心區(qū)轉移到 大 英山 老機場后， 將使萬國大都會和海秀東商 業(yè)區(qū)形成一個更大的核心商業(yè)圈； 另一方面， 使 中心 商業(yè) 區(qū)將 會具有更大的聚客力和吸引力 ； 重點處理半拉子住宅工程，改造特困居民住房。 對周邊 舊城區(qū)的改造和 住宅居住項目建設 對 整個 人氣的聚集很有幫助； ?？谑袑?選取 “ 一園兩湖 ” 、 “ ?？谂f城 ” 和 “ 海秀東路 ” ，做為今后5 年商貿(mào)業(yè)建設的重點 ， 以構建海秀東市級商業(yè)中心 ，并進行 “ 三園整合 ” ，可改善萬國周邊的環(huán)境，形成一個很好的休閑 、 娛樂 、商業(yè) 的 綜合 環(huán)境； 海南萬國大都會 15 第四章 海口區(qū)域 商業(yè)環(huán)境分析 從 ?？?市的商業(yè)布局來看， ?？?的商業(yè)主要集中在以 明珠 廣場為核心的中心片區(qū)商業(yè)中心區(qū)， 但 海秀東商業(yè)圈卻又遇到了發(fā)展的瓶頸 ——— 車位不夠 ， 在現(xiàn)代商業(yè)中最重要的因素是車位。目前?？诎儇浬虉龀谝话儇?、明珠廣場、 DC 城 、 金世紀商城、東方廣場、樂普生 （佳心百貨） 、生生百貨等幾家較大的百貨商場之外，歐美佳 、 廣百、風華時代、香港 女士 城 、俯城天茂百貨、 第一 MALL、 新外灘 海口 老商業(yè)圈 包括中山路、新華路、博愛路、新民西路、得勝沙路等圍合的區(qū)域，也是一塊集中體現(xiàn)歷史文化名城風貌的地區(qū)，它將繼續(xù)發(fā)揮其老商業(yè)區(qū)、生活服務中心的優(yōu)勢。 海南萬國大都會 16 商圈名稱 海秀商圈 解放路商圈 國貿(mào) 商圈 府城商 圈 濱海 商圈 秀英商圈 商圈發(fā)展歷史 屬新興商業(yè) 圈 屬傳統(tǒng)老商業(yè) 圈 屬 新 興 商業(yè) 圈 屬傳統(tǒng)老商業(yè)圈 還未形成商業(yè) 圈 還未形成商業(yè) 圈 交通便 利性 位于市中心，交通非常便利 位于市中心老城區(qū)，交通便利 交 通 較 便利 位于瓊山市老城區(qū)，交通較便利 位于濱海路，交通較便利 位于秀英區(qū)，交通較便利 人口聚集度 是?？谑兄行膮^(qū)域，聚集人口眾多、密度大 是海口市老城區(qū)域，聚集人口眾多、密度大 是 海 口 市新城區(qū)域，辦 公 聚 集區(qū)，人口較多 是瓊山市老城區(qū)域，聚集人口較多、密度大，但消費層次較低 位于?？谑袨I海路沿海區(qū)域，人口較少、比較分散 位于?？谑羞呇貐^(qū)域，聚集人口較少、比較分散 日客流量 海秀路平時車流量約 2025萬輛 /天，節(jié)假日約 30萬輛 /天以上，平時人 流 量 約2030 萬人次 /天，節(jié)假日人流量約 2835萬人次 /天； 平時車流量約 35 萬輛 /天，節(jié)假日約58 萬輛 /天以上，平時人流量約 1016萬人次 /天，節(jié)假日人流量約 1825萬人次 /天； 平 時 車 流量約 810萬輛 /天，節(jié) 假 日 約915 萬輛 /天以上，平時 人 流 量約 47萬人次 /天，節(jié)假 日 人 流量約 1015萬人次 /天 平時車流量約57 萬輛 /天，節(jié)假日約 610萬輛 /天以上，平時人流量約610 萬人次 /天，節(jié)假日人流量約 1015 萬人次 /天 平時車流量約 810萬輛 /天，節(jié)假日約915 萬輛 /天以上，平時人流量約 35萬人次 /天，節(jié)假日人流量約 58萬人次/天 平時車流量約 810萬輛 /天，節(jié)假日約915 萬輛/天以上，平時人流量約 24萬人次 /天，節(jié)假日人流量約35 萬人次 /天 商圈消費狀況 是目前?？谑邢M群體最集中，消是目前?？谑兄械拖M是 目 前 海口 市 高 消由于 府城 是瓊山市老城區(qū)，商是?？谑行麻_發(fā)的高檔由于位于?？谑羞? 海南萬國大都會 17 費量最大的區(qū)域 群體最集中，消費量最大的區(qū)域， 費 群 體 較集 中 ， 餐飲、休閑項目 較 集 中的區(qū)域 業(yè)發(fā)展空間極少，目前人口雖多、密度大，但消費層次較低，外來流動人口多 住宅區(qū)，高消費群體較多，但目前比較分散，居住率低，商業(yè)分布比較分散，商圈氣候還未形成 沿區(qū)域，聚集人口相對較少、比較分散，目前商圈還難成氣候 主力百貨店 第一百貨、明珠廣場、樂普生 （佳心百貨）、 DC城 、國美電器、 金世紀商城、香港 女士 城 、南亞廣場、萬國大都會 東方廣場、 新友誼商場、泰龍商城、新華南電器一條街 廣百 百貨 、風 華 時 代（ 信 心 電器城） 、 宜欣廣場 俯城天茂百貨 生生百貨、新外灘 業(yè)界普遍認為，目前無論是?？谑忻襁€是市縣到海口購物的消費者，都已經(jīng)認可了海 海南萬國大都會 18 秀路商圈。 所以， 一個以 “ 萬國大都會 和 一園兩湖 公園”為中心的，以海秀 路 、 大同路、龍華路、解放西路 、 新華路、博愛路、得勝沙路等合圍的 市中心 萬國 大商業(yè)圈正在形成。其南段的商業(yè)氛圍一下子就帶活了很多，除了長期生意興隆的前“女人街”，沉寂多年的“香港城”、“萬國商城”、“華發(fā)大廈”、“財富中心”等停緩建項目相繼“蘇醒”，未來人氣崛起勢頭迅猛，而且這些 項目的地塊價值發(fā)育過程還剛剛開始。最近興建的“南亞廣場”也不例外。 “ 廣百百貨 ” 對面的空地 上邦百匯城 商業(yè)地產(chǎn)即將興起 ，但 國貿(mào)商圈無論從人氣、商業(yè)布局和業(yè)態(tài)分布等都還不成熟，并非如當初所 設想這里是海口的 CBD（中央商務區(qū)），白 領聚集地， 會很快形成一個中高檔的商圈。國貿(mào)商圈經(jīng)歷幾次洗牌仍沒有太大起色，如果再各自為戰(zhàn)很難形成有競爭力的商圈。以新外灘 天下的家居市場、 紫荊百貨 、第一 MALL 等組成的新濱海商業(yè)地產(chǎn)，最近頗為得風喚雨。 但 城市濱水區(qū)域從來都是旅游目的地，其中，當然有商業(yè)的存在，但那都是旅游商業(yè)，決不會是一個城市的商業(yè)中心。以?？跒槔?，人們到人氣較足的萬綠園、世紀大橋、西秀海灘、假日海灘等濱水區(qū)域的目的非常明確，都是來休閑的，不是來購物。?？诘臑I水區(qū)域步行和坐車皆不方便，服務配套 跟不上 。 但 目前解放路商圈的停車難也是一個很大的制約 。 府城商圈羽翼日漸豐滿 府城的商業(yè) 圈 屬 瓊山區(qū)區(qū)域性商業(yè)圈，瓊山區(qū)商貿(mào)業(yè)的現(xiàn)狀 是 不發(fā)達， 但 瓊山 區(qū) 人口密集，居民的購買力有很大潛力，因而 近幾 年來， 新 增了佳和超市、中山電信城、天茂百貨 、 府城 步行街 等多個商業(yè)點。府城和東西湖商圈類似，商業(yè)氣氛一直以來非常濃厚，可是商業(yè)物業(yè)陳舊，商業(yè)建筑形式對形象塑造支援不足。但不同的是府城距離各大商業(yè)中心的距離足夠遠，作為一個人口密集住區(qū)也就具備了商圈形成的前提。在短線投資價值上講，檔次不高的商業(yè)熟地比高檔物業(yè)的商業(yè)生地要高，且風險較小。 海南萬國大都會 21 秀英商業(yè)圈 升級 還有待時日 秀英距離海秀東商圈距離足夠遠，從老百姓日常生活便利需求上看距離一個大商圈太遠的人口密集區(qū)域，必然要求有自己的商圈。人口密集程度已經(jīng)為商圈的形成做了鋪墊，并在圍繞金牛嶺公園的海秀西、海墾路為中心形成了一個原始意義的小商圈，該區(qū)域交通組織通暢、商業(yè)氛圍濃厚、人氣鼎盛，初步具備了商圈的雛形。但轉折的機會正在形成。海墾路上５萬多平米建筑面積的“ 香樟林風情 街”項目將成就?？诘谝粋€南洋風情商業(yè)街 ， 估計舊城改造后的海墾路北段最終將成為發(fā)育中的秀英商圈區(qū)域核心。 綜合評述 ： 萬國大都會周邊商業(yè)網(wǎng)點眾多、商家云集、業(yè)態(tài)豐富、經(jīng)營良好、人氣鼎盛（海秀商圈約 2030 萬日均人流量）， 具備了必要的商業(yè)大氛圍 ；是唯一的?？?市中心的 核心商圈、市級商業(yè)區(qū)，已經(jīng)形成較大的中高檔消費人氣 ，目前， 海南萬國大都會 22 隨著“ 一園兩湖 公園”和大同路的改造，一個 以 “ 萬國大都會 和 一園兩湖 公園”為中心的，以海秀 路 、 大同路、龍華路、解放西路 、 新華路、博愛路、得勝沙路等合圍的 市中心 萬國 大商業(yè)圈正在 逐步 形成 ； ?？谏倘Πl(fā)展態(tài)勢：三足鼎立、一枝獨秀（ 海秀商圈、 解放路商圈 、 國貿(mào) 商圈 三足鼎立， 海秀商圈 一枝獨秀） ，商 圈中各商業(yè)不斷更新?lián)Q代，呼喚新形態(tài)商業(yè) ， 隨著商圈的發(fā)展， 解放路老商圈 將融入 海秀 路大 商圈 （ 萬國大都會大商業(yè)圈 ） ； 通過 《 ?？谑信c內(nèi)地城市各項經(jīng)濟指標狀況對比 表》 數(shù)據(jù)分析來看，海口人均商業(yè)面積較大（ 平方米 / 人），商業(yè)競爭相當激烈，但 ?？谌司鐣闶垲~： 9435 元，佛山人均社會零售額： 元；?？诘娜司?GDP 只相當于佛山的 50％，但人均社會零售額已經(jīng)達到了佛山的 84％ （?？谌司鐣闶垲~： 9435 元，深圳人均社會零售額： 17368 元；?？诘娜司?GDP 只相當于深圳的30％，但 人均社會零售 額已經(jīng)達到了深圳的 60％ ）， 這顯示了消費者強烈的消費欲望，人均社人會零會 零 售額較 高，消費高，消費欲望強烈； 市場容量大 。 海口商業(yè)網(wǎng)點五年發(fā)展規(guī)劃措施： 一心兩帶三級四區(qū)的商業(yè)規(guī)劃，確立海秀商圈為唯一的市級商業(yè)中心，以熱帶濱海旅游休閑購物為特色，使商業(yè)網(wǎng)點和旅游景點融合，加快現(xiàn)有商圈的設施升級，重點發(fā)展現(xiàn)代形態(tài)的商業(yè)設施和會 海南萬國大都會 24 展經(jīng)濟，成為北部灣區(qū)域商貿(mào)中心，海秀商圈正處于更新?lián)Q代的時期，未來發(fā)展的重點是新形態(tài)、復合型的商業(yè)。 第五 章 ?？谙M市場 分析 一、 城 鄉(xiāng) 人 口 分 布 項 目 城鎮(zhèn)人口數(shù) 城鎮(zhèn)人口占總人口比重 年 份 1990 2020 2020 1990 2020 2020 增減 海南省 ?？谑? 100 從表中可以看出海南省及海口市城鎮(zhèn)人口從 1990 年 2020 年的變化，從絕對數(shù)來看，隨著經(jīng)濟的增長，海南省及?？谑谐擎?zhèn)人口絕對數(shù) 增長較快，都翻了一倍， 2020 年至 2020 年，城鎮(zhèn)人