【正文】 海潤 化裝品綜合柜臺 卡姿蘭 海之南 柏萊雅 凱依秀 詩麗雅 安尚秀 寶絲爾 伊卡露詩 色彩地帶 gN高潤 嬌菲爾 Za 巧迪尚惠 高夫 貝比尼詩 京潤 美寶蓮 李醫(yī)生 歐萊雅 海潤 高夫 大家閨秀 藍(lán)色之戀 凱依秀 歐萊雅 露華濃 羅菲亞 美寶蓮 玉蘭油 尼維雅 嘉娜寶 凱依秀 柏蘭 鄭明明 雅芳 薇姿 泊美 Za 玉蘭油 歐珀萊 歐萊雅 蝶妝 B8F CD 蘭蔻 海哲蘭 資生堂 海潤 依貝佳 SKⅡ 香水屋 玉蘭油 海潤 京潤 美寶蓮 嘉娜寶 蘭姿 蝶妝 韓國露姿 韓 國 金 正文 凱依秀 高夫 蘭蔻 玉蘭油 海潤 泊美 潘多拉 蝶妝 海潤 白大夫 巧迪尚惠 玫瑰坊 雅美姿 寶琪蘭 Za 珠 鑫生珠寶 周大福 玉格閣 鑫生 鳳凰珠 寶 天時珠 瑞豐金 金伯利 鑫生 七好銀飾 海南萬國大都會 31 寶 飾 品 天時珠寶 謝瑞麟 美瑞德珠寶 天時珠寶 皇寶 百世緣 六福 周大生 瑞豐 恒昌隆 鑫生 皮爾卡丹 翠綠 潘氏珠寶 光怡珠寶 悅美珠寶寶 美瑞德 南潤 周大生 彩裕珠寶 銀飾世界 美瑞德 皮爾卡丹 石頭記 緯迪翡翠 寶 瑞豐 周大福 鑫生珠寶 行 周大福 鑫生珠寶 維維安 DKD 美瑞德 福美緣 鑫大福 戴夢得 南瑞珠寶 盛世珠寶 中翠珠寶 皇寶珠寶 紫氣東來 美瑞得珠寶 金鉆石珠寶 二、 海口市現(xiàn)有各業(yè)態(tài) 經(jīng)營較好的品牌 1 男裝： 啄木鳥 才子 雅戈爾 夢特嬌 群豪 鐵獅東尼 勁霸 賓奴 BOSS 花花公子 左丹奴 與狼 共舞 蒙蒂雅 名鱷 登喜世家 雅閣獅丹 藍(lán)寶石 英國阿雷斯 天朗世家 金利來 蘋果 佰秀 高尼奧 皮爾卡丹 添多利 聯(lián)邦狐 帝牌 南極人 美國花雨傘 2 女裝： 歐點 亨奴 米笛 安瑞井 瑪斯菲爾 季候風(fēng) 出格 伊蓮帆登 萊麗安奴 EITIT 龍笛 ONLY 美高 奧菲曼 尚慕 迪妮 卡亞卡 百映 恩曼琳 羅馬情懷 3 兒童系列： 小豬嚕嚕 巴拉巴拉 小豐龍 春芽子 米奇 藍(lán)貓 肯笛兒 安奈兒 可可鴨 4 運動系列 ：阿迪達(dá)斯 耐克 李寧 背靠背 361 安踏 貴人鳥 匹克 花花公子 鴻星爾克 彪馬 海南萬國大都會 32 5 皮具： 金利來 奧康 紅蜻蜓 花花公子 左丹奴 皮爾卡丹 萬里馬 蘋果 左丹奴 袋鼠 夢柯達(dá) 亞洲豹 夢特嬌 老人頭 星期六 鱷魚 威豹 百思圖 意爾康 達(dá)芙妮 百麗 木林森 石頭魚 華倫天奴 美國駱駝 6 女內(nèi)： 安莉芳 黛安芬 嘉莉詩 安麗絲 曼妮芬 古今 月盈兒 美伊 美夢 7 珠寶： 周大福珠寶 鑫生珠寶 皮爾卡丹珠寶 瑞豐珠寶 周大生珠寶 恒昌珠寶 光怡珠寶 悅美珠寶 天時珠寶 8 床上用品： 埃迪蒙托床品 喬德床品 海迪夢絲床品 金盾床品 圣夫島床品 佳麗斯床品 夢特嬌床品 皮爾卡丹床品 9 數(shù)碼手機(jī) ： 諾基亞 摩托羅拉 三星 聯(lián)想 諾亞舟 好記星 步步高 魅族 學(xué)之友 讀書郎 10 化妝品： 海潤珍珠 京潤珍珠 海之南珍珠 歐萊雅 美寶蓮 Za 玉蘭油 蝶妝 藍(lán)色之戀 香奈兒 高夫 柏芬 高絲 水生活 韓國露姿 蘭姿 11 餐飲： 毛家飯店 天下魚煲第一家 杭州千代 小肥羊 澳門街餐廳 咖啡時間餐廳 九千館 拾味館 綠蔭閣 壹加壹餃子館 亨美樂餐廳 富樂雞飯店 湖南人 常德肥腸館 龍泉酒家 第七章 ?？?各 業(yè)態(tài)經(jīng)營狀況分析 各商場均采用百貨＋超市模式，超市一般都設(shè)在商業(yè)價值較低的位置，以超市來帶動人 氣，以百貨來實現(xiàn)利潤 海南萬國大都會 33 ?？?各百貨商場經(jīng)營模式 大多數(shù) 為百貨＋超市，其中 有 的商場設(shè)有兩層自營超市，分生鮮和日用品兩類。各商場營業(yè)員聚堆聊天現(xiàn)象隨處可見，商品知識更是知之甚少。 海南萬國大都會 34 大部分商場不同程度地引進(jìn)了餐飲、娛樂，但形式過于單一，集多元化的餐飲、娛樂、休閑于一體的購物中心將具有廣闊的市場空間。 經(jīng)過十多年發(fā)展，海南餐飲業(yè)已經(jīng)以其包容萬家的多元化特色在國內(nèi)餐飲業(yè)贏得一席之地，?？诮瘕埪访朗骋粭l街即是一個縮影；同時，也因為極高的市場化程度和白熱化的競爭，讓諸如 “ 陶然居 ” 、 “ 譚魚頭 ” 這樣的全國性餐飲名店折戟沉沙，飲恨椰城。大家從全國各地來，帶來了對各地的餐飲需求；同時，海南已經(jīng)是一個旅游目的地，游客來自四面八方，餐飲業(yè)就必須為這些來自四面八方的游客服務(wù)；再就是本地人開放 海南萬國大都會 35 的餐飲習(xí)慣，待客幾乎都在外吃，這些都是海南餐飲發(fā)展的基本條件。2020 年 海口人均餐飲消費 800 多元 ，而廣州則為 4000 多元。預(yù)計 10 年 — 15 年后海南度假游比例將達(dá)到 35%，客源結(jié)構(gòu)的改變會帶動消費結(jié)構(gòu)的改變，度假游與餐飲互動，會是今后一個巨大的發(fā)展機(jī)會。 全國餐飲業(yè)零售額的增幅高出社會消費品零售總額 4． 6 個百分點，占社會消費品零售總額的比重為 13． 7％，對社會消費品零售總額的增長貢獻(xiàn)率為 17． 8％。 ?？趪Q(mào)地區(qū)是新餐飲的最大市場，集中著幾乎所有的外來品牌。在國貿(mào)的重點路段，搭起腳手架火熱裝修的大部分都是新餐飲企業(yè)。 多數(shù)女性喜歡光顧新潮餐飲場所，迎合女性需求，將環(huán)境設(shè)計的十分幽雅，餐品花色極為豐富，常使女性消費者留戀往返。院線為影院提供了更加充足的片源。 藍(lán)海院線負(fù)責(zé)人認(rèn)為，目前海南的電影市場尚不具備成立多條院線的容量，如果盲目放開，勢必會造成惡性競爭，而目前全國也僅有北京、上海、浙江、廣東等市場容量較大的 8 個省市成立了兩條以上的院線。如果靠目前的票房收入，根本不可能有能力改善影院條件，但如果要吸納社會資金，也礙于體制的原因很難操作。而最近北京的院線就跑到上?！皳尅弊吡?10 家影院，預(yù)示著跨省市的院線大戰(zhàn)或早或遲都將降臨。但目前海南僅銀龍電影、文龍和工影各有一個數(shù)碼影院，根本無法滿足觀眾對放映環(huán)境和放映設(shè)備的要求。新銀龍采用小廳多廳的放映形勢，各個放映廳均為數(shù)碼，同時，影院各個廳的長、寬、 高等比例均按標(biāo)準(zhǔn)影院設(shè)計建造。 環(huán)境優(yōu)勢 是?？谑小皟珊粓@”的所在地，配套功能設(shè)施最齊全、擁有 5000 平方米音樂廣場， 室內(nèi)立體停車場， 周邊商業(yè)網(wǎng)點林立， 商業(yè)氛圍濃厚。要提升海秀東路商業(yè)街檔次，將其打造成為 “海秀東路商業(yè)中心 ”這樣的品牌， 增加擴(kuò)建大 同路萬國商城等商業(yè)中心場所 ， 帶動 海秀 干道周 邊形成繁華商業(yè)圈，建設(shè)一個交通快捷、人流物流興旺、購物環(huán)境優(yōu)美、輻射力強(qiáng)、吃住游購?fù)婢闳纳虡I(yè)中心區(qū)。 （三）、 威脅 有新競爭對手 — 宜欣廣場、南亞廣場、 上邦商業(yè)廣場、三葉廣場、沃爾 海南萬國大都會 42 瑪廣場等 相繼 入市，規(guī)模也較大，將對本案 人流客源進(jìn)行 分流； 明珠廣場 、宜欣 廣場、南亞廣場、 由于經(jīng)營了一段時間，目前客流量大、經(jīng)營穩(wěn)定，在很大程度上與萬國共 同分 享客源， 會 與萬國 分 搶客源 ； （四）、 機(jī)會 本 項目 建成后，將成為 海南目前獨一無二的集 購物 、餐飲、娛樂、休閑 、商務(wù)、酒店、文化展示于一體一站式的城市 購物中心 ， 突出 現(xiàn)代城市 購物中心 的服務(wù) 功能 ，以 大型 百貨 、超市 為主力 店 ， 引進(jìn)國際、國內(nèi)知名品牌功能店，以餐飲、娛樂休閑、 影城為亮點， 引領(lǐng)海南 生活時尚 、打造海南商業(yè)航母 ，滿足海南人民精致生活的需求 ； 本案在市中心屬于少有的商業(yè)開發(fā)地塊，具備可觀的潛在需求空間 ； 城市區(qū)域市場前景看好 。 海南萬國大都會 43 第九章 萬國 大都會 項目定位分析 項目定位思考： 通過對?？谀壳白詈玫纳倘?海秀商圈各商業(yè)的經(jīng)營業(yè)態(tài)細(xì)分，一百、樂普生屬于傳統(tǒng)百貨， DC 城屬于專業(yè)賣場，只有明珠廣場的業(yè)態(tài)屬于購物中心的發(fā)展雛形，同時，也是?？谙M者公認(rèn)的第一大人氣商場。 在定位上，我們應(yīng)該做為商業(yè)“引導(dǎo)者、引領(lǐng)者”，力爭做到推陳出新，將萬國包裝成為一個靚麗非凡、特色突出、功能齊備的全新的現(xiàn)代化的大型綜合 購物中心 。 在業(yè)態(tài)的規(guī)劃上可借鑒廣州天河城、正大廣場等 三、功能定位： 集購物、休閑、餐飲、娛樂、酒店、商務(wù) 、文化展示多功能 為一體的一站式城市購物中心。 利用本項目得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢，以創(chuàng)新的經(jīng)營理念和模式，精心打造一個 海南萬國大都會 44 集購物、休閑、餐飲、娛樂、酒店、商務(wù)六大功能為一體的城市購物中心，成為為海口居民及游客提供一站式生活、休閑、娛樂、消費的場所和社交中心。 從另一方面來看?？?人均商業(yè)面積過大（ 平方 米 / 人），已超過全國平均水平（ 平方米 / 人），而海南的商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展并未能與之現(xiàn)實同步，這些都反映出?？谏虡I(yè)較為嚴(yán)重的局部混亂和落后的形態(tài)。并且， 一個以 “ 萬國大都會 和 一園兩湖 公園” 為中心的，以海秀 路 、 大同路、龍華路、解放西路 、 新華路、博愛路、得勝沙路 等合圍的 市中心 大商業(yè)圈 將逐步 形成。 管理優(yōu)勢 實行“五大統(tǒng)一”：統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一推廣；擁有國內(nèi)商界多年實踐的頂尖資深管理團(tuán)隊，聘請國內(nèi)頂尖的商業(yè)專家團(tuán)隊（曾經(jīng)成功打造廣州天河城、中華廣場）作企業(yè)長期經(jīng)營管理顧問，并指導(dǎo)實際工作。 功能的優(yōu)勢 是海南目前獨一無二的集 購物 、餐飲、娛樂、休閑 、商務(wù)、酒店、文化展示于一體一站式的城市 購物中心 ， 突出 現(xiàn)代城 市 購物中心 的 服務(wù) 功能 ，以 大型 百貨 、超市 為主力 店 ， 引進(jìn)國際、國內(nèi)知名品牌功能店，以餐飲、娛樂休閑、 影城為亮點， 引領(lǐng)海南 生活時尚 、打造海南商業(yè)航母 ，滿足海南人民精致生活的需求。 第八章 項目 ＳＷＯＴ分析 （ 一 ） 、 項目 優(yōu)勢 區(qū)位優(yōu)勢 雄踞?？谑行?、老商業(yè)圈中核心金三角地段，獨一無二的商業(yè)鉆石點，第一商業(yè)地標(biāo)位置，聚客力、輻射力極強(qiáng)。 然而，電影市場在北京、上海等地的“重振河山”，讓人們看到了電影市場新的前景和希望。《英雄》在工影的票房收入超過了百萬，甚至比“橫行”世界的《泰坦尼克號》票房還要高，這說明電影對人們?nèi)匀皇怯形Φ?，近幾年電影市場的冷清，其實更多的原因還在于沒有及時滿足觀眾不斷改變的需求，并不是說大家對看電影沒興趣了。 影院業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，要想打破獨家院線壟斷市場的狀況，還需要一段時間 ，但這應(yīng)該是今后進(jìn)一步改革和發(fā)展的方向。如何改造電影院是?？谑形幕瘜m工人影劇院主任孫發(fā)源現(xiàn)在最頭痛的事。 盡管各大影院擁有了更大的主動權(quán)，在分帳比例上也提高了一至兩個百分點，但影院并不像院線公司感覺的一樣，認(rèn)為影院是這次改革的最大受益者。?？诓惋嬍袌鲆堰M(jìn)入重新洗牌的新階段。 在經(jīng)營方式上，或追求浪漫溫馨，如綠茵閣，享受咖啡廳干凈 的環(huán)境和周到的服務(wù)、情侶們來咖啡廳是享受溫馨浪漫的兩人世界，憧憬更加美好的未來；三口之家的需求是感受寧靜幽雅的環(huán)境，讓小孩在這里接受飲食文明和禮儀文化的熏陶；商務(wù)人士來咖啡廳可在一個輕松舒適的氣氛下，緩解壓力、放飛心情，啟發(fā)思維或促成交易；或營造私秘空間，如南洋南洋避風(fēng)塘茶吧， 營造古人追求“獨居山隱中，邀杯風(fēng)云醉”的生活意境，很多高端客人來咖啡廳，都不太愛顯山露水的，都是想要一個獨立的私人空間，尤其是一些商務(wù)客人，在談及商業(yè)信息時，更是需要一個不被打擾的、絕對私密的空間。由于公司林立，國貿(mào)地區(qū)的高消費能力極具吸引力，“江山如此多嬌，引無數(shù)英雄竟折腰”。漢堡、炸雞、比薩、牛排等五花八門的外來美食，總能勾起美食愛好者的無限食欲。海南作為旅游大省，餐飲業(yè)是其中非常重要的一部分 。 現(xiàn) 海南每年有 1400 萬人次的游客， 再加上本地的消費群，市場并不小。從人均消費來說低于全國平均水平。 因而，“ 吃，也是生產(chǎn)力 ” 。目前 好多 商場引進(jìn)了肯德基、必勝客等國際連鎖快餐廳，有的商場增設(shè)了電子游戲機(jī)，但總體而言， ?？?商場內(nèi)的餐飲、娛樂的形式單一，集多元化餐飲、休閑 、 娛樂、 文 化、康體 于一體的購物中心將具有廣闊的市場空間。 內(nèi)地 商場的商場規(guī)劃、商品組合、經(jīng)營意識、服務(wù)質(zhì)量